三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”

1、三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”！并表，對(duì)于很多房地產(chǎn)的朋友來講，是一個(gè)陌生而又覺得特別高端的詞匯。不經(jīng)意間地把并表掛在嘴邊，才似乎感覺自己做的是投資，但是聽過來聽過去好像又不是特別明白，談起來是真特么沒有底氣，比如這個(gè)并表到底是并什么表？并表對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展商有什么意義？在合作開發(fā)過程中是否都要去爭(zhēng)取并表權(quán)呢？感謝曉東這位朋友在星球（房地產(chǎn)）中問到這樣一個(gè)好問題：今天我們就來好好聊聊房地產(chǎn)“并表”，希望能花大概三分鐘的時(shí)間讓大家真正看懂并表，以后在談判桌上自然能夠縱橫馳騁了。如果要透徹地了解并表，那么就得先花一分鐘時(shí)間了解一下什么是“控股”。說到控股，很多人可能就要表示不屑了，控股誰不懂？是的，控股誰

2、不懂呢，我們只能說可能懂得還不夠深入?？毓傻暮x在這里就不細(xì)表，從理論上說控股公司要達(dá)到對(duì)其它公司的完全控制，必須持有被控股公司絕對(duì)多數(shù)份額的股份，比如大家見得比較多的是51%以上（兩方合作），2/3以上（三方合作），3/4以上（四方合作），但是在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，多家和諧底價(jià)摘牌的情況是在太多，一般持股比例能夠達(dá)到3040%甚至更低便可以達(dá)到控股的目的；只有絕對(duì)控股以后這樣才能保證控股公司（母公司）在被控股公司（子公司）的股東大會(huì)上表決時(shí)處于絕對(duì)支配的地位，保證符合母公司利益的提案能夠順利通過。接下來我們?cè)賮碚f并表。并表其實(shí)是一個(gè)略詞，全稱應(yīng)該叫合并報(bào)表，再細(xì)一點(diǎn)說應(yīng)該叫合并財(cái)務(wù)報(bào)表。在

3、我們實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作過程中，往往是集團(tuán)母公司通過不斷地組建新的子公司來實(shí)現(xiàn)多級(jí)控股（在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常是每獲取一宗土地，便成立一個(gè)項(xiàng)目公司），比如一個(gè)集團(tuán)公司（母公司）控制若干個(gè)區(qū)域公司（子公司），而某些區(qū)域公司又控制多個(gè)項(xiàng)目公司（孫公司”），而孫公司”又控制孫孫公司”等。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于母公司與子公司都是獨(dú)立的法律實(shí)體或會(huì)計(jì)主體，因此他們必須編制各自的財(cái)務(wù)報(bào)表。但是集團(tuán)的最高管理層為了解公司整體的運(yùn)營(yíng)情況，就需要將母公司與子公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行合并，通過合并的財(cái)務(wù)報(bào)表提供綜合全面的信息。同時(shí)，集團(tuán)外部信息使用者（如投資者、債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等）而言，為了避免企業(yè)集團(tuán)利用對(duì)

4、子公司的控制關(guān)系，通過內(nèi)部交易、轉(zhuǎn)移價(jià)格等手段人為操縱集團(tuán)利潤(rùn)，也要求編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。除此之外，企業(yè)將所有控股子公司的業(yè)績(jī)合并財(cái)務(wù)報(bào)表以后，可以體現(xiàn)自己的銷售規(guī)模，可進(jìn)一步促進(jìn)自己在資本市場(chǎng)的吸金能力”，這一點(diǎn)體現(xiàn)地淋漓盡致的便是恒大，地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)做得風(fēng)聲水起，資本市場(chǎng)也是足夠活躍。好，我們來舉一個(gè)例子，假如萬科在北京2017年在公開市場(chǎng)通過底價(jià)和諧獲取到了5宗土地，并分別成立了A、B、C、D、E五家項(xiàng)目公司（子公司），其中萬科對(duì)A、B、C三家子公司控制權(quán)超過了50%,對(duì)D、E兩家子公司控制權(quán)不足50%因此萬科在2017年的財(cái)務(wù)報(bào)表中便可以將A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的全部銷售業(yè)績(jī)并入自己的年終銷售業(yè)績(jī)中，而不能將D、E兩個(gè)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)并入自己的銷售業(yè)績(jī)中。我們把這種通過合并報(bào)表形成的銷售額叫合約銷售額”，而將自己股權(quán)對(duì)應(yīng)部分的銷售額叫做權(quán)益銷售額”，權(quán)益嘛字面上就是指屬于自己權(quán)益那部分的銷售額，相信大家很好理解。我們看2017年度的銷售業(yè)績(jī)中，萬科的合約銷售額（流量金額）5239億元排名第2，而權(quán)益銷售額3772億元