2021年高級經(jīng)濟(jì)師考試重點(diǎn)輔導(dǎo)48

1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一概念建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有局部所有權(quán)、共有局部的權(quán)利以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成?！窘忉尅繉Ｓ兴袡?quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利共同作為一個整體出現(xiàn)，不得別離。權(quán)利人不得保存專有局部所有權(quán)而抵押其共有局部，也不得保存成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有局部所有權(quán)與共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其本質(zhì)屬性仍是單獨(dú)所有，共有局部及成員權(quán)局部均是為單獨(dú)所有效勞的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購置權(quán)。二建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體1專有局部的所有權(quán)。1業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，有權(quán)對專有局部占有、使用、收益和處分

2、。業(yè)主行使專有局部所有權(quán)時，不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2共有局部的共有權(quán)。共有局部包括：1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。3建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。4占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制

3、，即要求在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。3成員權(quán)1業(yè)主對共有局部的權(quán)利業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)那么和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。2業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、

4、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。3業(yè)主共同行使權(quán)利的事項的表決業(yè)主共同行使權(quán)利的事項，其中大局部事項，如制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)那么、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為那么應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。【注意】關(guān)于業(yè)主對共同決定事項的表決為重要考點(diǎn)。為雙重標(biāo)準(zhǔn)：人數(shù)和占有的面積。4業(yè)主人數(shù)和專有局部面積的計算的特別規(guī)定“業(yè)主人數(shù)按照專有局部的數(shù)量計算，一個專有局部按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算?！皩Ｓ芯植棵娣e根據(jù)不同情況處理，一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，尚未進(jìn)行物權(quán)登