房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識默認(rèn)分類2009-05-1523:25:22閱讀742評論1字號：大中小房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。（構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等）房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)

2、性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。三、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性;4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，

3、由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%五證兩書一、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和四至”范圍。四、建設(shè)工程開工證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違

4、章建筑，不受法律保護(hù)。五、商品房銷售（預(yù)售）許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件六、兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書名詞解釋一、基本參數(shù)X復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）；X錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；派進(jìn)深：一巾i建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長度）；X開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m3.9m較舒適）；(2.9m);X層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度X靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);X戶型：根據(jù)家庭

5、人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；X建筑系數(shù)：建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。X三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。X七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念X房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能

6、，是物權(quán)的一種,房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。派房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。派房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱產(chǎn)權(quán)登記”包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過

7、房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。派共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。X房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。X過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關(guān)的概念X建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算

8、，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積X公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%派商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣eX套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積X使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。X使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。X輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。X結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。冰

9、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%;塔樓75%;寫字樓70%;商場65%o使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。派實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。派商品房銷售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣eX套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積冰套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。派公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積+套內(nèi)建筑面積總和X公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不

10、應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e派容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積（總占地面積）之比。X建筑覆蓋率：又稱建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。X綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。X綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。五、與住宅相關(guān)的概念X公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應(yīng)俱全冰花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。派雙拼：連拼，疊拼。'K商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤