房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償在土地增值稅計算中的關(guān)鍵點(diǎn)

1、土地增值稅中未將拆遷補(bǔ)償房進(jìn)行“視同銷售”處理納稅風(fēng)險點(diǎn)；同時以拆遷補(bǔ)償房的建筑成本確認(rèn)拆遷補(bǔ)償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本致使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時少扣除成本，從而多繳納土地增值稅。由于沒有取得現(xiàn)金收入，一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把 實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房沒有視同銷售繳納增值稅，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 從而少繳納了土地曾增稅。相關(guān)稅收法律分析如下：國稅發(fā)2006187 號第三條第（一）項 規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等

2、，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。在對實(shí)物還建房產(chǎn)收入的確定上，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)2007132 號）第二十三條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、 獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性 資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)?核確認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房

3、地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)?！币陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售”，應(yīng)按照市場公允價 值或評估價值確認(rèn)為銷售不動產(chǎn)收入，并入土地增值稅收入依法繳納土地增值稅。產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地,關(guān)于拆遷補(bǔ)償房的價值，或者說，拆遷補(bǔ)償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本如何確定？有人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價是建筑成本，所以，實(shí)物還建 的補(bǔ)償價值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價來確認(rèn)。筆者認(rèn)為，房地 用于安置的房產(chǎn)與換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對價關(guān)系，因此開發(fā)商用于安置被拆遷戶的開發(fā)新房的市場價值才是房地產(chǎn)

4、開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價。新房的市場價值顯然不是房屋的建筑造價。如果以拆遷補(bǔ)償房（開發(fā)的新房）的建造成本作為房地產(chǎn)公司置換被 拆遷人的房產(chǎn)或土地的價值，則房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時的扣除“開發(fā)成本一一 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的成本小，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)多繳納土地增值稅。但開發(fā)商用于實(shí)物還建房產(chǎn)的公允價值如何取得?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220 )第六條“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題”規(guī)定如下:（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號

5、）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值 按國稅發(fā)2006187 號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異 地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)國（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、

6、獎勵、對外投資、分配給股東 或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng) 視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)公司用于換取被拆遷人房產(chǎn)和土地的實(shí)物還建房產(chǎn)的 公允價值，會計上計入“開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目的成本，該開發(fā) 成本在房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時扣除。其確認(rèn)技巧如下:安置用房視同銷售處理,第一，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此視同銷售收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆 遷補(bǔ)償費(fèi)。第二，開發(fā)