房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)中應(yīng)注意問(wèn)題

1、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)中應(yīng)注意問(wèn)題在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，由于受到資金等各個(gè)方面 因素的影響，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。實(shí)踐中，由于項(xiàng) 目轉(zhuǎn)讓受到了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第38條、第39條的制約，而且，必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、 用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)， 同時(shí), 在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中還會(huì)產(chǎn)生高額的土地增值稅和契稅。 因此，這種成本高、手續(xù)復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)踐中運(yùn) 用得不多，而大多選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為表現(xiàn)形式的項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓方式。股權(quán)可以在股東內(nèi)部相互轉(zhuǎn)讓，可以在在 股東以外的人轉(zhuǎn)讓，可以部分轉(zhuǎn)讓，也可以全部轉(zhuǎn)讓。 本文所指股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅指股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓全部 股權(quán)。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律概念股權(quán)轉(zhuǎn)

2、讓就是指房地產(chǎn)商成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或成 立項(xiàng)目公司，然后原股東將所持有的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給 新股東，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。我國(guó)公司法第七十 二條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其 全部或者部分股權(quán)。經(jīng)其他過(guò)半數(shù)股東同意，股東可 以向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)。這是我國(guó)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓 的法律依據(jù)。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)一是手續(xù)簡(jiǎn)單，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定 辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦 理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。二 是費(fèi)用節(jié)省，不用交納土地增值稅、契稅等各種費(fèi)用, 可以降低開(kāi)發(fā)成本。三是開(kāi)發(fā)快捷，一旦辦理股權(quán)變 更登記手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，

3、 無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)務(wù)操作中應(yīng)注意的問(wèn)題（一）做好轉(zhuǎn)讓前的調(diào)查工作。房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn) 讓，受讓方一般對(duì)目標(biāo)公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況及其外部 的經(jīng)營(yíng)狀況都不熟悉，而且對(duì)于項(xiàng)目本身的了解也可 能過(guò)于表面、片面化。由于信息的不對(duì)稱，受讓方將 處于極不利的地位。受讓方在作出受讓決定前必須對(duì) 目標(biāo)公司及項(xiàng)目本身作一定的調(diào)查。首先，受讓方應(yīng) 對(duì)項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與 評(píng)估，包括其財(cái)務(wù)稅收狀況、對(duì)外簽署合同的執(zhí)行情 況、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性狀況等。 同時(shí)，受讓方還可要求轉(zhuǎn)讓方告知項(xiàng)目公司的情況， 包括有關(guān)材料、債權(quán)債務(wù)等。其次，受讓方還應(yīng)對(duì)擬 轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目

4、本身進(jìn)行審查。此審查主要包括兩個(gè)方面 的內(nèi)容，一方面是法律方面的審查，如該項(xiàng)目的相關(guān) 審批手續(xù)是否已經(jīng)辦齊、土地使用權(quán)或在建工程是否 已經(jīng)設(shè)置抵押等。另一方面是項(xiàng)目效益的審查，即該 項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方案是否具有可操作性，是否存在一 些易于疏忽的隱患等。（二）房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的確定對(duì)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款如何確定的問(wèn)題，在我國(guó)公 司法制度和相關(guān)法律制度中，并沒(méi)有明確性規(guī)定和強(qiáng) 制性規(guī)定。從法律性質(zhì)來(lái)看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上也是一 種買賣合同行為，按照合同法的等價(jià)有償原則，應(yīng)當(dāng) 對(duì)股權(quán)價(jià)值進(jìn)行財(cái)務(wù)上的評(píng)估，而這個(gè)價(jià)值一般都會(huì) 指向公司的凈資產(chǎn)即公司資產(chǎn)負(fù)債表上的所有者權(quán)益 數(shù)。但是，評(píng)估價(jià)值僅僅是一種評(píng)

5、判和估計(jì)的價(jià)值， 只能作為一個(gè)重要參考。在房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中， 往往連同項(xiàng)目一并轉(zhuǎn)讓，雙方根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展和負(fù)債 情況，對(duì)項(xiàng)目的各種情況綜合考慮確定一個(gè)彼此都能 接受的價(jià)格。所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款具有不確定性， 雙方討價(jià)還價(jià)在所難免。（三）對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割時(shí)間必須明確約定。 就轉(zhuǎn)讓雙方而言，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效以股權(quán)交割為 準(zhǔn)，而依公司法及有關(guān)法律的規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn) 讓還必須辦理股權(quán)變更登記手續(xù)，兩者互相關(guān)系，可 以當(dāng)事人的約定為依據(jù)。有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定 自股權(quán)交割日起生效，交割后開(kāi)始辦理有關(guān)變更登記 手續(xù)。像這樣股權(quán)交割的特別約定并不違反我國(guó)法律 強(qiáng)制性的規(guī)定。但值得注意的是，轉(zhuǎn)讓雙方

6、應(yīng)當(dāng)及時(shí) 進(jìn)行變更登記，否則會(huì)使公司受到行政處罰，形成不 必要的損失和糾紛。（四）采取適當(dāng)方式，預(yù)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓 中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是目標(biāo)公司的債務(wù)具有不確定性，轉(zhuǎn) 讓方可能存在著受讓方無(wú)法了解的債務(wù)，受讓方因此 面臨承擔(dān)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)務(wù)中抗衡這種債務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種方式。一是保證金擔(dān)保。保證金擔(dān)保, 是指在房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓金留下一 部分作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。如 果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期內(nèi)，因轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的 原因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失，受讓方 有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付。二是在辦理轉(zhuǎn)讓 手續(xù)的同時(shí)，對(duì)外公告，以公告方法告知不特定的債 務(wù)人。公告要在公眾媒體上刊出，要給以一定的期限, 公告的發(fā)布主體，最好是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī)關(guān)， 至少要由轉(zhuǎn)讓方、受讓方共同公告。（五）其他問(wèn)題一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般需要運(yùn)行三至五年，在項(xiàng)目未 完成時(shí)，企業(yè)的所得稅無(wú)法計(jì)算，有的項(xiàng)目在銷售中， 由于是預(yù)售還沒(méi)有開(kāi)具正式發(fā)票，所以很多稅務(wù)問(wèn)題 都是需要后置的。雙方應(yīng)當(dāng)就此問(wèn)題