房地產(chǎn)投資資金融通

1、房地產(chǎn)投資資金融通如何保障房地產(chǎn)投資所需資金？主要內(nèi)容1. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性；2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金融通渠道和程序；3. 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道和程序；4. 房地產(chǎn)投融資擔(dān)保和保險(xiǎn)的含義和作用；5. 房地產(chǎn)投資資金融通決策 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義房地產(chǎn)投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益等需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為或過(guò)程。土地購(gòu)置土地購(gòu)置支付工程款等支付工程款等土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)房屋建成房屋建成預(yù)售預(yù)售/租租儲(chǔ)備資金貨幣資金生產(chǎn)資金貨幣資金成品資金售租售租特點(diǎn)：特點(diǎn)：資金占用量大，占

2、用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢；資金資金占用量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響 （1）開(kāi)發(fā)資金需要量巨大與開(kāi)發(fā)商自有資金有限的矛盾 第一，資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度較慢；第一，資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度較慢； 第二，追求規(guī)模效應(yīng)而超出了開(kāi)發(fā)商自有資金；第二，追求規(guī)模效應(yīng)而超出了開(kāi)發(fā)商自有資金； 第三，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開(kāi)發(fā)商自有資金。第三，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開(kāi)發(fā)商自有資金。 （2）購(gòu)置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾 一是當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；二是保持對(duì)資金的主動(dòng)性；一是當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；二是保持對(duì)資

3、金的主動(dòng)性； 三是將資金壓力在時(shí)間上攤?。凰氖琴J幣價(jià)值的變化；三是將資金壓力在時(shí)間上攤??；四是貸幣價(jià)值的變化； 五是提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買行為，如尚未付清借款時(shí)已有了房屋。五是提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買行為，如尚未付清借款時(shí)已有了房屋。房地產(chǎn)價(jià)值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)。私人市場(chǎng)私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)公眾市場(chǎng)權(quán)益權(quán)益融資融資個(gè)人個(gè)人房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)上市公司企業(yè)企業(yè)權(quán)益型權(quán)益型REIT退休基金退休基金債務(wù)債務(wù)融資融資商業(yè)銀行商業(yè)銀行抵押貸款支持證券抵押貸款支持證券保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司抵押型抵押型REIT退休基金退休基金上市或增發(fā)新股：條件較苛刻，融資成本高；吸收其他

4、機(jī)構(gòu)投資者資金：對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目要求高；合作開(kāi)發(fā)：較為有利和普遍企業(yè)債券：債券利率和融資成本高；抵押貸款：比較有利，也比較普遍；信用貸款：對(duì)企業(yè)的要求較高其他如預(yù)收定金和房款、留存收益等。向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。貸款便捷、成本較低，但期限較短，使用常受到限制。1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸款用于購(gòu)置土地，風(fēng)險(xiǎn)極高，抵押率通常為5060，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放。（1）土地購(gòu)置貸款二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金融通（2）土地開(kāi)發(fā)貸款用于對(duì)土地進(jìn)行改良，雖然風(fēng)險(xiǎn)較高，但金融機(jī)構(gòu)會(huì)擁有第一抵押權(quán)。（3）建設(shè)貸款用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、

5、管理費(fèi)和其他相關(guān)成本，金融機(jī)構(gòu)要求以該房地產(chǎn)項(xiàng)目、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目、質(zhì)押或第三方保證作為擔(dān)保。除一般貸款條件外，還包括：除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)權(quán)，健全財(cái)務(wù)管理和經(jīng)企業(yè)的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)權(quán)，健全財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶；濟(jì)核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶； 項(xiàng)目的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件及市場(chǎng)項(xiàng)目的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件及市場(chǎng)前景，預(yù)算合理且自有資金占比達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總前景，預(yù)算合理且自有資金占比達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的額的35%）；）；開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸

6、款銀行?？钽y行。國(guó)有國(guó)有土地土地收購(gòu)重新開(kāi)發(fā)重新開(kāi)發(fā)儲(chǔ)儲(chǔ)備備土地市場(chǎng)存量土地增量土地出出讓讓招拍掛2. 土地儲(chǔ)備貸款向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。貸款要求嚴(yán)格，抵押率較低。 縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)；和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；資本金到位、管理規(guī)范；調(diào)查土地整體情況；調(diào)查土地整體情況；關(guān)注土地價(jià)值狀況；關(guān)注土地價(jià)值狀況；專戶管理，監(jiān)控土地收益。專戶管理，監(jiān)控土地收益。連續(xù)三年盈利；凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%；累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%；總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%；所有

7、者權(quán)益至少5000萬(wàn)元。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票獲得永久資本，提高自有資本率；資金使用限制較少；獲得永久資本，提高自有資本率；資金使用限制較少；可獲得高于賬面價(jià)值的溢價(jià)資金等。但融資成本較高，可獲得高于賬面價(jià)值的溢價(jià)資金等。但融資成本較高，會(huì)使得原投資者弱化乃至失去對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。會(huì)使得原投資者弱化乃至失去對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。4. 房地產(chǎn)信托融資信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時(shí)滿足需要，降規(guī)模小，

8、期限短，要求收益率高，及時(shí)滿足需要，降低企業(yè)財(cái)務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計(jì)劃依低企業(yè)財(cái)務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計(jì)劃依托項(xiàng)目且流動(dòng)性較差托項(xiàng)目且流動(dòng)性較差。 有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格；注冊(cè)資本不少于1000萬(wàn)元人民幣；具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源，其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備年以上可追溯的記錄；中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件。 5. 房地產(chǎn)債券融資為了籌集特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金而發(fā)行的借款信用憑證 ，具有高效靈活、無(wú)中途停貸或回收的風(fēng)險(xiǎn)、易于被大眾接受等特點(diǎn)。凈資產(chǎn)額的限額：凈資產(chǎn)額的限額：股份有限公司不低于股份有限公司不低于3000萬(wàn)元，有限萬(wàn)元，有限責(zé)

9、任公司不低于責(zé)任公司不低于6000萬(wàn)元；萬(wàn)元；累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的40%，累計(jì)債券總額，累計(jì)債券總額指公司成立歷來(lái)發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債指公司成立歷來(lái)發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債額度不能超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目所需資金的額度不能超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目所需資金的20；最近最近3年平均可分配利潤(rùn)足以支付年平均可分配利潤(rùn)足以支付1年的利息；年的利息；籌集的資金投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；籌集的資金投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；債券利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的利率水平；債券利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的利率水平；國(guó)家規(guī)定的其他條件國(guó)家規(guī)定的其他條件。6. 在建工程抵押貸款抵押人為取

10、得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 。 工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但已完部分工程工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但已完部分工程量需要核實(shí)，并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工量需要核實(shí)，并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)；土地使用權(quán)必須有償取得，已領(lǐng)取程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)；土地使用權(quán)必須有償取得，已領(lǐng)取國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)有土地使用權(quán)。 工程未完部分應(yīng)有開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承工程未完部分應(yīng)有開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同，預(yù)算造價(jià)重新審核，以確定其抵押

11、價(jià)值和貸款價(jià)包合同，預(yù)算造價(jià)重新審核，以確定其抵押價(jià)值和貸款價(jià)值比率，并按各個(gè)部位形象進(jìn)度確定分階段抵押價(jià)值值比率，并按各個(gè)部位形象進(jìn)度確定分階段抵押價(jià)值 。 在建抵押工程銷售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲(chǔ)。在建抵押工程銷售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲(chǔ)。 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)； 貸款項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目情況，市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)指標(biāo)；項(xiàng)目情況，市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)指標(biāo)； 貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)：不同機(jī)構(gòu)提供的不同擔(dān)保；不同機(jī)構(gòu)提供的不同擔(dān)保； 貸款綜合評(píng)價(jià)：綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)6060為高風(fēng)險(xiǎn)貸款為高風(fēng)險(xiǎn)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額綜合風(fēng)險(xiǎn)度（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額/ /某筆貸款額）某筆貸款額）100100信用等級(jí)系

12、數(shù)信用等級(jí)系數(shù)貸款方式系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)級(jí)系數(shù) 某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額某筆貸款額某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額某筆貸款額信用等級(jí)系數(shù)信用等級(jí)系數(shù)貸款方貸款方式系數(shù)式系數(shù)期限系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)因素取值標(biāo)準(zhǔn)類別信用等級(jí)信用等級(jí)系數(shù)系數(shù)30、50、70、90AAA級(jí)企業(yè)、級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、級(jí)企業(yè)、A級(jí)企業(yè)、級(jí)企業(yè)、BBB級(jí)企業(yè)級(jí)企業(yè)貸款方式貸款方式系數(shù)系數(shù)1020、 50、 100銀行金融機(jī)構(gòu)、省級(jí)非銀行金融機(jī)銀行金融機(jī)構(gòu)、省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)或商品房抵押、構(gòu)或商品房抵押、AA級(jí)以下企業(yè)級(jí)以下企業(yè)或其他房屋抵押、信用貸款或其他房屋抵押、信用貸款貸款期限貸款期

13、限系數(shù)系數(shù)100、120、130、140半年以內(nèi)、半年以內(nèi)、3年以內(nèi)、年以內(nèi)、35年、年、5年年以上以上項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)等級(jí)系數(shù)50、60、70、80按建設(shè)條件、市場(chǎng)、產(chǎn)品分析及財(cái)按建設(shè)條件、市場(chǎng)、產(chǎn)品分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)定務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)定指標(biāo)因素項(xiàng)目基本情況四證落實(shí)、自有資金占比、資金落實(shí)、地理與四證落實(shí)、自有資金占比、資金落實(shí)、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)等情況交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)等情況市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、市場(chǎng)營(yíng)銷能市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、認(rèn)購(gòu)或預(yù)售力、認(rèn)購(gòu)或預(yù)售/預(yù)租能力等預(yù)租能力等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、貸款償還期、

14、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、貸款償還期、敏感性分析敏感性分析年份1999200020012002200320042005預(yù)算內(nèi)資金0.210.110.180.120.090.070.06銀行貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11債券0.210.0600.02000.03利用外資5.352.811.761.611.291.331.19自籌資金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他資金來(lái)源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38單位：?jiǎn)挝唬喝⒎康禺a(chǎn)置業(yè)投資資金融通俗稱按揭，是指那些不能或不愿一次性

15、支付房款的購(gòu)房人，將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押給金融機(jī)構(gòu)（通常是商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房者并以購(gòu)房者的名義交付給開(kāi)發(fā)商所有。 1. 商業(yè)性住房抵押貸款 開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂合作協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)，約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，銀行可向購(gòu)房者提供按揭貸款，并約定開(kāi)發(fā)商發(fā)的物業(yè)，銀行可向購(gòu)房者提供按揭貸款，并約定開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供在購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供不可撤銷的保證；不可撤銷的保證； 開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，約定，約定購(gòu)房者支付房屋價(jià)款的方式為首付款加

16、上銀行貸款；購(gòu)房者支付房屋價(jià)款的方式為首付款加上銀行貸款； 購(gòu)房者向指定銀行申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)借款人的資信進(jìn)行審查； 購(gòu)房者與銀行簽訂個(gè)人住房借款合同（含個(gè)人住房抵押合同），進(jìn)行抵押登記，銀行將貸款額劃至開(kāi)發(fā)商賬戶。 由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 。2. 住房公積金貸款 住房公積金賬戶個(gè)人工資個(gè)人工資比例扣存比例扣存住房公積金管理中心住房公積金管理中心商業(yè)銀行商業(yè)銀行單位按個(gè)人工資單位按個(gè)人工資比例繳存比例繳存委委托托 借款人向住房公積金管理中心提出書(shū)面貸款申請(qǐng) ；住房公積金資金管理中

17、心審核、決定；通知借款申請(qǐng)人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工；二是款項(xiàng)用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。商業(yè)性住房貸款住房公積金貸款貸款對(duì)象 具有完全民事行為能力的自然人 住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工 貸款額度 一般為房款的70 ，有限額規(guī)定據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定貸款手續(xù) 開(kāi)發(fā)商合作銀行審批住房資金管理中心審批貸款利率 市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣政策性利率，獨(dú)立 利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基準(zhǔn)水平 下限基準(zhǔn)水平商業(yè)貸款三至五年五年以上 5.055.205.946.124.905.055.765.9

18、4公積金貸款一至五年五年以上 3.514.053.333.87單位：?jiǎn)挝唬禾崾荆嘿J款下限水平最低可至七折。提示：貸款下限水平最低可至七折。繳交住房公積金的職工在購(gòu)買住房時(shí)，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購(gòu)房需要時(shí)，分別與銀行簽訂“住房公積金抵押貸款合同”和“個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同”，同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。 3. 住房組合貸款 一是一是同時(shí)符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件同時(shí)符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件和規(guī)定；和規(guī)定；二是二是貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)房?jī)r(jià)總價(jià)貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)房?jī)r(jià)總價(jià)的的70%， 公積金貸款額度住房公積金當(dāng)?shù)刈罡呖少J額度，公積金貸款額度住房公積金當(dāng)?shù)刈?/p>

19、高可貸額度， 商業(yè)性住房貸款金額購(gòu)房申請(qǐng)貸款額度公積金貸款商業(yè)性住房貸款金額購(gòu)房申請(qǐng)貸款額度公積金貸款額度額度 ；三是貸款申請(qǐng)期限，住房組合貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)三是貸款申請(qǐng)期限，住房組合貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)15年，年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。 有合法的身份；有合法的身份；按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及

20、貸款行要求提供的其他證明文件；求提供的其他證明文件；有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20以上的自籌資金，并保以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。貸款行規(guī)定的其他條件。 借款申請(qǐng)人向商業(yè)銀行提出個(gè)人住房組合貸款申請(qǐng)，填寫借款申請(qǐng)人向商業(yè)銀

21、行提出個(gè)人住房組合貸款申請(qǐng)，填寫個(gè)個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)書(shū)人住房公積金借款申請(qǐng)書(shū)和和個(gè)人住房商業(yè)性借款申請(qǐng)書(shū)個(gè)人住房商業(yè)性借款申請(qǐng)書(shū)，提供公積金帳號(hào)；提供公積金帳號(hào)；銀行受理申請(qǐng)，審查借款人情況，對(duì)符合條件的承諾貸款；銀行受理申請(qǐng)，審查借款人情況，對(duì)符合條件的承諾貸款；簽訂簽訂個(gè)人住房商業(yè)性借款個(gè)人住房商業(yè)性借款和和個(gè)人住房抵押保證合同個(gè)人住房抵押保證合同；公積金貸款可代辦，并由代辦機(jī)構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂公積金貸款可代辦，并由代辦機(jī)構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房公積金借款合同和和個(gè)人住房公積金貸款代辦和個(gè)人住房公積金貸款代辦和保證合同保證合同。借款人與商業(yè)銀行辦理抵

22、押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，借款人與商業(yè)銀行辦理抵押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，或者保險(xiǎn)；或者保險(xiǎn)；銀行放款；銀行放款；借款人按月還款。借款人按月還款。購(gòu)買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為 。 4. 商用房地產(chǎn)貸款 面向已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)，貸款價(jià)值比通常不超過(guò)60，期限不超過(guò)10年，貸款利率較高。如典當(dāng)、高利貸、開(kāi)發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等。5. 其他融資方式 6. 貸款新產(chǎn)品一：循環(huán)授信業(yè)務(wù)個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)：個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)：是指自然人（授信申請(qǐng)人）以其所購(gòu)住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)循環(huán)授信額度，在不超過(guò)授信有

23、效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。也稱“隨借隨還”、“循環(huán)貸”等。加按揭：加按揭：對(duì)處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房?jī)r(jià)上升以及重新評(píng)估值的上升而增加，再進(jìn)行按揭貸款的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭：轉(zhuǎn)按揭：如果房貸所在銀行不能辦理加按揭業(yè)務(wù)，借款人可以通過(guò)將房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行。 7. 貸款新產(chǎn)品二：固定利率貸款單位：光大銀行建設(shè)銀行基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性

24、及未來(lái)行商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響，貸款償付能力；所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響，貸款償付能力；所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素。意愿等因素。所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò)80。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。較低者為準(zhǔn)。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。與90/70政策相配套的首付的

25、區(qū)別。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在年以內(nèi)（含年）個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在年以內(nèi)（含年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。法。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，但壓力攤薄。但壓力攤薄。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。相對(duì)較輕，但初期壓力較大

26、。 02004006008001000123456789 10 11 12 13 14期限期限金額金額07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000123456789 10 11 12 13 14期限期限金額金額期限07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000135791113期限金額期限等額本金等額本息等額本息還款法：對(duì)收入中等但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)穩(wěn)步上對(duì)收入中等但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常

27、的生活開(kāi)銷、教育投資以及將來(lái)的婚姻籌備費(fèi)用等，因此最近的生活開(kāi)銷、教育投資以及將來(lái)的婚姻籌備費(fèi)用等，因此最近幾年還款壓力不應(yīng)該太大，并且貸款期限最好適當(dāng)長(zhǎng)些。幾年還款壓力不應(yīng)該太大，并且貸款期限最好適當(dāng)長(zhǎng)些。對(duì)于目前收入較高、但未來(lái)的收入預(yù)期對(duì)于目前收入較高、但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來(lái)幾年將離任會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來(lái)幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對(duì)大些。的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對(duì)大些。 四、房地產(chǎn)投融資中的擔(dān)保和保險(xiǎn)貸款人在發(fā)放貸款的過(guò)程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求當(dāng)事人以外的第三方

28、對(duì)借款人的還款提供擔(dān)保，履行債務(wù)保證責(zé)任。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保 幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。在房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)造、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。我國(guó)開(kāi)設(shè)的有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)。 2. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)基金房地產(chǎn)投保人 保險(xiǎn)契約保險(xiǎn)契約房地產(chǎn)保險(xiǎn)人 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)防損和險(xiǎn)后賠償防損和險(xiǎn)后賠償（1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)品種企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn) 建筑工程一切險(xiǎn)建筑工程一切險(xiǎn) 投保投保人人境內(nèi)企事業(yè)單位、團(tuán)境內(nèi)企事業(yè)單位、團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)體和國(guó)家機(jī)關(guān) 居民本人或其

29、家庭居民本人或其家庭成員成員 建筑工程所有人、承建筑工程所有人、承包人或其他關(guān)系人包人或其他關(guān)系人 保險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍范圍 與被保險(xiǎn)人有經(jīng)濟(jì)利與被保險(xiǎn)人有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的財(cái)產(chǎn)害關(guān)系的財(cái)產(chǎn) 被保險(xiǎn)人約定的房被保險(xiǎn)人約定的房屋財(cái)產(chǎn)屋財(cái)產(chǎn)被保險(xiǎn)人在建筑工地被保險(xiǎn)人在建筑工地的財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)期限期限金額金額 一年，可續(xù)保；賬面一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成原值、賬面原值加成數(shù)、重置價(jià)值或其他數(shù)、重置價(jià)值或其他 普通險(xiǎn)普通險(xiǎn)1年，兩全險(xiǎn)年，兩全險(xiǎn)1、3、5年；房屋實(shí)年；房屋實(shí)際價(jià)值際價(jià)值自投?；蜇?cái)產(chǎn)出現(xiàn)至自投保或財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)至工程驗(yàn)收或交付止；工程驗(yàn)收或交付止；工程總價(jià)值工程總價(jià)值（2）責(zé)任保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)

30、的責(zé)任保險(xiǎn)品種產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn) 置業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)置業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 投保投保人人開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團(tuán)體房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團(tuán)體保險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍范圍 開(kāi)發(fā)商合法租售的供他開(kāi)發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋人正在正常使用的房屋專業(yè)人員因工作疏忽或過(guò)失造成委托專業(yè)人員因工作疏忽或過(guò)失造成委托方或其他關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害方或其他關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害（3）信用保證保險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)品種涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)品種 買方信用保險(xiǎn)買方信用保險(xiǎn) 住宅抵押貸款保險(xiǎn)住宅抵押貸款保險(xiǎn) 投保投保人人購(gòu)房者購(gòu)房者借款人借款人保險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍范圍 拖延或逃避分期付款拖延或逃避分期付款 非人為風(fēng)險(xiǎn)及義務(wù)人的

31、行為風(fēng)險(xiǎn)非人為風(fēng)險(xiǎn)及義務(wù)人的行為風(fēng)險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的保證風(fēng)險(xiǎn)品種涉及房地產(chǎn)的保證風(fēng)險(xiǎn)品種建筑工程承保合同保險(xiǎn)建筑工程承保合同保險(xiǎn) 貸款購(gòu)房保貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)證保險(xiǎn)投標(biāo)保證保投標(biāo)保證保險(xiǎn)險(xiǎn) 預(yù)付款保預(yù)付款保證保險(xiǎn)證保險(xiǎn) 履行合同保履行合同保證證保險(xiǎn)保險(xiǎn) 維修保證維修保證保險(xiǎn)保險(xiǎn) 投投保保人人投標(biāo)人投標(biāo)人承包人承包人承包人承包人承包人承包人借款人借款人保保險(xiǎn)險(xiǎn)范范圍圍 中標(biāo)人不繼中標(biāo)人不繼續(xù)簽訂合同續(xù)簽訂合同不能履約不能履約 不能按時(shí)按不能按時(shí)按質(zhì)按量交付質(zhì)按量交付工程工程不履行不履行約定約定維維修任務(wù)修任務(wù) 連續(xù)連續(xù)6 6個(gè)月未個(gè)月未償還貸款本償還貸款本息息 （4）人身保險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的人身保險(xiǎn)涉

32、及房地產(chǎn)的人身保險(xiǎn) 品種品種建筑工程團(tuán)體人身意外建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)傷害保險(xiǎn) 安居定期保險(xiǎn)安居定期保險(xiǎn) 投保投保人人施工企業(yè)或建筑公司施工企業(yè)或建筑公司貸款購(gòu)房者貸款購(gòu)房者保險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍范圍 有勞動(dòng)關(guān)系人員在工地有勞動(dòng)關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故致殘或意外亡故購(gòu)房者在貸款支付期期間亡故購(gòu)房者在貸款支付期期間亡故五、房地產(chǎn)投資資金融通決策既有項(xiàng)目法人，新設(shè)項(xiàng)目法人；企業(yè)性質(zhì)：獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（1）組建融資組織（2）編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用

33、計(jì)劃表 資金投入計(jì)劃，資金收入計(jì)劃，資金流動(dòng)計(jì)劃1. 資金融通決策的程序資金流動(dòng)計(jì)劃表 單位： 時(shí)間費(fèi)用12小計(jì)資金投入資金收入差額累計(jì)資金投入累計(jì)資金收入累計(jì)差額提示：提示：資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計(jì)劃的時(shí)間間隔應(yīng)一致。收入計(jì)劃的時(shí)間間隔應(yīng)一致。資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的流量，資金來(lái)源、結(jié)資金籌集的流量，資金來(lái)源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，資金成本，資金籌集方式，資構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。金籌集的步驟。（3）擬訂可能的籌資方案 （4）計(jì)算各方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率（5）待選方案：

34、資金成本率最低或其他（6）計(jì)算待選方案資本結(jié)構(gòu)的效益和風(fēng)險(xiǎn)（7）綜合比較選擇投資者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，包括資金籌集成本和使用成本。（1）含義資金收集成本：一次性費(fèi)用，主要包括借款手續(xù)費(fèi)、各項(xiàng)代理發(fā)行費(fèi)用等。資金使用成本：經(jīng)常、定期支付的費(fèi)用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費(fèi)用等。2. 資金成本（2）資金成本的衡量個(gè)別資金成本、綜合(加權(quán)平均)資金成本和邊際資金成本：不同資金籌集方式的資金成本100%DKPF=-100%(1)DKPf=-或KDPFf：資金成本率(一般通稱為資金成本)；：使用或占用成本；：籌資總額；：籌資費(fèi)用；：籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總

35、額之比。111(1)1ITKf-=-1K1I1fT：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：籌集費(fèi)用率；：所得稅率。1K1I1fT：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：借款費(fèi)用率；：所得稅率?！纠?】某房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款200萬(wàn)元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率25，籌資費(fèi)用忽略不計(jì)，試計(jì)算這筆長(zhǎng)期借款的資金成本率。【解】10.8(125)=8.1提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。1111(1)1ITKIf-=- 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式，在借款中預(yù)先扣除， 則公式為： (1)(1)bbbRTKf-=-(1)(1)bbITBf

36、-或T：債券資金成本率；：債券利率；：債券籌資費(fèi)用率；：所得稅率。bKbRbIBbf：債券年利息；：債券籌資額；提示：提示：注意票面金額與實(shí)際籌集資金之間的差別。注意票面金額與實(shí)際籌集資金之間的差別?！纠?】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為500萬(wàn)元得10年期債券，票面利率為8，發(fā)行費(fèi)率為5，發(fā)行價(jià)格550萬(wàn)元。公司所得稅稅率為25，試計(jì)算該公司債券的資金成本。如果房地產(chǎn)公司以350萬(wàn)元發(fā)行面額為500萬(wàn)元的債券，試計(jì)算其資金成本率?！窘狻浚?）根據(jù)公式得：500 8%(125%)5.74%550(15%)bK創(chuàng)-=-（2）以350萬(wàn)元價(jià)格發(fā)行時(shí)的資金成本率為：500 8%(125%)9.02%3

37、50(15%)bK創(chuàng)-=-由于債券期限較長(zhǎng)，為考慮資金的時(shí)間價(jià)值，可采用下式計(jì)算資金成本：1(1)(1)niiniKKIPKFRR=-=+：實(shí)際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；KFKRiIP：各年債券利息；：債券本金。評(píng)價(jià)法公式： 100%(1)eDKgSf=+-：普通股資金成本率；：普通股預(yù)期年股利支出 ；：普通股籌資費(fèi)用率；：預(yù)期股利率年增長(zhǎng)率。 ：普通股籌資額；eKDSfg【例3】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價(jià)400萬(wàn)元元，籌資費(fèi)用率為5，第一年支付股利率為10，預(yù)計(jì)每年股利增長(zhǎng)率為9，試計(jì)算其資金成本率。【解】 根據(jù)公式得：400 10%100%9%18.47%(1)400(15%

38、)eDKgSf=+=+=-資本資產(chǎn)定價(jià)模型法公式： ()efmfKRRRb=+-：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；：平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率；：股票的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù)。fRmRb【例4】某一期間證券市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為10，平均風(fēng)險(xiǎn)股票必須報(bào)酬率為15，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司普通股值為1.10，試計(jì)算該普通股的資金成本?！窘狻?根據(jù)公式得：()efmfKRRRb=+-101.10（1510）15.5100%(1)pDKSf=-：優(yōu)先股預(yù)期年股利支出；：優(yōu)先股資金成本率；：優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。：優(yōu)先股票面價(jià)值；DSfpK【例5】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為某項(xiàng)目發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為200萬(wàn)元，籌資費(fèi)率為4，股息年利率為1

39、4，試求其優(yōu)先股資金成本?！窘狻?根據(jù)公式得：14%14.58%14%eK=-10nDKgP=+：第一年股利；：留用利潤(rùn)資金成本率；：股利年均增長(zhǎng)率。：留用利潤(rùn)總額；nK1D0Pg1njjjKWK=：加權(quán)平均資金成本率；：為第j種來(lái)源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ；：第j種來(lái)源資金的成本。KjWjK說(shuō)明：說(shuō)明：個(gè)別資金占全部資金的比例即資金結(jié)構(gòu)；確定資金個(gè)別資金占全部資金的比例即資金結(jié)構(gòu)；確定資金結(jié)構(gòu)可以按資金的帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算。結(jié)構(gòu)可以按資金的帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算?！纠?】設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬定的籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計(jì)算個(gè)別資金成本率和綜合

40、資金成本率。銀行貸款貸款余額400萬(wàn)元年利率7.5抵減金額20萬(wàn)元所得稅率25普通股發(fā)行總額400萬(wàn)元（40萬(wàn)股）預(yù)期股利1元/股發(fā)行費(fèi)用2.4萬(wàn)元預(yù)期股利增長(zhǎng)率3優(yōu)先股發(fā)行總額400萬(wàn)元（40萬(wàn)股）股利率0.7元/股發(fā)行費(fèi)用12萬(wàn)元債券發(fā)行總額1500萬(wàn)元債券利率9.0發(fā)行費(fèi)用15萬(wàn)元所得稅率25留用利潤(rùn)個(gè)人所得稅率20留用利潤(rùn)額200萬(wàn)元股利率0.7元/股普通股市價(jià)12元預(yù)期年股利增長(zhǎng)率5【解】（1）銀行貸款資金成本率14007.5%(10.25)100%5.92%20400(1)400K創(chuàng)-=-（2）普通股籌資成本率40 13%100%13.06%2.4400(1)400eK=+=-（3

41、）優(yōu)先股籌資成本率 （4）債券資金成本率4 00 .71 0 0 %7 .2 2 %1 24 0 0(1)4 0 0eK=-15009.0%(10.25)100%6.82%151500(1)1500bK創(chuàng)-=-（5）留用利潤(rùn)資金成本率0.705%(1 20%)8.67%12 (1 0)nK輊犏=+-=犏-臌（6）綜合資金成本率已知總籌資額已知總籌資額40040040015002002900萬(wàn)元，萬(wàn)元，則則 1400290013.79%W =2400290013.79%W =3400290013.79%W =41500290051.73%W =520029006.90%W =可得綜合籌資成本率為

42、：可得綜合籌資成本率為：K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74 由于個(gè)別資金成本隨著時(shí)間、籌資額與籌資結(jié)構(gòu)的變化而變動(dòng)，則新增加一個(gè)單位的資本而需要負(fù)擔(dān)的成本，或因追加籌資而帶來(lái)的資金成本。 類別：邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本； 作用：邊際資金成本率應(yīng)作為財(cái)務(wù)分析的貼現(xiàn)率。 若資金結(jié)構(gòu)不變，則籌資數(shù)額的變化不影響綜合資金成本，即綜合資金成本不變； 若資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，則綜合資金成本會(huì)發(fā)生變化，主要考慮新增資金的比例重新計(jì)算。 根據(jù)金融市場(chǎng)的資金供求確定各類資金成本分界點(diǎn)（資金成本發(fā)生前的最大籌資額）； 確定目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)； 計(jì)算籌資

43、總額成本分界點(diǎn)，列出相應(yīng)籌資范圍； 分別計(jì)算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本。【例7】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)資本結(jié)構(gòu)及其他資料如下表所示。試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ)，來(lái)說(shuō)明追加融資時(shí)，邊際資金成本的計(jì)算方法。資本來(lái)源金額（元）所占比重資金成本率長(zhǎng)期負(fù)債90000308優(yōu)先股300001012普通股1800006018合計(jì)30000010014.4【解】（1）假設(shè)該企業(yè)各種增資方案的資金成本如下表所示 （單位：元）資金來(lái)源目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)增資范圍資金成本長(zhǎng)期負(fù)債30 27000082700007200001072000012優(yōu)先股102520001225200014普通股60 1080000181080000

44、288000020288000022（2）計(jì)算籌資總額分界點(diǎn)即各種籌資方式下成本發(fā)生變動(dòng)的最大籌資總額，是根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)和各種融資方式下資本成本發(fā)生變化的融資范圍確定的。計(jì)算公式為：jjjT FB PW=：第j種來(lái)源資金的成本分界點(diǎn)；：籌資總額分界點(diǎn)；：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第j種資本的比重。jBPjTFjW根據(jù)上述公式，該公司籌資總額分界點(diǎn)計(jì)算如下表所示（單位：元）。資金方式資金成本籌資范圍總額分界點(diǎn)總額范圍長(zhǎng)期負(fù)債8270000元270000/0.3900000元2400000元優(yōu)先股12252000元252000/0.12520000元2520000元14252000元2520000元普通股1810