物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收課件

1、物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入 和接管驗收和接管驗收四川省建設(shè)廳四川省建設(shè)廳物業(yè)企業(yè)經(jīng)理部門經(jīng)理應(yīng)試培訓(xùn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理部門經(jīng)理應(yīng)試培訓(xùn)物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收2 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收3物業(yè)管理前期接入的含義物業(yè)管理前期接入的含義 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收4物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式承接物業(yè)之前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式承接物業(yè)之前的各個階段就參與決策，制定出物業(yè)管理的各個階段就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從物業(yè)管理的角度提出意見和建方案，并從物業(yè)管理的

2、角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主或使議，以使建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主或使用人的需求。用人的需求。物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收5前期接入的不同階段劃分前期接入的不同階段劃分 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收6早期介入早期介入項目可行性階段的介入項目可行性階段的介入工作內(nèi)容工作內(nèi)容 市場定位市場定位物業(yè)物業(yè) 顧問顧問物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收7中期介入中期介入方案設(shè)計階段的介方案設(shè)計階段的介入入工作工作 分析圖紙設(shè)分析圖紙設(shè)備安裝備安裝物業(yè)物業(yè) 顧問顧問物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收8晚期介入晚期介入項目施工階段的介入項目施工階段的介入進(jìn)

3、行現(xiàn)場監(jiān)督進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督物業(yè)物業(yè) 監(jiān)理監(jiān)理物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收9前期介入的必要性前期介入的必要性 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收10優(yōu)化設(shè)計完善物業(yè)設(shè)計方案優(yōu)化設(shè)計完善物業(yè)設(shè)計方案 提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量防止出現(xiàn)后遺癥提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量防止出現(xiàn)后遺癥 有利于加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解為日后的物有利于加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解為日后的物 業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)業(yè)管理工作打好基礎(chǔ) 有利于后期管理工作的進(jìn)行有利于后期管理工作的進(jìn)行 有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收11 物業(yè)的竣工驗收物業(yè)的竣工驗收物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管

4、理的前期介入和接管驗收12竣工驗收的含義竣工驗收的含義 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收13工程項目竣工后，施工單位需向開工程項目竣工后，施工單位需向開 發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付 手續(xù)時，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織手續(xù)時，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織 的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗 ，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受 手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這 一交接過程稱為竣工驗收。一交接過程稱為竣工驗收。 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收14竣工驗收的程序竣工驗收的程序 物業(yè)

5、管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收15、在正式交工驗收前，由施工單位先對工程質(zhì)量進(jìn)行自檢，并依據(jù)國家、在正式交工驗收前，由施工單位先對工程質(zhì)量進(jìn)行自檢，并依據(jù)國家規(guī)范要求編制、整理完成全套竣工資料和其它施工安裝技術(shù)資料，并向開規(guī)范要求編制、整理完成全套竣工資料和其它施工安裝技術(shù)資料，并向開發(fā)商提交竣工報告發(fā)商提交竣工報告、在開發(fā)商接到施工單位的竣工報告書后，組織設(shè)計、監(jiān)理、施工、物、在開發(fā)商接到施工單位的竣工報告書后，組織設(shè)計、監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位對建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行初檢，評議工程質(zhì)量、整改質(zhì)量問題、業(yè)管理等單位對建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行初檢，評議工程質(zhì)量、整改質(zhì)量問題、 并依據(jù)國家規(guī)范編制、整

6、理全套工程并依據(jù)國家規(guī)范編制、整理全套工程 建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件、設(shè)計文件、技建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件、設(shè)計文件、技 術(shù)資料，編制好工程竣工決算；術(shù)資料，編制好工程竣工決算； 、政府質(zhì)量監(jiān)督部門在工程初檢的、政府質(zhì)量監(jiān)督部門在工程初檢的 基礎(chǔ)上對工程質(zhì)量進(jìn)行核算和評定，基礎(chǔ)上對工程質(zhì)量進(jìn)行核算和評定， 填發(fā)竣工檢驗單；填發(fā)竣工檢驗單； 、政府主管部門各有關(guān)部門組織和、政府主管部門各有關(guān)部門組織和 開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計 單位和物業(yè)管理企業(yè)組成綜合驗收小單位和物業(yè)管理企業(yè)組成綜合驗收小 組對工程進(jìn)行綜合驗收，全面鑒定評組對工程進(jìn)行綜合驗收，全面鑒定評 價開發(fā)建設(shè)

7、項目，完成竣工驗收綜合價開發(fā)建設(shè)項目，完成竣工驗收綜合 報告。報告。物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收16竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收17、項目（工程）的批準(zhǔn)文件，規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；、項目（工程）的批準(zhǔn)文件，規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；、開發(fā)商與施工單位簽訂的各類合同；、開發(fā)商與施工單位簽訂的各類合同；、施工圖紙和說明文件、施工中的設(shè)計變更文件和設(shè)備技術(shù)、施工圖紙和說明文件、施工中的設(shè)計變更文件和設(shè)備技術(shù) 說明書；說明書； 、現(xiàn)行的施工設(shè)計規(guī)程、施工驗收規(guī)范、施工質(zhì)量檢驗評定、現(xiàn)行的施工設(shè)計規(guī)程、施工驗收規(guī)范、施工質(zhì)量檢驗評定 標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)；、建筑安裝技

8、術(shù)規(guī)范；、建筑安裝技術(shù)規(guī)范；、對從國外引進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，還應(yīng)、對從國外引進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，還應(yīng) 依據(jù)和國外供貨方提供的設(shè)計文件依據(jù)和國外供貨方提供的設(shè)計文件 等資料。技術(shù)和設(shè)備，還應(yīng)依據(jù)和等資料。技術(shù)和設(shè)備，還應(yīng)依據(jù)和 國外供貨方提供的設(shè)計文件等資料。國外供貨方提供的設(shè)計文件等資料。 竣工驗收的依據(jù)竣工驗收的依據(jù)物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收18、工程項目按照工程合同的規(guī)定和設(shè)計圖紙的要求已經(jīng)全部施工完、工程項目按照工程合同的規(guī)定和設(shè)計圖紙的要求已經(jīng)全部施工完 畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求；畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求； 、竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、

9、竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、 燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常； 、設(shè)備調(diào)試、試運行達(dá)到設(shè)計要求；、設(shè)備調(diào)試、試運行達(dá)到設(shè)計要求； 、建筑物周圍米以內(nèi)的場地清理完畢、建筑物周圍米以內(nèi)的場地清理完畢 、技術(shù)檔案資料齊全。、技術(shù)檔案資料齊全。 竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收19竣工驗收需移交的材料竣工驗收需移交的材料 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收20竣工工程項目一覽竣工工程項目一覽設(shè)備清單設(shè)備清單設(shè)備、材料證明設(shè)備、材料證明土建施工記錄土建施工記錄竣工工程項目一覽竣工工程項目一覽設(shè)備清單設(shè)備清單設(shè)備、材料證明設(shè)備、材料證明土

10、建施工記錄土建施工記錄設(shè)備安裝調(diào)試記錄設(shè)備安裝調(diào)試記錄建（構(gòu)）筑物監(jiān)記錄建（構(gòu)）筑物監(jiān)記錄隱蔽工程驗收記錄隱蔽工程驗收記錄工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄設(shè)計變更通知和技核定單；設(shè)計變更通知和技核定單；工程項目竣工圖工程項目竣工圖建（構(gòu)）筑物的用注意事項建（構(gòu)）筑物的用注意事項其它重要技術(shù)資和文件其它重要技術(shù)資和文件物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收21物業(yè)竣工驗收后的保修范圍和期限物業(yè)竣工驗收后的保修范圍和期限 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收22基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程

11、合主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合 理使用年限理使用年限 屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外 墻的防滲漏為墻的防滲漏為5 5年年電器管線給排水管道設(shè)備安裝和裝飾裝修電器管線給排水管道設(shè)備安裝和裝飾裝修工程為工程為2 2年年供熱與供冷系統(tǒng)為供熱與供冷系統(tǒng)為2 2個采暖期供冷期個采暖期供冷期其它項目的保修期限由雙方約定其它項目的保修期限由雙方約定使用不當(dāng)或第三方造成的質(zhì)量缺陷使用不當(dāng)或第三方造成的質(zhì)量缺陷不可抗力造成的質(zhì)量缺陷不可抗力造成的質(zhì)量缺陷 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收23 物業(yè)的承接驗收物業(yè)的承接驗收物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介

12、入和接管驗收24物業(yè)承接驗收的含義物業(yè)承接驗收的含義 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收25物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公有房屋出售單位或者業(yè)主房屋出售單位或者業(yè)主業(yè)主委員會委托管理的業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或者原有房屋新建房屋或者原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再為主要內(nèi)容的再檢驗。檢驗。物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收26物業(yè)承接驗收的作用物業(yè)承接驗收的作用 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收27承接驗收是物業(yè)管理的一個承接驗收是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)重要環(huán)節(jié)明確雙方責(zé)權(quán)

13、利關(guān)系明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系確保物業(yè)具備正常的使用功能確保物業(yè)具備正常的使用功能充分維護(hù)業(yè)主和自身的利益充分維護(hù)業(yè)主和自身的利益為日后管理創(chuàng)造條件為日后管理創(chuàng)造條件物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收28承接驗收和竣工驗收的區(qū)別承接驗收和竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收29驗收對象不同驗收對象不同驗收條件不同驗收條件不同交接對象不同交接對象不同驗收性質(zhì)不同驗收性質(zhì)不同驗收的目的不同驗收的目的不同物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收30物業(yè)承接驗收的程序物業(yè)承接驗收的程序 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收31書面通知驗收。書面通知驗收。建設(shè)位應(yīng)當(dāng)在竣工交付建設(shè)

14、位應(yīng)當(dāng)在竣工交付使用前使用前3030日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)。日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同生效日內(nèi)，業(yè)主委員物業(yè)服務(wù)合同生效日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)會應(yīng)通知日內(nèi)應(yīng)書面約定承接驗收間；通知日內(nèi)應(yīng)書面約定承接驗收間；成立驗收小組成立驗收小組移交物業(yè)資料、物管資料；移交物業(yè)資料、物管資料；查驗物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備；查驗物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備；解決驗收遺留問題；解決驗收遺留問題；簽訂承接驗收協(xié)議簽訂承接驗收協(xié)議資料保管資料保管移交相關(guān)費用移交相關(guān)費用承接驗收備案承接驗收備案物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收32物業(yè)承接驗收的內(nèi)容物業(yè)承接驗收的內(nèi)容 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收3

15、3 物業(yè)資料物業(yè)資料 、產(chǎn)權(quán)資料、產(chǎn)權(quán)資料 、技術(shù)資料、技術(shù)資料 、業(yè)主資料、業(yè)主資料 物業(yè)共用部位物業(yè)共用部位 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收34物業(yè)承接驗收的依據(jù)物業(yè)承接驗收的依據(jù) 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收35建設(shè)部年頒布的建設(shè)部年頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗收報告工程竣工驗收報告現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗收規(guī)范現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗收規(guī)范設(shè)備使用說明書、設(shè)備使用說明書、 設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù)設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù)消費者對質(zhì)量的一般要求消費者對質(zhì)量的一般要求物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介

16、入和接管驗收36承接驗收后質(zhì)量問題的處理承接驗收后質(zhì)量問題的處理 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收37物業(yè)的保修是指物業(yè)竣工驗收并物業(yè)的保修是指物業(yè)竣工驗收并交付使用后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)交付使用后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及合不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及合同約定的質(zhì)量缺陷的，應(yīng)由施工同約定的質(zhì)量缺陷的，應(yīng)由施工單位履行保修義務(wù)。因使用不當(dāng)單位履行保修義務(wù)。因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷及不或者第三方造成的質(zhì)量缺陷及不可抗力造成的質(zhì)量缺陷不屬于?？煽沽υ斐傻馁|(zhì)量缺陷不屬于保修范圍。建設(shè)部明文規(guī)定：建筑修范圍。建設(shè)部明文規(guī)定：建筑工工在保修期內(nèi)的修繕統(tǒng)一由開工工在保修期內(nèi)

17、的修繕統(tǒng)一由開發(fā)商負(fù)責(zé)，統(tǒng)一由原施工單位進(jìn)發(fā)商負(fù)責(zé)，統(tǒng)一由原施工單位進(jìn)行維修、整改，發(fā)生行維修、整改，發(fā)生的費用由責(zé)任方承擔(dān)。的費用由責(zé)任方承擔(dān)。物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收38造成物業(yè)質(zhì)量缺陷的原因造成物業(yè)質(zhì)量缺陷的原因設(shè)計方案不合理設(shè)計方案不合理 違反國家安全規(guī)范違反國家安全規(guī)范施工單位偷工減料施工、不按施工規(guī)施工單位偷工減料施工、不按施工規(guī)范施工或施工工藝不合理范施工或施工工藝不合理驗收把關(guān)不嚴(yán)驗收把關(guān)不嚴(yán)建材的質(zhì)量問題建材的質(zhì)量問題發(fā)展商管理不嚴(yán)發(fā)展商管理不嚴(yán)自然災(zāi)害自然災(zāi)害物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收39 請思考一下1.對建設(shè)單位提出的新建房屋接管驗收的申請，

18、接管驗收單位應(yīng)在（對建設(shè)單位提出的新建房屋接管驗收的申請，接管驗收單位應(yīng)在（ ） 日內(nèi)審核完畢，簽發(fā)驗收通知并約定時間進(jìn)行驗收。日內(nèi)審核完畢，簽發(fā)驗收通知并約定時間進(jìn)行驗收。 A.7日日 B.10日日 C.15日日 D.30日日2.在接管驗收新建物業(yè)時，如果發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋安全問題的隱患，應(yīng)在接管驗收新建物業(yè)時，如果發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋安全問題的隱患，應(yīng) 由由( )負(fù)責(zé)處理。負(fù)責(zé)處理。 A.接關(guān)單位接關(guān)單位 B.施工單位施工單位 C.設(shè)計單位設(shè)計單位 D.建設(shè)單位建設(shè)單位3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的（房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ），由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜），由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜 合驗收小

19、組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。 A.竣工驗收竣工驗收 B.接管驗收接管驗收 C.使用驗收使用驗收 D.設(shè)計驗收設(shè)計驗收 單項選擇題單項選擇題 1C 2D 3A物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理的前期介入和接管驗收40 請思考一下4.物業(yè)正式進(jìn)入使用階段的標(biāo)識是（物業(yè)正式進(jìn)入使用階段的標(biāo)識是（ ）。）。 A. 施工完畢施工完畢 B.竣工驗收合格竣工驗收合格 C.承接驗收完成承接驗收完成 D.業(yè)主辦完入住手續(xù)業(yè)主辦完入住手續(xù)5.在辦理新建物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交在辦理新建物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交 的資料中不包括（的資料中不包括（ ）。）。 A.竣工驗收資料竣工驗收資料 B.銷售資料銷售資料 C.物業(yè)質(zhì)量保修文件物業(yè)質(zhì)量保修文件 D.物業(yè)使用說明文件物業(yè)使用說明文件6.按照按照物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時，規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時， （ ）不必移交給業(yè)主委員會。）不必移