人防工程車位的性質和權屬

1、人防工程車位的性質和權屬人防工程車位的性質和權屬2009-09-01 22：28目前有四種不同的觀點：一是國家說。此種觀點認為，結建人防工程屬于國家所有，因為結建人防工程是免交土地出讓費及大部分相關稅費建成的。1985年財政部、國家人防委員會頒布的關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定就指出，人防工程及其設備設施是國家的財產。人民防空法規(guī)定，城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建防空地下室。人民防空工程建設管理規(guī)定第四十八條規(guī)定，按照規(guī)定應修建防空地下室的民用建筑，因地質、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門批準，可以不修建，但必須按照應修建防空

2、地下室面積所需造價繳納易地建設費，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。易地建設費是政府強制性收取的，是人防工程的對價。收取易地建設費的前提是人防工程屬于國家所有，國家才有權向開發(fā)商收取。二是屬于開發(fā)商說。理由是；1、人民防空法規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則，建設部城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第二十五條的規(guī)定，地下工程本著"誰投資、誰所有、誰收益、誰維護"的原則，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，

3、同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務。2、物權法第一百三十五、一百三十六、一百四十二條等條款的規(guī)定，認為人防地下車位作為住宅小區(qū)開發(fā)商合法建造的"建筑物、構筑物及其附屬設施"，其所有權應當屬于開發(fā)商。3、建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則試行第9條的規(guī)定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分；作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。業(yè)主分攤車位、車庫建筑面積的前提是，車位、車庫依法應計算建筑面積，依據(jù)建設部規(guī)定，如果車庫層高小于2.20米則不應當計算建筑面積，建筑面積分攤規(guī)則也就不可適用。因此，工程建造者的開

4、發(fā)商就應當享有所有權。三是屬于全體業(yè)主說。此種觀點認為，居住小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設的，所以，應當為小區(qū)業(yè)主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。還有以下理由：1、我國會計準則規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用支出大體分為六大項：土地征用及拆遷補償費或批租地價；前期工程費；基礎設施費；建筑安裝費；配套設施費；開發(fā)間接費等，這些成本開支的范圍，已經(jīng)涵蓋了此開發(fā)項目的全部費用支出。有部分商品房住宅小區(qū)的配套商業(yè)設施如：獨立的物業(yè)用房、會所和車位、車庫等有可能是開發(fā)商自己繳納的土地使用費，但是，這些設施的建設成本無一例外地以配套設施

5、費為名，分攤到整個開發(fā)項目之中，事實上城市商品房住宅小區(qū)的所有開發(fā)成本，最終均由買房的業(yè)主承擔，開發(fā)商在建設期間只是墊付了部分資金。2、廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則第五條規(guī)定，商品房銷售價格構成包括合理的開發(fā)建設成本、費用、稅金和利潤等。與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，不得在房價之外另行收取。第八條規(guī)定，按國家有關規(guī)定應承擔的開發(fā)小區(qū)內基礎設施和公用設施配套建設費作為商品房的成本，包括在商品房銷售價格構成內。因此，如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向

6、購房人明示。否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。3、物權法第一百三十五的規(guī)定：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施；第一百三十六的規(guī)定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權；第一百四十二條的規(guī)定：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。通過對上述條款的分析，我們不難看出，這些條款僅僅是規(guī)定開發(fā)商在建造階段的有關權屬(即從開發(fā)建造到

7、出售之前)，這個階段的權屬，物權法規(guī)定的很明確，只要是建筑物及附屬設施是經(jīng)過合法審批建造的，在未出售之前是屬于開發(fā)商所有，這一點是沒有爭議的。但是在開發(fā)商取得預(銷)售許可證，出售房屋后(僅僅討論整個小區(qū)房屋出售完這種情況)，其擁有的權屬已經(jīng)發(fā)生了正常的流轉。因為根據(jù)物權法第一百四十六條規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分；第一百四十七條：建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。所以，開發(fā)商擁有的住宅小區(qū)擁有的權屬在隨著房屋的出售，其相關權屬也隨之轉移了。

8、四是結建人防工程的所有權應當區(qū)分不同的階段來認定。1，建筑物銷售之前，歸建筑物的建造者(主要是開發(fā)商)所有。在建筑物銷售之前，結建人防工程是由建造者投資建造的，建筑材料和施工費用都是建造者支付的，根據(jù)"出資者就是所有者"的民法原理，應當認定建造者基于事實行為(建造行為)而取得結建人防工程的所有權。雖然國家也給予了土地使用費等方面的稅費減免，但不能認定為歸建造者和國家共有。理由在于：其一，在城市新建民用建筑內如按國家規(guī)定修建防空地下室，視工程大小和防護等級不同，將比普通地下室增加5%-20%的投資。國家通過行政手段強制人們修建人防工程，這就使人們在建造房屋時增加了不少支出，此

9、時，國家給予適當補償是理所應當?shù)?。其二，該工程不僅在戰(zhàn)爭時期服務于國防的目的，在和平時期所有人也要管理和維護，這些都構成了對工程所有權的限制并增加了所有權人的支出，這些都要求國家給予稅費減免作為對價。總之，國家的稅費減免不應當作為出資來對待，而充其量理解為對于人們建造結建人防工程的不充分的補償。2，建筑物銷售之后，歸業(yè)主所有(通常為全體業(yè)主共有)。在建筑物銷售之后，雖然防空地下室沒有計算入公攤面積，但是，在建筑規(guī)劃時，建設工程的地下人防工程的建設成本就包含在了總面積之中，即建設工程的每平方建筑面積造價中包含了基本建設設施的投資。因此，業(yè)主實際上支付了結建人防工程的建造費用。2004年11月19日北京市人民防空辦公室在關于人大代表對人防工程產權問題