五星級酒店可行性報告

1、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根五星級酒店籌建報告開 發(fā) 商： XXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價作業(yè)時間：2012-5-23一、項目總論1.1項目背景項目名稱XXX項目位于 XXXX港口區(qū)江山半島，防城港市江山半島學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根位于中國大陸海岸線最西南端的北部灣，全年氣候溫暖，四季如春，生態(tài)環(huán)境保持良好，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著。江山半島旅游渡假區(qū)是集觀光、運動、休閑于一體的省級旅游度假區(qū)，被譽為“旅游勝地，運動天堂”。依托獨特的濱海、沙灘資源，白浪灘景區(qū)已成

2、為廣西乃至全國的旅游休閑的激情海洋和運動天堂，年接待游客近百萬人次。項目用地 151.34 畝（合 10 萬），總建筑面積 269150 ，其中酒店主樓面積：88500 平方米，排屋面積：19800 平方米，高層海景面房積約 102500 平方米，商業(yè)建筑面積：22200 平方米。容積率：2.3，綠化率：30%開發(fā)公司：XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金來源：自籌學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根二、產(chǎn)權式酒店的投資環(huán)境2.1 中國旅游發(fā)展趨勢隨著國內經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民的生活觀念有了根本性的變

3、化，從一味的抓住收入轉到假日休閑、旅游上來，中國旅游已經(jīng)進入一個快車道中國旅游業(yè)已經(jīng)形成很大的規(guī)模，在此規(guī)模的基礎上不會總是高速甚至超高速的增長；國內旅游，現(xiàn)在已經(jīng)超過了十三億人次，這意味著中國每人每年平均出游一次。國 內旅游發(fā)展?jié)摿κ潜容^大的，且根據(jù)相關調查數(shù)據(jù)顯示，旅游人數(shù)增長率每年均保持在 20%左右。這 就意味著中國的旅游市場已經(jīng)進入高速增長時期。2.2XXX旅游發(fā)展規(guī)劃XXX 市劃分七大旅游區(qū)：防城港市城市觀光休閑旅游區(qū)、東興邊城跨國旅游區(qū)、中越邊境探秘旅游區(qū)、十萬大山山地休閑旅游區(qū)、京族三島風情旅游區(qū)、江山半島濱海旅游度假區(qū)、南山生態(tài)休閑旅游區(qū)。根據(jù)XXX 城市總體規(guī)劃旅游規(guī)劃中表

4、明，XXX 市要圍繞“邊、海、山、民”的資源特色，構筑“上山下海出國”的主體旅游體系，把防城港市建設成為旅游主題形象鮮明、產(chǎn)品特色突出、旅游基礎設施完善、旅游服務質量優(yōu)良的區(qū)域性國際濱海旅游勝地。2.3XXXX的旅游背景省級旅游度假區(qū)。位 于防城港市江山半島。與 防城港東興一級公路相通，距欽防高速公路 10 公里，距市中心 10 公里。是集旅游、觀光、休閑、度假為一體的綜合型旅游度假區(qū)。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根江山半島展現(xiàn)在世人面前的不僅僅是山水風光，這里有奇樹、怪石，有著天然的氧吧

5、、豐富的美味，帶給游人的是生命的享 受。三、產(chǎn)權式酒店背景、發(fā)展趨勢31 產(chǎn)權式酒店發(fā)展環(huán)境隨著我國旅游市場環(huán)境日漸改善。產(chǎn)權式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；近年來國內經(jīng)濟發(fā)展迅速，白領以上階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機。在日漸成熟的旅游度假市場下，不斷擴張的旅游休閑消費群體，產(chǎn)權式酒店的新型地產(chǎn)將成為旅游城市最有力的配合者與支持者，本公司所說的產(chǎn)權酒店，不是單純的將客房銷售給世人，而是將客房產(chǎn)權提供給各地的商界精英，每年給予一定期限入住本店，請他邀請同僚、朋友或親人來消費、休閑，這不僅保證了酒

6、店長期的客源，而且能迅速提升江山半島的旅游知名度。所 以說產(chǎn)權式酒店面對與消費群體的中高端客戶群體，將不斷提升項目本身的形象，同時推動景區(qū)與城市的旅游形象的口碑建立，而城市形象的宣傳又可將高品質產(chǎn)權式酒店作為支持點，形成相輔相成的關系；在產(chǎn)權式酒店成功運營下，將可建立利益客戶群體網(wǎng)絡，擴大旅游人群范圍，增加旅游人群的固定性，從而形成長效的城市推動效果，當擁有更多的固定消費人群集中后，首先將旅游景區(qū)周邊的商業(yè)消費水平推進至一個新的高度，以旅游為點，以點帶動城市經(jīng)濟鏈條的快速發(fā)展，最終達成城市發(fā)展的目的。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使

7、人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根32XXX產(chǎn)權式酒店的入駐的必要性旅游環(huán)境游客逐漸由周邊地市一級客源市場轉向國內外二級客源市場。隨著防城港對外知名度的不斷提升，旅游產(chǎn)品的日益成熟，旅游促銷活動的深入開展，客源市場逐漸由區(qū)內的 XXXX等地市轉向區(qū)外，乃至國外的各階層游客。旅游熱點升溫、亮點突出。濱海運動休閑游、十萬大山森林觀光游、邊境探秘游、高山漂流等熱點旅游景區(qū)呈現(xiàn)火爆場面。防城港城市發(fā)展現(xiàn)狀城市形象：防城港作為中國與東南亞連接的第一大門戶，不論是在經(jīng)濟、旅游、形象等方面都是有重要地位，防城港的發(fā)展體現(xiàn)的不只是城市形象，而是國門形象。經(jīng)濟：防城港市經(jīng)濟在不斷的發(fā)生巨變，各項經(jīng)濟指標

8、不斷攀升，多家超級企業(yè)進駐，給城市帶來更多的經(jīng)濟支持點，大量人口的涌入將給經(jīng)濟的發(fā)展帶來一個新的契機。旅游： 防城港是連接東南亞最大的一個形象港口，擁有眾多的旅游資源，現(xiàn)在的防城港就與發(fā)展初期時的海南、深圳一樣，將會成為中國未來的特色旅游城市，中國最大的與東南亞連接城市。政策 ：1、企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠政策；2、邊境貿(mào)易優(yōu)惠政策；3、防城港市鼓勵國內外客商投資；防城港市以外的國內外企業(yè)及其他經(jīng)濟組織或個人來防城港市投資興辦的企業(yè)統(tǒng)稱為"外來投資企業(yè)"，除享受國家和廣西壯族自治區(qū)制定的優(yōu)惠政策外，還享受本規(guī)定的優(yōu)惠待遇。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 &

9、#183;日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根4、防城港市主要投資優(yōu)惠政策：防城港市既沿邊又沿海，又居西部，同時又是全國個沿海開放城市之一。在防城港市投資，享受國家及廣西有關投資優(yōu)惠政策的同時，又可享受國家西部大開發(fā)有關優(yōu)惠政策和邊境地區(qū)及沿海開放城市應享有的優(yōu)惠政策。5、防城港超級企業(yè)入駐，擴大人流，帶動城市延續(xù)性產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；6、將防城港打造成西南部的“ 小深圳”，帶 動周邊地區(qū)發(fā)展 ；同類旅游城市案例深 圳深圳只有30年的新城史，但深圳已經(jīng)是旅游交通樞紐、中轉站或終點站；商務活動頻繁，商業(yè)、會展、金融等現(xiàn)代服務功能集中，帶來商務旅游和會展旅游；這些都是深圳

10、旅游的基本特質，為深圳旅游的未來發(fā)展提供了主要路徑和發(fā)展方向。深圳的30年發(fā)展，旅游地產(chǎn)的配合及支持功不可沒，通過創(chuàng)新地產(chǎn)的打造，給旅游城市的打造起到推波助瀾的作用，在旅游地產(chǎn)中最具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)就只有產(chǎn)權式酒店，通過此產(chǎn)權式酒店在旅游景區(qū)內或周邊，將給更多長中期度假的游客帶來身臨其境的感受，從而吸引更多旅游者到此觀光；深圳產(chǎn)權式酒店建于兩類地方：強勢自然資源的地方（海景），客流量較大的中心商務區(qū)；案例 ：丹楓白露酒店設立在中心商務區(qū)，平均月開房率達 85%90% ，是以旅游客為主的產(chǎn)權酒店，其次有固定商務客群進行洽談入住，旺季客房供不應求；深圳雅蘭酒店位于大梅沙附近，是離大梅沙海灘最近的酒

11、店學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根之一，為五湖四海的賓客提供休閑度假式服務的酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房210間，設施先進，每間客房均可欣賞到怡人的美景，大梅沙海天一色，沙灘綿長，美麗的南國熱帶海濱風景盡收眼底。海 南海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對,包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領海。東 部沿線的三亞市、?？谑小偤Ｊ械鹊?，旅游度假房地產(chǎn)得到成片開發(fā)。在三亞市的亞龍灣，五星級酒店的密度居全國之首。在“國家海岸

12、”海棠灣，國內眾多的投資者以及國際頂尖的酒店管理公司，都把目光聚焦于這片正在建設中的美麗海岸，這里將成為全國乃至全世界品質最高的度假勝地之一。案例 ：海棠灣世界知名度假酒店，現(xiàn)已建成別墅、豪華套房、家庭公寓、標準客房800余間（套）。有景觀式淡水泳池、高爾夫練習場、海濱娛樂場、會議中心、商務中心、各式餐廳、露天咖啡廳等。是休閑度假、康復療養(yǎng)、商務會議的理想場所,海南海棠灣世知度假酒店位于我國最南端的熱帶濱海旅游城市，坐落于三亞與陵水交界處的海棠灣畔。由上述案例看出在旅游文化城市打造中，除了多方因素配合下，旅游地產(chǎn)同樣是一個具有高度配合作用的產(chǎn)業(yè)，縱觀深圳、海南發(fā)展初期與防城港有諸多相識之處，在

13、旅游景區(qū)的快速發(fā)展中均使用到了旅游地產(chǎn)這把利劍，將城市旅游形象、景區(qū)形象及度假居住形象三點緊緊的結合在一起，從而達到互相配套、互相支持，最終到達口碑的共同建立；3.5 產(chǎn)權式酒店的入駐帶來的城市效益根據(jù)以上案例我們可以看出，在一個重點旅游城市的發(fā)展學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根中，產(chǎn)權式酒店對于城市的發(fā)展是一個有力的推動者，表現(xiàn)有以下幾點：1、景區(qū)形象：產(chǎn)權式酒店的建設可引進高品質酒店管理企業(yè)的入駐，通過高品質的酒店運營，配合景區(qū)的發(fā)展，高檔的綜合性酒店就成為旅游景區(qū)最有力的形象宣傳點及支

14、撐點，旅游者除了可觀賞美景外，同樣可享受到高品質的休閑配套，形成立體是的服務，最終提升景區(qū)的整體形象。2、城市形象：當旅游景區(qū)的整體形象提高，帶來大量的旅客涌入，不斷形成城市化消費，同時，吸引的人流會分流出固定居住人群，擴大城市人口，集中城市人才，加快城市的經(jīng)濟發(fā)展。3、就業(yè)形勢：根據(jù)規(guī)劃及經(jīng)營需要，本酒店除了將為客戶提供約800套客房外，還有依據(jù)酒店經(jīng)營管理需要而設立的各個管理部門。從 而將為貴市的下崗失業(yè)人員提供約200個就業(yè)崗位。四、項目分析及市場定位4.1 市場定位產(chǎn)品定位：從市場調查來看，在旅游人群眾多、旅游消費較大的防城港，房地產(chǎn)項目多以住宅類項目為主，缺少房地產(chǎn)業(yè)與酒店結合項目。

15、因此，打造擁有產(chǎn)權的五星級酒店，通過高檔的酒店形成品牌效應，通過高檔酒店將商務、高端旅客引進景區(qū)，提高消費人群數(shù)量及品質，酒店與個人、公司、集團形成固定的關系，增加固定消費人群，通過旅客的迅速增長形成區(qū)域整體發(fā)展的趨勢。價格定位：價格定位可參考目前市場狀況，及國內類似旅游城市產(chǎn)權式酒店銷售價格，同時結合項目投資預算、成本分析、消費人群特征制定項目價格。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根五、項目消費者定位：防城港經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，催生出大量的中產(chǎn)階層。而且每年有大量的旅游人群成為項目的挖掘亮點。

16、所以，可以考慮區(qū)外具有一定經(jīng)濟實力的投資客。另外，依據(jù)產(chǎn)權式酒店的運營經(jīng)驗，此行業(yè)主要的潛在客戶群為：一是具有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人，這部分人主要關注投資類產(chǎn)品的升值及投資回報；二是 一些公司或事業(yè)單位，其購買動機是用于員工的福利或會議、差旅。尤其是可以避免事業(yè)單位因建設招待所、療養(yǎng)院等福利設施，所帶來的管理及經(jīng)濟負擔。三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。六、規(guī)劃思路建立大型的綜合性五星級酒店，配套別墅、客房、商業(yè)、娛樂、休閑、大型會議等功能設施；將區(qū)域打造成東盟外交、商務會議、國際旅游、國內旅游的集散中心，形成中國對外最大的國際旅游城市門戶，引進高端酒店香港喜來登酒店管理公司，對產(chǎn)

17、權式酒店、景區(qū)的整體打造。產(chǎn)權式酒店：（喜來登）蔚藍海岸產(chǎn)權式五星級酒店（暫定）（ 1）.喜來登集團全球預訂網(wǎng)絡的輸送目標市場客源的數(shù)量。這是多數(shù)投資方看重國際酒店品牌的關鍵點，這些管理集團給投資方做路演和說服投資方接納集團管理的王牌之一，即是集團全球預訂網(wǎng)絡強勁的送客能力，這也是多數(shù)高端酒店投資方選擇國際品牌的理由。（ 2）.國際管理集團人才、品牌優(yōu)勢。全球化人才的培養(yǎng)和學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根調集，一直是國際酒店管理集團的另一張王牌，國際酒店的服務標準時經(jīng)過漫長的歷史提煉出來的精

18、華，在高標準的基礎上打造特色，體現(xiàn)出的才是高品質、高水準。（ 3）.運營理念、管理系統(tǒng)優(yōu)勢。酒 店的綜合氛圍是由裝修、家具、員工、裝飾及服務表現(xiàn)給客人的，服務不僅要體現(xiàn)在酒店軟件服務中，同時在其他方面要綜合體現(xiàn)。喜來登酒店管理公司其品牌的定位、內涵，再設計裝修、服務，賣點非常突出，深得每一個客戶的信懶。七 、投資估算與資金籌措7.1 項目總投資估算根據(jù)近期委托方提供的土地取得成本及防城港建設工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，參照施工圖設計概算書，經(jīng)分析測算，本項目總投資估算額為人民幣 91868.14萬 元。附表：項目總投資估算表1土地成本4500.002834.28%2前期工程

19、費2737.581022.60%3項目開發(fā)成本合計82140.1330524項目總成本105137.933906100.00%附表：預計銷售價格表產(chǎn) 品面 積價格（樓花）價格（預售）酒 店885005500元 /7500元 /高 層1025003000元 /4500元 /HOSO198006000元 /9000元 /商 業(yè)2220010000元 / 15000元 / 學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根根據(jù)相關規(guī)劃條件，預計開發(fā)面積為 269150 平方米。我們在計算項目總投資時按此面積計算工程

20、成本。（以上是根據(jù)喜來登管理公司提供的建筑、裝修、裝飾、配套、家具標準進行測算）八、項目建設及酒店管理8.1 建設管理為確保項目的順利建設，我公司組織成立工程建設指揮部，全面負責工程建設。籌建階段：由指揮部組織專人負責項目前期工作。建設階段：項目立項及建設方案批準后，組織進行工程招投標，監(jiān)督中標單位按照工程設計方案實施工程建設?？⒐を炇眨撼薪▎挝槐Ｙ|、保量如期完成工程建設后，由上級主管部門組織工程驗收，確保各項工程達到優(yōu)良工程標準。8.2 環(huán)境保護、安全防護與節(jié)能項目區(qū)域污水主要為生活污水，對此，將嚴格按照環(huán)保要求進行集中處理后達標排放，并入公共排污系統(tǒng)。生活垃圾采用“分類袋裝”方式定時外運，

21、無污染源產(chǎn)生。為創(chuàng)造優(yōu)雅舒適的環(huán)境，對工程所在區(qū)域周圍綠化做重點考慮。建筑內設自動消火栓、避雷設施、建設抗震按 6級設防。酒店物業(yè)管理專設保安部，安全防范有充分保障。建筑裝潢設計積極采用新結構、新材料、新技術。各種燈飾選用節(jié)能型。所需電器及設備均選用節(jié)能高效型產(chǎn)品。在管理上，采用采用先進科學的管理方式，實現(xiàn)節(jié)能降耗。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根9.2項目風險及防范建議項目風險A政策風險本項目對于政府經(jīng)濟政策、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位的變化比較敏感，及城市發(fā)展規(guī)劃的動工日期等因素，存在風險隱患；B市場風險本項目其興旺程度依賴于城市規(guī)劃的正常發(fā)展及周邊旅游市場的興旺，才能形成良好的市場環(huán)境；項目風險防范措施A、加速項目開發(fā)相關報建工作的進度，加強項目管理，控制成本，保證工程順利竣工；B、與知名品牌第三方物業(yè)合作，在項目運營前就進行品牌及口碑的打造；C、通過與國際知名品牌合作，將產(chǎn)權式酒店的風險缺口降至最低，實現(xiàn)長效運營酒店；D、加強營銷工作，進行客戶積累，實現(xiàn)酒店能有固定及長效客群到此旅游消費；結論：綜上所述，根據(jù)現(xiàn)在防城港城市快速發(fā)展的現(xiàn)狀，重點打造旅游城市，大量的人流擁入，產(chǎn)權式酒店的產(chǎn)生是必不可少的，通過產(chǎn)權式酒店的入駐可配合城市旅游