物業(yè)管理行業(yè)是在我國(guó)改革開放中興起的一個(gè)新興行業(yè)

1、物業(yè)管理行業(yè)是在我國(guó)改革開放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民群眾居住質(zhì)量等方面發(fā)揮了積極而重要的作用：一是改善了人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高了人民群眾的居住質(zhì)量；二是維護(hù)了社區(qū)的安全，推動(dòng)了社區(qū)的精神文明建設(shè)；三是有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程；四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)于2003年9月1日起正式施行。物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的軌道，必將有力地促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理朝著健康、有序的方向發(fā)展。為了促進(jìn)我市物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，提升城市管理水平，優(yōu)化無(wú)錫城市的整體形象，去年，民進(jìn)無(wú)錫市委就我市的物業(yè)管理

2、問題進(jìn)行了專題調(diào)研。通過與房管部門、街道辦事處、社居委、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等座談，了解情況，征詢意見、建議，并實(shí)地察看一些住宅小區(qū)，我們對(duì)全市的物業(yè)管理現(xiàn)狀有了一個(gè)基本的了解。在此，針對(duì)我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，提出我們的一些建議，以供參考。一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀我市物業(yè)管理起步于二十世紀(jì)九十年代初，在市房管行政部門的努力下，近幾年來(lái)發(fā)展較快。至2002年底，全市注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)達(dá)176家，已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有300多個(gè)，管理面積約占市區(qū)住宅面積的一半。新建小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。全市從事物業(yè)管理的人員超過6000人，形成了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長(zhǎng)，高檔公寓別墅、商貿(mào)辦公

3、寫字樓、機(jī)關(guān)行政大樓、工業(yè)廠區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等物業(yè)管理多元發(fā)展的格局。通過多年的探索實(shí)踐，全市物業(yè)管理逐漸向社會(huì)化、專業(yè)化、多元化、市場(chǎng)化發(fā)展，管理水平不斷提高，服務(wù)內(nèi)涵趨向豐富，一些名牌企業(yè)正在形成。至目前為止，我市已有50多個(gè)小區(qū)（大廈）分別獲得全國(guó)和江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）稱號(hào)?？傊?，從全國(guó)來(lái)看，我市的物業(yè)管理雖然起步較晚，但進(jìn)展較快，成效比較明顯。但在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，我市物業(yè)管理在發(fā)展中還存在著不少問題和矛盾，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡，體制不健全，運(yùn)作不規(guī)范，整體管理水平不高，行業(yè)虧損現(xiàn)象普遍，物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢。1、物業(yè)管理企業(yè)多而雜，經(jīng)營(yíng)規(guī)

4、模散而小，企業(yè)發(fā)展后勁不足。目前，我市的物業(yè)管理企業(yè)中，有二分之一以上是由開發(fā)商組建的，近三分之一是由房管所轉(zhuǎn)制的，還有近10家是由街道成立的，另外一些則是企事業(yè)單位的附屬部門，真正獨(dú)立組建的只有幾家。而全市登記在冊(cè)的176家物業(yè)管理公司中，具備物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)的不滿10家，具備三級(jí)資質(zhì)的則有90余家，其他數(shù)十家公司均為臨時(shí)資質(zhì)。全市所有物業(yè)管理企業(yè)中，能真正參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充其量還不滿20家。大部分由開發(fā)商衍生或原事業(yè)單位演變而來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)形成了各守一方”、各搞一套”的局面，缺乏活力和實(shí)力，抱著能管多少是多少”的想法，致使許多小區(qū)處于管與不管之間”，發(fā)展后勁無(wú)從談起。2、物業(yè)管理從業(yè)人

5、員整體素質(zhì)偏低。從事物業(yè)管理的人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、敬業(yè)精神。隨著網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)的快速發(fā)展，房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)，住宅小區(qū)、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化管理系統(tǒng)等，對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高的要求。但由于我市物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員多為下崗、內(nèi)退職工，還有一些不規(guī)范的用工，又缺乏必要的定期專業(yè)培訓(xùn)，因此人員整體素質(zhì)較低，且其流動(dòng)性很大。目前，全市176家物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員中，獲得全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理資格上崗證的不足90人，獲得管理人員資格上崗證的也僅有350人左右。管理人員的專業(yè)化水平直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量。管理不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差成了目前我市物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間突出的矛盾。3、物業(yè)

6、管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收繳率低，致使許多物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)難以為繼。無(wú)錫市普通住宅小區(qū)按照“68、10”元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已執(zhí)行多年，但根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的成本測(cè)算和目前的實(shí)際情況，這一標(biāo)準(zhǔn)已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。2002年，我市物價(jià)局、房管局根據(jù)江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法出臺(tái)了相應(yīng)的收費(fèi)辦法，但最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍低于省內(nèi)平均標(biāo)準(zhǔn)。何況，新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅小區(qū)而言，執(zhí)行起來(lái)非常困難。物業(yè)管理費(fèi)的收繳是目前實(shí)施物業(yè)管理過程中最棘手的問題。目前，我市的物業(yè)管理企業(yè)如果單靠收繳物業(yè)管理費(fèi)絕大多數(shù)是虧損的。止匕外，由于房屋維修基金利率的大幅度下調(diào)，房屋專項(xiàng)維修基金利息已不能

7、滿足正常的房屋維修養(yǎng)護(hù)。隨著管理期的延長(zhǎng)，物業(yè)管理的成本必將越來(lái)越高。至于小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施設(shè)備（電梯、泵房等）經(jīng)若干年的運(yùn)行，將面臨大修、造血更新，而這部分的重置費(fèi)用目前還沒有明確由誰(shuí)支付。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低、基金利息低、企業(yè)功能差等，這些都成了困擾我市物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的路障。4、物業(yè)管理市場(chǎng)化公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未真正形成。前段時(shí)期，自建自管現(xiàn)象普遍，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)往往是老子”與兒子”的關(guān)系，進(jìn)不進(jìn)市場(chǎng)無(wú)所謂。自今年9月1日起，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理應(yīng)該實(shí)行招投標(biāo)制，但由于種種原因，我市在實(shí)施中還存在著一些不規(guī)范的現(xiàn)象，尚未真正做到公平、公正、公開，挫傷了一些有能力

8、的物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的積極性。（二）業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度低，物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)尚未確立，業(yè)主自治自律意識(shí)差，業(yè)主委員會(huì)作用的發(fā)揮尚處于起步階段。1、業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)尚未確立，自治自律及參與意識(shí)不強(qiáng)。目前，我市廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠全面，部分業(yè)主將一些因小區(qū)本身規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、配套設(shè)施不全而給生活帶來(lái)不便等問題都?xì)w咎于物業(yè)管理公司，影響了物業(yè)管理工作的正常開展。部分業(yè)主仍受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利住房等傳統(tǒng)觀念的束縛，物業(yè)管理服務(wù)商品化意識(shí)淡薄，既想得到好的管理，又想要低價(jià)甚至免費(fèi)的服務(wù)。止匕外，不少業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和各自的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)上模糊不清，自治自律、參與意識(shí)不強(qiáng)，這也

9、在一定程度上影響了物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展。2、業(yè)主委員會(huì)的作用得不到體現(xiàn)。作為物業(yè)管理市場(chǎng)主體的代表，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理過程中起著關(guān)鍵性作用。但目前我市業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)與整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展很不相稱，由于業(yè)主委員大多對(duì)物業(yè)管理常識(shí)、法律法規(guī)缺乏一定的了解，因而在物業(yè)管理實(shí)際工作中出現(xiàn)兩種較為普遍的現(xiàn)象：一是業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，對(duì)物業(yè)管理不聞不問，其監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等作用完全得不到發(fā)揮；二是業(yè)主委員會(huì)不能正確理解自身的職責(zé)，在處理物業(yè)管理實(shí)際問題時(shí)也往往只強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視義務(wù)。（三）開發(fā)商重建輕管，工程遺留問題多。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)中忽視物業(yè)管理，后期建設(shè)中沒有物業(yè)管理參與，建管脫節(jié)。不少開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃

10、設(shè)計(jì)中只考慮建設(shè)成本和各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，沒有考慮到項(xiàng)目今后的物業(yè)管理問題。開發(fā)設(shè)計(jì)中缺乏以人為本”的理念，造成小區(qū)配套設(shè)施不全、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等先天性問題，給以后的物業(yè)管理帶來(lái)了難題。目前我市住宅小區(qū)中反映突出的就是二次供水問題，二次供水產(chǎn)生的水的損耗由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)成為矛盾的焦點(diǎn)。此外，開發(fā)商在樓盤銷售時(shí)，存在著將已計(jì)入銷售成本的公建配套房再次單方面有償提供給部分業(yè)主使用的現(xiàn)象，給物業(yè)管理企業(yè)造成了再生障礙性貧血癥2、工程遺留問題困擾著物業(yè)管理工作的正常開展。目前在有些新建住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在著一個(gè)突出問題，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在工程遺留問題上產(chǎn)生糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的特殊關(guān)系，因此業(yè)

11、主們認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。而物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的下屬公司在物業(yè)的接管中缺乏必要的自主權(quán)力，結(jié)果造成了前期開發(fā)中的問題遺留到物業(yè)使用階段，物業(yè)管理企業(yè)代人受過，有口難言。這在一定程度上也制約了物業(yè)管理的健康發(fā)展。二、關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)建議（一）加大宣傳力度，輿論正確導(dǎo)向。要大力宣傳國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和我市的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步提高人們自覺執(zhí)行法規(guī)、依法履行權(quán)利和義務(wù)的意識(shí)。要加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，大力宣傳物業(yè)管理的意義、性質(zhì)和運(yùn)行特點(diǎn)，引導(dǎo)人們認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)的商品屬性；要大力宣傳物業(yè)管理示范小區(qū)、優(yōu)秀小區(qū)的成效和經(jīng)驗(yàn)。建議在報(bào)刊、電臺(tái)、電視

12、臺(tái)開辟專欄組織市民大家談”，讓市民（業(yè)主）親自參與；開展政策咨詢、知識(shí)競(jìng)答、有獎(jiǎng)?wù)鞔鸺捌渌麉⑴c性較強(qiáng)的娛樂節(jié)目，以推動(dòng)市民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓市民了解自己作為業(yè)主在物業(yè)管理中所享有的權(quán)利和所應(yīng)盡的責(zé)任、義務(wù)，為我市的物業(yè)管理提供一個(gè)良好的輿論氛圍。要提高業(yè)主的自律自治管理意識(shí)，健全業(yè)主委員會(huì)組織，依法開展活動(dòng)，逐步創(chuàng)造條件，明確房屋維修基金利息和配套用房的權(quán)屬、管理辦法，真正確立業(yè)主的物業(yè)管理主體地位，維護(hù)其合法權(quán)益。（二）加強(qiáng)行業(yè)管理，培育物業(yè)管理市場(chǎng)。1、嚴(yán)格實(shí)行資質(zhì)管理制度。建議各級(jí)房管行政部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要建立分級(jí)管理體制，進(jìn)一步發(fā)揮管理與監(jiān)督職能，并制定標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)檢查

13、，提高我市的物業(yè)管理水平。要嚴(yán)格實(shí)行行業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審，嚴(yán)禁未獲得資質(zhì)等級(jí)證書的從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)定期進(jìn)行考核、評(píng)估，定期公布其資質(zhì)變化情況，以方便業(yè)主選聘物業(yè)管理公司。通過行政管理的有形手”，結(jié)合市場(chǎng)的先形手”打破物業(yè)自建自管模式，以聯(lián)合、改組等形式使現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)重組重建、做大做強(qiáng)，同時(shí)也促使現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)注重對(duì)管理人員和從業(yè)人員整體素質(zhì)的全面提高。2、推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理的招投標(biāo)工作是健全物業(yè)管理市場(chǎng)的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)，有利于形成規(guī)范、有序的市場(chǎng)環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也有利于增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的活力

14、。建議市房管行政部門對(duì)前期物業(yè)管理不通過招投的，不予辦理售房許可證等相關(guān)手續(xù)。同時(shí)，要主動(dòng)參與招投標(biāo)的全過程，杜絕暗箱操作，嚴(yán)懲違規(guī)行為，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在有條件的住宅小區(qū)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)依靠?jī)?yōu)良服務(wù)和合理收費(fèi)搶占市場(chǎng)，從根本上改善服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平，逐步形成有活力的物業(yè)管理市場(chǎng)。3、實(shí)行業(yè)主自治管理。遵照國(guó)家、省、市有關(guān)條例規(guī)定，建議在條件成熟或基本成熟的小區(qū)，及時(shí)按章成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治管理，以更好地維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。為了更好地發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，有關(guān)部門要注重對(duì)業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培

15、訓(xùn)，以不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自治自律能力，促進(jìn)我市物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。（三）積極引導(dǎo)、扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。1、成立行業(yè)協(xié)會(huì)，提高行業(yè)自律水平。為提高物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)，建議應(yīng)盡快成立無(wú)錫市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，并與中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)網(wǎng)，以便健全行業(yè)自律機(jī)制，協(xié)調(diào)各方關(guān)系?？稍O(shè)立論壇與培訓(xùn)中心，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)間的橫向溝通，實(shí)施行規(guī)行約，并可創(chuàng)立行業(yè)會(huì)刊，大力開展物業(yè)管理理論研討，傳遞行業(yè)動(dòng)態(tài)、最新管理信息等，以樹立行業(yè)形象，提高行業(yè)地位，盡快縮短我市物業(yè)管理與省內(nèi)鄰近城市及其他發(fā)展較先進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理的差距。組織培訓(xùn)、參觀，提高我市物業(yè)管理的整體水平。止匕外，在加強(qiáng)行業(yè)自律方面，通過自律機(jī)制

16、，提倡開展公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的有序發(fā)展。2、制訂扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，目前尚屬起步階段，建議市政府采取相應(yīng)的扶持政策，促使其加快發(fā)展。如可以通過適當(dāng)提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用房面積，以增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的造血”功能；對(duì)已劃入小區(qū)成本的配套用房，應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)管理小區(qū)誰(shuí)使用，收益部分用于補(bǔ)貼小區(qū)”的原則；維修基金應(yīng)及時(shí)收繳，統(tǒng)一歸集到市房屋基金管理中心，?？顚Ｓ糜诰S修；物業(yè)管理企業(yè)錄用下崗職工達(dá)到一定比例的，可按規(guī)定享受勞動(dòng)服務(wù)企業(yè)的財(cái)稅政策；對(duì)于管理著政府興建的經(jīng)濟(jì)適用房、解危解困房等安居工程的物業(yè)管理企業(yè)給予一定年限的免稅政

17、策；對(duì)于新建普通住宅小區(qū)，一律實(shí)行服務(wù)收費(fèi)等級(jí)制以提高物業(yè)管理企業(yè)的收入；房屋托管費(fèi)、房屋租金、公共管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理費(fèi)等可暫緩征收部分營(yíng)業(yè)稅等。而關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備重置資金的問題，建議可參照上海做法，在房屋維修基金的構(gòu)成中專門設(shè)立設(shè)施設(shè)備重置基金，以解決后顧之憂；對(duì)于所管物業(yè)獲得省優(yōu)、部?jī)?yōu)稱號(hào)的應(yīng)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，可作為減免稅收和物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)價(jià)依據(jù)。通過這些優(yōu)惠扶持政策，使我市物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上能夠不斷提高自身造血”功能，順利走上健康發(fā)展的軌道。（四）加強(qiáng)物業(yè)的前期管理和建管銜接管理。建議開展物業(yè)管理提前介入試點(diǎn)。開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就引入物業(yè)管理（當(dāng)然要執(zhí)行招投標(biāo)制），既可

18、利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，突出以人為本”的理念，更為以后的物業(yè)管理降低運(yùn)營(yíng)成本創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)建管銜接方面，政府各行政部門及物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收接管，可減少物業(yè)使用后業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾；另一方面，物業(yè)管理的前期介入，有利于對(duì)開發(fā)商在樓盤銷售時(shí)作出的承諾進(jìn)行監(jiān)督，從而維護(hù)業(yè)主的利益。（五）完善法規(guī)體系，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度。物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展離不開法律法規(guī)體系的保障。1996年以來(lái)，我市已先后頒布了無(wú)錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法、無(wú)錫市物業(yè)管理資質(zhì)審批與管理規(guī)定、無(wú)錫市住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)實(shí)施辦法等一系列物業(yè)管理法規(guī)制度，為我市物業(yè)管理的全面發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但是隨著

19、物業(yè)管理的發(fā)展，現(xiàn)行的法規(guī)還亟需完善。為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，建議根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合我市的實(shí)際情況，盡快制訂無(wú)錫市物業(yè)管理實(shí)施辦法、無(wú)錫市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法等地方性法規(guī)，加快出臺(tái)如關(guān)于公用設(shè)施設(shè)備重置基金使用管理等方面的政策。房地產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，對(duì)于物業(yè)管理過程中的違規(guī)違章現(xiàn)象，要加大執(zhí)法監(jiān)督力度；對(duì)物業(yè)管理中涉及的大量民事訴訟案件，可借鑒深圳市的做法，成立速裁法庭”或便民法庭”，規(guī)定最長(zhǎng)審判期限為多少個(gè)工作日，以有效快速地解決物業(yè)管理民事糾紛中的爭(zhēng)端。（六）理順協(xié)調(diào)好物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)各界的關(guān)系。理順關(guān)系，形成合力。建議在住宅區(qū)管理

20、上可借鑒上海經(jīng)驗(yàn)，推行街道黨工委、辦事處監(jiān)督協(xié)調(diào)下的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、居委會(huì)三位一體的管理模式。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和房屋使用人實(shí)施自治管理，對(duì)物業(yè)管理公司的管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，在有條件的小區(qū)試行業(yè)主擇優(yōu)選聘物業(yè)管理公司，并通過合同對(duì)其實(shí)施監(jiān)督；物業(yè)管理公司著重抓硬件建設(shè)，圍繞房屋建筑和配套設(shè)施實(shí)施專業(yè)管理，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋維修、車輛管理、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等；居委會(huì)致力軟件建設(shè)，主要搞好居民的宣傳教育、糾紛調(diào)解、扶貧幫困、關(guān)懷孤老和殘疾人、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等群眾性、社會(huì)性工作，在物業(yè)管理中發(fā)揮協(xié)調(diào)和協(xié)助的積極作用。三者的職責(zé)重點(diǎn)不同，互相關(guān)聯(lián)，但不能互相替代，可以通過三方聯(lián)席會(huì)議制度，定期通報(bào)情況，協(xié)調(diào)矛盾，形成合力。街道黨工委、辦事處對(duì)此承擔(dān)協(xié)調(diào)、督導(dǎo)職能，以抓物業(yè)管理為突破口，推進(jìn)文明小區(qū)的創(chuàng)建。有關(guān)公建配套設(shè)施要在明晰資產(chǎn)權(quán)屬的基礎(chǔ)上，確定使用和管理辦法，理順管理關(guān)系，制止對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)占和侵權(quán)，共有財(cái)產(chǎn)的收益全部用于小區(qū)管理和服務(wù)。由于物業(yè)管理涉及到各方利益，物業(yè)管理企業(yè)要做好橫向和縱向的聯(lián)系溝通，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中除與街道辦事處、社居委直接聯(lián)系外，與建設(shè)、規(guī)劃、公安、物價(jià)、環(huán)保、市政、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、工商、衛(wèi)生行政管理部門有著密切的關(guān)系。作