房地產(chǎn)會計全部賬務(wù)處理知識分享

1、房地產(chǎn)會計全部賬務(wù)處理1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬 XX 成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋 和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項 （所附原始單據(jù)： 購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租 發(fā)票）借：應(yīng)收賬款 XX 公司或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項借：應(yīng)收賬款 XX 公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失

2、，主要有兩種核算方法： 一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金借：管理費用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票借：應(yīng)收票據(jù) XX 公司貸：主營業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款財務(wù)費用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分 別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。 預(yù)付給承包單

3、位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單） 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補付余額 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款借：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：銀

4、行存款（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運 雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（ 8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折 舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（ 9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（ 10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本（ 11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：物資采購設(shè)備采購貸：銀行存款計算與

5、分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購設(shè)備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率 =材料實際發(fā)生的采保費 /本月購入材料實際發(fā)生的買價和運 雜費某種物資應(yīng)分攤的采購保管費 =實際買價和運雜費 *分配率材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀 行單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達驗收入庫借：物資采購設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款借：應(yīng)付賬款貸：銀

6、行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、 設(shè)備出庫單）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（ 12 ）委托加工材料： 主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單 位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料 XX 材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿 等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)

7、工具，一次性攤銷計入成本費用借：開發(fā)間接費用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（ 14）開發(fā)產(chǎn)品： 是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品， 包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè) 施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品備查賬” 。借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（ 16）出租開

8、發(fā)產(chǎn)品： 是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活 動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品” “出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科 目出租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房 攤銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用

9、或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目（18）固定資產(chǎn)購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨 發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費及堪設(shè)計費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出

10、 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同） 借：固定資產(chǎn)貸：實收資本累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商 標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。2、負債的主要會計科目的核算（ 1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)

11、付給供應(yīng)單位的款項支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補付其余款時借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工 程收取的代建工程款收到預(yù)付款時借：銀行存款貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)

12、間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用勞動保險費（長期放假員工）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（ 4）應(yīng)付福利費（按工資總額的 14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金（ 5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)

13、稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅實際交納的稅金借：應(yīng)交稅金 XX 稅貸：銀行存款（ 6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款教育費附加3、成本、費用主要會計科目核算（ 1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費） ；前期工程費

14、（規(guī)劃、設(shè)計、項目 可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、 “三通一平” ）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化） ；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑 安裝工程費） ；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車 棚、公共廁所等設(shè)施支出） ，分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)” “房屋開發(fā)”設(shè)置二 級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 XX 公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本土地開發(fā)。 配

15、套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）* 配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本 （或計劃成本） /應(yīng)負擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算 成本（或計劃成本） *100%發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的

16、費用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工的借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本代建工程貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)移交委托

17、單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、 職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接 費用時借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品房屋貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā) 生的各項費用（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融 機構(gòu)手續(xù)費用（5）銷售費用：為銷售

18、產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷 售之前的改裝修復(fù)費、 不品看護費、 水電費、采暖費； 產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、 展覽費， 以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、 福利費、 業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費 用發(fā)生的銷售費用借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一、房地產(chǎn)涉及的稅種： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土 地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5% 。7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%2、城市維護建設(shè)稅 計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為 （農(nóng)村）。計算公式 :

19、應(yīng)納稅額=營業(yè)稅X稅率。3、教育費附加計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為 3%。計算公式 :應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅X 3%。4、印花稅：（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；稅率為萬分（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數(shù) 應(yīng)納稅所

20、得額 （不含稅 ） 稅率 （%） 速算扣除數(shù) （元 ） 1 不超過 500 元的部分 5 02 超過 500 元至 2000 元的部分 10 253 超過 2000 元至 5000 元的部分 15 1254 超過 5000 元至 20000 元的部分 20 3755 超過 20000 元至 40000 元的部分 25 13756 超過 40000 元至 60000 元的部分 30 33757 超過 60000 元至 80000 元的部分 35 63758 超過 80000 元至 100000 元的部分 40 103759 超過 100000 元的部分 45 15375計算公式：應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額 =工資薪金收入 -2000-“三險一金” 6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式：應(yīng)交所得稅 =收