2009江蘇江陰奧林匹克花園項目前期策劃

1、09年8月10日目錄目錄p江陰城市概況p江陰城市規(guī)劃p江陰房地產(chǎn)行業(yè)分析p項目用地分析p項目定位設(shè)想p項目產(chǎn)品構(gòu)想一、江陰城市概況一、江陰城市概況城市區(qū)位江陰市位于江蘇省東南部,為省轄縣級市。北枕長江，有長江公路大橋與靖江市相連； 南近太湖，有錫澄高速公路與無錫市相接；東接常熟、張家港；西連常州。地處蘇錫常“金三角”幾何形中心，交通便捷，歷來是大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。江陰市有16個鎮(zhèn)，305個行政村，7102個村民小組，云亭、霞客、周莊等鎮(zhèn)29個行政村。市政府所在地在澄江鎮(zhèn)行政區(qū)劃行政區(qū)劃江陰，簡稱澄，古稱暨陽。歷史悠久、人文薈萃、物華天寶之區(qū)。江陰歷史悠久，見諸

2、于文字記載的歷史，考古發(fā)現(xiàn)和出土文物證實，早在7000多年前新石器時代的馬家浜文化時期，有2500多年就有先民在江陰這塊土地上繁衍生息。春秋戰(zhàn)國時期，江陰地屬延陵，是吳公子季札四避王位遜耕之地，后為楚相春申君黃歇之封地。宋代，有工部侍郎葛宮、吏部侍郎葛立方，朱熹等俱出其門下；明代，涌現(xiàn)出杰出的旅行家、地理學(xué)家徐霞客，東林黨“后七君子”繆昌期、李應(yīng)升；清代，有理學(xué)大師、三朝元老楊名時，小說家夏敬渠、屠紳、詞人蔣春霖，詩人金武祥以及曾創(chuàng)辦京師、江南兩圖書館（現(xiàn)北京圖書館和南京圖書館）的版本目錄學(xué)家繆荃孫等。 城市文化 江陰近年來經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭.特別是2003以來,經(jīng)濟總量年增長率平均都在

3、20%左右，按照其良好的發(fā)展勢頭2007年有望突破千億大關(guān)。經(jīng)濟總量 由于沿江產(chǎn)業(yè)帶發(fā)達(dá)，江陰城市物流業(yè)以及船舶制造業(yè)尤為發(fā)達(dá)，也成為江陰經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。江陰以重工業(yè)為主產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并且產(chǎn)值較高決定了江陰具備一定數(shù)量高端的收入人群。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)江陰固定資產(chǎn)投資在01-03年出現(xiàn)了較大幅度的提升，03年增長幅度達(dá)到一個高峰。大幅度增長完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善了城市環(huán)境 .04年以后增長率出現(xiàn)大幅度回落，固定資產(chǎn)投資在一個穩(wěn)定的水平上緩步增長。固定資產(chǎn)投資 江陰總?cè)丝跀?shù)多年來保持在一定水平變化不大。非農(nóng)業(yè)人口03年增長比較迅速，后續(xù)緩慢增長，至06年略有下降。城市常住人口城鎮(zhèn)居民人均可支配收入江陰市人

4、民的收入水準(zhǔn)和生活水準(zhǔn)也在全國處于領(lǐng)先地位，江陰較高的收入水平顯示了江陰具備著極強的購買力。城鎮(zhèn)居民儲蓄額的持續(xù)大幅度上漲，將使居民消費能力得到持續(xù)的積累，一旦得到釋放，將提供非常廣闊的消費空間。城鎮(zhèn)居民人均儲蓄社會消費品零售總額消費品零售總額整體在增長，城區(qū)和農(nóng)村所占比重變化平穩(wěn)，城區(qū)所占份額緩慢提高，這是由于城區(qū)人口變化不大造成的。批發(fā)(億)零售(億)餐飲(億)其他(億)20036.267514.522.2220047.5390.2518.452.41200511.92141.9516.542.6220061.9175.7120.293.2社會消費品零售總額2006年共投放攤位總量4935

5、，已出租攤位個數(shù)4819個。商品交易市場成交情況2006年總成交額499.17億元，其中金屬材料市場占總成交額82。各種市場成交額所占比例2006年人均生活消費支出12382元，較去年增長14。消費性支出項目構(gòu)成比例繼續(xù)保持穩(wěn)定。 消費性支出細(xì)目及比例城鎮(zhèn)居民人均生活消費小結(jié)小結(jié)p經(jīng)濟保持快速增長p人口相對穩(wěn)定，人均收入持續(xù)增多，消費能力較強二、江陰城市規(guī)劃二、江陰城市規(guī)劃 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為帶狀組團(tuán)式，由綠地系統(tǒng)分隔成四個組團(tuán)。城市布局城市道路網(wǎng)絡(luò)采用以方格網(wǎng)為主的布局形式。規(guī)劃形成快速干道環(huán)路。城市主干道網(wǎng)由六條橫向和十三條縱向主干道組成。城市交通 依托生態(tài)綠地鍥入城市，形成中山公園、黃山

6、湖公園等城市中心公園為核心向城市外擴散。城市中心城市中心城市綠化系統(tǒng)江陰市總面積987.5平方公里，陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里，其中長江水面56.7平方公里。沿江深水岸線長達(dá)35公里。城市建成區(qū)為50.1平方公里。 從城市的發(fā)展空間來看：北限從城市的發(fā)展空間來看：北限長江，東界蘇州，西有常州，長江，東界蘇州，西有常州，城市向東南發(fā)展，接駁無錫是城市向東南發(fā)展，接駁無錫是必然的趨勢。必然的趨勢。用地發(fā)展方向用地發(fā)展方向城市用地主要向東向西、次要向南發(fā)展。江陰市城市總體規(guī)劃（20022200）江陰將主動融入蘇錫常經(jīng)濟圈由于崎山、花山的阻隔，阻礙了城市向南發(fā)展。作為城市開

7、發(fā)的土地方向，借助城東的發(fā)展趨勢的拉動。土地開發(fā)資源巨大，花山路周邊開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)行，道路框架明顯。城市建設(shè)現(xiàn)狀城中城中城中作為城市的核心區(qū)域，已經(jīng)成為江陰商業(yè)、服務(wù)業(yè)的核心。城中板塊可開發(fā)土地資源惜缺。城東城東江陰市沿江地區(qū)和城市東部比較發(fā)達(dá),根據(jù)城市東進(jìn)的發(fā)展趨勢,切合“城市客廳”使城東板塊是以居住、文化、體育、度假、商業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)功能的優(yōu)良城市環(huán)境。 東部東外環(huán)路周邊產(chǎn)業(yè)園和東外環(huán)路以西的住宅已經(jīng)開發(fā)完成。城西城西城西作為城市用地發(fā)展的方向，土地資源豐富。但由于城西開發(fā)建設(shè)框架較大,以及當(dāng)?shù)厥忻駥Φ赜蛏系目剐裕⑶以搮^(qū)域沒有明顯的產(chǎn)業(yè)支撐，消費力比較低。城北城北城北擁有大量歷史文化遺址

8、以及歷史建筑,通過歷史建筑，古街道和古運河等風(fēng)貌區(qū)建設(shè),形成一個獨具特色的山水文化體系。西北區(qū)為城北綜合物流園區(qū)。土地開發(fā)量較少。城南城南南部六鎮(zhèn)旅游生態(tài)的發(fā)展定位，將調(diào)整江陰的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也為未來的居住發(fā)展提供了方向。項目用地周邊規(guī)劃多居住用地，項目用地的區(qū)位價值將逐步得到提升。項目用地周邊規(guī)劃多居住用地，項目用地的區(qū)位價值將逐步得到提升。周邊用地規(guī)劃周邊用地規(guī)劃交 通 規(guī) 劃交 通 規(guī) 劃l紅色為項目用地l紫色為高速公路l深紅色為快速路l蘭色為二級路l黑色實線為軌道交通l黑色虛線為鐵路地塊北、西、南三面緊臨快速路、二級路和軌道交通，可達(dá)性較強。地塊北、西、南三面緊臨快速路、二級路和軌道交通，

9、可達(dá)性較強。小小 結(jié)結(jié)p融入蘇錫常經(jīng)濟圈，接駁無錫是必然的趨勢p未來城市將主要向南發(fā)展，城南將成為江陰未來主要居住區(qū)p項目區(qū)位價值將隨著城南的發(fā)展和配套的完善得到大幅提升三、江陰房地產(chǎn)行業(yè)分析三、江陰房地產(chǎn)行業(yè)分析房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額施 工 面 積施 工 面 積 / / 竣 工 面 積竣 工 面 積市區(qū)土地出讓總量市區(qū)土地出讓總量土 地 出 讓 結(jié) 構(gòu)土 地 出 讓 結(jié) 構(gòu)江 陰 房 地 產(chǎn) 供 求 情 況江 陰 房 地 產(chǎn) 供 求 情 況江陰商品房成交價格江陰商品房成交價格城鄉(xiāng)居民居住狀況城鄉(xiāng)居民居住狀況江陰房地產(chǎn)市場小結(jié)江陰房地產(chǎn)市場小結(jié)p目前市場整

10、體表現(xiàn)為穩(wěn)定、良好的發(fā)展態(tài)勢。p由于土地出讓逐年放量，未來兩三年內(nèi)住宅市場供應(yīng)逐年增加。p前期住宅市場供應(yīng)相對不足，06年出現(xiàn)一定放量。p住宅價格穩(wěn)步上升，高品質(zhì)樓盤的價格存在較大拉升空間。p宏觀調(diào)控政策在江陰市場顯得力度不足，市場對于政策的敏感度較低。 任何城市城中板塊的房產(chǎn)都是寸土寸金，該處的房產(chǎn)的升值潛力無可限量，但是由于土地的稀缺以及政府的控制，今后江陰城中板塊即使有土地出讓通常也只會集中于商業(yè)用地。城東片區(qū)是江陰政府率先發(fā)展的一個住宅區(qū)域，該區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展成熟，并且周邊的配套成熟齊全。但是隨著城東的土地現(xiàn)已逐漸開發(fā)完畢，城東的開發(fā)已經(jīng)飽和。城西片區(qū)是江陰目前正在蓬勃發(fā)展的住宅區(qū)域，也

11、是江陰要重點發(fā)展的區(qū)域之一，從土地的出讓上，城西目前出讓的土地也較多。城南是一個正在規(guī)劃和發(fā)展的片區(qū)，將來城市將往西和往南發(fā)展，這個區(qū)域也具備一定潛質(zhì)。只是目前還不明顯。城北板塊是市政府重點規(guī)劃的居住區(qū)之一，將打造成集居住、旅游、休閑、度假、購物于一體的高檔生活區(qū)。目前該板塊尚未完全開發(fā)。 城城 中中 板板 塊塊錫錫澄澄運運河河錫錫澄澄高高路路濱濱 江江 大大 道道東東 橫橫 河河城城 北北 板板 塊塊城城 東東 板板 塊塊城城 南南 板板 塊塊城城 西西 板板 塊塊東東外外環(huán)環(huán)環(huán)城南路環(huán)城南路板塊市場特征板塊市場特征城中板塊土地資源稀缺，區(qū)域配套成熟，交通發(fā)達(dá)，隨著供應(yīng)量的逐年減少和房價的節(jié)

12、節(jié)攀升，此板塊目前已成為中、高端收入人群的首選，未來也必將成為江陰房地產(chǎn)的高端板塊。城東板塊樓盤品質(zhì)較高，性價比高，區(qū)域配套成熟，有較強的核心凝聚力，除了當(dāng)?shù)貐^(qū)域性客戶外，還吸引著大批主城區(qū)及其他區(qū)域的購房者。城西板塊是目前江陰市區(qū)供應(yīng)量最充足的區(qū)域，該板塊區(qū)域形象迅速提高，輻射范圍將逐漸擴大，該板塊近期是購房者集中置業(yè)的區(qū)域。城南板塊目前供應(yīng)量較小，配套尚不成熟，但隨著城區(qū)西進(jìn)南擴規(guī)劃的實施，城南將是市政府繼城東、城西板塊重點打造的第三塊區(qū)域，板塊前景被看好。板塊前景被看好。城北板塊發(fā)展地域上受長江限制，近年來隨著城市的擴張，和長江得天獨厚的自然景觀，住宅逐漸開發(fā)到了長江沿岸。今后將有望成為

13、江陰的富人區(qū)。城城 中中 板板 塊塊錫錫澄澄運運河河錫錫澄澄高高路路濱濱 江江 大大 道道東東 橫橫 河河城城 北北 板板 塊塊城城 東東 板板 塊塊城城 南南 板板 塊塊城城 西西 板板 塊塊東東外外環(huán)環(huán)環(huán)城南路環(huán)城南路板塊認(rèn)同度板塊認(rèn)同度利昌怡江城利昌怡江城類型：多層、高層、別墅均價：多層：4600元/m2圣廷苑圣廷苑類型：高層、小高層均價：高層：4400元/m2;空中別墅：5800元/m2春江華庭春江華庭類型：多層、小高、高層均價：多層：4200元/m2；小高：4100元/m2；高層：3850元/m2港城名邸港城名邸類型：小高層、高層、別墅均價：5200元/平米新百業(yè)廣場新百業(yè)廣場類型：

14、高層均價：6100元/m2陽光家園陽光家園類型：小高層均價：5600元/m2麗島華都麗島華都類型：洋房、別墅、多層、高層均價：別墅：11000元/m2； 多層：4900元/m2；高層：4460元/m2；麗都城市花園桃源居麗都城市花園桃源居類型：多層、小高層均價：4900元/m2板塊內(nèi)在售代表樓盤板塊內(nèi)在售代表樓盤城北發(fā)展在地域上受長江限制城北發(fā)展在地域上受長江限制城南發(fā)展?jié)摿薮蟪悄习l(fā)展?jié)摿薮蟪鞘邪l(fā)展軸心逐漸向西城市發(fā)展軸心逐漸向西城中、城東房地產(chǎn)發(fā)展日趨飽和城中、城東房地產(chǎn)發(fā)展日趨飽和板塊綜合分析板塊綜合分析綜合發(fā)展趨勢綜合發(fā)展趨勢14014013312811914720712819317

15、5159145135187211143050100150200250桃源居春江華庭圣庭苑怡江城港城名邸陽光家園 新百業(yè)廣場 麗島華都江陰樓盤的主力面積比較大，三房兩廳的戶型基本在140或以上。這種情況同時反映出江陰公寓產(chǎn)品商未做出明顯的市場細(xì)分。戶型設(shè)計越來越有特色，大多使用了入戶花園、景觀陽臺的設(shè)計。主力面積分析主力面積分析4600610055005200460044004025499001000200030004000500060007000桃源居春江華庭圣庭苑怡江城港城名邸陽光家園新百業(yè)廣場麗島華都江陰西組團(tuán)樓盤的售價基本在40004500元/左右，上下浮動較小。東組團(tuán)的價格略高，單價為

16、5000元/，隨著東組團(tuán)逐漸開發(fā)完畢，所剩新樓盤的存量已經(jīng)不多。價格基本上體現(xiàn)了區(qū)域價值，跳脫市場行情的產(chǎn)品尚未產(chǎn)生。平均價格分析平均價格分析 江陰房產(chǎn)發(fā)展的板塊特征已經(jīng)顯現(xiàn)，去化量的板塊特征也較明顯， 發(fā)展成熟的城東和城中板塊去化量明顯高于其他板塊。 江陰城西板塊去化為40-60，有部分樓盤去化較慢，但是像圣庭苑這樣高品質(zhì)的樓盤還是受到普遍歡迎的。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%桃源居春江華庭圣庭苑怡江城港城名邸陽光家園 新百業(yè)廣場 麗島華都去化量分析去化量分析總體供銷情況總體供銷情況樓盤樓盤總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已售套數(shù)已售套數(shù)（套）（套）可售套數(shù)可售套

17、數(shù)（套）（套）銷售率銷售率（）（）銷售總面積銷售總面積（）（）成交均價成交均價（元）（元）麗島華都麗島華都4323577582.660832.044624桃源居桃源居10295793.113917.114921春江華庭春江華庭35024410669.727597.634055怡江城怡江城2829219032.610799.553975.3陽光家園陽光家園32181456.33313.185230.87合計合計119880639266.86116459.514561.23多層住宅分析多層住宅分析市場認(rèn)同度高市場認(rèn)同度高價格差異不明顯價格差異不明顯未體現(xiàn)創(chuàng)新增值點未體現(xiàn)創(chuàng)新增值點l在售多層住宅在售

18、套數(shù)1198套，供應(yīng)量充足。l整體戶數(shù)去化率66.86%。l多層住宅整體銷售價格為4561元平米，小高層為4568元平米，高層為4609元平米 。l傳統(tǒng)的普通的多層產(chǎn)品已經(jīng)日趨成為中、低端產(chǎn)品。l大量以改善居住條件的市場需求將對這種產(chǎn)品缺乏購買興趣多層住宅分析多層住宅分析樓盤樓盤總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已售套數(shù)已售套數(shù)（套）（套）可售套數(shù)可售套數(shù)（套）（套）銷售率銷售率（）（）銷售總面積銷售總面積（）（）成交均價成交均價（元）（元）麗島華都麗島華都77482962.36755.893874桃源居桃源居246236109637744.85121春江華庭春江華庭80107012.51375.484

19、046陽光家園陽光家園402020503034.495499港城名邸港城名邸5964091876962465.144718圣廷苑圣廷苑6604821787359840.664150合計合計1699120549472.56171216.54568小高層住宅分析小高層住宅分析高層總體供銷情況高層總體供銷情況樓盤樓盤總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已售套數(shù)已售套數(shù)（套）（套）可售套數(shù)可售套數(shù)（套）（套）銷售率銷售率（）（）銷售總面積銷售總面積（）（）成交均價成交均價（元）（元）麗島華都麗島華都98637960738.439151.314099港城名邸港城名邸3813265585.649566.844785春

20、江華庭春江華庭372273457.33257.763900圣廷苑圣廷苑248176727126648.544407新百業(yè)新百業(yè)12012108102505.645853合計合計2107920118742.46121130.14608.8小高層、高層的整體銷售率分別為60和42，產(chǎn)品去化速度由高到低均依次為多層、小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)充足產(chǎn)品供應(yīng)充足在售高層住宅在售套數(shù)共3806套小高層、高層產(chǎn)品的銷售面積分別為171216.5和121130.1去化速度較慢去化速度較慢消化周期長消化周期長產(chǎn)品創(chuàng)新力產(chǎn)品創(chuàng)新力較強較強空中院落、空中別墅等一些創(chuàng)新元素已經(jīng)在江陰出現(xiàn)高層住宅分析高層住宅分析 江陰各板塊

21、商品住宅整體成交均價排名依次為城中、城南、城北、城東和城西。 供應(yīng)情況和銷售情況來看，城西板塊是主力供應(yīng)區(qū)域，接下來依次為城南、城中、城東和城北。小結(jié)小結(jié)銷售銷售情況情況建筑建筑風(fēng)格風(fēng)格以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主流，有少量歐美風(fēng)格和新古典主義風(fēng)格較少。供需供需特點特點江陰高質(zhì)高價者較少，以品質(zhì)低價格很低或者品質(zhì)中等價格一邊的樓盤為主流。高收入階層有著巨大的潛在需求和有效需求，但卻沒有對向他們的產(chǎn)品。 以小高層銷售面積最大，占比42 總體看來，除別墅類產(chǎn)品供不應(yīng)求外，各類型產(chǎn)品成交情況較為平均小結(jié)小結(jié)小 結(jié)小 結(jié)未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢改善性購房行為越來越多產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)等多元化發(fā)展別墅市場供不應(yīng)求外來

22、開發(fā)商進(jìn)入市場加劇競爭四、項目用地分析四、項目用地分析用用地地區(qū)區(qū)位位現(xiàn)狀：城市核心區(qū)邊緣現(xiàn)狀：城市核心區(qū)邊緣城南片區(qū)城南片區(qū)用用地地指指標(biāo)標(biāo)占地面積：占地面積：420982.28容積率：容積率：不大于1.6（北地塊）；不大于1.4（南地塊）建筑密度：建筑密度：不大于30%綠化率：綠化率：不小于30%土地價格：土地價格：90萬/畝樓面地價：樓面地價：844元/平米（北地塊）；964元/平米（南地塊）建筑面積：建筑面積：不大于323960平米（北地塊）；不大于305910平米（南地塊）北北地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃要要求求p停車指標(biāo)停車指標(biāo)（1）住宅停車 不小于1.0輛/戶，自行車2輛/戶；（2）商業(yè)建筑

23、停車 小汽車120輛/萬平米建筑面積；自行車300輛/萬平米建筑面積；p配套要求配套要求（1）商業(yè)用房 建筑面積不大于50000平米；不小于30000平米；（2）社區(qū)管理用房 建筑面積500平方米；（3）物業(yè)管理用房 按住宅總面積的4設(shè)置；（4）公 廁 結(jié)合公共設(shè)施配置公廁兩座，每座小于50平米；（5）人防設(shè)施 按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合地下停車場設(shè)置；p其它要求其它要求套型建筑面積不大于90平方米的住宅總面積占用地內(nèi)住宅總面積比例不小于40%；p住宅建筑面積住宅建筑面積186088平米（商業(yè)用房不大于50000平米）；206088平米（商業(yè)用房不小于3000平米）p停車指標(biāo)停車指標(biāo)（1）住宅停車 不

24、小于1.0輛/戶，自行車2輛/戶；（2）商業(yè)建筑停車 小汽車120輛/萬平方米建筑面積；自行車300輛/萬平米建筑面積；p配套要求：配套要求：（1）商業(yè)用房 建筑面積不大于40000平米；不小于20000平米；（2）物業(yè)管理 用房按住宅總面積的4設(shè)置；（3）公 廁 結(jié)合公共設(shè)施配置公廁兩座，每座小于50平米；（4）人防設(shè)施 按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合地下停車場設(shè)置；p其它要求：其它要求：（1）套型建筑面積不大于90平米的住宅總面積占用地內(nèi)住宅總面積比例不小于40%；（2）開敞式公共綠地40000平米，結(jié)合綠地設(shè)置社會停車場一處，用地面積3500平米；（3）地塊內(nèi)高壓線按遷移后規(guī)劃要求，方可開工建設(shè)。p

25、住宅建筑面積：住宅建筑面積：165333平米（商業(yè)用房建筑面積不大于40000平米）；185333平米（商業(yè)用房建筑面積不小于20000平米）。南南地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃要要求求用用地地四四至至北北：規(guī)劃路東東：花山路西西：工農(nóng)河南南：規(guī)劃路 目前項目周邊周邊配套匱乏，只有一家目前項目周邊周邊配套匱乏，只有一家“麥德龍麥德龍”超市可以超市可以借用（距地塊借用（距地塊0.80.8公里）。公里）。地地塊塊周周邊邊配配套套小結(jié)一小結(jié)一p規(guī)劃條件要求不少于規(guī)劃條件要求不少于5 5萬平米商業(yè)，商業(yè)銷售變現(xiàn)具有一定難度；萬平米商業(yè)，商業(yè)銷售變現(xiàn)具有一定難度；p從項目用地現(xiàn)狀來看，交通可達(dá)性較好，但公交系統(tǒng)有待補

26、充；從項目用地現(xiàn)狀來看，交通可達(dá)性較好，但公交系統(tǒng)有待補充；p周邊配套匱乏，目前區(qū)位價值不高。周邊配套匱乏，目前區(qū)位價值不高。地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析地 形 地 貌地 形 地 貌p 地塊較規(guī)整，地勢較平坦p 地塊北部、中部和南部均有部待拆遷建筑和數(shù)個池塘p 地塊擁有良好的自然植被條件p 地塊西邊界緊臨工農(nóng)河，部分河流穿過北部地塊p 地塊西南角有部分高壓線穿過用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀自然聚落式村莊自然聚落式村莊85度20M80M土地網(wǎng)格。220萬伏高壓電35萬伏高壓電自然植被自然植被地塊內(nèi)植被豐富，長勢良好，可直接利用。水 資 源水 資 源南北地塊水資源豐富，但北地塊水資源南北地塊水資源豐富，但

27、北地塊水資源相對分散，南地塊水資源有所聯(lián)系。相對分散，南地塊水資源有所聯(lián)系。小結(jié)二小結(jié)二p河道及高壓線的遷移、調(diào)整，將弱化其對項目用地的負(fù)面影響。河道及高壓線的遷移、調(diào)整，將弱化其對項目用地的負(fù)面影響。p項目用地內(nèi)部植被和水資源豐富，如能充分加以利用，是降低成本項目用地內(nèi)部植被和水資源豐富，如能充分加以利用，是降低成本的有效途徑，對局部景觀的營造具有一定價值，同時對規(guī)劃設(shè)計也的有效途徑，對局部景觀的營造具有一定價值，同時對規(guī)劃設(shè)計也提出了更高的要求。提出了更高的要求。地地塊塊外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析東側(cè)：東側(cè)：地塊東邊界為城市快速路花山路，地塊距市區(qū)約1.5公里。西側(cè)：西側(cè)：地塊西邊界為工農(nóng)河

28、。南側(cè)：南側(cè)：地塊南邊界是規(guī)劃路，南邊界靠近鋼鐵廠、機械廠和毛紡織廠等。北側(cè)：北側(cè)：地塊北邊界是規(guī)劃路，目前地塊北面沒有建筑，只有部分待拆遷建筑。江陰東風(fēng)較盛，南面工廠對項目影響不大。兵燹災(zāi)民公墓兵燹災(zāi)民公墓需要與政府協(xié)商，在項目啟動前將公墓進(jìn)行遷移，減少對項目的形象的影響。小結(jié)三小結(jié)三p公墓的遷移將弱化其對項目形象的影響。公墓的遷移將弱化其對項目形象的影響。p江陰東風(fēng)較盛，南面工廠對項目影響不大。江陰東風(fēng)較盛，南面工廠對項目影響不大。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析地形規(guī)整、地勢平坦，無大落差。水資源、植被等較為豐富，可以有效利用，降低成本。項目所在板塊未來的發(fā)展前景較好，地塊升值空間較大。地塊東邊界為花山路，距市區(qū)約1.5公里，交通便利。劣勢分析劣勢分析項目周邊配套設(shè)施匱乏，沒有形成居住氛圍。項目地塊內(nèi)的高壓線，地塊外的公墓、一定拆遷量等不利因素存在不可控因素。用地價值分析用地價值分析五、項目定位設(shè)想五、項目定位設(shè)想定位條件及目標(biāo)定位條件及目標(biāo)用地：潛力較大市場：天賜良機企業(yè)：資源豐富領(lǐng)先對手領(lǐng)先對手名利雙收名利雙收實現(xiàn)增值實現(xiàn)增值開發(fā)設(shè)想開發(fā)設(shè)想開發(fā)思路開發(fā)思路城市運營城市運營土地運營土地運營規(guī)模社區(qū)開發(fā)規(guī)模社區(qū)開發(fā)開發(fā)策略開發(fā)策略復(fù)合地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)資源整合資源整合奧林匹克花園奧林匹克花園休閑運動商業(yè)休閑居