《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解

1、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解及在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用王生龍主要內(nèi)容第一部分“指南”的功能作用第二部分關(guān)于報告聲明、摘要的編寫第三部分關(guān)于報告正文的編寫第四部分關(guān)于報告附件第五部分關(guān)于評估說明的編寫第六部分關(guān)于評估明細(xì)表根據(jù)我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的規(guī)劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規(guī)范。2007年11月28日，中評協(xié)發(fā)布、并于2008年7月1日執(zhí)行的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告，是根據(jù)市場變化和執(zhí)業(yè)實(shí)踐不斷完善評估報告的技術(shù)規(guī)范，是評估報告的基本要求。根據(jù)監(jiān)管部門的不同要求，從其監(jiān)管角度對評估報告提出更細(xì)的要求，作為資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估

2、報告的“子準(zhǔn)則”，是更好服務(wù)于國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要舉措，也是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系不斷完善的必要步驟。國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權(quán)益，對國有資產(chǎn)評估項目的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報告的管理。企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南，是在資產(chǎn)評估報告最低要求的基礎(chǔ)上，為滿足企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的需要，根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，針對性地對五部分內(nèi)容做出更為詳盡的規(guī)定，充分反映企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)管的要求。（二）與各“實(shí)體性”準(zhǔn)則的關(guān)系、實(shí)體性準(zhǔn)則、甚至其他程序性準(zhǔn)是指南的依據(jù)。實(shí)體性準(zhǔn)則、其他程序性準(zhǔn)則主要規(guī)范評估操作要求的，如：u資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為”u資產(chǎn)

3、評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書第一條，“為規(guī)范業(yè)務(wù)約定書的簽訂、履行等行為，”報告指南必須以這些準(zhǔn)則的要求，提出披露的規(guī)范。2、評估報告指南不討論如何操作的問題。評估報告規(guī)范，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規(guī)范性問題，不反應(yīng)也不討論具體的評估操作技術(shù)問題。（三）國資報告指南與評估報告準(zhǔn)則的構(gòu)成銜接指南提出評估報告由標(biāo)題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表、評估說明等構(gòu)成。與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告相比，增加了評估明細(xì)表、評估說明。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告未強(qiáng)制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產(chǎn)評估說明和評估明細(xì)表。中評協(xié)編制出版的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告講解中提出“對于國有資產(chǎn)評估項目，注

4、冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評估說明和明細(xì)表，作為國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)備案專用材料的一部分”。實(shí)際上，本指南中提出的評估明細(xì)表相當(dāng)于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告附件內(nèi)容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”的細(xì)化。二、關(guān)于評估報告準(zhǔn)則與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報告規(guī)范的關(guān)系（一）評估實(shí)踐中，已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)范進(jìn)行“取舍”使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估項目，主要依據(jù)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字【1999】91號）、資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的補(bǔ)充規(guī)定（財評字【1999】302號）、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）（國資局國資辦發(fā)【1996】23號）等規(guī)定的內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評估報

5、告。由于：u評估準(zhǔn)則的陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)則的變化。評估實(shí)踐中，根據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化、新會計準(zhǔn)則的發(fā)布執(zhí)行、新出臺的評估準(zhǔn)則，對評估說明、評估明細(xì)表進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南的必要性所在。財政部關(guān)于實(shí)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則有關(guān)制度銜接問題的通知（財企2008343號）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南實(shí)施后，除金融企業(yè)以外的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國有資產(chǎn)評估報告指南另行制定。在相關(guān)指南實(shí)施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告暫參照執(zhí)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南的相關(guān)要求。財政部關(guān)

6、于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知（財評字199991號）即予廢止。（二）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南重點(diǎn)予以規(guī)范的方面：1.根據(jù)新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，調(diào)整了評估明細(xì)表的格式和內(nèi)容；3. 固化實(shí)踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現(xiàn)可操作性；比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求等；針對實(shí)踐中兩種方法評估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強(qiáng)化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評估的基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當(dāng)首先由企業(yè)進(jìn)行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn)，將所有評估明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值”取消；4. 將一些重復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行了合并，調(diào)整，以進(jìn)一步方便注冊資產(chǎn)評估師編制報告，同

7、時方便國資監(jiān)管部門對評估項目的審核。第二部分關(guān)于聲明和摘要一、關(guān)于報告聲明（一）國有資產(chǎn)評估報告聲明提出的依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)誠實(shí)正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。第六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

8、，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一一評估報告第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防范評估風(fēng)險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內(nèi)容，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)提醒評估報告使用者關(guān)注特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報告使用者注意評估結(jié)論所對應(yīng)的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。本指南全面反映了資產(chǎn)評

9、估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一一評估報告的基本要求。（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的內(nèi)容資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一一評估報告第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一一評估報告的基本要求，結(jié)合國有資產(chǎn)評估項目的特點(diǎn)，“指南”提由聲明的基本內(nèi)容，并提供了可以參考的聲明的通用內(nèi)容。聲明的基本內(nèi)容包括兩個方面

10、，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二是提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容?！白再Y產(chǎn)評估師聲明”指引可供參考的內(nèi)容：一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。解釋：主要是評估遵循的原則和承擔(dān)的責(zé)任，以及評估依據(jù)的由委托

11、方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。解釋：主要是利益沖突的聲明，以切實(shí)保證評估公正性四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足由具評估報告的要求。解釋：專門對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行了聲明，說明注冊資產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)范疇五、我們由具的評估

12、報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。解釋：專門就評估假設(shè)和限定條件的限制做由說明，目的是讓評估報告使用者完整準(zhǔn)確理解并利用評估報告。理論上，任何一個評估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的，假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變評估結(jié)論。基于這一理論設(shè)定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準(zhǔn)確理解評估報告和合理利用評估結(jié)論，也有助于評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師有效地規(guī)避評估風(fēng)險。（三）注意事項：提供的可以參考的聲明指引內(nèi)容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內(nèi)容，在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時，還應(yīng)

13、當(dāng)就評估項目的具體情況，增加或細(xì)化聲明內(nèi)容。如境外資產(chǎn)，因時間或費(fèi)用的限制，委托方和相關(guān)當(dāng)事方提由不進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)工作，在不違背評估準(zhǔn)則的前提下，評估師采取了其他有效程序進(jìn)行了核實(shí)，并對評估對象的價值進(jìn)行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項充分披露的前提下，應(yīng)當(dāng)聲明未進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)的原因以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，以及對經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考作用的適用性。本指南第八條提由，評估報告聲明應(yīng)當(dāng)提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。二、報告摘要（一）評估報告摘要的作用號文件規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)以較少的篇幅，將評估報告書中的關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評估報告書提供的

14、主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況下的使用。“摘要”與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統(tǒng)一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)法定代表人及評估機(jī)構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此規(guī)定的旨在將“摘要”作為一個獨(dú)立的文件（或者與評估報告同等法律地位的），以在一些情形下獨(dú)立使用。本指南提出，簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告和91號文件銜接一致，但對其作用進(jìn)行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不需要另行簽字

15、蓋章”體現(xiàn)。其作用是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產(chǎn)評估項目管理（如出具“評估核準(zhǔn)文件”和“評估項目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)），而不能將摘要單獨(dú)用于其他經(jīng)濟(jì)或行政行為（如工商注冊）。（二）評估報告摘要的內(nèi)容特別指出：對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說明”的內(nèi)容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)重要事項。對資產(chǎn)評估結(jié)論影響程度較大的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)事項本身的性質(zhì)和事項影響的金額判斷和選擇。如，比如，

16、一筆涉訴的、法院正在受理的應(yīng)收款，無論如何無法判斷其回收的可能性和回收數(shù)額，它直接導(dǎo)致評估結(jié)論的不確定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專業(yè)確定的意見，同時也應(yīng)提醒報告使用者，列示的賬面值（評估值）不能替代未來的法院裁定結(jié)果。對評估結(jié)果影響重大的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項”，直接導(dǎo)致評估結(jié)論使用時的不確定性，也應(yīng)提醒報告使用者，評估結(jié)果未反映該期后事項的影響。（三）摘要的效力和簽字問題1、評估報告摘要簽字及位置本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認(rèn)為可以單獨(dú)使用。2、評估報告摘要提示文字本指南沿用91號文件規(guī)定的內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自

17、評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文”。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還不足以合理理解評估結(jié)論，以提示評估報告使用者應(yīng)當(dāng)按照評估報告正文的內(nèi)容理解評估報告和合理使用評估結(jié)論。第三部分關(guān)于報告正文一、報告正文的構(gòu)成緒言”格式內(nèi)容外，其他構(gòu)成基本一致。與91號文件相比，指南無首部、評估原則、評估基準(zhǔn)日期后重大事項，增加評估假設(shè)、評估報告使用限制說明。91號文件規(guī)定的“首部”，是對標(biāo)題的格式與內(nèi)容和評估報告書序號的規(guī)范，在本指南中單獨(dú)予以規(guī)范。91號文件中的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規(guī)范了“特殊事

18、項說明”的內(nèi)容（含評估基準(zhǔn)日期后重大事項）二、評估報告緒言格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報告指南的目的之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告緒言的格式內(nèi)容如下：XXX（評估機(jī)構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用XXX評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對XXX（委托方全稱）擬實(shí)施XXX行為（事宜）涉及的XXX（資產(chǎn)一一單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在XXXX年XX月XX日的XX價值（價值類型）進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下”。在描述中，應(yīng)當(dāng)注意：評估方法應(yīng)采用“公允”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；評估程序應(yīng)采用“必要”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；市場價值采用“作出公允反映”，不應(yīng)采用“確定”、“評估”等其他文字。三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者的概況1、基本要求（1）所有描述，應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)來源。比如一些經(jīng)營統(tǒng)計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評估師并未對該信息盡職調(diào)查和核查，原則上應(yīng)謹(jǐn)慎在報告書中出現(xiàn)。（