房企銷售合同常見風(fēng)險點處理

1、房企銷售合同常見風(fēng)險點處理自5月1日實施營業(yè)稅改增值稅起，發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn) 企業(yè)有這么一個共性問題：絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在簽 訂銷售合同時所采用的合同模板與營改增前幾乎沒有 變化，這樣做會出現(xiàn)什么問題嗎？一、辦理繳納契稅時，會造成小業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)出 現(xiàn)爭議的可能性房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在條件滿足的情況下， 可以選擇性的采用適用11%的一般計稅方法或者適用 5%的簡易計稅方法來繳納增值稅。如果銷售合同不約 定采用何種計稅方法，將來開具的發(fā)票適用何種稅率， 小業(yè)主也無從知曉。當然會有人說，小業(yè)主沒有必要 知道，到時我給他們開什么發(fā)票，他們就拿什么發(fā)票, 反正給他們發(fā)票就可以了?，F(xiàn)實情況的確是這樣

2、，小業(yè)主對稅收概念不會太強， 大部分都不需要抵扣增值稅的，開具何種稅率的發(fā)票 也不會抗議。值得注意的是，如果小業(yè)主辦理房產(chǎn)證 時，了解需要繳納的契稅計稅依據(jù)是扣除增值稅后的 不含稅金額，采用一般計稅方法能夠少交契稅，很有 可能會要求房地產(chǎn)企業(yè)開具11%稅率的發(fā)票。為了更直觀定量計算差異額，假定售房總價含稅收入 為100萬元，適用3%的契稅，兩種模式對比如下表:計稅方法計稅基數(shù)（萬兀）契稅（萬元）一般計稅方法90.092.70簡易計稅方法95.242.86差異-0.16以此為例購房款為100萬元時，一般計稅方法下少交 1600元，以現(xiàn)在一線城市動輒 500萬元一套不動產(chǎn)為 例，則會相差8000元

3、左右，更為關(guān)鍵的，現(xiàn)在銷售的 不動產(chǎn)項目，多數(shù)為采用簡易計稅方法的項目，這樣 會導(dǎo)致小業(yè)主會多交契稅，到時是否會有爭議，我們 不去過多討論。建議：我們財務(wù)人員應(yīng)在日常工作要求公司修改銷售 合同，規(guī)避公司未來辦證不必要的爭議，退一步來說, 即使公司不采納，未來真的出現(xiàn)問題，也不是因為自 己工作失誤所導(dǎo)致。二、印花稅繳納問題對于印花稅繳納問題很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一定困惑和 疑慮，計稅基數(shù)到底是以合同含稅金額還是不含稅銷 售收入額依據(jù)。我們注意到國家稅務(wù)總局頒布的（財 稅201643號）財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改 增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依 據(jù)問題的通知的文件，并沒有明確規(guī)定印花

4、稅計稅 基數(shù)是否應(yīng)包含增值稅，如此一來造成了印花稅繳納 出現(xiàn)了政策空白點。主要出現(xiàn)以下幾種情形： 情形1:合同沒有明確注明不含增值稅合同額和增值 稅額，只有合同總額，比如最常見的房地產(chǎn)銷售合同, 按照合同總額繳納印花稅；情形2:合同沒有明確注明不含增值稅合同額和增值 稅額，只有合同總額，從降低稅負的角度出發(fā)，還是 按照換算的不含增值稅合同額繳納印花稅，如果有爭 議再補稅；情形3：合同分別注明不含增值稅合同額和增值稅額， 因為政策不明晰，還是按照合同總額繳納印花稅； 情形4:合同分別注明不含增值稅合同額和增值稅額， 從降低稅負的角度出發(fā)，還是按照不含增值稅合同額 繳納印花稅，如果有爭議再補稅；情

5、形5:部分合同未按照印花稅應(yīng)納稅義務(wù)時間繳納 印花稅，存在需要補繳印花稅的情況。建議：根據(jù)國家稅務(wù)總局的政策口徑文件的精神，與 主管稅務(wù)機關(guān)溝通，印花稅計稅依據(jù)，避免多繳納印 花稅，或者偷稅的風(fēng)險。具體文件如下：4月25日視頻會議有關(guān)政策口徑委托代征組發(fā)言材料 第四，關(guān)于印花稅計稅依據(jù)問題這次兩部委下發(fā)的通知中沒有提到印花稅計稅依 據(jù)問題。主要是營改增之前，這一問題就已明確，沒 有變化。各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù) 合同所載金額確定計稅依據(jù)。合同中所載金額和增值 稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依 據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。以某項目銷售總額10億元測算，一般計稅方法下，不 含增值稅合同金額為90,090萬元，如果分開注明，可 以少繳納印花稅4.95萬元(9,910 X 0.05% )。綜上