房產(chǎn)測量規(guī)范(GBT179861～2000)

1、房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.12000）17略8房產(chǎn)面積測算8.1 一般規(guī)定8.1.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。8.1.2 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。8.1.3 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。8.1.4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房

2、屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。8.1.5 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。8.1.6 面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。8.2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定8.2.1 計算全部建筑面積的范圍a）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計

3、算建筑面積。c）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。d）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e）房屋大面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影

4、面積計算。j）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。k）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。1）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m）屬永久性建筑有柱的車棚、貨蓬等按柱的外圍水平投影面積計算。n）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。o）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。8.2.2 計算一半建筑面積的范圍a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b）

5、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨蓬等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c）未封閉的陽臺，挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。8.2.3 不計算建筑面積的范圍a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。c）房屋之間無上蓋的架空通廊。d）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平

6、臺。f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋h）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。附錄B成套房屋的建筑面積和共有共用面積的分攤B1成套房屋建筑面積的測算成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。b）套內(nèi)樓梯按自然層

7、數(shù)的面積總和計入使用面積。c）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積按8.2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2共有共用面積的處理和分攤公式

8、共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。共有共用面積的處理原則a）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：生K.S2&/到式中：K為面積的分攤系數(shù)；S為各單元參加分攤的建筑面積，m2;閑-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；26為需要分攤的分攤面積總和，m2；出-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2;B3共有建筑面積的分攤共有建筑面積的內(nèi)容共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、

9、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。共有建筑面積的分攤方法a）住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依

10、照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b）商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的

11、一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。c）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則第一條根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標準，制定商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）。第二條本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。第三條商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。第四條商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，

12、應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。第五條商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積第六條套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1、套（單元）內(nèi)的使用面積；2、套內(nèi)墻體面積；3、陽臺建筑面積。第七條套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：1、套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。2、套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元

13、）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3、陽臺建筑面積按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。4、套內(nèi)建筑面積的計算公為：套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積第八條公用建筑面積由以下兩部分組成:1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第九條公用建筑面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條公用建筑面積分攤系數(shù)計算將整棟建筑物的公用