房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償在土地增值稅計算中的關(guān)鍵點

1、土地增值稅中未將拆遷補償房進行“視同銷售”處理納稅風(fēng)險點；同時以拆遷補償房的建筑成本確認拆遷補償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本致使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時少扣除成本，從而多繳納土地增值稅。由于沒有取得現(xiàn)金收入，一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把 實物還建的房產(chǎn)確認為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房沒有視同銷售繳納增值稅，直接抵減拆遷補償費， 從而少繳納了土地曾增稅。相關(guān)稅收法律分析如下：國稅發(fā)2006187 號第三條第（一）項 規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等

2、，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。在對實物還建房產(chǎn)收入的確定上，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知（國稅發(fā)2007132 號）第二十三條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、 獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性 資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)?核確認：（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房

3、地產(chǎn)的平均價格確認。（三）參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確認?！币陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售”，應(yīng)按照市場公允價 值或評估價值確認為銷售不動產(chǎn)收入，并入土地增值稅收入依法繳納土地增值稅。產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地,關(guān)于拆遷補償房的價值，或者說，拆遷補償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本如何確定？有人認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價是建筑成本，所以，實物還建 的補償價值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價來確認。筆者認為，房地 用于安置的房產(chǎn)與換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對價關(guān)系，因此開發(fā)商用于安置被拆遷戶的開發(fā)新房的市場價值才是房地產(chǎn)

4、開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價。新房的市場價值顯然不是房屋的建筑造價。如果以拆遷補償房（開發(fā)的新房）的建造成本作為房地產(chǎn)公司置換被 拆遷人的房產(chǎn)或土地的價值，則房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時的扣除“開發(fā)成本一一 土地征用及拆遷補償費”的成本小，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)多繳納土地增值稅。但開發(fā)商用于實物還建房產(chǎn)的公允價值如何取得?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220 )第六條“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題”規(guī)定如下:（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號

5、）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值 按國稅發(fā)2006187 號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異 地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費國（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、

6、獎勵、對外投資、分配給股東 或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng) 視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)公司用于換取被拆遷人房產(chǎn)和土地的實物還建房產(chǎn)的 公允價值，會計上計入“開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費”科目的成本，該開發(fā) 成本在房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時扣除。其確認技巧如下:安置用房視同銷售處理,第一，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此視同銷售收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆 遷補償費。第二，開發(fā)