最新萬科集團(tuán)責(zé)任成本管理體系指引資料

1、1. 目的 為提高集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系， 特制定本管理指引。2. 范圍 本管理指引旨在為集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司建立責(zé)任成本體系， 適用于萬科 集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。3. 職責(zé)3.1 萬科集團(tuán)總部財務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)本管理指引的制訂、修改、 指導(dǎo)、解釋與檢查落實，并負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。3.2 萬科集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實施本管理指引。4. 方法與過程控制4.1 責(zé)任成本體系釋義4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程， 各個專業(yè)過程所確 定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作 ,

2、房地產(chǎn)成本管理依 賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。4.1.3 萬科責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)， 并借助技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。4.1.4 萬科責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、 不同流程之間的合作和溝通， 形 成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。4.2 責(zé)任成本體系組成要素4.2.1 責(zé)任主體 ：以公司設(shè)計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主 體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。4.2.2 責(zé)任范圍 ：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門， 建造成本以外按成本項 目劃分責(zé)任范圍。4.2.3 責(zé)任目標(biāo) ：按公司成本管理宗旨： 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的

3、 競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。 各個責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì) 合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標(biāo)。4.2.4 反饋指標(biāo) ：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性， 單一反饋指標(biāo)高低并不能如實反映成本理性。4.2.5 評價部門 ：及時計算并提供反饋指標(biāo)。 在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上， 就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理， 是否符合成本管理宗旨， 發(fā)表評 價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。426萬科責(zé)任成本體系之要素概括表責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評價部門土地、報批報建費(fèi)項目發(fā)展部財務(wù)部建造成本責(zé)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計部銷售部成本部任2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施

4、工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部成本部目3、獲取競爭性的合理低價工程部成本部項目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組1標(biāo)4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與效 率項目經(jīng)理部工程部工程部銷售費(fèi)用銷售部財務(wù)部管理費(fèi)用各職能部門財務(wù)部4.3 責(zé)任成本體系的范例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司責(zé)任成本體系表主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價 土地獲得時間財務(wù)管理部開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報批報建費(fèi)-設(shè)計費(fèi)-二通及臨時設(shè)施費(fèi)項目發(fā)展部設(shè)計部工程部辦公室工程部設(shè)計部報建費(fèi)用節(jié)減率 每平米設(shè)計費(fèi)財務(wù)管理部 成本管理部主體建造成本 （主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）：規(guī)劃設(shè)計

5、設(shè)計部銷售部項目部規(guī)劃設(shè)計周期成本管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部設(shè)計部每平米鋼筋含量 每平米含砼量成本管理部成本管理部招標(biāo)及簽約工程部成本部 項目經(jīng)理部招標(biāo)比率最低價定標(biāo)比率成本管理部成本管理部材料采購工程部成本部甲定材料占造價 比率成本管理部項目經(jīng)理部統(tǒng)購材料購買率設(shè)計變更設(shè)計部工程部變更比率成本管理部工程簽證項目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部工程結(jié)算成本部工程部項目部結(jié)算錯漏率工程管理部開發(fā)間接費(fèi)-工程管理費(fèi)-利息-營銷支持費(fèi)用項目經(jīng)理部 財務(wù)管理部 銷售部工程管理部客戶事務(wù)部每平米管理費(fèi)每平米營銷費(fèi)財務(wù)管理部管理費(fèi)用各部門人均行政費(fèi)用 每平米管理費(fèi)用 人均銷售收入財務(wù)管理部銷售費(fèi)用銷售部客戶

6、事務(wù)部每平米銷售費(fèi)用 每平米廣告費(fèi)用 人均銷售員面積財務(wù)管理部稅金財務(wù)部實際交納稅率集團(tuán)財務(wù)部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公 司物業(yè)實際盈虧額財務(wù)管理部上表供各公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范圍，但可作更明細(xì)的劃分。4.4 責(zé)任成本體系建立程序441由公司總經(jīng)理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)；4.4.2 各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋 指標(biāo)的合理區(qū)間。4.4.3 經(jīng)各部門討論、總經(jīng)理批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理 辦法”報總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行；

7、4.4.4 根據(jù)本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階段性目標(biāo)，譬如:招標(biāo)金額定價比例90%以上設(shè)計變更占造價的比例3%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本5元/平米規(guī)模經(jīng)濟(jì)成本優(yōu)勢50元/平米每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費(fèi)用占銷售收入比率2.50%公司司成本管理部會同財務(wù)管理部按項目定期公布“責(zé)任成本考核報告”并抄報萬科集團(tuán)總部財務(wù)管理部成本審算中心。5. 支持文件VKCW03-23-F成本指標(biāo)明細(xì)表反饋指標(biāo)單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元/平米=土地獲得成本/總建筑面積與聽證會通過時的指標(biāo)相比 較土地獲得時間天從購地簽約到土地按約定使用功能落實到萬科

8、名 下時為止。與聽證會通過時的指標(biāo)相比 較幵發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報批報建費(fèi)報建費(fèi)用節(jié)減率%=（按政策應(yīng)繳納報批報建費(fèi)-實際交納報批報建費(fèi)）/按政策應(yīng)交納費(fèi)用報批報建費(fèi)可用廣義概念， 將土地出讓金等包括在內(nèi)。-設(shè)計費(fèi)每平米設(shè)計費(fèi)元/平米=設(shè)計費(fèi)總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設(shè)計 費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè) 計費(fèi)-三通及臨時設(shè)施費(fèi)每平米三通費(fèi)用元/平米=三通費(fèi)用總額/總面積數(shù)每平米臨時設(shè)施費(fèi)元/平米=臨時設(shè)施費(fèi)用總額/總建筑面積主體建造成本（主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）：規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖 完畢

9、之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方 案實施周期結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計每平米鋼筋含量公斤/平米=鋼筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、 屋面的鋼含量每平米含砼量立方/平米=砼總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、 屋面的砼含量，注明砼標(biāo)號。招標(biāo)及簽約招標(biāo)比率%=通過招標(biāo)定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計。最低價定標(biāo)比率%=最低價中標(biāo)的招標(biāo)合同總額 /招標(biāo)合同總金額材料米購甲定材料占造價比率%=甲供、甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成 本總額統(tǒng)購材料購買率%=參與集團(tuán)統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額設(shè)計變更變更比率%=設(shè)計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設(shè)計錯漏、市場 變更、客戶要求的變更比率工程簽證簽證比率%=現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額工程結(jié)算結(jié)算錯漏率%=（甲乙方結(jié)算價格-審核后結(jié)算價格）/審核后結(jié) 算價格開發(fā)間接費(fèi)-工程管理費(fèi)每平米管理費(fèi)元/平米=項目工程管理費(fèi)總額/項目建設(shè)總面積-利息-營銷支持費(fèi)用每平米營銷費(fèi)元/平米=項目營銷費(fèi)用總額/項目建設(shè)總面積管理費(fèi)用人均行政費(fèi)用元/人=行政費(fèi)用總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)每平米管理費(fèi)用元/平米=管理費(fèi)用總額/當(dāng)年結(jié)算面積人均銷售收入元/人=銷售收入總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)銷售費(fèi)用每