房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)范本

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)范本一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議二）房地產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)分析經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、三）房地產(chǎn)價(jià)格定位理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金彳格/價(jià)格策略四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控六）房地產(chǎn)媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算七）房地產(chǎn)推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）媒介投放二

2、：房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃所包涵內(nèi)容：一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn)）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理四）房號(hào)銷(xiāo)控管理四）銷(xiāo)售階段總結(jié)五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整第三節(jié)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃的內(nèi)容及步驟一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購(gòu)買(mǎi)理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆三：房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：房地產(chǎn)項(xiàng)目再定位:根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。五：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售思路：一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手

3、法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。二）主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。六：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)理想的入市時(shí)機(jī)：所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；按部就班、調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬；搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了

4、再說(shuō)等等。一般應(yīng)具備：SPA根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。1開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人；3知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù)；4已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)；5已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式；7已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8制定合理的銷(xiāo)控表；9精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13其他外部條件也很合適。二）房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃當(dāng)我確

5、定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售廣告主題的安排,目的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！三）銷(xiāo)售部署房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期；防范

6、銷(xiāo)售階段性問(wèn)題如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃原則一：創(chuàng)新原則隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。二：資源整合原則整合營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型、互

7、利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。三：系統(tǒng)原則房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解

8、時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶(hù)細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的“賣(mài)點(diǎn)”一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：買(mǎi)方市場(chǎng)下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。四：可操作性原則銷(xiāo)售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。第五節(jié)：檢驗(yàn)銷(xiāo)售策劃成果隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)