老舊小區(qū)物業(yè)管理前期介入方案精選文檔

1、LOGO老舊小區(qū)物業(yè)管理前期介入方案精選文檔TTMS system office room TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-老舊小區(qū)項目物業(yè)管理前期介入方案2016年12月1日第一部分前期介入服務(wù)的四個階段老舊小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要 目的是：及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的老化問題，為日后物業(yè)的順利運作打好基礎(chǔ)， 進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保物業(yè)公司順利進(jìn)駐以及正式進(jìn) 駐后的良好管理效果。興龍物業(yè)公司針對老舊小區(qū)的前期物業(yè)管理特點及項目 進(jìn)度安排，擬在興龍物業(yè)管理平臺的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資 料管理三個環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高

2、效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計劃，以保 障老舊小區(qū)物業(yè)的正常、有序運轉(zhuǎn)，使物業(yè)建立良好窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的 作用，將根據(jù)物業(yè)施工改造進(jìn)度的實際情況，對老舊小區(qū)制訂科學(xué)、成熟、相 應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物 業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問組建階段對于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將公司總部強大的技術(shù)力量以及與我們 合作多年、極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項目前期顧問 團”。根據(jù)物業(yè)特點，提出合理建議。前期介入人員需要參與老舊小區(qū)規(guī)劃改 造設(shè)計方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃

3、改造設(shè)計方案是否合理，力求 使小區(qū)的改造設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。1 .老舊小區(qū)人車分流的設(shè)計；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2 .公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)；3 .老舊小區(qū)要求極高的消防安全工作；4 .老舊小區(qū)保潔綠化管理等達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；5 .信報箱的設(shè)立，公共告示欄的配置：6 .小區(qū)垃圾房的管理；7 .物業(yè)管理經(jīng)營用房的位置設(shè)計；8 .附屬改造_E程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計參與。二、改造施工階段改造施工過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場了解改造工程 進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早 發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1 .提

4、出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；2 .分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3 .審查有關(guān)改造工程的優(yōu)劣，提供改善意見；4 .提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；5 .提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見：6 .幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損 傷；7 .對改造施工現(xiàn)場出入的車輛實施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8 .提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所 用建材的性能；并配合對各施工現(xiàn)場的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管 理。9 .檢查改造工程施工進(jìn)度；10 .檢查前期改造

5、工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但乂可以更改的部 分提出建議；11 .配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量;12 .提出遺漏工程項目的建議；13 .對老舊小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿 足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（I今9001、IS014001. 0H今S18001等）需要， 減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工改造現(xiàn)場，參與工程例會，及時提 出專業(yè)意見和建議，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1 .參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2 .發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3 .參與

6、重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；4 .制訂物業(yè)分戶驗收流程并執(zhí)行；5 .指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段完成上述三個階段后，做好物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)的準(zhǔn)備工作。1 .首次進(jìn)行民意征詢，調(diào)查業(yè)主對興龍物業(yè)接管老舊小區(qū)的同意率等。2 .簽訂物業(yè)委托管理合同，確定物業(yè)管理經(jīng)營用房。3 .老舊小區(qū)接管驗收工作。4 .成立物業(yè)管理處，正式入駐。前期進(jìn)行老舊小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的試運行， 全面進(jìn)行清潔開荒工作，工作人員逐漸熟悉老舊小區(qū)工作環(huán)境，全面開展物業(yè) 管理服務(wù)工作。第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)管理模式在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式, 堅持做到高

7、標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場管理，具體方式如下：1 .項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場指揮實行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式，項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場 執(zhí)行公司的物業(yè)管理服務(wù)計劃，現(xiàn)場組織指揮各項工作，并隨時與業(yè)主方和廣 大市民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見、建議，及時作出工作計劃與 服務(wù)內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；2 .服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專業(yè)的 要求，定期組織對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場作業(yè)能夠符合業(yè) 主和廣大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主方和 廣大市民提供制度化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的

8、服務(wù)；3 .建立安全保障體系針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安全“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊伍演練、消防制 度落實、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實。(2)水電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線 路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常 使用。(3)小區(qū)安全維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗，確立我公司將 以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時 安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。(4)環(huán)境衛(wèi)

9、生維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到 人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。二、服務(wù)管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路:1 .根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小 區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū) 提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個 體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機構(gòu)，管理操作 人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2 .對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將 對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布

10、的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需 求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每年要采取書面形式向業(yè)主征 詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。3 .由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出 入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實施24小時不間斷巡 邏。有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、 停放。對進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實 行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采 取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的 保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮

11、個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做 到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實行24小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨 的生活環(huán)境。4 .老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理 制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為 規(guī)范。5 .針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè) 服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）；在收費、財務(wù) 管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的 物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著 位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的

12、特約服務(wù)和代辦服務(wù) 的，有在顯著位置公示服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)。6 .針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘 上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別 崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些 困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專 業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防 知識培訓(xùn)有記錄。7 .我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有 益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。8 .我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)

13、習(xí)，不斷提高管理處的管 理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用 正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標(biāo) 志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9 .針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達(dá)15%以上的綠 地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植 物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好，形 成較好的植物景觀。10 .老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人 員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工 作，包括樓道內(nèi)的亂堆放

14、、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的 工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實行袋裝 化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情 況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。11 .由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速 全面熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè) 備定期維護(hù)，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修 半天內(nèi)完成。對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除 外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、 保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)

15、志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人：操作維護(hù)人員嚴(yán)格 執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好， 能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、 路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、 樓道燈完好率高等于98%o容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防 范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障（供電、供水、消防設(shè)備等）有應(yīng)急預(yù) 案。供電設(shè)備運行能正常使用的，無設(shè)施損壞，配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運行 正常，無設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修 計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。

16、制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng) 濟運行。12 .安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來訪保安人員24小時在崗 值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時處理 各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無 阻，每月對此檢查2次以上。13 .房屋管理對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根 據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小 修范圍的，有及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元

17、門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃 等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護(hù)。對違反規(guī)劃私搭亂建（包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺）和擅自改變房 屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。14 .物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔 管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分 類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管 理、檔案管理等制度健全。15 .其他管理（1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。（3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部

18、門批評通報 和在市級以上媒體有負(fù)面報道。（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安 人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù) 均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。三、抓整治工作，換環(huán)境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象 較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況 無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道 各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作

19、業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理 的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進(jìn)行一 對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停 車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的 安全隱患。3、加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確 工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保 綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián) 合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的

20、人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的 小區(qū)環(huán)境。第三部分項目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對老舊小區(qū)的管理模式和思路，我司認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高 效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完 善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在老舊小區(qū)項目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建 議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見組織架構(gòu)圖設(shè)置 表）物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表客服主管客服二、主要工作職責(zé)崗位人數(shù)崗位職責(zé)備注項目經(jīng)理1人負(fù)責(zé)全面工作督促管理服務(wù) 質(zhì)量，實現(xiàn)公司制定的管理目標(biāo) 和任務(wù)。項目經(jīng)理常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé) 制定物業(yè)管理服務(wù)工作

21、計戈IJ, 并組 織實施；每月月初提交上 個月的總結(jié)和本月的計戈IJ;管 理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。常駐現(xiàn)場，每周至 少有六天在現(xiàn)場，24小 時手機開機與業(yè)主方保 持聯(lián)系。具有本科學(xué) 歷，物業(yè)管理資格證， 有安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng) 驗。保視老舊小主要負(fù)責(zé)需小區(qū)內(nèi)的安全保身體健康良好，保安區(qū)實際需衛(wèi)和日常工作秩序，包括門崗執(zhí)安員經(jīng)過培訓(xùn)持證上人員要情況而定勤、夜班巡視、車輛停放秩序和 治安秩序等其他方面的服務(wù)。 保證24小時有人值班。崗，保證24小時有人值 班，有老舊小區(qū)管理工 作經(jīng)驗。保視老舊小主要負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，以女性為主，25周潔區(qū)實際需包括住宅樓樓梯通道、

22、扶手、窗歲至50周歲，包干落實人要情況而戶、消防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公到各人，各責(zé)任人兼顧員定用設(shè) 施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道包干樓棟的樓道衛(wèi)生工路保潔。作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作。水視老舊小主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施全部持有相關(guān)證書電區(qū)實際需的運行、維護(hù)、控制、保障等工上崗，25周歲至55周日要情況而作，包括下水管道、消防設(shè)備、歲之間，施行24小時常定日常弱電設(shè)施等的維修、保崗位制。維養(yǎng)、更換及操作管理工作，確修保小區(qū)各項設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)下正常的運行。客視老舊小面向業(yè)主現(xiàn)場接受咨詢、意形象好氣質(zhì)佳。前服區(qū)實際需見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等臺接待的規(guī)范管理

23、工人要情況而工作，突發(fā)性事件處理及報告；作；負(fù)責(zé)向住客提供全員定定期組織進(jìn)行業(yè)主意見調(diào)查，回方位的尊貴服務(wù)，接收訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握業(yè)主客戶電話之服務(wù)要求、綜合評價等數(shù)據(jù)；投訴等，向各部門轉(zhuǎn)達(dá)根據(jù)業(yè)主的實際需求，協(xié)調(diào)其他住戶的要求，協(xié)調(diào)各部各部門，及時為其提供各類專項門的工作，保證住戶需有償服務(wù)；根據(jù)交樓的計劃安排求在24小時內(nèi)獲得反樓宇前期介入、接管驗收、單元饋?！爸怼睂蛻籼嵋平患皹怯罱皇战y(tǒng)籌工作；定期出的服務(wù)要求進(jìn)行全程落實社區(qū)文化活動的擬定及組織 工作；二次裝修的申報、監(jiān)督、 管理工作；接受業(yè)主的零星報修 工作，并及時反饋工程人員，安 排工程人員及時上門進(jìn)行維修服 務(wù)；按有關(guān)規(guī)定

24、和合同約定公布物業(yè) 服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收 支情況；對老舊小區(qū)項目各類型 物業(yè)進(jìn)行管理費收繳、代收代支 費用的收繳等；進(jìn)行管理中心的 成本控制、資金計劃和管理。監(jiān)控，務(wù)求按時確保服 務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客 戶，聽取服務(wù)質(zhì)量反饋 意見。說明：以上人員均用 康，無傳染疾病，經(jīng)三紗 衛(wèi)生部門的檢查和監(jiān)督。備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。我公司所有配備的員工，身體健 Z甲等以上醫(yī)院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時接受三、物資裝備需求情況1、管理用房為創(chuàng)造一個良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理 用房物業(yè)管理用房包括：1)管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2)保安、保潔、工程維修、擺放

25、工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等 的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：1)管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域。2)工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫。3)保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利川車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效 率。2、物資裝備項目內(nèi)7數(shù)量備注客服辦公類辦公文具、用品打/復(fù)印機碳粉300元復(fù)印紙（箱）辦公桌椅固定辦公電話2部電腦1臺保 安 類對講機及電池保安器械橡膠棒、強光手 電筒等保潔類保潔設(shè)備垃圾清運車、清 潔車等清潔用品洗

26、衣粉、抹布、清潔劑、除油劑等維修類維修工具鉗子、錘子、電 鉆、絕緣手套、尺子等維修設(shè)備電焊機、切割 機、人字梯等服裝各部門員工工服視實際工作人數(shù)夏、冬兩套類而定四、前期介入工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1首次業(yè)主民意 征詢民意調(diào)查，業(yè)主是否同意興 龍物業(yè)入駐老舊小區(qū)有意向接管老 舊小區(qū)時2成立老舊小區(qū) 前期介入工作 組改造工程管理介入時間項目進(jìn)展確定檔案資料、物業(yè)資料歸類收集時間項目進(jìn)展 確定3成立老舊小區(qū) 物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場所； 二次裝修管理處辦公場所； 辦理管理處有關(guān)運作手續(xù)； 人員配置、培訓(xùn)； 管理處辦公設(shè)備配置。項目入駐前2個月4前期介入收集各類工程資料；熟悉、掌

27、握各類設(shè)施和系統(tǒng)入駐前二個月5導(dǎo)入興龍物業(yè) 管理模式導(dǎo)入管理體系；導(dǎo)入興龍物業(yè)各項規(guī)章制度；導(dǎo)入興龍物業(yè)管理理念。6物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗收（軟、硬件）； 資料移交；問題備忘。入駐前一個月 內(nèi)7業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果；上門調(diào)查和回訪；提出改入駐前一個月 內(nèi)進(jìn)方案；制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。五、日常管理期工作計劃管理策劃內(nèi)容描述備注體 系 完 善完善日常管理流程，修訂管理辦法； 完善各類上墻制度，物業(yè)招租配合程序； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 展開管理委員會的籌備工作。定期內(nèi)部評審IS09001質(zhì)量管理體系 定期對員工進(jìn)行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)； 定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；服

28、務(wù) 持 續(xù) 改 進(jìn)全面開展促進(jìn)老舊小區(qū)的文化活動（一年不少 于2次）；開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū) 辦事指南；運 營 策 劃定期開展客戶消費意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項 目及內(nèi)容；加強對分包項目的監(jiān)管管理 達(dá) 標(biāo)改善提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)第四部分前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點（-）建立老舊小區(qū)項目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是老 舊小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場三個層次的 溝通渠道。在項目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時值班的客戶服務(wù)熱線，隨 時接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。1、認(rèn)真聽取集團或使用人對物業(yè)

29、管理的要求、希望。2、了解集團或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參 與改造工程驗收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能 測試、標(biāo)牌檢查，并按整改計劃督促整改。（三）設(shè)計管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過程中集團的意見和要 求，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，對各項管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團的要 求，經(jīng)過一段時間的運行磨合，最終固化為基于IS09001標(biāo)準(zhǔn)要求的老舊小區(qū) 物業(yè)管理處程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、 停車場管理辦法等。2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)

30、定各類人員崗位責(zé)任制定等。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計劃,并實施計劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行改造工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開 展。1、消防等專業(yè)維保公司的評估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。二、前期管理流程按照物業(yè)接管驗收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，做 好接管驗收工作，做到全面、細(xì)致而不漏頂，為日后的物業(yè)管理打下堅實基 礎(chǔ)。物業(yè)接管驗收分為現(xiàn)場驗收，資料交接及其它交接等三個方面。（一）與前任物業(yè)公

31、司對接（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)有其他物業(yè)公司在管時。）L現(xiàn)場驗收（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、 宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè) 施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè) 施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。（4）水、電

32、表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時 點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。（5）物業(yè)費、停車費兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè) 主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收 費工作。（6）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將 小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。（7）外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同（8）交接當(dāng)天工作可按照“部門對部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn) 行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個崗位，隨

33、 后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對應(yīng) 接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督， 交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。2 .資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；（2）市府驗收合格資料1）工程竣工驗收證書；2）消防工程驗收合格證；3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書；4）用電許可證；5）供用電協(xié)議書；6）用水審批表、水費收繳合同書；（3）工程技術(shù)資料1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè) 備使用說明書、調(diào)試報告等；2）工程合同及

34、開竣工報告；3）工程預(yù)決算分項清單；4）圖紙會審記錄；5）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8）竣工驗收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；12）砂漿、混凝土試塊試壓報告；13）供水管道試壓報告；14）機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記 錄。3 其他交接（1）原管理單位應(yīng)提供物業(yè)情況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地 面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉 數(shù)移交接管單位；（2

35、）原管理單位須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè) 施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區(qū) 的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗收，做好交接記錄；（3）入伙至今所有管理運作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施 保養(yǎng)計劃、記錄等；（4）所有接管事項均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗收后簽字 交接。4 各類遺留問題（1）物業(yè)費、停車費等費用物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、供暖費、停車費及水、電費等其他費用，前 任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，在進(jìn)駐前需跟業(yè)委會或開發(fā)商進(jìn)行 溝通，索要回逾

36、收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約 定。（2）各類能源費前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜椯M用，如有，敦 促其交接前繳清。（3）車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費或者其他 形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費用已交，但承諾的 問題還未解決。（4）業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清 情況，山前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如： 個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。（5）工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問 題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

37、（二）與業(yè)主委員會對接（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無其他物業(yè)公司在管，且小區(qū)存在業(yè)主委員會。）1.現(xiàn)場驗收（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電 視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、 宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè) 施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè) 施、人防設(shè)施、垃圾

38、轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時 點為據(jù)，之前的由業(yè)主委員會繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。（5）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將 小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。（6）外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同2 .資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；（2）市府驗收合格資料1）工程竣工驗收證書；2）消防工程驗收合格證；3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書；4）用電許可證；5）供用

39、電協(xié)議書；6）用水審批表、水費收繳合同書；（3）工程技術(shù)資料1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè) 備使用說明書、調(diào)試報告等；2）工程合同及開竣工報告；3）工程預(yù)決算分項清單；4）圖紙會審記錄；5）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8）竣工驗收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；12）砂漿、混凝土試塊試壓報告；13）供水管道試壓報告；14）機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記 錄。3

40、 其他交接（1）業(yè)主委員會應(yīng)提供物業(yè)情況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地 面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉 數(shù)移交接管單位；（2）業(yè)主委員會須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè) 施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區(qū) 的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗收，做好交接記錄；（3）入伙至今所有管理運作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施 保養(yǎng)計劃、記錄等；（4）所有接管事項均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗收后簽字交接。4 各類遺留問題（1）各類能源

41、費業(yè)主委員會有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜椯M用，如有， 敦促其交接前繳清。（2）業(yè)主家中有個別特殊問題的，業(yè)主委員會給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸 清情況，由業(yè)主委員會進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。（3）工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問 題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。（三）無人對接（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無其他物業(yè)公司在管，且不存在業(yè)主 委員會。）1.現(xiàn)場驗收（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備

42、：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電 視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、 宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè) 施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè) 施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄。（5）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。2 ,補辦資料（1）補辦產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準(zhǔn)

43、文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；（2）補辦市府驗收合格資料1）消防工程驗收合格證；2）用電許可證；3）供用電協(xié)議書；4）用水審批表、水費收繳合同書3 .其他工作（1）全面了解老舊小區(qū)情況，建立物業(yè)情況一覽表并歸檔，包括小區(qū) 的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注 明，并配備鑰匙；（2）仔細(xì)查看老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施情況，列出明細(xì)清單并歸檔，如供水設(shè) 備、供電設(shè)施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對小區(qū)的 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗收；（3）重新建立老舊小區(qū)業(yè)主信息，包括姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積 等，填入資料庫并歸檔。四、物業(yè)管理后續(xù)工作（一）設(shè)備設(shè)施試運行設(shè)備設(shè)施在驗收合格后，物業(yè)管理處對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運行，物業(yè)管理處 的工程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請設(shè)備調(diào)試單 位對相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運行。（二）全面清潔開荒1.清潔開荒工作的范圍物業(yè)方可根據(jù)要求和實際情況，進(jìn)行全面的清潔開荒工作，主要包括：各 樓層的通道、廣場、室內(nèi)地面（地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外 墻）、天花板