國內外房地產公司盈利模式及適用條件研究

1、國內外房地產公司盈利模式及適用條件研究【摘要】盈利模式是指房地產企業(yè)從思考收入來源問題開始，圍繞價值創(chuàng)造、傳遞和實現而形成的一種邏輯。筆者試圖分析國內外房地產公司的土地升值、產品建設、產品開發(fā)銷、物業(yè)經營等盈利模式，從而探討出其有利的適用條件。.房地產公司盈利模式定義盈利模式從歷史來看，盈利模式問題是因為互聯網企業(yè)缺乏收入來源而引發(fā)的，而不是經營不善缺乏效率導致沒有利潤引發(fā)的。具體到房地產行業(yè)，盈利模式是指房地產企業(yè)從思考收入來源問題開始，圍繞價值創(chuàng)造、傳遞和實現而形成的一種邏輯。這種邏輯體現為企業(yè)選擇自身價值網絡中的地位就是選擇價值傳遞和實現的方式；這種邏輯最終體現在企業(yè)對自身戰(zhàn)略、結構和能

2、力的選擇上，并因此之故企業(yè)獲得利潤。所以，在以下對房地產公司盈利模式的歸納、分析依據就是根據行業(yè)的價值鏈。祖到侵計除曼國北工齡段:士/決家第Mm圖1-1房地產行業(yè)價值鏈.國內外房地產公司的盈利模式分析土地升值模式過去，開發(fā)商通過協(xié)議的方式，往往能夠以比較低的價格取得土地的使用權，而在這種方式下，“關系”這種非市場化因素就成為取得土地的重要因素，在開發(fā)建設環(huán)節(jié)不必太操心，即便是粗放型的開發(fā)和管理，在項目建成之后，也能依靠土地升值而獲取超額利潤。支出I土土砧成本.A支出n圖2-1土地升值模式模型在這種盈利模式下，房地產企業(yè)通過利用“關系”資源以及當時的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情況下，通過降

3、低土地獲得成本，實現粗放式的盈利。先，開地產商模式地產商模式的特點是其經營的產品不是房屋，而是土地本身。產第二步，房地產開發(fā)商對得到的土發(fā)商通過土地招、拍、掛等方式取得土地的開發(fā)使用權;地進行拆遷、平整、做好“三通一個平”為基礎工作，持有土地一段時間或對上地周邊進行開發(fā)使土地增值；第三步，房地產開發(fā)商把地塊再轉讓給別的開發(fā)商，實現土地增值。土地增值）支出1>土地成本支出n利圖2-2地產商模式模型產品建設模式房地產開發(fā)商從事房屋的建設，實現房地產開發(fā)的真實增值。有的房地產開發(fā)企業(yè)是專業(yè)以房屋建設為主要業(yè)務，實現企業(yè)的盈利；有的房地產開發(fā)商除了充實房屋的建設，還從事一定的城市基礎設計建設，體

4、現企業(yè)更多的盈利點。收入1速設”，支出I支出n2.4產品開發(fā)銷售模式圖2-3產品震設模式模型這是一會兒房地產企業(yè)的盈利模式，即通過對房屋的開發(fā)，通過銷售出讓產權，快速收回資金，最終實現盈利。房地產開發(fā)商從事商品房的銷售,是實現房地產企業(yè)專門從事商品房的銷售活動，包括二手房的銷售，以此實現企業(yè)盈禾%開發(fā)銷售收人.支出1“支出2圖2M產品開發(fā)銷售模式模型物業(yè)經營模式縱觀國內外，我們發(fā)現房地產物業(yè)經營的模式主要有以后下三種；一、是專業(yè)物業(yè)的經營。典型的代表是萬達，其商業(yè)地產已和世界500強企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普樂斯馬特、大洋大貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦等簽訂了聯合發(fā)展協(xié)議，每個項目均有5-8家

5、不同業(yè)態(tài)的主力店進駐。這樣一種專業(yè)物業(yè)經營是物業(yè)經營當中比較創(chuàng)新的一種方式，一般特點是客戶穩(wěn)定，但是資金回報并不是很大。二、是混合物業(yè)的經營。比如香港置地，他們擁有香港中環(huán)42%的物業(yè)，每年收取的租金5億美元，所以香港置地幾乎沒有開發(fā)在香港，主要是出租經營，每年保持穩(wěn)定的租金收益。作為一種“穩(wěn)健型”的地產投資模式，地產經營既是保持企業(yè)長久穩(wěn)健發(fā)展的手段，也是對房地產商能否合理分配資源的考驗。三、是開發(fā)與經營混合。典型的代表如長江實業(yè)與新鴻基的收益三分之一來處租金收益，其余是開發(fā)性收益；長江實業(yè)地產每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是，支出1f支出2支出D開發(fā)性收益。收入1-物史鯨

6、聚收入一收入fl圖2-5物業(yè)經營模式模型隨著國內房地產類上市公司的實力增強和跨越區(qū)域屏障達到效益穩(wěn)定的需要，萬達的第一種模式將是很多房地產企業(yè)的一種過渡型選擇，預測將來第二、第三種模式將是很多大型專業(yè)化房地產企業(yè)的一種發(fā)展趨勢。商業(yè)經營模式其基本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經營，以物業(yè)為股商業(yè)經營收入n本，成為專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經營，賺取商業(yè)經營利潤。A支出1支出2支出n圖2-6商業(yè)經營模式模型運營管理模式這類模式的典型公司包括日本大和公司和美國科爾公司，前者以房屋的定制收取服務費，后者通過項目管理、工程管理獲取大量的服務性收入。目前較為注目的還有九里得堤開創(chuàng)的新運營模

7、式，其扮演投資商或地產商管家的角色。顧名思義，運營管理商就是指房地產項目的具體動作和管理者應用一流發(fā)展商成熟的管理經驗、先進的開發(fā)理念、豐富的專業(yè)知識、綜合的資源整合能力以及項目執(zhí)行能力等條件，使被服務對象迅速接近與發(fā)達地區(qū)一流發(fā)展商的距離，彌補其經驗及人才的不足，保證其開發(fā)項目的品質。圖2-7運營管理模式模型物業(yè)管理模式我們現在理解的物業(yè)管理多數為狹義概念，美國市場服務公司實際是把它作為一種資源的支持系統(tǒng)來服務，把物業(yè)管理拓展成一個很大的產業(yè)，包括軍營管理、工廠的后勤系統(tǒng)管理、醫(yī)院的病房管理以及像開發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個拓展。中介鼠多代人n2-8物業(yè)管理模式模型中

8、介服務模式最主要的中介服務包括中介經紀、評估、營銷策劃、調研等業(yè)務，這在美國等成熟房地產市場非常活躍，并且已經相當規(guī)范。支出1f支出2支出仆圖2-9中介服務模式模型REITs模式房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是一種以發(fā)行住手基金的方式募集資金，專業(yè)投資機構負責進行房地產投資，并為投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產品，REITs的收益主要來處房地產的租賃與銷售，而且至少90%的凈收入必須以紅利的方式分配給基金持有者圖2-10REITs模式模型.國內外房地產公司的盈利模式的適用條件研究土地升值模式的適用條件土地升值模式是一定歷史時

9、期和條件下的產物：第一，土地政策及法規(guī)存在缺陷所謂的缺陷主要是指開發(fā)商土地的獲取不是通過招、拍、掛等公開的途徑取得，而是存在協(xié)議轉讓甚至劃撥等獲取途徑。第二，“關系”資源“關系”在這種情況下比企業(yè)自身的實力更重要?；谕恋卣呒胺ㄒ?guī)的缺陷，有關系背景的企業(yè)就遠遠低于市價的價格取得土地，進而為企業(yè)帶來利潤，即便產品質量不過關。第三，不成熟的消費市場這時消費者對產品本身的挑剔程度較低，這種情況也給開發(fā)商在開發(fā)的過程中采取粗放式管理以補償。也就是說，就算開發(fā)商在開發(fā)過程中成本費用控制不好，但由于消費市場的不成熟，以及拿地成本低，開發(fā)商仍然可以盈利。以及消費市場的逐步成熟，這種模式基本上退出由于地產商

10、拿地之后并不是用于開發(fā)，最多是將因此，地產商一定要具有一定的規(guī)模和充裕的資目前，隨著國家一系列調控政的出臺，了歷史舞臺。地產商模式的適用條件第一，具有一定的規(guī)模和充裕的資金毛地整理成凈地，并在手上持有一段時間,金做支撐，否則很有可能因為風險過大而被迫破產。第二，具有豐富的行業(yè)經驗地產商最終交易的不是建筑物而是土地，如何取得土地，如何取得升值潛力的土地，這需要地產商有豐富的行業(yè)經驗，包括取得土地的流程，如何進行完美的商業(yè)策劃，促使土地升值等。產品建設模式的適用條件產品建設屬于房地產產業(yè)鏈的低附加值活動，這種模式的主體一般為建筑公司或建工公司，其適用條件包括：第一，資質要求通過建設取得盈利的企業(yè)必

11、須有一定的資質要求，這樣才能有更大的討價還價能力以及接單能力。比如南通四建集團有限公司具有相當多的行業(yè)資質。第二，合理的人力資源結構這類公司不僅需要普通的勞動力，還需要各類的技術和管理人員，包括建造師、項目經理等。第三，項目管理能力項目管理能力的強弱將很大程度上影響產品建設模式的成功與否。優(yōu)秀的項目管理能力不僅可以按時完成進度，節(jié)省成本，而且可以打造和提升公司品牌，為公司帶來巨大的無形的價值。產品開發(fā)銷售模式的適用條件第一，擁有充足的土地儲備或較強的拿地能力土地是房地產公司最基本卻最關鍵的要素，是房地產公司產品開發(fā)的基礎。許多公司最終倒下去就是因為其土地儲備不足或拿地能力較強。第二，資源整合能

12、力采用這類模式的公司一般會將計設計、建設、銷售等環(huán)節(jié)外包，這需要房地產公司有較穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯盟以及有較強的資源整合能力。物業(yè)經營模式的適用條件這種模式是只租不售，對開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經營良好的物業(yè)如果再出售，價格會更理想。同時產權掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運作。第一，品牌品牌是在經營的過程形成的，品牌意味著較強的管理運營能力，而這對商戶是最大的吸引力。比如大連萬達。第二，良好的商業(yè)關系物業(yè)經營的本質是出租，出租就要有商戶。因此良好的商業(yè)關系對該模式來講非常重要。比如萬達的成功與其商業(yè)地產已和世界500強企業(yè)沃爾瑪

13、、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯合發(fā)展協(xié)議有重要關系。第三，強大的資金實力和行業(yè)經驗物業(yè)經營類公司與一般的房地產公司的區(qū)別是，前者是通過收取租金來收回投資，而后者是通過一次性買賣收回投資，也就是說，前者的的投資收回慢，而后者收回快。這就意味著，物業(yè)經營類公司必須有強大的資金實力作為支撐。另外，物業(yè)能否吸引到商戶，物業(yè)能否增值，與前期地點的選擇之間存在著強烈的關系，行業(yè)經驗在其中將起到非常關鍵的作用。商業(yè)經營模式的適用條件第一，中小型房地產公司一般中小型的房地產公司的產品在市場上競爭力不足，市場會迫使其轉型。第二，準備轉型的公司由于房地產行業(yè)是資金密集型行

14、業(yè)，又加上今年國家宏觀調控政策的密集出臺，一些房地產公司在實力上不具備，進而準備通過商業(yè)經營進行轉型。第三，進行多元經營的公司房地產行業(yè)是個高風險的行業(yè)，而多元化經營可以降低風險，因此有些房地產公司會進行多元化經營，這類的公司可以采用商業(yè)經營模式。運營管理模式的適用條件運營管理模式屬于高附加值價值活動，是從常規(guī)的中介或顧問層面向運營和管理層面的延伸，是從策劃和理念向操作和成果的延伸，采用運營管理模式的企業(yè)必須具備豐富的行業(yè)經驗、優(yōu)秀的人力資源、成熟的工作流程、模式創(chuàng)新能力、管理能力、品牌及服務能力等。物業(yè)管理模式的適用條件物業(yè)管理屬于房地產產業(yè)鏈的后端，包括房產的經營、綜合管理、物業(yè)管理及咨詢

15、、各類物業(yè)維修、設備保養(yǎng)和配套綜合服務等。管理類型包括機關物業(yè)（政府辦公/企事業(yè)單位等）、商務樓宇、公眾物業(yè)（會展/商業(yè)/社會文化/交易場所）、院校物業(yè)、居住物業(yè)、（公寓/別墅）等。物業(yè)管理的本質是服務，要求企業(yè)具有相應的資質要求、品牌、優(yōu)良的服務等，此外，也適用于大型的房地產企業(yè)的前向一體發(fā)展或中小型企業(yè)的業(yè)務轉型。中介服務模式的適用條件房地產中介服務包括物業(yè)代理、發(fā)展顧問、房地產價值評估、租賃經紀及按揭代理、銷售代理等內容，貫穿于整個房地產開發(fā)全程。房地產中介服務是一項智力型的服務業(yè)，因此，這種模式適用條件包括：品牌人才信譽對房地產行業(yè)的全面認知成熟的工作流程REITs模式的適用條件目前階段，REITs可能對不起以上兩類不動產持有者具有實際意義：一類是對所持有不動產具有變現要求、以滿足其資金需求的房