不良資產(chǎn)評估

1、2003 年注冊資產(chǎn)評估師后教育年注冊資產(chǎn)評估師后教育 程鳳朝金融不良資產(chǎn)金融不良資產(chǎn)評估評估http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 今今天天授授講講的的內(nèi)內(nèi)容容v處置金融不良資產(chǎn)對評估咨處置金融不良資產(chǎn)對評估咨詢業(yè)務(wù)的需求詢業(yè)務(wù)的需求v金融不良資產(chǎn)處置的特性要金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評估價值類型求區(qū)分（定義）評估價值類型和采取不同的評估形式和采取不同的評估形式v不同的評估形式應(yīng)采取不同不同的評估形式應(yīng)采取不同的評估方法的評估方法http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) v處置金融不良資產(chǎn)對評估咨處置金融不良資產(chǎn)對評估咨詢業(yè)務(wù)

2、的需求詢業(yè)務(wù)的需求金融不良資產(chǎn)的涵義金融不良資產(chǎn)的涵義 四級分類：呆滯、呆賬 五級分類：次級、可疑、損失 四家資產(chǎn)公司持有：四家資產(chǎn)公司持有：1.41.4萬億元萬億元http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 四家國有商業(yè)銀行（四家國有商業(yè)銀行（ 2002 2002 年底）年底） 工行工行 25.52% 25.52% 農(nóng)行農(nóng)行 30% 30% 中行中行 22.37% 22.37% 建行建行 15.28% 15.28% 所有金融機構(gòu)平均：所有金融機構(gòu)平均： 19.8% 19.8%http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 機器設(shè)備機器設(shè)備土地使用權(quán)

3、土地使用權(quán)1. 1. 物權(quán)物權(quán)2.2.股權(quán)股權(quán) 3.3.債權(quán)債權(quán)債權(quán)債權(quán)物權(quán)物權(quán)房房地地產(chǎn)產(chǎn)其其他他股權(quán)股權(quán)說明：債權(quán)打包出售是基于各債權(quán)之間的整體價值及受讓人的綜合考慮。單戶債權(quán)單戶債權(quán)多戶多戶打包打包債權(quán)債權(quán)處置對象處置對象法人股法人股房屋建筑物房屋建筑物經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)出具土地/房地產(chǎn)/資產(chǎn)評估報告。其他其他http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 需要評估咨詢需要評估咨詢2 2訴訴訟訟5 5實實物物資資產(chǎn)產(chǎn)抵抵債債1 1收收本本收收息息7 7債債務(wù)務(wù)重重組組現(xiàn)現(xiàn)金金折折讓讓3 3破破產(chǎn)產(chǎn)清清算算6 6商商業(yè)業(yè)性性債債轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)股股4 4債債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓債權(quán)處置方式債權(quán)處

4、置方式http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 不良資產(chǎn)評估的含義不良資產(chǎn)評估是指依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)管理公司的實際情況，以某一時點為評估基準日，對不良資產(chǎn)價值進行評定、估算和分析判斷的行為。包括物權(quán)和股權(quán)類的土地估價、房地產(chǎn)估價及相關(guān)資產(chǎn)評估，債權(quán)類的償債能力評估、債權(quán)價值分析以及其他評估咨詢等。評估結(jié)果是進行不良資產(chǎn)處置的重要參考依據(jù)。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) v金融不良資產(chǎn)處置的特性要求金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評估價值類型和區(qū)分（定義）評估價值類型和采取不同的評估形式采取不同的評估形式金融不良資產(chǎn)處置的特

5、點金融不良資產(chǎn)處置的特點 時間 市場 區(qū)域區(qū)域 信息信息http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 價值類型的涵義價格：交易雙方協(xié)議的出售者所索取的或 已支付的某項商品或某項服務(wù)的金額。價值：是能夠用貨幣表現(xiàn)的所購置商品或所征求的服務(wù)與購銷者之間的聯(lián)系。公開市場價值：是指在了解行情的、精明的且無外界脅迫的買方和賣方的參與之下，資產(chǎn)經(jīng)充分的交易活動之后，于評估基準日交易時的評估價值，此價值應(yīng)是在無特殊關(guān)系的自愿購買者和自愿的出售者之間形成的價值。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 非公開市場價值非公開市場價值 ( (Non-market V

6、alue）: :是與市場價值既相區(qū)別又相聯(lián)系的一個是與市場價值既相區(qū)別又相聯(lián)系的一個概念概念, ,包括但不限于：包括但不限于：在用價值（在用價值（Value in Use）有限制市場價值（有限制市場價值（Limited Market Value）投資價值（投資價值（Investment Value or Worth）、）、持續(xù)經(jīng)營價值（持續(xù)經(jīng)營價值（Going-Concern Value）清算和強制變現(xiàn)價值（清算和強制變現(xiàn)價值（Liquidation or Forced Sale Value ）殘余價值（殘余價值（Salvage Value）等等http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷

7、管理培訓(xùn)資料下載) 金融不良資產(chǎn)評估的價值屬性 評估對象先天不足 是一種限制性評估 評估結(jié)果不加定義無法使用 更多適用強制變現(xiàn)價值http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 針對金融不良資產(chǎn)評估主體的現(xiàn)狀要求采取不同的評估形式債務(wù)人有實物資產(chǎn)，經(jīng)過協(xié)商或裁決，債權(quán)轉(zhuǎn)成物權(quán)（股權(quán)），可以開展資產(chǎn)評估。債權(quán)人存在、且有財務(wù)資料，經(jīng)過協(xié)商，以低于賬面?zhèn)鶛?quán)貨幣資金償還債務(wù)，可以開展償債能力評估。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 債務(wù)人存在或不存在，財務(wù)資料不齊全，不配合評估；債權(quán)人有債權(quán)資料，擬轉(zhuǎn)讓債權(quán)，可以開展債權(quán)價值分析。債務(wù)人不存在，金融

8、機構(gòu)已經(jīng)或事實上列為損失類的債權(quán)，無法進行價值評估，但處置時仍需要履行內(nèi)部評估程序。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 根據(jù)評估對象不同出具不同類型的評估報告根據(jù)評估對象不同出具不同類型的評估報告, ,物權(quán)、股權(quán)類評估屬土地估價、房地產(chǎn)估價物權(quán)、股權(quán)類評估屬土地估價、房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估范疇，應(yīng)依據(jù)土地估價操作規(guī)、資產(chǎn)評估范疇，應(yīng)依據(jù)土地估價操作規(guī)程、程、房地產(chǎn)估價規(guī)范、資產(chǎn)評估操房地產(chǎn)估價規(guī)范、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）、資產(chǎn)評估準則作規(guī)范意見（試行）、資產(chǎn)評估準則無形資產(chǎn)分別出具土地估價報告、房地產(chǎn)無形資產(chǎn)分別出具土地估價報告、房地產(chǎn)估價報告、資產(chǎn)評估報告

9、；債權(quán)類資產(chǎn)依據(jù)估價報告、資產(chǎn)評估報告；債權(quán)類資產(chǎn)依據(jù)* * *資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)操作規(guī)范出具資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)操作規(guī)范出具償債能力評估咨詢報告（資料齊備）或債權(quán)償債能力評估咨詢報告（資料齊備）或債權(quán)價值分析咨詢報告（無法獲取債務(wù)企業(yè)近期價值分析咨詢報告（無法獲取債務(wù)企業(yè)近期資料）。不同報告由于分析依據(jù)不同資料）。不同報告由于分析依據(jù)不同, ,分析結(jié)分析結(jié)果屬性不同，其對處置的參考價值也不同，果屬性不同，其對處置的參考價值也不同，資產(chǎn)評估報告是處置的重要依據(jù)；償債能力資產(chǎn)評估報告是處置的重要依據(jù)；償債能力評估報告是債務(wù)重組的參考依據(jù)；債權(quán)價值評估報告是債務(wù)重組的參考依據(jù)；債權(quán)價值分析報告是

10、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的咨詢意見分析報告是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的咨詢意見http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) v 不同的評估形式應(yīng)采取不同不同的評估形式應(yīng)采取不同的評估方法的評估方法 以資抵債的前提條件 抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評估 處置抵債資產(chǎn)的評估 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評估 評估報告物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估以資抵債的前提條件以資抵債的概念：指債權(quán)人按照其與債務(wù)方達成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)企業(yè)、擔保人或責任第三方以其依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)，即債務(wù)人轉(zhuǎn)讓其非現(xiàn)金資產(chǎn)給債權(quán)人以清償

11、債務(wù)。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債的途徑：債權(quán)人、債務(wù)人雙方協(xié)商，簽定 以資抵債協(xié)議；債務(wù)人或擔保人提供的抵押物（質(zhì)押物）暫時無法變現(xiàn)用于清償債務(wù)，債權(quán)人經(jīng)與抵押人（質(zhì)押人）協(xié)商后取得抵押物（質(zhì)押物）的所有權(quán)或處置權(quán)；通過訴訟和仲裁等方式主張債權(quán)，經(jīng)法院裁決、調(diào)解或仲裁機構(gòu)裁決取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)；債務(wù)企業(yè)、擔保人因資不抵債或其他原因倒閉或破產(chǎn)，經(jīng)合法清算后取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)；其他合法的抵債途徑。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估

12、非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債方式： 終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)后，不再對剩余債權(quán)保留追償權(quán)，債權(quán)人和債務(wù)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終結(jié)； 不終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)的價值不足以補償全部債權(quán)的情況下，對剩余債權(quán)保留追償權(quán)。 不宜作為抵債資產(chǎn)的范圍： 存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題的資產(chǎn)；不宜作為抵債的動產(chǎn)；不宜作為抵債的不動產(chǎn)；不宜作為抵債的無形資產(chǎn)；不宜作為抵債的投資類資產(chǎn)。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 資產(chǎn)管理公司對抵債資產(chǎn)的評估需求： 首先，是評估債務(wù)方依法所有或擁有處首先，是評估債務(wù)方依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司

13、與置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司與債務(wù)方達成抵債協(xié)議而進行的評估，即債務(wù)方達成抵債協(xié)議而進行的評估，即“抵債時評估抵債時評估”； 其次，是評估金融資產(chǎn)管理公司依法取其次，是評估金融資產(chǎn)管理公司依法取得的抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司得的抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司處置抵債資產(chǎn)時而進行的評估，即處置抵債資產(chǎn)時而進行的評估，即“處處置時評估置時評估”。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評估 價值類型 選用的價值類型應(yīng)為在用價值或持續(xù)經(jīng)營價值。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 土地價

14、格的形成：包括地租、征地拆土地價格的形成：包括地租、征地拆遷遷 安置費、城市土地開發(fā)費。評估安置費、城市土地開發(fā)費。評估方法：方法：1. 1.基準地價修正系數(shù)法基準地價修正系數(shù)法 （ 1 1 ）搜集有關(guān)基準地價的資料）搜集有關(guān)基準地價的資料 （ 2 2 ）查出估價對象所處地段的基準地價）查出估價對象所處地段的基準地價 （ 3 3 ）進行交易日期修正）進行交易日期修正 （ 4 4 ）進行區(qū)域因素修正）進行區(qū)域因素修正 （ 5 5 ）進行個別因素修正）進行個別因素修正 （ 6 6 ）求出估價對象宗地的價格）求出估價對象宗地的價格如：北京：宗地樓面熟地價如：北京：宗地樓面熟地價= =適用的基準地價（

15、樓面熟地價）期適用的基準地價（樓面熟地價）期 日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系數(shù)數(shù) 宗地樓面毛地價宗地樓面毛地價= =適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)其他因素修正系數(shù)修正系數(shù)其他因素修正系數(shù)杭州：杭州： 基準地價（基準地價（ 1 1 調(diào)整幅度）調(diào)整幅度） + +臨街加價額）臨街加價額） 交易交易日期修正土地狀況修正日期修正土地狀況修正 該方法主要適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)土地估價、快該方法主要適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)土地估價、快速進行大面積的數(shù)量眾多的土地價格估價。速進行大面積的數(shù)

16、量眾多的土地價格估價。物權(quán)物權(quán)土土地地估估價價http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2. 2.市場比較法市場比較法 （ 1 1 ）搜集交易實例）搜集交易實例 （ 2 2 ）選取可比實例）選取可比實例 （ 3 3 ）建立價格可比基礎(chǔ)）建立價格可比基礎(chǔ) （ 4 4 ）進行交易情況修正）進行交易情況修正 （ 5 5 ）進行交易日期修正）進行交易日期修正 （ 6 6 ）進行區(qū)域因素修正）進行區(qū)域因素修正 （ 7 7 ）進行個別因素修正）進行個別因素修正 （ 8 8 ）求取比準價格）求取比準價格 如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，上述公式還要考如果土地容積率、土地使用年

17、期單獨修正，上述公式還要考慮兩因素。慮兩因素。 該方法主要適用于土地市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土該方法主要適用于土地市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易案例的土地估價地交易案例的土地估價指數(shù)可比實例個別因素條件指數(shù)待估對象個別因素條件條件指數(shù)可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)待估對象所處區(qū)域因素數(shù)可比實例交易時價格指評估基準日價格指數(shù)可比實例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù))()()()(100)()(100100)()(100PPPDCBAPP物權(quán)物權(quán)土土地地估估價價http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 3. 3.收益還原法收益還原法 （1 1）選擇估價方法）選擇估

18、價方法 a a為年凈收益；為年凈收益； i i 為土地還原利率；為土地還原利率； n n 為收益年限為收益年限 （ 2 2 ）搜集有關(guān)資料）搜集有關(guān)資料 如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具設(shè)備原值；經(jīng)如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具設(shè)備原值；經(jīng) 常費用；其他稅費率等常費用；其他稅費率等 （ 3 3 ）計算年收入）計算年收入 （ 4 4 ）計算年運營費用）計算年運營費用 經(jīng)常費用；房產(chǎn)稅；家具設(shè)備折舊費；其他稅費等經(jīng)常費用；房產(chǎn)稅；家具設(shè)備折舊費；其他稅費等 （ 5 5 ）確定土地還原利率、房屋還原利率）確定土地還原利率、房屋還原利率 （ 6 6 ）計算年凈收益）計算年凈收益 年凈收益

19、年凈收益= =年收入年收入- -年運營費用年運營費用- -房屋原值房屋還原利率房屋原值房屋還原利率 （ 7 7 ）計算土地價格）計算土地價格 該方法主要適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地，如土地出該方法主要適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地，如土地出租、房地產(chǎn)出租、經(jīng)營性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)的土地估價。租、房地產(chǎn)出租、經(jīng)營性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)的土地估價。物權(quán)物權(quán)土土地地估估價價http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 4. 4.成本逼近法成本逼近法 （ 1 1 ）判斷待估土地是否適用成本逼近法）判斷待估土地是否適用成本逼近法 （ 2 2 ）收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及

20、增值收益資）收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益資料料 （ 3 3 ）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤 （ 4 4 ）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額 （ 5 5 ）求取待估土地的土地價格）求取待估土地的土地價格 土地價格土地價格 = =土地取得費土地取得費+ + 土地開發(fā)費土地開發(fā)費 + +稅費稅費+ + 利息利息 + +利潤利潤+ + 土地增值土地增值 （ 6 6 ）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格）對地價進行修

21、正，確定待估土地的最終價格 個別因素修正、年期修正個別因素修正、年期修正 土地取得費：征地費（農(nóng)村）、勞動力安置補助費、青苗及土地取得費：征地費（農(nóng)村）、勞動力安置補助費、青苗及 地上附著物補償費（農(nóng)村）、拆遷安置費（城鎮(zhèn)）地上附著物補償費（農(nóng)村）、拆遷安置費（城鎮(zhèn)） 土地開發(fā)費：紅線外土地開發(fā)費：紅線外道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費、小區(qū)開發(fā)費；紅線內(nèi)施配套費、小區(qū)開發(fā)費；紅線內(nèi)如三通一平、小設(shè)施配套費如三通一平、小設(shè)施配套費 稅費：征地稅費：征地耕地占用稅、征地管理費、新菜地開發(fā)基金耕地占用稅、征地管理費、新菜地開發(fā)基金等；拆遷等；拆遷拆遷管理費和拆遷

22、服務(wù)費、其他稅費拆遷管理費和拆遷服務(wù)費、其他稅費 該方法主要適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例該方法主要適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地估價少的地區(qū)的土地估價物權(quán)物權(quán)土地估價http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 5. 5.假設(shè)開發(fā)法（剩余法）假設(shè)開發(fā)法（剩余法） （ 1 ）調(diào)查待估宗地的基本情況調(diào)查待估宗地的基本情況 （ 2 2 ）確定待估宗地的最有效利用方式）確定待估宗地的最有效利用方式 （ 3 3 ）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排 （ 4 4 ）估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值）估算開發(fā)完

23、成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值 （ 5 5 ）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤 （ 6 6 ）確定待估土地的土地價格）確定待估土地的土地價格 土地價格土地價格= =開發(fā)完成后的土地總價或房地產(chǎn)總價開發(fā)完成后的土地總價或房地產(chǎn)總價- -開發(fā)成本開發(fā)成本- -開發(fā)開發(fā) 商合理利潤商合理利潤 或或 地價地價= =預(yù)期樓價預(yù)期樓價- -建筑費建筑費- -專業(yè)費專業(yè)費- -銷售費銷售費- -利息利息- -稅費稅費- -利潤利潤 式中：利息式中：利息= =（地價（地價+ +建筑費建筑費+ +專業(yè)費）專業(yè)費） 利息率利息率 利潤利潤= =（地價（地價+ +建筑費建筑費+ +專業(yè)費）

24、專業(yè)費） 利潤率利潤率 該方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。該方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房允許運用于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價（生地變熟地）；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估價（生地變熟地）；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估物權(quán)物權(quán)土地估價http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地合一價格的形成：包括成本和利潤兩房地合一價格的形成：包括成本和利潤兩大部分；房地

25、合一租金的構(gòu)成：包括折舊費、維大部分；房地合一租金的構(gòu)成：包括折舊費、維修費、管理費、利潤、利息、地租、保險、稅金修費、管理費、利潤、利息、地租、保險、稅金等。評估方法：等。評估方法：1. 1.市場法市場法 2. 2.收益法收益法 3. 3.成本法成本法 （ 1 1 ）土地取得成本）土地取得成本 征用農(nóng)地取得：農(nóng)地征用費征用農(nóng)地取得：農(nóng)地征用費+ +出讓金出讓金 城鎮(zhèn)拆遷取得：拆遷安置補償費城鎮(zhèn)拆遷取得：拆遷安置補償費+ +出讓金出讓金 市場購買取得：購買價款市場購買取得：購買價款+ +買方稅費（如交易手續(xù)費、契稅）買方稅費（如交易手續(xù)費、契稅） （ 2 2 ）開發(fā)成本：）開發(fā)成本： 勘察設(shè)計

26、和前期工程費，勘察設(shè)計和前期工程費， 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，建設(shè)費， 建筑安裝工程費，建筑安裝工程費， 公共配套設(shè)施建設(shè)費，公共配套設(shè)施建設(shè)費， 開發(fā)過程中的稅費開發(fā)過程中的稅費 （ 3 3 ）管理費）管理費 （ 4 4 ）投資利息）投資利息 （ 5 5 ）銷售稅費）銷售稅費 （ 6 6 ）開發(fā)利潤）開發(fā)利潤 物權(quán)物權(quán)房地產(chǎn)估價4. 4.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)評估應(yīng)注意的特別事項： 房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下，要使用合理的評估產(chǎn)權(quán)依據(jù)如果債務(wù)人事實上擁有擬進行抵債的房地產(chǎn)的支配權(quán)和控制權(quán)，那么，由債務(wù)人出

27、具承諾函，評估機構(gòu)按照實質(zhì)重于形式的原則，對債務(wù)人擁有或控制的“無證”房地產(chǎn)也應(yīng)當在評估實踐中予以確認，其評估前提是合理假設(shè)債務(wù)人能夠辦理合法的產(chǎn)權(quán)證明，同時，在資產(chǎn)評估報告中，作為重大事項提請資產(chǎn)管理公司予以關(guān)注。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)房地產(chǎn)估價 抵債土地的權(quán)屬有瑕疵時，應(yīng)合理運用評估方法，有的擬抵債的土地使用權(quán)是劃撥土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)。在評估國有劃撥土地時要考慮土地出讓金和其他稅金，其中土地出讓金按國家規(guī)定計算，并區(qū)分真破產(chǎn)和假設(shè)清算的含義。有些債務(wù)人與資產(chǎn)管理公司協(xié)議將其持有的集體土地使用權(quán)抵債，對這樣標的物評估也要遵循合法性

28、原則，即按照集體變征用、劃撥變出讓的關(guān)系評定其價值。也就是說，計算該宗土地處置價格要按全值減去應(yīng)交稅費 (包括土地出讓金、征地費用等) 計算，在評估報告中應(yīng)明確列示這些內(nèi)容。抵債資產(chǎn)部分不合法時，應(yīng)按照合法性原則進行評估。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)動產(chǎn)評估 動產(chǎn)評估 動產(chǎn)的分類 在金融不良資產(chǎn)評估中，涉及動產(chǎn)一般為機器設(shè)備、車輛以及實物類流動資產(chǎn)。機器設(shè)備又可分為外購設(shè)備和自制設(shè)備，進口設(shè)備和國產(chǎn)設(shè)備，通用設(shè)備和非標設(shè)備等。實物類流動資產(chǎn)主要是指各類材料、低值易耗品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、包裝物等。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理

29、培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)動產(chǎn)評估 動產(chǎn)的價格構(gòu)成 機器設(shè)備的價格主要包括：設(shè)備購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、其它費用及資金成本。車輛的價格主要包括：車輛的購置價、購置附加費、牌照及工本費。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 1. 1.成本法成本法 重置成本重置成本1 1、物價指數(shù)法、物價指數(shù)法2 2、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 X X規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)評估時物價指數(shù)資產(chǎn)歷史成本重置成本資產(chǎn)X參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物的資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)重置成本 成新率的確定成新率的確定1 1、觀察法、觀察法2 2、使用年限

30、法使用年限法3 3、修復(fù)費用法、修復(fù)費用法%100預(yù)計尚可使用年限實際已使用年限預(yù)計尚可使用年限成新率%1001重置成本修復(fù)費用成新率 3. 3.收益法收益法RiRi未來第未來第i i個收益期的預(yù)期收益額及期末資產(chǎn)剩余凈額個收益期的預(yù)期收益額及期末資產(chǎn)剩余凈額 N N收益年期收益年期 r r折現(xiàn)率折現(xiàn)率xiiirR11評估值物權(quán)物權(quán)動產(chǎn)估價方法 2. 2.市場法市場法根據(jù)市場同類或相似資產(chǎn)的根據(jù)市場同類或相似資產(chǎn)的市場價值，對各項影響因素市場價值，對各項影響因素進行修正，得出評估對象的進行修正，得出評估對象的市場價值的一種方法市場價值的一種方法。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷

31、管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)動產(chǎn)評估適用范圍 對于實物類流動資產(chǎn)應(yīng)根據(jù)不同情況選擇相適應(yīng)的評估方法。o材料評估：以現(xiàn)行市場價格考慮運雜費用確定評估值，對于已脫銷材料通過替代品價格修正確定評估值，對于超儲積壓物資，以可變現(xiàn)凈值確定評估值。o低值易耗品：采用成本法進行評估o在產(chǎn)品：對生產(chǎn)周期較長，仍需繼續(xù)生產(chǎn)銷售并且有盈利的在制品，評估時按相關(guān)市場價格及費用標準重置同等級在制品及自制半成品所投入的合理料工費計算評估值。對淘汰落后產(chǎn)品評估，只能按可變現(xiàn)凈值確定評估值。o產(chǎn)成品：采用成本法和市場法確定評估值。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)無形資產(chǎn)評估 無形

32、資產(chǎn)的評估 無形資產(chǎn)的概念 無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶經(jīng)濟利益的資源。在金融不良資產(chǎn)評估中，抵債的無形資產(chǎn)主要為債務(wù)人擁有的專利權(quán)、非專利技術(shù)等，一般來說，商標、商譽不宜作為抵債資產(chǎn)。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)無形資產(chǎn)評估 無形資產(chǎn)評估的注意事項 鑒定無形資產(chǎn) 區(qū)分無形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)所帶來的收益 區(qū)分可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)投資類評估 投資類資產(chǎn)的評估 投資類資產(chǎn)的分類投資類資產(chǎn)的分類：在金融不良資產(chǎn)評估中，投資類

33、資產(chǎn)主要指債務(wù)人擁有的債券、股票和其他投資等 投資類資產(chǎn)的評估方法及適用范投資類資產(chǎn)的評估方法及適用范圍圍 對于在證券市場上市交易的股票和債券一般采用現(xiàn)行市價法進行評估，對于非上市交易或不能采用現(xiàn)行市價法進行評估的股票和債券采用收益法進行評估。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)投資類評估 債券債券：可上市流通債券：按評估基準日收盤價確定評估值; 非上市流通債券：距評估基準日一年內(nèi)到期的，以本金加持有期利息確定評估值,評估基準日一年以上到期的，以本利和現(xiàn)值確定評估值。 股票股票：上市流通股票，按評估基準日收盤價確定評估值,非上市流通股票，采用收益現(xiàn)值法評

34、估。 其他投資其他投資：對于控股長期投資，對被投資企業(yè)整體評估后，根據(jù)收益法確定評估值；對于非控股長期投資，可取得被投資單位審計后報表，根據(jù)權(quán)益法或成本法確定評估值。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評估處置抵債資產(chǎn)的評估處置抵債資產(chǎn)的評估 價值類型：處置抵債資產(chǎn)時的評估通價值類型：處置抵債資產(chǎn)時的評估通常適用于公開市場條件下的清算和強制常適用于公開市場條件下的清算和強制變現(xiàn)價值或殘余價值。變現(xiàn)價值或殘余價值。 評估方法評估方法: : 間間 接接 法法 評估思路：評估思路： 首先首先，假設(shè)評估對象可以實現(xiàn)其在用價值，采用市場，假設(shè)評估對象可

35、以實現(xiàn)其在用價值，采用市場比較法、成本法、收益法等評估方法得出委估資產(chǎn)在用比較法、成本法、收益法等評估方法得出委估資產(chǎn)在用條件下的評估值；條件下的評估值；其次其次，對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的，對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委估資產(chǎn)易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)；的快速變現(xiàn)系數(shù)；最后最后，由在用條件下的評估值和還原，由在用條件下的評估值和還原系數(shù)計算得出委估資產(chǎn)的強制變現(xiàn)價值。系數(shù)計算得出委估資產(chǎn)的強制變現(xiàn)價值。 http:/ (海量

36、營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評估 計算公式：強制變現(xiàn)價值=在用條件下的評估值快速變現(xiàn)系數(shù) 快速變現(xiàn)系數(shù)的測算和評定：有限市場因素；處置時間因素；處置費用因素；使用狀態(tài)因素；資產(chǎn)質(zhì)量因素；處置方式因素；買方心理因素；其他因素在因素選取運用中，應(yīng)針對不同評估對象的實際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實存在的合理依據(jù)和理由，因素的選取不能簡單用一個綜合折扣率來確定變現(xiàn)價值。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評估 直接法直接法 評估思路：評估思路： 強制變現(xiàn)價值的評估可以采用市場比較法，參照物為拍賣的

37、可比資產(chǎn)、二手交易市場的可比資產(chǎn)。 計算公式為：強制變現(xiàn)價值=參照物拍賣價值值（或參照物售價）調(diào)整系數(shù) 或：強制變現(xiàn)價值=參照物拍賣價/參照物重置成本評估對象的重置成本調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù)：在運用直接法評估時，要充分考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素以及個別因素等對評估對象價值的影響。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評估 評估時注意的問題評估時注意的問題 首先，要索取抵債資料，沒有抵債資料或沒有形成以資抵債事實的，不具備評估前提條件。 第二，根據(jù)國家資產(chǎn)評估有關(guān)政策以及不良資產(chǎn)處置的實際情況，應(yīng)允許在證據(jù)較為充分的前提下考慮快速變現(xiàn)問題，一般

38、適用的價值類型應(yīng)為強制變現(xiàn)價值。 第三，應(yīng)針對不同評估對象的實際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實存在的合理依據(jù)和理由，對于市場法中已經(jīng)充分考慮的因素，不可進行重復(fù)修正。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評估 擬處置房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵的處理擬處置房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵的處理 在處置房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下，要使用合理的評估產(chǎn)權(quán)依據(jù)。 注意處置土地性質(zhì)，要合理運用評估方法。 處置對象不明確，要合理界定評估對象。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股權(quán)債轉(zhuǎn)股時評估債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評估 債轉(zhuǎn)股的基本概念債轉(zhuǎn)股的基本概念

39、債轉(zhuǎn)股債轉(zhuǎn)股，實質(zhì)是債權(quán)人將其對債務(wù)，實質(zhì)是債權(quán)人將其對債務(wù)人所享有的債權(quán)依法轉(zhuǎn)變?yōu)閷鶆?wù)人人所享有的債權(quán)依法轉(zhuǎn)變?yōu)閷鶆?wù)人的投資，變更債務(wù)人的注冊資本或債的投資，變更債務(wù)人的注冊資本或債權(quán)人以債權(quán)出資與債務(wù)人設(shè)定新公司，權(quán)人以債權(quán)出資與債務(wù)人設(shè)定新公司，并取得股權(quán)的投資行為。并取得股權(quán)的投資行為。 債轉(zhuǎn)股對評估工作的需求債轉(zhuǎn)股對評估工作的需求 客觀的資產(chǎn)評估結(jié)果是確定各方出客觀的資產(chǎn)評估結(jié)果是確定各方出資額的主要依據(jù)。資額的主要依據(jù)。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股權(quán)債轉(zhuǎn)股時評估 主要評估程序： 對企業(yè)進行整體清查，對非經(jīng)營性資產(chǎn)和負債進行剝離。評估

40、機構(gòu)應(yīng)按照賬冊清單對各類資產(chǎn)實物進行核對，在資產(chǎn)清查時注意轉(zhuǎn)股企業(yè)擁有的一些特殊的無形資產(chǎn)，如特許經(jīng)營權(quán)、壟斷經(jīng)營權(quán)等是否進入新公司，對于一般不應(yīng)進入新公司的各種不良資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)是否進入新公司，轉(zhuǎn)股企業(yè)是否擁有或有負債等。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股權(quán)債轉(zhuǎn)股時評估 對剝離后的債務(wù)企業(yè)資產(chǎn)進行整體評估，確定評估后的凈資產(chǎn)。 資產(chǎn)管理公司審核報告。 主要資產(chǎn)、負債的評估原則： 企業(yè)債權(quán)類資產(chǎn)企業(yè)債權(quán)類資產(chǎn)：綜合分析判斷回收的可能性。 企業(yè)實物類資產(chǎn)（包括存貨）企業(yè)實物類資產(chǎn)（包括存貨）：對其真實性、可靠性作出判斷后確定評估值。http:/ (海量

41、營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股權(quán)債轉(zhuǎn)股時評估 長期投資長期投資：評估時認為所涉及的整體資產(chǎn)評估確有難度的項目，包括非控股的其他股權(quán)投資，較多的股權(quán)投資項目中被投資單位資產(chǎn)價值量較小、存在特殊情形等，征得資產(chǎn)管理公司同意后，按帳面值列示評估結(jié)果，涉及對上市公司的長期投資，可按評估基準日經(jīng)審計的上市公司凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)計算。 應(yīng)攤未攤的待攤費用、遞延資產(chǎn)及應(yīng)攤未攤的待攤費用、遞延資產(chǎn)及其它潛虧掛帳或核算錯誤，應(yīng)提請其它潛虧掛帳或核算錯誤，應(yīng)提請企業(yè)進行調(diào)整，爾后再進行評估。企業(yè)進行調(diào)整，爾后再進行評估。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股

42、權(quán)債轉(zhuǎn)股時評估 在評估過程中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)巨額潛虧掛帳等資產(chǎn)損失，評估機構(gòu)應(yīng)按照實際情況評估，并作為特別事項在評估報告中充分披露。由于歷史原因未辦理房產(chǎn)證明的應(yīng)辦理房產(chǎn)證，不能及時辦理的應(yīng)說明原因并由有關(guān)單位出具有效的證明文件。對已出售住房周轉(zhuǎn)金余額，依據(jù)財政部關(guān)于企業(yè)住房制度改革有關(guān)財務(wù)處理問題的通知處理。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 股權(quán)股權(quán) 1. 1.單項資產(chǎn)加和法單項資產(chǎn)加和法 評估值重置成本成新率評估值重置成本成新率 被投資企業(yè)凈資產(chǎn)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)=各項資產(chǎn)評估值各項資產(chǎn)評估值-各項負債評估值各項負債評估值 委估股權(quán)價值委估股權(quán)價值= =被投資企業(yè)

43、凈資產(chǎn)投資比例被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例 適于虧損企業(yè)、非持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。適于虧損企業(yè)、非持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。 2. 2.企業(yè)價值法企業(yè)價值法 a a為企業(yè)年凈收益；為企業(yè)年凈收益； i i 為行業(yè)基準收益率；為行業(yè)基準收益率；n n 企業(yè)獲利年限企業(yè)獲利年限 委估股權(quán)價值委估股權(quán)價值= =被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例 適于盈利企業(yè)、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。但需要用成本法驗證。適于盈利企業(yè)、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。但需要用成本法驗證。 3. 3.其他其他 如：流通股一般按照評估基準日的收盤價并考慮流通盤大小、如：流通股一般按照評估基準日的收盤價并考慮流通盤大小、市場活躍程度以及被評估股權(quán)量的大小。市場活

44、躍程度以及被評估股權(quán)量的大小。股權(quán)退出時評估http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 物權(quán)物權(quán)股權(quán)股權(quán)評估報告評估報告 評估報告的基本概念和基本制度評估報告的基本概念和基本制度 概念概念 評估報告的基本制度評估報告的基本制度國有資產(chǎn)評估管理辦法國有資產(chǎn)評估管理辦法關(guān)于資產(chǎn)評估報告書的規(guī)范意見關(guān)于資產(chǎn)評估報告書的規(guī)范意見資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定。定。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 評估報告的屬性評估報告的屬性 抵債資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評

45、估歸屬于抵債資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評估歸屬于資產(chǎn)評估范疇，應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范要求出資產(chǎn)評估范疇，應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范要求出具資產(chǎn)評估報告，評估結(jié)果具有咨詢作具資產(chǎn)評估報告，評估結(jié)果具有咨詢作用。用。 評估報告的基本內(nèi)容（略）評估報告的基本內(nèi)容（略） 評估報告的效用評估報告的效用 評估報告是委托方作為物權(quán)、股權(quán)處評估報告是委托方作為物權(quán)、股權(quán)處置的重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)，金融置的重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)，金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)采取招標、拍賣等方式資產(chǎn)管理公司應(yīng)采取招標、拍賣等方式確定受讓人和受讓價格。評估報告也是確定受讓人和受讓價格。評估報告也是履行委托協(xié)議和支付評估費用的依據(jù)。履行委托協(xié)議和支付評估費用的依據(jù)

46、。http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 債權(quán)債權(quán)評估評估 債權(quán)關(guān)系及對象 1.1.單戶債權(quán)單戶債權(quán) 2. 2.多戶打包債權(quán)多戶打包債權(quán) 評估咨詢思路單戶債權(quán)價值單戶債權(quán)價值 = =優(yōu)先償付額優(yōu)先償付額+ + 一般償付額一般償付額+ +擔保償付額擔保償付額打包債權(quán)價值打包債權(quán)價值=單戶債權(quán)價值單戶債權(quán)價值 1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案 2. 2.評估咨詢方法評估咨詢方法 評估方案實施 1.1.假設(shè)清算法評估程序、報告假設(shè)清算法評估程序、報告 2.2.信用評價法評估程序、報告信用評價法評估程序、報告 3. 3.綜合分析法評估程序、報告綜合分析法評估程序、報告 4.

47、4.交易案例比較法分析程序、報告交易案例比較法分析程序、報告 5. 5.特爾菲法分析程序、報告特爾菲法分析程序、報告 6. 6.分類評估方法（不是一種獨立的方法）程序、報告分類評估方法（不是一種獨立的方法）程序、報告 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 主債務(wù)企業(yè)擔保企業(yè)信用貸款抵押貸款其他企業(yè)其他企業(yè) 債權(quán)對象債權(quán)對象1.1.單戶債權(quán)單戶債權(quán)http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2.2.打包債權(quán)打包債權(quán) 債權(quán)對象債權(quán)對象http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案 評估公司接

48、受委托后，根據(jù)資產(chǎn)管理公司提供的債務(wù)評估公司接受委托后，根據(jù)資產(chǎn)管理公司提供的債務(wù)人情況和信貸檔案，對人情況和信貸檔案，對 * * *等等* * * 戶債務(wù)人的基本情況進行戶債務(wù)人的基本情況進行初步分析，并根據(jù)實際情況將上述債務(wù)人分為三類：初步分析，并根據(jù)實際情況將上述債務(wù)人分為三類： 1 1 、滿足以下四個條件的：、滿足以下四個條件的：債權(quán)人債務(wù)人經(jīng)過充分協(xié)商，擬對該項（筆）債權(quán)債權(quán)人債務(wù)人經(jīng)過充分協(xié)商，擬對該項（筆）債權(quán)（務(wù)）進行債權(quán)（務(wù)）重組，包括以低于帳面價值的現(xiàn)金（務(wù)）進行債權(quán)（務(wù)）重組，包括以低于帳面價值的現(xiàn)金資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)。資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)。債務(wù)企業(yè)具有合法的法

49、人資格，能夠獨立承擔民事債務(wù)企業(yè)具有合法的法人資格，能夠獨立承擔民事責任。責任。 擬處置債權(quán)方是最大債權(quán)人或債權(quán)占債務(wù)企業(yè)債務(wù)的擬處置債權(quán)方是最大債權(quán)人或債權(quán)占債務(wù)企業(yè)債務(wù)的比重較大，債務(wù)企業(yè)愿意積極配合并出具同意評估的承諾比重較大，債務(wù)企業(yè)愿意積極配合并出具同意評估的承諾函，確保提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實性和全面性。函，確保提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實性和全面性。 被評估的債務(wù)企業(yè)應(yīng)該具有基本的評估資料。被評估的債務(wù)企業(yè)應(yīng)該具有基本的評估資料。 在對債務(wù)人進行整體評估的基礎(chǔ)上，從債務(wù)人和擔保在對債務(wù)人進行整體評估的基礎(chǔ)上，從債務(wù)人和擔保人的角度對債務(wù)人和擔保人的償債能力進行評估咨詢，分人的角度對債務(wù)人和擔保人

50、的償債能力進行評估咨詢，分析評估其償債能力，從而測算資產(chǎn)公司擁有的這些債務(wù)人析評估其償債能力，從而測算資產(chǎn)公司擁有的這些債務(wù)人的債權(quán)價值，此種方法稱為的債權(quán)價值，此種方法稱為償債能力評估（法）償債能力評估（法）。此類債務(wù)人共有此類債務(wù)人共有 * * *家，有效擔保人家，有效擔保人* * * 家，債權(quán)總金家，債權(quán)總金額額* * *萬元。萬元。評估咨詢思路評估咨詢思路http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2 2 、對于下列三種情況：、對于下列三種情況：無法對債務(wù)人獲取可用于進行評估咨詢所必需的無法對債務(wù)人獲取可用于進行評估咨詢所必需的分析資料；分析資料；債務(wù)人拒絕對其

51、進行評估；債務(wù)人拒絕對其進行評估；剝離行剝離前已經(jīng)認定為損失類，收購后找不到剝離行剝離前已經(jīng)認定為損失類，收購后找不到債務(wù)人和對應(yīng)資產(chǎn)的。債務(wù)人和對應(yīng)資產(chǎn)的。 僅基于債權(quán)人所掌握的資料對債權(quán)本身價值進行分僅基于債權(quán)人所掌握的資料對債權(quán)本身價值進行分析，此種方法稱為析，此種方法稱為債權(quán)價值分析債權(quán)價值分析 ( (法法) ) 。此類債務(wù)人共有此類債務(wù)人共有 * * *家，債權(quán)總金額家，債權(quán)總金額* * * 萬元。萬元。3 3 、對于呆帳貸款部分，由于在剝離至資產(chǎn)公司前、對于呆帳貸款部分，由于在剝離至資產(chǎn)公司前商業(yè)銀行已經(jīng)按條件進行了嚴格的評估認定，并且是以商業(yè)銀行已經(jīng)按條件進行了嚴格的評估認定，并

52、且是以單獨規(guī)模收購的不良貸款、從財務(wù)核算的角度認定損失單獨規(guī)模收購的不良貸款、從財務(wù)核算的角度認定損失的貸款，雖然現(xiàn)實中有確實存在極個別呆帳對于特定主的貸款，雖然現(xiàn)實中有確實存在極個別呆帳對于特定主體仍有少量的可回收殘值，但這種不確定的潛在價值很體仍有少量的可回收殘值，但這種不確定的潛在價值很難以量化評估，對于此類貸款，依據(jù)評估公司掌握的金難以量化評估，對于此類貸款，依據(jù)評估公司掌握的金融系統(tǒng)對呆帳類回收價值的大致情況，直接確定其價值融系統(tǒng)對呆帳類回收價值的大致情況，直接確定其價值。此種方法稱為。此種方法稱為呆帳價值直接確定法呆帳價值直接確定法。此類債務(wù)人共有此類債務(wù)人共有 * * *家，債權(quán)

53、總金額家，債權(quán)總金額* * * 萬元。萬元。評估咨詢思路評估咨詢思路1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法評估咨詢思路評估咨詢思路債權(quán)價值評估方法償債能力評估償債能力評估假設(shè)清算法假設(shè)清算法信用評價法信用評價法債權(quán)價值分析債權(quán)價值分析綜合因素分析法特爾菲法交易案例比較法http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法1 、對于運用償債能力分析進行評估的部分債權(quán)，具體采用“假設(shè)清算法”和“信用評價法”?！凹僭O(shè)清算法假設(shè)清算法”是指在假設(shè)對債務(wù)人和責任第

54、三方進是指在假設(shè)對債務(wù)人和責任第三方進行清算償債的情況下，基于對債務(wù)人整體資產(chǎn)和負債進行行清算償債的情況下，基于對債務(wù)人整體資產(chǎn)和負債進行評估，并根據(jù)被評估債權(quán)在債務(wù)人中的地位，分析判斷被評估，并根據(jù)被評估債權(quán)在債務(wù)人中的地位，分析判斷被評估債權(quán)可能收回的金額或比例。在進行償債能力分析時評估債權(quán)可能收回的金額或比例。在進行償債能力分析時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況不同和評估目的的不同，采取不同，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況不同和評估目的的不同，采取不同的清算價格：。的清算價格：。 強制清算價格強制清算價格：假設(shè)債務(wù)企業(yè)或資產(chǎn)在短期內(nèi)將被假設(shè)債務(wù)企業(yè)或資產(chǎn)在短期內(nèi)將被強制出售，以出售所得償還現(xiàn)有債務(wù)，在此情況下，

55、考慮強制出售，以出售所得償還現(xiàn)有債務(wù)，在此情況下，考慮資產(chǎn)要在短期內(nèi)快速變現(xiàn)，其評估價格一般低于正常價格資產(chǎn)要在短期內(nèi)快速變現(xiàn)，其評估價格一般低于正常價格。強制清算價格一般適用于關(guān)停企業(yè)或即將進入訴訟償債強制清算價格一般適用于關(guān)停企業(yè)或即將進入訴訟償債的企業(yè)。的企業(yè)。 有序清算價格有序清算價格：假設(shè)債務(wù)人以現(xiàn)有資產(chǎn)出售償債，假設(shè)債務(wù)人以現(xiàn)有資產(chǎn)出售償債，但資產(chǎn)的出售不是立即的，而可以允許在一定時間內(nèi)出售但資產(chǎn)的出售不是立即的，而可以允許在一定時間內(nèi)出售，在此情況下，資產(chǎn)價值不會因為要立即變現(xiàn)而損失較大，在此情況下，資產(chǎn)價值不會因為要立即變現(xiàn)而損失較大，其評估價格一般也低于正常價格。，其評估價格

56、一般也低于正常價格。有序清算價格一般適有序清算價格一般適用于半關(guān)停企業(yè)。用于半關(guān)停企業(yè)。 評估咨詢思路評估咨詢思路http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 續(xù)用清算價格續(xù)用清算價格：雖然假設(shè)企業(yè)準備以現(xiàn)有資雖然假設(shè)企業(yè)準備以現(xiàn)有資產(chǎn)償還現(xiàn)有債務(wù)，但企業(yè)仍處于持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)產(chǎn)償還現(xiàn)有債務(wù)，但企業(yè)仍處于持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，真正對企業(yè)進行清算的可能性很小，此時，真正對企業(yè)進行清算的可能性很小，此時，企業(yè)一方面可以用現(xiàn)有資產(chǎn)償還債務(wù)，一方面企業(yè)一方面可以用現(xiàn)有資產(chǎn)償還債務(wù)，一方面還可以用經(jīng)營新增收益清算債務(wù)。在此情況下還可以用經(jīng)營新增收益清算債務(wù)。在此情況下，企業(yè)的資產(chǎn)處于充分有效狀

57、態(tài)，對企業(yè)用于，企業(yè)的資產(chǎn)處于充分有效狀態(tài)，對企業(yè)用于償還債務(wù)的資產(chǎn)進行價值估算時，一般采用正償還債務(wù)的資產(chǎn)進行價值估算時，一般采用正常價格，不考慮因為變現(xiàn)而產(chǎn)生的折扣。常價格，不考慮因為變現(xiàn)而產(chǎn)生的折扣。續(xù)用續(xù)用清算價格適用于持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。清算價格適用于持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。根據(jù)資產(chǎn)的先進性、流動性、通用性，資產(chǎn)根據(jù)資產(chǎn)的先進性、流動性、通用性，資產(chǎn)類型，行業(yè)及產(chǎn)品發(fā)展周期，當?shù)亟?jīng)濟、社會類型，行業(yè)及產(chǎn)品發(fā)展周期，當?shù)亟?jīng)濟、社會、人文環(huán)境，市場需求狀況，國家產(chǎn)業(yè)政策及、人文環(huán)境，市場需求狀況，國家產(chǎn)業(yè)政策及清算價格類型確定清算折扣率。清算價格類型確定清算折扣率。評估咨詢思路評估咨詢思路2.2.評估咨

58、詢方法評估咨詢方法http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法“信用評價法信用評價法”是指通過對債務(wù)人財務(wù)指標和非財務(wù)指是指通過對債務(wù)人財務(wù)指標和非財務(wù)指標的計算分析，評估債務(wù)人的信用等級狀況，根據(jù)信用等標的計算分析，評估債務(wù)人的信用等級狀況，根據(jù)信用等級狀況和貸款方式、形態(tài)狀況計算本息的損失率，在此基級狀況和貸款方式、形態(tài)狀況計算本息的損失率，在此基礎(chǔ)上計算貸款本息折扣率和現(xiàn)值的一種計算方法。礎(chǔ)上計算貸款本息折扣率和現(xiàn)值的一種計算方法。2 2 、對于運用債權(quán)價值分析法進行評估的部分債權(quán)，、對于運用債權(quán)價值分析法進行評估的部分債權(quán)，具體采

59、用具體采用“綜合因素分析法綜合因素分析法”、“交易案例比較法交易案例比較法”和和“特爾菲法特爾菲法”。 債權(quán)價值分析的前提條件：債權(quán)價值分析的前提條件： 有債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在的證明資料，包括借款借據(jù)、有債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在的證明資料，包括借款借據(jù)、合同、債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書及貸款剝離清分資料等。合同、債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書及貸款剝離清分資料等。 有債權(quán)處置人員的債權(quán)調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括；債有債權(quán)處置人員的債權(quán)調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括；債權(quán)形態(tài)和抵押擔保情況，債務(wù)企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)特點、當前權(quán)形態(tài)和抵押擔保情況，債務(wù)企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)特點、當前經(jīng)營狀況及資產(chǎn)負債情況，調(diào)查過程中拍攝的圖片以及債經(jīng)營狀況及資產(chǎn)負債情況，調(diào)查過程中

60、拍攝的圖片以及債權(quán)處置詢價過程記錄等。權(quán)處置詢價過程記錄等。 有一定數(shù)量類似的債權(quán)處置已成交案例，這些參照有一定數(shù)量類似的債權(quán)處置已成交案例，這些參照案例可以是債權(quán)人自己的債權(quán)處置案例，也可以是其他債案例可以是債權(quán)人自己的債權(quán)處置案例，也可以是其他債權(quán)人處置案例。權(quán)人處置案例。評估咨詢思路評估咨詢思路http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) “綜合因素分析法綜合因素分析法”是指通過調(diào)閱剝離收購是指通過調(diào)閱剝離收購資料，剖析債務(wù)人信貸檔案，結(jié)合調(diào)查情況及資料，剖析債務(wù)人信貸檔案，結(jié)合調(diào)查情況及搜集的材料，綜合確定債權(quán)潛在價值的方法搜集的材料，綜合確定債權(quán)潛在價值的方法“