房地產(chǎn)_次渠市調(diào)報(bào)告

1、市場調(diào)查報(bào)告調(diào)查時(shí)間： 2001年8月 15日調(diào)查目的：為次渠項(xiàng)目提供參考調(diào)查容：一、 區(qū)域分析1. 位置次渠鎮(zhèn)位于市東南郊， 京津塘高速公路的東側(cè)， 城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)， 隸屬 于市通州區(qū)。2. 交通次渠鎮(zhèn)距京津塘高速公路 8 公里，設(shè)有上一下雙車道道路，時(shí)速平均可達(dá)60 km/h。次渠鎮(zhèn)大街是鎮(zhèn)的主要交通干路。公交線路目前較少，僅有 11路小公共汽車（通往北苑環(huán)島）和 913 路（次渠鎮(zhèn)大郊亭）運(yùn)營時(shí)間為 6： 0020： 00。從發(fā)展角度看，公交線路的完善是非常重要的。3. 自然環(huán)境 該地區(qū)由于是郊區(qū)，人口密度低，四周多樹木與農(nóng)作物，因此空氣新鮮。4. 人文環(huán)境 居住人口密度低，以本地農(nóng)

2、村居民為主，以市區(qū)拆遷人口，外地進(jìn)京商人，單位職工為輔。5. 服務(wù)配套設(shè)施 主要集中在次渠鎮(zhèn)大街兩側(cè)及沿線。主要設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、派出所、郵局、衛(wèi) 生院、幼兒園、中學(xué)、小型商場和超市、酒樓等。市政配套設(shè)施目前受 經(jīng)濟(jì)影響，較為落后。道路比較臟亂。6. 次渠工業(yè)基地經(jīng)市政府批準(zhǔn)為區(qū)縣級工業(yè)開發(fā)區(qū)，是市確定的 23 個(gè)重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)。隨著工業(yè)區(qū)的逐步建設(shè)會為次渠鎮(zhèn)帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) , 同時(shí)也會對次渠地區(qū) 的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)創(chuàng)造先決條件 , 使整個(gè)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。二、 項(xiàng)目分析次渠鎮(zhèn)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初期，住宅項(xiàng)目稀少，主要集中在鎮(zhèn)大街兩側(cè)，以教育基地立項(xiàng)的通州區(qū)產(chǎn)權(quán)房開發(fā)為主，商品房開發(fā)基本屬

3、于空白。 此次調(diào)查以鎮(zhèn)大街兩側(cè)項(xiàng)目為主，以及靠近羊坊環(huán)島的區(qū)域。1. 市調(diào)項(xiàng)目包括：次渠鎮(zhèn)的怡芳園、府東苑、通州教師住宅樓項(xiàng)目、羊坊環(huán)島東側(cè)的曉康小區(qū)。 價(jià)格狀況：a. 曉康小區(qū)由于在羊房環(huán)島，靠近京津塘高速路，價(jià)格明顯高于次渠鎮(zhèn)項(xiàng)目，目前均價(jià)2400元/ m20b. 次渠鎮(zhèn)項(xiàng)目價(jià)位相對小康小區(qū)低將近 1000元/卅，目前均價(jià)在13001500 元 / m2o 市場表現(xiàn)：a. 曉康小區(qū) 99 年開始銷售時(shí)并不理想， 2000 年兩廣拆遷帶來大量拆遷客戶，約占 70，通州區(qū)的單位購買也占一定的比例（約 100 套）0目前 銷售率在 80以上0b. 府東苑一期從今年 2 月銷售以來銷售率達(dá)到 90

4、0二期 7 月 15 號開盤至今銷售率在 30%以上0c. 怡芳園由于開發(fā)較早目前已銷售完畢0 戶型分析a. 戶室比例一居室數(shù)量較少，以兩居室、三居室為主，沒有頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型0曉康小區(qū)兩居室、 三居室的戶型種類較少， 府東苑小區(qū)兩居室、 三居室的戶室比接近 50： 50%0b.暢銷戶型兩居室是該地區(qū)的暢銷戶型，一居室銷售不暢。 客群情況：客群由當(dāng)?shù)鼐用瘛⒊遣疬w戶、集團(tuán)賣家構(gòu)成，其中：城拆遷戶 占60%以上的比例。項(xiàng)目名稱曉康小區(qū)怡芳園府東苑教育基地項(xiàng)目建筑規(guī)模14棟6棟1棟3棟建筑形式多層板樓多層板樓多層板樓多層板樓戶型一居2 276 m、80 m比例：83%2 2103. 3 m、98.

5、29 m、2113. 98 m 比例：45%無二居2129. 49 m比例：38%280 - 85 m三居2 2115 m、146 m比例：17%2 2107. 62 m、170. 62 m比例：17%2110120 m暢銷戶型二居 80 . 13 m22二居 98.29 m103.33 m2平均價(jià)格22400 元 / m元/ m 2未開盤銷售周期12個(gè)月以上6個(gè)月銷售率85%100%一期 90%;二期 30%60%對外銷售配套設(shè)施中心花園入住時(shí)間已入住已入住宣傳途徑散發(fā)DM單、拆遷實(shí)地宣傳報(bào)紙廣告、散發(fā)DM單無市場推廣周邊地區(qū)住宅市場分析次渠鎮(zhèn)相近的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大興舊宮地區(qū)開發(fā)時(shí)間較早，

6、從發(fā)展角度應(yīng)借鑒這兩地區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。1、概述開發(fā)區(qū)位于東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場16.5公里。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)是于 1994年8月 25日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為市唯一的國家級開發(fā)區(qū)， 是一個(gè)具有與 國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。開發(fā)區(qū)一期 15 平方公里的區(qū)域，東靠京 津塘高速公路， 西鄰涼水河， 北側(cè)為 1 公里寬的城市規(guī)劃綠地， 東側(cè)是高爾夫球 場。區(qū)東部是工業(yè)區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)。2、交通開發(fā)區(qū)道路寬闊，車流暢通。區(qū)的公交系統(tǒng)不甚發(fā)達(dá)，只有927、946 等幾條公交線路通向市區(qū)。3、自然環(huán)境開發(fā)區(qū)周圍

7、被綠林環(huán)繞， 東側(cè)與高速公路之間有 300 米綠化帶，北側(cè)與五環(huán) 路間有 1000 米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有 100 米寬綠化帶。全區(qū)綠化率超 過 50。已開工的企業(yè)的綠化面積，也已按要求達(dá)到總占地面積50以上。目前區(qū)累計(jì)完成綠化面積 40萬平方米，形成了"四季常青、三季有花 "的綠化系統(tǒng)。4、人文環(huán)境區(qū)云集了眾多外國知名企業(yè)，如美國朗訊、可口可樂、日本資生堂、英國聯(lián) 合利華、瑞士 ABB等。另外，區(qū)的配套設(shè)施也較為齊全，如“多倫多國際醫(yī)院”、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資興建的一所十二年（小學(xué)、初中、高中）民辦公助與國際接 軌具有國一流水平的達(dá)到示學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)的寄宿制學(xué)校、 具有

8、國際水準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)博達(dá) 國際交流中心以及正在投資興建的大型超市、商業(yè)設(shè)施。舊宮地區(qū)由于目前仍處于未開發(fā)狀態(tài)， 因此在交通條件、 自然條件、 人文條 件與開發(fā)區(qū)相比都有所差距。2項(xiàng)目分析 根據(jù)調(diào)查項(xiàng)目所處的地理位置，將其分為二類：一類處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 另一類處于舊宮地區(qū)。 為了和次渠市場有可比性， 此次調(diào)研選擇了價(jià)位相對較低 的目標(biāo)。1）開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目主要包括：梅園小區(qū)、大雄城市花園、新康家園、福源小區(qū)。 價(jià)格狀況：售價(jià)均在3300 4000元/平方米之間。 銷售狀況：市場表現(xiàn)良好，項(xiàng)目銷售率均在65%以上，其中新康家園開盤三個(gè)月銷售率已經(jīng)達(dá)到65% 戶型狀況：不設(shè)有一居室，以兩居室為主，頂層為

9、復(fù)式結(jié)構(gòu)。 暢銷戶型：由于戶型的面積適中、分局合理、功能分區(qū)明確，因此銷售情況極為樂觀。各項(xiàng)目暢銷戶型見下圖:項(xiàng)目名稱梅園小區(qū)大雄城市花園新康家園(二期)福源小區(qū)開發(fā)商建工集團(tuán)總公司大雄置業(yè)新世界中國地產(chǎn)占地面積4萬m217. 8 萬 m210. 19 萬 m建筑面積8萬m26萬m21. 85 萬 m一棟多層樓建筑形式多層多層、別墅、板樓多層多層戶型居2 276 m、80 m比例：83%2 2110 m 120 m比例：50%2 2103. 3 m、98 . 29 m、113. 98 m 比例：45%2 285. 66 m、87. 65 m比例：60%居130 m2比例：30%2129. 49

10、 m比例：38%2 2114 m、124 m比例：40%躍層2 2115 m 、 146 m比例：17%2 2150 m 180 m比例：20%2 2107. 62 m、170. 62 m比例：17%暢銷戶型二居 80 . 13 m2二居 98.29 m 22103.33 m三居114 m 2平均價(jià)格23400 元 / m24000 元/m23600 元 / m23300 元/ m銷售周期20個(gè)月24個(gè)月3個(gè)月15個(gè)月銷售率85%80%60%70%配套設(shè)施會所、中心花園會所、中心花園入住時(shí)間已入住已入住2001年12月已入住宣傳途徑散發(fā)DM單為主散發(fā)DM單為主、配以少量小版面廣告報(bào)紙廣告(2)

11、舊宮地區(qū)項(xiàng)目包括：育龍家園、清欣園、佳樂園 價(jià)格狀況：售價(jià)均在23002800元/平方米之間。 銷售狀況：由于其售價(jià)較低，戶型面積適中，周邊生活配套設(shè)施較為完善，因此市場表現(xiàn)良好。 戶型狀況：以二居、三居為主配以少量的一居、躍層。 暢銷戶型：由于戶型的面積適中、分局合理、功能分區(qū)明確，因此銷售情況極為樂觀。各項(xiàng)目暢銷戶型見下圖:項(xiàng)目名稱育龍豕園清欣園佳樂園開發(fā)商育龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司興紅順房地產(chǎn)開發(fā)占地面積6萬m建筑面積12萬m8棟多層1棟多層建筑形式多層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅多層多層戶型居276. 52 m比例：5%居95. 5 m2比例：30%2 280 m、96.19 m比例：40%2 278. 8 m、87.8 m比例：50%居2 2114. 49 m、119. 98 m134. 15 m 比例：50%2106147 m比例：60%2 2104. 07 m 136.71 m比例：50%四居