房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅資料

1、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅一、開辦期間開辦期指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日（營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的設(shè)立日期）國(guó)稅函200998 號(hào)第九條：開辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的，企業(yè)可 在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可按長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，但一經(jīng)選定不得改變。1. 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)國(guó)稅總局公告2012年第15號(hào)：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生與籌辦活動(dòng)有關(guān)的 業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，并在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)， 并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。2. 開辦期間不計(jì)算為虧損年度國(guó)稅函201079號(hào)第七條：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度，為開始計(jì)算損益 的年度?；I辦期發(fā)生

2、的開辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損。只能在"開辦費(fèi)"中歸集。企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，是開始計(jì)算損益的年度。如果兩者 處于同一年度，則應(yīng)分別確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷及經(jīng)營(yíng)年度的開始。某房開企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時(shí)15個(gè)月，賬簿資料顯示：2010年3-12月2011年1-5月籌建期分別發(fā)生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)在 2011年6月起開始一次性或分期扣除開 辦費(fèi)；2011年度發(fā)生了虧損，確認(rèn)的虧損年度就是2011年度。（1）該開發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi) 10萬元、20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi) 3

3、0萬元、40萬元；（2） 2010年6 月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息支出8萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（3）2011年3月，購(gòu)建營(yíng)業(yè)樓所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)共計(jì)10萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（4）企業(yè)在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。(1) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)；(2)投資方因投入資本自行籌款支付的利息，不 計(jì)入開辦費(fèi)，由出資方自行負(fù)擔(dān)。(3)為購(gòu)建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計(jì)入開辦費(fèi)。企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300- ( 10+20)X( 1-60%)-8-10=470 (萬元)。二、

4、預(yù)交期間對(duì)房開企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時(shí)應(yīng)預(yù)交企業(yè)所得稅。1.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時(shí)房開企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售；現(xiàn)房銷售：房開企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；期房銷售：是指房開企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得大產(chǎn)證為止； 將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買人，并向購(gòu)買人收取定金或房款的行為。期房銷售的業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定不同，致使房開企業(yè)的預(yù)售業(yè) 務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第六條：企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因 此，從企業(yè)所得稅的角度，只要簽訂了銷售合同、預(yù)售合同并

5、收取 款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù) 有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)毛 利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%（2） 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%（3） 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%（4） 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條：企業(yè)銷售未完工開

6、發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng) 先按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011年第64號(hào)規(guī)定：實(shí)行查賬征收的企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)額 計(jì)算公式為：實(shí)際利潤(rùn)額=利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損三、匯算清繳期間企業(yè)所得稅匯算清繳， 指納稅人納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)，自行計(jì)算本年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，確定納稅年度應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第一步，計(jì)算應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額：會(huì)計(jì)制度核算的年度利潤(rùn)總額為基礎(chǔ)，依據(jù)稅法規(guī)定，計(jì) 算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，按下列公式計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少

7、額+境外應(yīng)稅所 得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以 前年度虧損房開企業(yè)在核算企業(yè)所得稅時(shí)特別政策：（1）房開經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他 建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理上，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部 門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明， 應(yīng)視為已經(jīng)完工。國(guó)稅函2010201號(hào)規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn) 品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì) 計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始

8、實(shí)際投入使 用時(shí)，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 房開企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成 本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（2） 房開企業(yè)代有關(guān)部門、 單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，其成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門單位收 取并開具發(fā)票的，作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，其成本費(fèi)用不得扣除。（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可作為計(jì)算業(yè) 務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。（4）可以預(yù)提成本費(fèi)用的情況：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同等證明資料前提下，可預(yù)提合同

9、總金額的10%計(jì)入成本對(duì)象的開發(fā)成本中。 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照規(guī)定必須配套建造的應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房開企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償 贈(zèng)與地方政府及公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按 公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營(yíng)利性的

10、，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明 確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng) 單獨(dú)核算其成本。 除企業(yè)自用按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外， 其他一律按開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行處理。（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本， 其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、 單位合資建設(shè)， 完工后有償移交的， 給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本。（ 7）國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成 本對(duì)象單獨(dú)核算。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 作為公共配套設(shè)施進(jìn) 行處理。會(huì)計(jì)核算中， 對(duì)于利用地下設(shè)施建造的地下車位， 利用地面道路等劃定的 車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成本中；取得上述車庫(kù)、車位的轉(zhuǎn) 讓收入，均應(yīng)作為銷售收入且不得重復(fù)扣除成本。對(duì)于采用長(zhǎng)期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同日期和金額確認(rèn) 租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。 （8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配 給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行