土地增值稅政策講義

1、納稅人條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。條例第二條所個人，包括個體經營者。 （細則第六條）土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。（細則第三條）征稅范圍中的幾個概念征稅范圍中的幾個概念征稅范圍中的幾個概念四、減免稅四、減免稅-條例、細則的減免(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 條例第八條因國家（4）加計扣除 對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本

2、之和，加計20%扣除。細則第七條（5）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原有自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；凡居住滿三年未滿五年以的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。細則第十二條青海省“普通標準住宅”標準我省普通標準住宅具體標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。自2006年1月1日起實行。青海省土地增值稅預征管理辦法青地稅發(fā)2005292號3、國家依法征用、收回的房地產免征條例第八條、細則十一條）4、房地產的出租 房地

3、產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。廣西壯族自治區(qū)地方稅務局： 你局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示（桂地稅報200032 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。 （四）視同銷售收入的價值評估 187號 條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房產進行綜合評定的價格。評估價格須經當

4、地稅務機關確認。細則十三條。細則十四條。 條列第九條（一）所稱的條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅

5、務機關根據評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。3、國稅函2010220號第一條：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。4、納稅義務確認及時間納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。條列第十

6、條根據條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：細則第十五條。 （一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。 納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。我省的規(guī)定：青海省地方稅務局土地增值稅預征管理辦法第一條：納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，納稅人應在取得收入次月起10日內就本月的收入申報繳納，也可以按每筆收入申報繳納。當月

7、沒有收入的，納稅人也必須申報（二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。四、以商品房對外投資的征稅規(guī)四、以商品房對外投資的征稅規(guī)定定1、對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財稅199548號第一條2、對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1

8、995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 財稅200621號第五條。 需注意的幾個問題：一是區(qū)分投資主體、被投資行業(yè)確定土地增值稅的征免。二是適用政策時間界定。2006年3月2日前發(fā)生的投資聯營行為適用（財稅字1995048號），2006年3月2日后執(zhí)行（財稅200621號）。三是否屬于建造的商品房要看其立項文件、規(guī)劃等確定，另外看會計處理。五、代收費用的征稅規(guī)定對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

9、 （財稅199548號）代收費用的審核： 國稅發(fā)200991號第二十八條對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數的情形。六、視同銷售收入的征稅規(guī)定（六、視同銷售收入的征稅規(guī)定（國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號號）（一）視同銷售收入的情形 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。（二）視同銷售收入的確認方法和順序：一是按本企業(yè)在同

10、一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。幾個問題：視同視同：是以是否計收入來劃分和確認的，計收入不是視同，不計收入則為視同。同類房地產同類房地產：包括地理位置、銷售時間、銷售對象、樓層朝向等要素。公允價值公允價值：具有商業(yè)性質；賬面價值賬面價值：不具有商業(yè)屬性。（三）自用房地產土地增值稅的計算房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 本企業(yè)的開發(fā)產品，轉為固定資產不視同銷售；是否發(fā)生產權轉移。審核收入的重點：

11、 （ 土地增值稅清土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十第五條條審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入； 對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換

12、取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。第四部分第四部分 土地增值稅的扣除項目土地增值稅的扣除項目一、土地增值稅扣除項目的基本規(guī)定一、土地增值稅扣除項目的基本規(guī)定（條例第六條；細則第七條）（一）取得土地使用權所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（開發(fā)成本）。指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括一下六大項：地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷

13、用房支出等。包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、農作物補償費等。凈地、毛地、凈地、毛地、實物補償、貨幣補償。拆遷補償的支付憑證及審核重點拆遷補償的支付憑證及審核重點（ 土土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十二條同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實際發(fā)生，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收

14、花名冊或簽收憑證是否一一對應。2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。“三通一平三通一平”，既通路、通電、通水，和場地平整；“七通一平七通一平”，主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。3、基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。是共同費用的，要在多期項目之間進行分配；前期工程費、基礎設施費審核重點： （ 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十三條前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列

15、情形。是否將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。4、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝工程包括基礎工程和主體工程。建筑安裝工程費審核重點：建筑安裝工程費審核重點：（ 土地增土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十五條發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當地當期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當地建

16、設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。我省的規(guī)定：在審核中，對基本工程造價超出建設部門公布的造價標準，且無正當理由的，而其他各項扣除項目核算基本準確、規(guī)范，支付憑證合法、完整的，地稅部門應就其基本工程造價部分進行核定，并依據核定后的造價標準進行清算。 青地稅發(fā)【2010】157號房地產開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。如與項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱

17、力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。公共配套設施費審核重點：公共配套設施費審核重點：（ 土地增值土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十四條公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。是否將房地產開發(fā)費用記入公共配套設施費。多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。指項目部發(fā)生的一些費用。開發(fā)間接費用審核重點：開發(fā)間接

18、費用審核重點：（ 土地增值稅清算土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十六是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形；開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效；四項開發(fā)成本的核定計算扣除。國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號號房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位

19、面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(開發(fā)費用)指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。1、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。細則第七條（三）我省規(guī)定：（青財預字【1996】58號關于土地增值稅有關問題的通知）：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除。其他房地產開發(fā)費用按細則第七條(一)、

20、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。青海省規(guī)定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按 (一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。2、全部使用自有資金，沒有利息支出的扣除（國稅函2010220號關于土地增值稅清算有關問題的通知）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即按(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。我省為10%（青財預字【1996】58號）自10年5月19日

21、執(zhí)行，不按時點劃分。利息支出審核重點利息支出審核重點： （ 土地增值稅清算管土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號）號）第二十七是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。（四）土地、舊房及建筑物的評估舊房及建筑物的評估價格：指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。細則第七條（四）土地的評估及其評估價格1 1、房、地價格分別申

22、報。、房、地價格分別申報。 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。關于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第十條 2、評估價的確認。對評估價與市場交易價差距較大差距較大的轉讓項目，稅務機關有權不予確認，要求其重新評估。納稅人交納的評估費用，允許作為扣除項目金額予以扣除。（國稅函發(fā)1995110號土地增值稅宣傳提綱第十一條）各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規(guī)定的方法進行應納稅土地的價格評估。其評估結果應按稅務部門的要求及時告房地產所在地稅務機關，作為確

23、認計稅依據的參考。房地產所在地稅務機關應根據條例和細則的有關規(guī)定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。（關于土地增值稅若干征管問關于土地增值稅若干征管問題的通知題的通知國稅發(fā)1996 4號）第四條3、舊房及建筑物的評估費用 財稅字財稅字1995第第048號號因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。因納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。3、評估單位轉讓國有房地產轉讓國有房地產。按照土地增值稅的

24、有關規(guī)定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立，并按照國有資產評估管理辦法規(guī)定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業(yè)務。（關于關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知格評估問題的通知財稅字1995061號）第一條轉讓其他房地產。轉讓其他房地產。凡轉讓房地產的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據房地產評估價格計稅的，可委托經省以上房地產管理部門確認評估資格并報稅務部門備案的房地產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業(yè)務。 關于土地增值稅征收管

25、理有關問題的通知國稅發(fā)199648號）第五條4、評估報告的簽署凡涉及征收土地增值稅的房地產評估報告由取得建設部、人事部共同認定并經注冊登記的“房地產估價師”簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治區(qū)建委(建設廳)、直轄市房地產管理局統(tǒng)一頒發(fā)的房地產估價人員崗位合格證書的房地產估價員聯合簽署。（關于土地增值稅征收管理有關問題的通知國稅發(fā)199648號）第五條（五）與轉讓房地產有關的稅金指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度

26、的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除?！痹谶@里不再允許重復扣除。其他土地增值稅納稅人繳納的印花稅（產權轉移書據）允許在此扣除。財政部 國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）舊房轉讓稅金的扣除營業(yè)稅及其附加，包括地方教育附加印花稅契稅 分兩種情形，一是能夠提供舊房評估價格的，不另作為“與轉讓房產有關的稅金”予以扣除；二是不能提供舊房評估價格但能提供購房發(fā)票的，且能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。（六）房地產開發(fā)企業(yè)的加計扣除根據條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之

27、和，加計20%的扣除。 細則第七條（六）款二、土地增值稅扣除項目的具體規(guī)定（一）支付代收款項的扣除 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 財稅199548號第六條（二）利息支出的稅前扣除1、財稅199548號第八條以及（國稅函2010220號關于土地增值稅清算有關問題的通知）： 利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。2、房地產開發(fā)費用的扣除問題 國稅函2010220號第三條：（

28、1）能夠正確計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照（一）、（二項）金額之和的5%計算扣除。(2)不能正確計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按按照（一）、（二）項金額之和的10%計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（5）關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（

29、財稅字199548號）一是利息上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（三）公共配套設施費的稅前扣除國稅發(fā)2006187號第四條第三項房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（看有關批復）2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（需要提供相關證明）3.建成后有償轉讓的，應

30、計算收入，并準予扣除成本、費用。房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售的。房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用。房地產開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓的。使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。征稅的判定原則或依據：（四）裝修費、預提費用的稅前扣除 國稅發(fā)2006187號第三條第四項房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。精裝修、樣板間等的裝修費，精裝修、樣板間等的裝修費，可以計入開發(fā)成本，也就

31、是說裝修費既可以扣除，又可以加計扣除。企業(yè)所得稅和土地增值稅的預提費用稅前扣除企業(yè)所得稅和土地增值稅的預提費用稅前扣除不同。不同。（五）未支付質量保證金的稅前扣除 國稅函2010220號第二條房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。企業(yè)所得稅前可扣，土地增值稅前不能扣（六）逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的稅前扣除國稅函2010220號第四條房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。企業(yè)所

32、得稅前可扣，土地增值稅前不能扣。（七）取得土地使用權所支付契稅的稅前扣除 國稅函2010220號第五條房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。個人購入房產再轉讓的已繳納的契稅的扣除：兩種情況（八）拆遷安置費的稅前扣除國稅函2010220號第六條（1）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的；（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的-房屋屬于自行開發(fā)建造的和屬于購入的；（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。（九）轉讓舊房加計扣除金額的確定 國稅函2010220號第七條財政部 國家稅務總局關于土

33、地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（十）共同成本費用的稅前扣除國稅發(fā)2006187號第三條第五項屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。三、土地

34、增值稅扣除項目的憑證要三、土地增值稅扣除項目的憑證要求求國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號號第四條第一款、第二款（一）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。（三）支付給個人的土地征用及拆遷補償費的扣除憑證是否征收

35、營業(yè)稅是前置條件，在沒有征收營業(yè)稅且無相應合法憑證前提下，應審核：（國稅發(fā)200991號土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條（三）款）規(guī)定，扣除拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。身份證等。合法憑證：營業(yè)稅暫行條例實施細則第十九條 （1）發(fā)票；發(fā)票；（2）財政票據；財政票據；（3）簽收單據；簽收單據；（4）國家稅務總局規(guī)定的其他合其他合法有效憑證法有效憑證。五、具體計算增值額時應注意的事項五、具體計算增值額時應注意的事項國稅函發(fā)國稅函發(fā)1995110號號（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許

36、扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（三）對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20的扣除。（四）轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度

37、折扣率后的價值），以及在轉讓時交納的有關稅金。（五）轉讓舊房及建筑物的計算扣（五）轉讓舊房及建筑物的計算扣除除1、新房與舊房的界定 新建房：指建成后未使用的房產。凡已使用一定時間和達到一定磨損程度的房產均屬舊房。（第七條） 我省規(guī)定：一年。（財稅字【1995】48號） 2、準予扣除的項目（ 財稅字【1995】48號）第十條）-第一種情形 （1）房屋及建筑物的評估價格； （2）取得土地使用權所支付的地價款； 對取得時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除所支付的地價款；（3）按國家規(guī)定所交納的有關費用；（4）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；舊房轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金舊房轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉讓舊房

38、時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例第七條規(guī)定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，有主管稅務機關核定其營業(yè)額。 納稅人出現土地增值稅暫行條例第九條規(guī)定的“隱瞞、虛報房地產成交價格的”或“轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，有無正當理由的”兩種情形而按照房地產評估價格計算征收土地增值稅時，扣除項目中的與轉讓房地產有關的營業(yè)稅按照上述方法確定營業(yè)額計算。（5）舊房評估費用。 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時扣除；對條

39、例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用不允許扣除。（第十二條）3、準予扣除的項目 財稅200621號第二條-第二種情形（1）發(fā)票所載金額；（2）加計扣除，既：N（發(fā)票所載金額*5%）；上兩項既：發(fā)票所載金額（1+N*5%）；（3）轉讓環(huán)節(jié)繳納的費用；（4）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產交納的教育費附加；購房時繳納的契稅（能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數）。3、核定征收 財稅200621號第二

40、條-第三種情形對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可以根據稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。（六）合理確定成本費用在成本核算對象之間的分配方法、標準（1）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準，具體方法如下：占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應

41、負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 建筑面積法指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。具體同占地面積法。 預算造價法預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。（2）清算中的幾個面積概念：“總面積”是指：可轉讓土地使用權的土地總面積。 國稅函國稅函19991999112112號號，國家稅務總局，國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復可銷售建筑面積、可售總建筑面積、已售建筑面積公攤面積對于這些問題，可從開發(fā)商的完工測繪報告、測量暫測報告、預售許可證

42、、立項報告中的內容為依據。第五部分第五部分 應納稅額的計算應納稅額的計算一、土地增值稅稅率一、土地增值稅稅率（1）增值額/扣除項目金額50%，稅率為30%，速扣系數為0%；（2）50%增值額/扣除項目金額 100%，稅率為40%，速扣系數為5 %；（3）100% 200%，稅率為60%，速扣系數為35 %； 每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 細則第十條.二、土地增值稅應納稅額的計算（細則第十條）土地增值稅稅額土地增值稅稅額= =增增值額值額稅率稅率- -扣除項扣除項目金額目金額速扣系數(一)增值額未超過扣除項目金額50%；例：某企業(yè)轉讓房屋，取得轉讓收入140萬元，轉讓

43、該房屋的扣除項目金額為100萬元。增值額=140-100=40萬元增值額占扣除項目的比率=40/100=40%應納稅額=40*30%=12萬元(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的例：某納稅人轉讓房屋，取得轉讓收入180萬元，轉讓該房屋的扣除項目金額為100萬元。增值額=180-100=80萬元增值額占扣除項目的比率=80/100=80%應納稅額=80*40%-100*5%=27萬元(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的例：某納稅人轉讓房屋，取得轉讓收入260萬元，轉讓該房屋的扣除項目金額為100萬元。增值額=260-100=160萬元增值額占扣除項目的比率=16

44、0/100=160%應納稅額=160*50%-100*15%=65萬元(四)增值額超過扣除項目金額200%例：某納稅人轉讓房屋，取得轉讓收入350萬元，轉讓該房屋的扣除項目金額為100萬元。增值額=350-100=250萬元增值額占扣除項目的比率=250/100=250%應納稅額=250*60%-100*35%=115萬元第六部分 土地增值稅清算一、土地增值稅清算的概念 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該

45、房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。國稅發(fā)200991號第三條二、土地增值稅清算的基本規(guī)定二、土地增值稅清算的基本規(guī)定1、細則第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。2、財稅199548號第十四條：對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。3、財稅200621號第三條：各地

46、要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。4、我省的預征率：青地稅發(fā)青地稅發(fā)201020109999號號保障性住房 0%住宅、寫字樓（住宅不包括別墅） 1%其他房地產開發(fā)項目（包括別墅、商鋪等房地產類型） 1.5%自2010年 7月1日起執(zhí)行。原預征率政策停止執(zhí)行。三、土地增值稅清算對象的確定三、土地增值稅清算對象的確定1、細

47、則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。2、國稅發(fā)2006187號第一條：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。清算對象確認順序：清算對象確認順序：看審批立項：以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目作為清算對象；分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算對象?？雌髽I(yè)的會計核算：以房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位分別計算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。清算對象的有關工程概念：清算對象的有關工程概念

48、：一個開發(fā)項目可以分為三種情況：單項開發(fā)、分期開發(fā)和分用途開發(fā)。根據開發(fā)情況確認的清算單位，有可能是一個獨立的開發(fā)項目，也有可能是單項工程或單位工程，這要根據實際開發(fā)情況確認。從大到小依次為單項工程、單位工程、分部工程和子分部工程、分項工程。單項工程：是指具有獨立的設計文件,可以獨立施工,建成后能獨立發(fā)揮生產能力或產生效益的工程.單項工程是建設項目的組成部分。如工廠中的生產車間、辦公樓、住宅；學校中的教學樓、食堂、宿舍等，它是基建項目的組成部分。單位工程：是指具有獨立的施工條件或有獨立作用的工程必須是若干個分部工程完成后才能運行使用或發(fā)揮一種功能的工程.單位工程通常是一座獨立建（構）筑物。如生

49、產車間這個單項工程是由廠房建筑工程和機械設備安裝工程等單位工程所組成。分部工程、子分部工程：根據建筑部位及專業(yè)性質將一個單位工程劃分為幾個部分。一般情況下，一個單位工程最多可分為地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調及電梯等九大分部工程。當分部工程較大或較復雜時，可按材料種類、施工特點、施工順序、專業(yè)系統(tǒng)和類別等劃分成若干子分部工程。分項工程是分部工程的組成部分，一般按照不同的施工方法，不同的材料或規(guī)格，將分部工程分解為一些簡單的施工過程，是建設工程中最基本的計算單位，分項工程是最小的，再也分不下去的，例如，鋼筋混凝土分部工程，可分為搗

50、制和預制兩種分項工程；磚墻分部工程，可分為眠墻（實心墻）、空心墻、內墻、外墻、一磚厚墻，一磚半厚墻等分項工程。若干個分項工程合在一起就形成一個分部工程，分部工程合在一起就形成一個單位工程，單位工程合在一起就形成一個單項工程，一個單項工程或幾個單項工程合在一起構成一個建設的項目。四、土地增值稅的清算條件四、土地增值稅的清算條件國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號第二條號第二條：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。 竣工-（國稅發(fā)200931號）開發(fā)產品竣工證明材料已

51、報房地產管理部門備案；開發(fā)產品已開始投入使用；開發(fā)產品已取得了初始產權證明； 初始產權證明（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。既，達到下列條件可清算，也可以不清算，由主管稅務機關決定。（三）我省對清算條件的補充規(guī)定（1）房地產開發(fā)項目能夠按照單位項目分別進行核算；分期開發(fā)的項目，能夠以分期項目為單位分別進行核算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他房地產項目類型的，能夠分別進行核算。（2）按照青海省地方稅務局土地增值稅預征管理辦法的規(guī)定，房地產開發(fā)項目在預征期內，能夠依照確定的預征率預繳土地增值稅。五、我省有關清算的規(guī)定。五、我省有關清算的規(guī)定。 青地稅發(fā)青地稅發(fā)201020109999號號（一）按照0.5%清結稅款，不再進行清算。1、對2006年1月1日以前竣工驗收并銷售完結的房地產開發(fā)項目，按照0.5%的征收率清結稅款，不