商丘北海路城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位構(gòu)想

1、1商丘北海路城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念構(gòu)想商丘北海路城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念構(gòu)想2柯布西耶在走向新建筑里說(shuō)：建筑應(yīng)該是時(shí)代的鏡子。就像每個(gè)人都有自己的青春時(shí)代一樣，每一個(gè)國(guó)家，每一座城市都有著自己的時(shí)代，而我們的時(shí)代也正通過(guò)建筑反映著自己的樣式。在這個(gè)時(shí)代里城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能的多元化不斷發(fā)展，也將我們帶到了商務(wù)、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑這個(gè)豐富多元且高效復(fù)合的時(shí)代；城市也隨著人們的需求，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，從集中到分散，最后回歸聚合。城市綜合體承載著人們對(duì)于復(fù)合型城市生活的期望，慢慢成為一個(gè)城市的代名詞。 3沙里寧說(shuō)，建筑就像一本打開(kāi)的書(shū)，從中你能看看到一座城市的抱負(fù)。而在城市綜合體中，每一個(gè)建

2、筑，每一處空間都反映出城市綜合體對(duì)于現(xiàn)代城市的理解；它所代表的高端、現(xiàn)代、繁華的居住體驗(yàn)，及超大空間尺度帶來(lái)的宏大氣魄，都反映出一座城市在狹小擁擠的土地上所擁有的野心和愿望。 4在商丘最具發(fā)展活力的東區(qū)，宏大的城市框架反映了商丘現(xiàn)代城市的抱負(fù)，蓬勃興起的產(chǎn)業(yè)園區(qū)描繪著城市的未來(lái)。如何為活力東區(qū)增加更亮麗的城市色彩，如何用建筑反映城市的時(shí)代特征，如何以開(kāi)發(fā)為東區(qū)提供完美配套，面對(duì)處于升快速發(fā)展上升的鼎盛前夜，我們的城市需要一種劃時(shí)代的力量來(lái)制定規(guī)則、建立秩序，猶如茫茫自由海域中的旗艦或航標(biāo)燈，用高度和權(quán)威確定發(fā)展的格局。誰(shuí)能擔(dān)當(dāng)起這個(gè)重任？我們不約而同地想到了一個(gè)詞匯：城市綜合體。5PART1

3、城市綜合體67城市綜合體HOPSCA是集酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施，近幾年正成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式。其本質(zhì)是隨著城市政治、經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大、城市化水平不斷提高、城市居民的生活水平不斷提高等利好趨勢(shì)下產(chǎn)生的一種集約可持續(xù)性城市空間形態(tài)。8城市綜合體，作為一種新興的商業(yè)地產(chǎn)類型，正逐漸成為國(guó)際主流的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，不斷豐富和提升中國(guó)城市發(fā)展的商業(yè)核心價(jià)值。城市綜合體集中了商業(yè)、辦公、住宅、餐飲、娛樂(lè)等多種功能，其不同物業(yè)

4、之間相互彌補(bǔ)、相互助力，最終形成了一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)聚集體。9城市綜合體所代表的是一種新城市時(shí)代的生活方式，使人們充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活。城市綜合體通過(guò)將城市公共配套與自身各功能部分的有機(jī)結(jié)合，使其保持24小時(shí)繁榮。通過(guò)將居住、娛樂(lè)、商業(yè)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)功能得以完善。另外，城市綜合體通過(guò)對(duì)資源的占有和整合，形成強(qiáng)大的輻射力，大幅度提高了周邊地塊的價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，成為一個(gè)城市居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這也是城市綜合體發(fā)展的最大價(jià)值所在。10一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一

5、個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。從紐約洛克菲勒中心、到東京六本木；從香港銅鑼灣、時(shí)代廣場(chǎng)，到上海新天地，城市綜合體在世界各地改變了一個(gè)城市的歷史，也書(shū)寫(xiě)著一個(gè)城市的未來(lái)，完成了一次次完美轉(zhuǎn)身。以上海新天地項(xiàng)目為例，始于上個(gè)世界90年代末，原本是上海城區(qū)的改造工程，在確定了城市綜合體的規(guī)劃思路后，15年的時(shí)間里，新天地帶動(dòng)周邊土地升值6倍，現(xiàn)已成為上海淮海路地標(biāo)性建筑。11城市建筑綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，被譽(yù)為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級(jí)的引擎。在都市中的居住、商務(wù)辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為

6、價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)群體。它包含各種城市功能，有商務(wù)辦公、居注酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能。而都市綜合體特征有：高可達(dá)性、高密度集約性、整體統(tǒng)一性、功能復(fù)合性、土地使用均衡性、空間連續(xù)性和內(nèi)外部聯(lián)系完整性。 12PART2 走進(jìn)商丘13商丘不缺文化，但商丘缺少現(xiàn)代建筑的標(biāo)志，商丘需要城市建筑的名片。商丘不缺文化，但商丘缺少現(xiàn)代建筑的標(biāo)志，商丘需要城市建筑的名片。城市背景思考城市背景思考承古啟今，通達(dá)四方，兼收并蓄承古啟今，通達(dá)四方，兼收并蓄14 “城市精神”，是一個(gè)城市的生命力、凝聚力和創(chuàng)造力之所在 ！開(kāi)放包容、開(kāi)拓奮進(jìn)、開(kāi)明創(chuàng)新。-商丘的城市精

7、神城市需要思考、豐富、提升，新商城市需要思考、豐富、提升，新商丘更需要一個(gè)全新的丘更需要一個(gè)全新的“城市精神代城市精神代表表”代表這個(gè)城市的博大、寬代表這個(gè)城市的博大、寬廣、豪壯和現(xiàn)代廣、豪壯和現(xiàn)代. . 城市精神思考城市精神思考15 從巴黎的德方斯新城到紐約的時(shí)代廣場(chǎng)，從上海的新天地到深圳的中航城，無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)的國(guó)際化都市都有一個(gè)能代表這個(gè)城市的建筑群，我們將他們稱之為“城市名片城市名片”。 當(dāng)我們站在商丘城市化進(jìn)程的高度來(lái)看待整個(gè)城市的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)商當(dāng)我們站在商丘城市化進(jìn)程的高度來(lái)看待整個(gè)城市的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)商丘缺少一個(gè)能高度代表商丘現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。目前尚沒(méi)有一個(gè)能成為

8、商丘缺少一個(gè)能高度代表商丘現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。目前尚沒(méi)有一個(gè)能成為商丘丘“城市標(biāo)志城市標(biāo)志”的建筑群與肩負(fù)商丘的建筑群與肩負(fù)商丘“城市客廳城市客廳”的商業(yè)文化廣場(chǎng)。的商業(yè)文化廣場(chǎng)。 城市標(biāo)志思考城市標(biāo)志思考16商丘需要一座城商丘需要一座城這座城是商業(yè)和文化精神的濃縮，更是商丘國(guó)際化發(fā)展的結(jié)晶。商業(yè)功能與歷史文化在此交融，古代與現(xiàn)代在此輝映，東方與西方在此碰撞，形成中原商丘獨(dú)有的多元化、多層次的現(xiàn)代商業(yè)特質(zhì)。建成的這座城將成為商丘乃至區(qū)域中心的標(biāo)志性建筑，國(guó)際性的商貿(mào)中心，民族之商業(yè)旗幟，世界之旅游名牌。這座城對(duì)于進(jìn)一步提高商丘歷史文化名城的吸引力，展現(xiàn)商丘現(xiàn)代風(fēng)貌，調(diào)整商丘產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)增

9、長(zhǎng)點(diǎn)，都具有重要意義。17為了建設(shè)這座城，我們將改變以往傳統(tǒng)的商業(yè)模式，將文化體驗(yàn)、旅游、休閑等現(xiàn)代元素有機(jī)結(jié)合，將創(chuàng)造出一個(gè)復(fù)合型、多元化的商務(wù)中心，一個(gè)展現(xiàn)與交流世界文化的中心。這座城通過(guò)挖掘商丘文化的風(fēng)土人情，全方位、多角度的再現(xiàn)商丘城市開(kāi)放、包容、海納百川的氣魄與胸懷，復(fù)興華商文化。因此，我們夢(mèng)想中的這座城將會(huì)成為商丘最有國(guó)際色彩的商業(yè)地產(chǎn)航母、區(qū)域最佳的商務(wù)休閑場(chǎng)所、最有東方神韻的消費(fèi)體驗(yàn)中心。18PART3 項(xiàng)目思考19 城市價(jià)值城市價(jià)值 本項(xiàng)目位處城市四大資源平臺(tái)交匯處，通過(guò)自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分整合四大資源平臺(tái)價(jià)值，形成各產(chǎn)業(yè)鏈、各類資源的互動(dòng)共享，形成項(xiàng)目自身的城市價(jià)值鏈，并通過(guò)

10、城市價(jià)值鏈之間的價(jià)值互動(dòng)來(lái)進(jìn)一步提升項(xiàng)目的影響力。產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)人文居住區(qū)人文居住區(qū)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)商業(yè)文化區(qū)商業(yè)文化區(qū)本案本案商務(wù)價(jià)值鏈商業(yè)價(jià)值鏈居住價(jià)值鏈商業(yè)價(jià)值鏈項(xiàng)目?jī)r(jià)值背景思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值背景思考20項(xiàng)目所處城區(qū)集中了商業(yè)、商務(wù)、居住、交通以及生態(tài)等多項(xiàng)城市資源，是商丘城市未來(lái)資源最為密集和豐富的城區(qū)；城市能量高度聚集，具備發(fā)展成為商丘未來(lái)的 的條件。 項(xiàng)目片區(qū)項(xiàng)目片區(qū)的價(jià)值體的價(jià)值體系系以星級(jí)酒店為首的酒店部落集合地延伸至神火大道的歸德路商圈已經(jīng)高度成熟周邊分布了眾多的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)城市文化資源的挖掘與現(xiàn)代表現(xiàn)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)酒店產(chǎn)業(yè)酒店產(chǎn)業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心中心商務(wù)氛圍

11、商務(wù)氛圍旅游資源旅游資源交通要素交通要素項(xiàng)目?jī)r(jià)值背景思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值背景思考 城城區(qū)區(qū)價(jià)值價(jià)值 21 整體發(fā)展方向整體發(fā)展方向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模體量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模體量開(kāi)發(fā)難度的要求開(kāi)發(fā)難度的要求城市發(fā)展的要求城市發(fā)展的要求項(xiàng)目的價(jià)值資源項(xiàng)目的價(jià)值資源本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)超越了常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運(yùn)營(yíng)城市空間的色彩。運(yùn)營(yíng)城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界運(yùn)營(yíng)城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界項(xiàng)目整體發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展方向22運(yùn)營(yíng)城市空間，打造新都市復(fù)合地產(chǎn)業(yè)態(tài)-城市標(biāo)志綜合體城市標(biāo)志綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念考慮本項(xiàng)目的特質(zhì)，結(jié)合所在區(qū)位特點(diǎn)充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化23HOTELHOTEL酒店

12、酒店OFFICEOFFICE辦公辦公 SHOPPING SHOPPING商業(yè)商業(yè)APARTMENTAPARTMENT居住居住COMPLEXCOMPLEX綜合體綜合體ENTERTAINMENTENTERTAINMENT文娛文娛RESTAURANTRESTAURANT餐飲餐飲綜合體是將城市中商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)/ /辦公辦公/ /居住居住/ /酒店酒店/ /餐飲餐飲/ /文娛文娛/ /等三項(xiàng)以上功能空間進(jìn)行組合。等三項(xiàng)以上功能空間進(jìn)行組合。城市綜合體分析城市綜合體分析24住宅住宅俱樂(lè)部俱樂(lè)部酒店酒店購(gòu)物購(gòu)物公園公園開(kāi)始檢索商務(wù)商務(wù)定位三大要素：25拉德芳斯，一個(gè)浪漫國(guó)度的遠(yuǎn)見(jiàn)。法國(guó)，巴黎，拉德

13、方斯，HOPSCA的始創(chuàng)地。位于巴黎西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心，法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里。拉德芳斯，不僅已是巴黎的次中心區(qū)，更成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，引領(lǐng)著巴黎新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。La Defense 26曼哈頓，欲望都市的心臟。美國(guó)，紐約，曼哈頓，HOPSCA的典范。全世界的名利場(chǎng)、風(fēng)月場(chǎng)、角斗場(chǎng)。那些如雷貫耳的大人物、那些眼花繚亂的秀場(chǎng)、那些不可一世的摩天樓群、自由女神、中央公園、華爾街、第5大道、一個(gè)充滿誘惑的欲望世界，不可否認(rèn)的是，它被譽(yù)為HOPSCA形態(tài)的典范。 Manhattan27六本木，藝術(shù)化的立體都市。R

14、oppongi Hills日本，東京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，在設(shè)計(jì)上注重城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的內(nèi)涵。短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還吸引許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪腳印。 28象拉德芳斯之于巴黎，一條中軸線延伸出新城市中心；象曼哈頓之于紐約，匯聚城市名利社交之大成；象六本木之于東京，成為城市的生活向心力；我們也一樣，本案的復(fù)合性并非單純的地標(biāo)建筑，而更應(yīng)該是為商丘新經(jīng)濟(jì)提供的高尚配套平臺(tái)，而本案也因此而成為商丘都市生活的頂點(diǎn)。而HOPSCA概

15、念也與本案功能規(guī)劃完美結(jié)合，是其他普通住宅項(xiàng)目無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。城市軸心城市軸心| |首席豪布斯卡街區(qū)首席豪布斯卡街區(qū)HOTEL酒店OFFICE辦公PARK公園SHOPPING購(gòu)物CLUB俱樂(lè)部APARTMENT住宅HOPSCA29“HOPSCA“HOPSCA模式模式”定義定義城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)已發(fā)展到了綜合開(kāi)發(fā)的高級(jí)階段。城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)已發(fā)展到了綜合開(kāi)發(fā)的高級(jí)階段。所謂綜合開(kāi)發(fā)，就是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，以求得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的城市建設(shè)方式，它注重建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。這種將城市中商業(yè)、

16、辦公、居住、酒店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市空間功這種將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市空間功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系建筑能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系建筑群，稱為群，稱為“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”。 具有城市標(biāo)志的建筑特征，除了因建筑本身的領(lǐng)袖級(jí)地位外，將多種空間組合在一起，形成一個(gè)多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 30“HOPSCA“HOPSCA模式模式” ” 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)A A、節(jié)約利用土地，提高土地的使、節(jié)約利用土地，提高土地的使用率。開(kāi)發(fā)通常是從地上到地用率。開(kāi)發(fā)通常是從地上到地下

17、，在三維空間進(jìn)行；下，在三維空間進(jìn)行；B B、波及性與互賴性降低投資風(fēng)險(xiǎn)。、波及性與互賴性降低投資風(fēng)險(xiǎn)。使得人與人、活動(dòng)與活動(dòng)之間使得人與人、活動(dòng)與活動(dòng)之間互動(dòng)需求為彼此提供利益；互動(dòng)需求為彼此提供利益；C C、達(dá)到聚集規(guī)模的效應(yīng)；、達(dá)到聚集規(guī)模的效應(yīng)； D D、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達(dá)、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達(dá)性較好；性較好；E E、信息化程度較高，信息傳遞較快、信息化程度較高，信息傳遞較快F F、是樹(shù)立城市形象的標(biāo)志性建筑、是樹(shù)立城市形象的標(biāo)志性建筑G G、起到高級(jí)消費(fèi)職能的作用，、起到高級(jí)消費(fèi)職能的作用， 滿足最高消費(fèi)需求；滿足最高消費(fèi)需求；H H、有助于城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化；、有助

18、于城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化；31“HOPSCA“HOPSCA模式模式”特征與效應(yīng)特征與效應(yīng)“HOPSCA“HOPSCA綜合體綜合體”因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城城中之城”。A A、有機(jī)綜合體、有機(jī)綜合體規(guī)模聚集效應(yīng)規(guī)模聚集效應(yīng)a)a)有機(jī)整體：有機(jī)整體：“HOPSCA綜合體”的關(guān)鍵是內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)成為一個(gè)有機(jī)的整體成為一個(gè)有機(jī)的整體，而不只是物理的放在一起。 b)“b)“城中城城中城”經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)：自我調(diào)節(jié)能力是自我調(diào)節(jié)能力是“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”的優(yōu)勢(shì)所在的優(yōu)勢(shì)所在。建筑綜合體在共生、互利的前提下，實(shí)

19、現(xiàn)多功能的綜合，各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式； 32 c)c) 系統(tǒng)化組合：系統(tǒng)化組合：它是多種功能的系統(tǒng)化組合它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個(gè)功能克服了局限性，并在相互依存的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時(shí)系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標(biāo)、系統(tǒng)與外部環(huán)境各對(duì)矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體最優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之自我更新、使之自我更新、經(jīng)濟(jì)和有生命力經(jīng)濟(jì)和有生命力。 d) d) 整合空間：整合空間： “HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”為城市生活功能提供了一個(gè)整合的為城市生活功能提供了一個(gè)整合的空間空間。居住、辦公、購(gòu)物、飲食以

20、及消遣娛樂(lè)等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并相互促進(jìn)。 33B B、消費(fèi)職能、消費(fèi)職能蛋糕膨脹效應(yīng)蛋糕膨脹效應(yīng) 效率集約：效率集約：“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”能夠滿足現(xiàn)代能夠滿足現(xiàn)代“2424小時(shí)都市運(yùn)轉(zhuǎn)小時(shí)都市運(yùn)轉(zhuǎn)”的的要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時(shí)間，要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時(shí)間，提高工作效率與生活效率。提高工作效率與生活效率。 商業(yè)利益擴(kuò)大：商業(yè)利益擴(kuò)大：綜合體所形成的建筑形象和場(chǎng)所氛圍吸引了大量的高檔次辦公、居住和商業(yè)需求，有效的擴(kuò)大的城市的商業(yè)利益點(diǎn)； 版塊經(jīng)濟(jì)：版塊經(jīng)濟(jì)：各種功能互為裨益，提

21、供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門(mén)類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 34HOPSCAHOPSCA與城市與城市“HOPSCA綜合體”不是一個(gè)抽象的概念，而是有著深層的歷史文化背景的，是由城市的開(kāi)發(fā)者、由城市的開(kāi)發(fā)者、 房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑師和城市居民房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑師和城市居民4種人共同互動(dòng)導(dǎo)致的新型建筑。建筑綜合體的出現(xiàn)，是城市更加以人為本的表現(xiàn)。 綜合體的概念是次要的，重要的是綜合體與區(qū)域環(huán)境、特點(diǎn)的共融性。綜合體的概念是次要的，重要的是綜合體與區(qū)域環(huán)境、特點(diǎn)的共融性?！癏OPSCA綜

22、合體”組合了多項(xiàng)城市功能空間，所以，它所涉及到的問(wèn)題已深入到城市生活及城市發(fā)展的各個(gè)層面，是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與文化、技術(shù)與一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與文化、技術(shù)與藝術(shù)、建筑與城市、環(huán)境與生態(tài)等多學(xué)科交織的系統(tǒng)工程藝術(shù)、建筑與城市、環(huán)境與生態(tài)等多學(xué)科交織的系統(tǒng)工程，是與區(qū)域環(huán)境的共生、協(xié)作與互助。 35A A、城市影響建筑、城市影響建筑滿足城市需求滿足城市需求“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”是彌補(bǔ)、升級(jí)城市特點(diǎn)與功能，使城市更加人本的建筑群。是彌補(bǔ)、升級(jí)城市特點(diǎn)與功能，使城市更加人本的建筑群。綜合體通過(guò)對(duì)地域人群活動(dòng)與文化的深度研讀，加以揚(yáng)棄的整合包括辦公、居住、會(huì)議、展覽、娛樂(lè)等多項(xiàng)生活空間，去滿足特定于特定城

23、市與區(qū)域的人群行為需求。 36B B、建筑影響城市、建筑影響城市凝結(jié)城市精神凝結(jié)城市精神針對(duì)目前城市建設(shè)中存在的“有城無(wú)市”現(xiàn)象，“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”模模式從式從物理形態(tài)物理形態(tài)與與精神形態(tài)精神形態(tài)兩方面來(lái)關(guān)注城市建設(shè)。兩方面來(lái)關(guān)注城市建設(shè)。城市只是一個(gè)殼子，是散落在大地上的一幢幢建筑。而“HOPSCA模式”則是將原來(lái)較分散的城市功能空間組織在一起從而形成一個(gè)協(xié)同的綜合體，功能間的有機(jī)協(xié)同擴(kuò)大了綜合體與城市的結(jié)合力，把人與空間、把人與空間、人與人的交互活動(dòng)凝結(jié)為城市深層的歷史文化的城市精神人與人的交互活動(dòng)凝結(jié)為城市深層的歷史文化的城市精神。 “HOPSCA綜合體”的建成必然

24、對(duì)城市形態(tài)、人們的生活形態(tài)帶來(lái)極大影響，通常是人們對(duì)一個(gè)城市的第一印象通常是人們對(duì)一個(gè)城市的第一印象。 37模式模式1 1 均衡發(fā)展的模式均衡發(fā)展的模式模式模式3 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式模式4 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =office Complex =office ( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) )+ +

25、HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotelComplex = hotel( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) ) + + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) + ) + OfficeOfficeHotelHotelShoppingShopping模式模式2 2 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式38模式模式1 1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展經(jīng)典案例：鄭州曼哈頓

26、廣場(chǎng)經(jīng)典案例：鄭州曼哈頓廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓+ +頂級(jí)購(gòu)物中心頂級(jí)購(gòu)物中心+ +頂級(jí)精品住宅頂級(jí)精品住宅+ +頂級(jí)國(guó)際公寓頂級(jí)國(guó)際公寓定位為定位為中原標(biāo)志性都市綜合體（中原房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)桿）中原標(biāo)志性都市綜合體（中原房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)桿）綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式39CCD DA AB BE EF FH HGG關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素國(guó)際公寓國(guó)際公寓星級(jí)物管星級(jí)物管+ +多產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合q 國(guó)內(nèi)一線物管萬(wàn)科品牌顧問(wèn)國(guó)內(nèi)一線物管萬(wàn)科品牌顧問(wèn)q產(chǎn)品形態(tài)的多樣化組合產(chǎn)品形態(tài)的多樣化組合商業(yè)商業(yè)美式風(fēng)情步行街的凝聚力美式風(fēng)情步行街的凝聚力q沃爾瑪、國(guó)美電器、奧斯卡等知名商家的進(jìn)入沃爾瑪、國(guó)美電器、奧

27、斯卡等知名商家的進(jìn)入q高檔餐飲品牌店以及融入步行街各角落的咖啡高檔餐飲品牌店以及融入步行街各角落的咖啡休閑吧休閑吧寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建綜合國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建綜合體價(jià)值標(biāo)桿體價(jià)值標(biāo)桿q國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的甲級(jí)寫(xiě)字樓q高品質(zhì)、高形象、高檔次的市場(chǎng)占位高品質(zhì)、高形象、高檔次的市場(chǎng)占位綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式40案例（北京華貿(mào)中心）案例（北京華貿(mào)中心）5A5A智能寫(xiě)字樓智能寫(xiě)字樓+ +國(guó)際商業(yè)區(qū)國(guó)際商業(yè)區(qū)+ +國(guó)際公寓國(guó)際公寓+ +五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店+ +體育中心體育中心+ +展示中心展示中心定位為定位為構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體

28、北京東長(zhǎng)安街繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之北京東長(zhǎng)安街繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，后， 具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模綜合體綜合體模式模式2 2：以寫(xiě)字樓為核心功能：以寫(xiě)字樓為核心功能綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式41超超5A5A智能寫(xiě)字樓智能寫(xiě)字樓q超5A級(jí)智能寫(xiě)字樓：辦公自動(dòng)化/信息自動(dòng)化/安防自動(dòng)化/管理自動(dòng)化/通訊自動(dòng)化q寫(xiě)字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充 分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)q目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓q公寓采用圍合式/擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體/形成

29、社區(qū)q公寓租售并舉q戶型齊全/多產(chǎn)品組合少量投資型一居+主流創(chuàng)意型二居和居住型三居+20套頂層 CEO至尊空中別墅其它其它（商業(yè)（商業(yè)+ +體育中心體育中心+ +展示中心）展示中心）q展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能/提升社會(huì)形象q商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就新的商業(yè)形態(tài)q體育中心VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)q利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象q各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)案例（北京華貿(mào)中心）案例（北京華貿(mào)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式42案例（上海商城）案例（上海商城）五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店+ +豪華公寓豪華公寓+ +寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓

30、+ +商場(chǎng)商場(chǎng)定位為定位為上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。模式模式3 3：以酒店為核心功能：以酒店為核心功能綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式43外因：外因：處在處在CBDCBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域樂(lè)中心使綜合體在南京西路

31、上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿哂休^大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意續(xù)的生意娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚案例（上海商城）案例（上海商城）綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素44案例（深圳華潤(rùn)中心）案例（深圳華潤(rùn)中心） 深圳

32、羅湖金融商業(yè)中心區(qū)深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/ /深南大道沿線深南大道沿線/ /緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）/ /超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)。綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式模式模式4 4：以商業(yè)為核心功能：以商業(yè)為核心功能45首期規(guī)劃首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓北區(qū)寫(xiě)字樓+ +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心 總建筑面積達(dá)總建筑面積達(dá)2323萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米/1000/1000個(gè)車位個(gè)車位華潤(rùn)大廈：華潤(rùn)大廈： 4.24.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓 萬(wàn)象城：萬(wàn)象城：18.

33、818.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心 高度為高度為139139米、零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體米、零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體 1-31-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店、超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店、超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、 4 4層為開(kāi)放式屋頂花園層為開(kāi)放式屋頂花園 、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng) 5-285-28層為寫(xiě)字樓、各類餐飲頂層為多功能廳層為寫(xiě)字樓、各類餐飲頂層為多功能廳二期規(guī)劃二期規(guī)劃 占地占地4.14.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)2525萬(wàn)平方米，提供約萬(wàn)平方米，提供約200020

34、00個(gè)車位個(gè)車位 一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店 一座一座5A5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓 三座酒店式服務(wù)公寓三座酒店式服務(wù)公寓 一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 案例（深圳華潤(rùn)中心）案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式46外因：外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限區(qū)域成熟后發(fā)展受限/ /需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：內(nèi)

35、因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符一流的精英團(tuán)隊(duì)一流的精英團(tuán)隊(duì)案例（深圳華潤(rùn)中心）案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式47模式模式1 1 均衡發(fā)展均衡發(fā)展 代表案例代表案例 曼哈頓廣場(chǎng)曼哈頓廣場(chǎng) 模式模式3 3 以酒店為核心功能以酒店為核心功能 代表案例上海商城代表案例上海商城模式模式4 4 以商業(yè)為核心功能以商業(yè)為核心功能 代表案例深圳華潤(rùn)中心代表案例深圳華潤(rùn)中心2020萬(wàn)以上建面萬(wàn)以上建面/CBD/CBD/超高層建

36、筑超高層建筑/ /國(guó)際國(guó)際財(cái)團(tuán)財(cái)團(tuán)/ /公寓依托寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升公寓依托寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升模式模式2 2 以寫(xiě)字樓為核心功能以寫(xiě)字樓為核心功能 代表案例北京華貿(mào)中心代表案例北京華貿(mào)中心成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)： 2020萬(wàn)以上建面萬(wàn)以上建面/ /頂級(jí)業(yè)態(tài)組合頂級(jí)業(yè)態(tài)組合/ /寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓/ /公寓公寓/ /依托商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升依托商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)： 2020萬(wàn)以上建面萬(wàn)以上建面/ /旅游勝地旅游勝地/ /特定圈層特定圈層/ /頂頂級(jí)管理級(jí)管理/ /公寓依托酒店實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升公寓依托酒店實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)： 成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)： 2020萬(wàn)以上建面萬(wàn)以上建

37、面/CBD/CBD/高融合性建筑群高融合性建筑群/ /各項(xiàng)功能相互依賴存在各項(xiàng)功能相互依賴存在綜合體發(fā)展模式對(duì)比綜合體發(fā)展模式對(duì)比48PART4 項(xiàng)目定位49商丘首席國(guó)際化城市綜合體商丘首席國(guó)際化城市綜合體 走向城市之顛，打造商丘地標(biāo)走向城市之顛，打造商丘地標(biāo)項(xiàng)目整體物業(yè)定位項(xiàng)目整體物業(yè)定位能量效應(yīng)能量效應(yīng)特色效應(yīng)特色效應(yīng)聚合效應(yīng)聚合效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)體驗(yàn)效應(yīng)體驗(yàn)效應(yīng)50購(gòu)物消費(fèi)購(gòu)物消費(fèi)功能功能商務(wù)辦公功能商務(wù)辦公功能居住生活功能居住生活功能娛樂(lè)休閑功能娛樂(lè)休閑功能信息交流功能信息交流功能城市展示功能城市展示功能生態(tài)景觀功能生態(tài)景觀功能 整合項(xiàng)目所具備的商業(yè)、商務(wù)、居住、文化、生態(tài)等城市財(cái)富

38、價(jià)值，賦予項(xiàng)目最大的城市綜合體功能復(fù)合。項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位51甲級(jí)寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店高檔住宅高檔商業(yè)高級(jí)商務(wù)公寓高級(jí)居住公寓資源平臺(tái)提升品質(zhì)高消費(fèi)人流提升品質(zhì)提升品質(zhì)住宅消費(fèi)人群商務(wù)租客商務(wù)消費(fèi)人群資源平臺(tái)旅游租客項(xiàng)目人流價(jià)值鏈項(xiàng)目人流價(jià)值鏈52整體市場(chǎng)定位整體市場(chǎng)定位 中央價(jià)值區(qū)：中央價(jià)值區(qū)：本項(xiàng)目連接城市中心與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是商丘經(jīng)濟(jì)最具活力的商務(wù)發(fā)展區(qū)域，以項(xiàng)目為核心的未來(lái)中央商貿(mào)區(qū)，以宏大的建筑體量，必將發(fā)展成為商丘經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商務(wù)為一體的城市中央價(jià)值區(qū)。城市會(huì)客廳：城市會(huì)客廳：把項(xiàng)目提升到一個(gè)城市的高度，并作為地標(biāo)性建筑展示一個(gè)城市的形象；同時(shí)也體現(xiàn)出項(xiàng)目的物業(yè)特性；53本

39、項(xiàng)目的出現(xiàn)，必定成為商丘的新地標(biāo);將成為整個(gè)城市的新名片；將成為整個(gè)城市精神的導(dǎo)引；將重新定義整個(gè)城市的價(jià)值。她將成為令整個(gè)城市為之振奮、自豪的城市驕傲她將成為令整個(gè)城市為之振奮、自豪的城市驕傲!中央價(jià)值區(qū)中央價(jià)值區(qū)國(guó)際都市新地標(biāo)國(guó)際都市新地標(biāo)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將重新改變中國(guó)乃至世界聚焦商丘的目光，將成為商丘乃至中原的“名片”； 本項(xiàng)目集合豐富的城市財(cái)富價(jià)值，通過(guò)城市價(jià)值的高度集約來(lái)產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)推力，成為城市財(cái)富的推動(dòng)引擎。 整體形象定位整體形象定位 54從商業(yè)的根本主旨探析市場(chǎng)需求從商業(yè)的根本主旨探析市場(chǎng)需求基本生活需求比下降，品質(zhì)生活需求比上升基本生活需求比下降，品質(zhì)生活需求比上升同質(zhì)化嚴(yán)

40、重，與消費(fèi)需求錯(cuò)位同質(zhì)化嚴(yán)重，與消費(fèi)需求錯(cuò)位休閑、娛樂(lè)、信息、文化等需求潛力巨大休閑、娛樂(lè)、信息、文化等需求潛力巨大體驗(yàn)式消費(fèi)正在成為一種趨勢(shì)體驗(yàn)式消費(fèi)正在成為一種趨勢(shì) 商業(yè)定位思考商業(yè)定位思考 55匹配全新消費(fèi)模式匹配全新消費(fèi)模式引導(dǎo)新的生活模式引導(dǎo)新的生活模式全面提升消費(fèi)附加值全面提升消費(fèi)附加值賦予更多的文化內(nèi)涵賦予更多的文化內(nèi)涵賦予更多的消費(fèi)體驗(yàn)賦予更多的消費(fèi)體驗(yàn)降低消費(fèi)的成本降低消費(fèi)的成本融入市民生活融入市民生活全面超越產(chǎn)品主義全面超越產(chǎn)品主義商業(yè)定位思考商業(yè)定位思考 56打造商丘人全新的生活方式！打造商丘人全新的生活方式！在生活中找到一些樂(lè)趣的地方在生活中找到一些樂(lè)趣的地方在生活中找

41、到一些想法的地方在生活中找到一些想法的地方在生活中找到一個(gè)離時(shí)代更近的地方在生活中找到一個(gè)離時(shí)代更近的地方在生活中找到一個(gè)可以停留的地方在生活中找到一個(gè)可以停留的地方在生活中能夠重新體會(huì)生活的地方在生活中能夠重新體會(huì)生活的地方57-商丘名片商丘名片現(xiàn)代化的商業(yè)中心現(xiàn)代化的商業(yè)中心商丘人新生活典范商丘人新生活典范東區(qū)商圈核心商業(yè)板塊東區(qū)商圈核心商業(yè)板塊集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、聯(lián)合服務(wù)等功能于一體集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、聯(lián)合服務(wù)等功能于一體的時(shí)尚生活方式的演繹的時(shí)尚生活方式的演繹商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位58商業(yè)定位描述商業(yè)定位描述商丘時(shí)尚生活方式的演繹商丘時(shí)尚生活方式的演繹 極富景觀性、新奇性

42、、玩樂(lè)性極富景觀性、新奇性、玩樂(lè)性 成為消費(fèi)者的生活伙伴，除日常消費(fèi)外，工作之余得到不一樣的休閑體驗(yàn)成為消費(fèi)者的生活伙伴，除日常消費(fèi)外，工作之余得到不一樣的休閑體驗(yàn)59服務(wù)服務(wù)商務(wù)商務(wù)交流交流文化文化購(gòu)物購(gòu)物 休閑休閑娛樂(lè)娛樂(lè) 餐飲餐飲集購(gòu)物集購(gòu)物, ,餐飲餐飲, ,娛樂(lè)娛樂(lè), ,休閑休閑, ,聯(lián)合服務(wù)等聯(lián)合服務(wù)等功能于一體的時(shí)尚生活方式的演繹。功能于一體的時(shí)尚生活方式的演繹。功能的多元化、復(fù)合化功能的多元化、復(fù)合化所產(chǎn)生的效應(yīng)的互相拉動(dòng)與支撐所產(chǎn)生的效應(yīng)的互相拉動(dòng)與支撐商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位602、各圈層確立多個(gè)具備不同核心吸引力、由主力店、次主力店領(lǐng)銜的商家組合；促使整個(gè)項(xiàng)目形成具備多重

43、核心復(fù)合的、消費(fèi)效應(yīng)最大化的消費(fèi)載體。 1、在充分考慮人流、車流、貨流動(dòng)線的各種引導(dǎo)方向的前提下，各圈層的業(yè)態(tài)進(jìn)行較明確的界定、區(qū)別與篩選，立體圈層形成業(yè)態(tài)主題區(qū)分；3、不同圈層分別布置具備不同的消費(fèi)特征、消費(fèi)體驗(yàn)、營(yíng)業(yè)特點(diǎn)的業(yè)態(tài)，促使各圈層在平面上、立面上形成最大的消費(fèi)引導(dǎo)和拉動(dòng)； 主力店主力店次主力店次主力店次主力店次主力店主題C主題A主題B多圈多核業(yè)態(tài)設(shè)置原則多圈多核業(yè)態(tài)設(shè)置原則引導(dǎo)與拉動(dòng)61集中商業(yè)之主題精品百貨，建議引進(jìn)中高檔百貨店，來(lái)帶動(dòng)人氣，滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需要。同時(shí)可以設(shè)置部分區(qū)域用于做親子樂(lè)園，動(dòng)感影院，餐飲等。業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想62業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步

44、構(gòu)想設(shè)置大型中高檔超市，在選擇上要為未來(lái)周邊的高檔住宅做為配套，提升住宅生活功能，完善綜合體功能。結(jié)合知名商業(yè)品牌提升整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值。63業(yè)態(tài)定位時(shí)尚品味的精品街區(qū)時(shí)尚品味的精品街區(qū)主要以服飾店、皮包店、禮品店、首飾店、婚紗店、鮮花店、化妝品店、眼鏡店、文具店等為主業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想64商丘城市的標(biāo)志商丘城市的標(biāo)志 項(xiàng)目的形象支撐和靈魂項(xiàng)目的形象支撐和靈魂1、項(xiàng)目整體定位為商丘首席國(guó)際化城市綜合體，她需要一個(gè)標(biāo)志性建筑、一個(gè)高形象的支撐點(diǎn)、一個(gè)能代表城市名片的靈魂；2、商丘的商務(wù)市場(chǎng)需要一個(gè)領(lǐng)軍者，需要一個(gè)能代表其現(xiàn)代化城市的標(biāo)志；寫(xiě)字樓定位的思考寫(xiě)字樓定位的思考65因此建議寫(xiě)字

45、樓檔次定位為高端市場(chǎng)低中高低端市場(chǎng)中端市場(chǎng)高端市場(chǎng)本案本案客戶層面低中高市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位66檔次定位檔次定位商丘商丘“四高四高”鎖定商丘高檔次客戶鎖定商丘高檔次客戶樹(shù)立商丘寫(xiě)字樓價(jià)格樹(shù)立商丘寫(xiě)字樓價(jià)格標(biāo)桿標(biāo)桿高標(biāo)準(zhǔn)硬件規(guī)格配置高標(biāo)準(zhǔn)硬件規(guī)格配置樹(shù)立最高的寫(xiě)字樓商樹(shù)立最高的寫(xiě)字樓商務(wù)形象務(wù)形象67PART5 產(chǎn)品規(guī)劃68項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖69項(xiàng)目總平圖70項(xiàng)目寫(xiě)字樓建筑意向圖71項(xiàng)目商務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)概念圖72項(xiàng)目酒店設(shè)計(jì)意向圖73項(xiàng)目酒店式商務(wù)公寓設(shè)計(jì)意向圖74項(xiàng)目高層居住區(qū)設(shè)計(jì)意向圖75主干道沿街建筑意向76商業(yè)內(nèi)街意向圖77名店街及主力賣場(chǎng)意向圖78PART6 項(xiàng)目規(guī)劃思想79城市綜合體之建筑城市綜合體之

46、建筑空間、時(shí)間的高效合理利用空間、時(shí)間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。華商國(guó)際文化城的建筑規(guī)劃倡導(dǎo)：地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃；容積率有效利用；重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。建筑富于主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性建筑富于主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性本案在注重現(xiàn)代風(fēng)格的同時(shí)，提倡“主題和個(gè)性”，因?yàn)橹挥兄黝}和個(gè)性，才能夠有活力，對(duì)業(yè)主與客戶形成引力并現(xiàn)場(chǎng)城市亮點(diǎn)。商業(yè)鮮明主題與住宅鮮明主題在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造“都市魅力、豐富多彩與舒適”標(biāo)志性文化生活個(gè)性；80本案基本功能建筑分布圖81城市綜合體之商街城市綜合體之商街與時(shí)俱進(jìn)，

47、展現(xiàn)成就的都市色彩與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市色彩本案永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、活力、財(cái)富的象征，強(qiáng)調(diào)文化體驗(yàn)與都市價(jià)值：高檔次完善配套與高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；完善智能化（以智能網(wǎng)絡(luò)矩陣產(chǎn)品為核心的視頻綜合集控平臺(tái)系統(tǒng)）不同概念的商街，具有不同的文化體驗(yàn)風(fēng)格；82城市綜合體之景觀城市綜合體之景觀高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開(kāi)都市，更向往自然，本案倡導(dǎo)的生態(tài)文化成為成功人士追求的方向：盡可能高的綠化率；景觀商業(yè)成為主流；消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化；83PART7 項(xiàng)目的城市價(jià)值84形象價(jià)值：形象價(jià)值：項(xiàng)目將按照高品質(zhì)、高品位的路線進(jìn)行產(chǎn)

48、品營(yíng)造，項(xiàng)目建成后，將一舉改變城市東區(qū)落后、匱乏的商業(yè)氛圍，將成為商丘最具活力與現(xiàn)代時(shí)尚感的核心商圈，成為一道現(xiàn)代城市亮麗的風(fēng)景線。85社會(huì)價(jià)值：社會(huì)價(jià)值：本項(xiàng)目的建設(shè)，將充分整合商丘城市及歷史的發(fā)展資源，重新以現(xiàn)代視角風(fēng)貌與經(jīng)營(yíng)方式拉動(dòng)商業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，用國(guó)際視角推開(kāi)商丘進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的世界之窗，提升商丘城市未來(lái)發(fā)展的軟實(shí)力，推動(dòng)文化、旅游、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成商丘城市新的休閑、商業(yè)、旅游熱點(diǎn)。86經(jīng)濟(jì)價(jià)值：經(jīng)濟(jì)價(jià)值：占地225畝、總建筑面積62多萬(wàn)平米、42萬(wàn)平米商業(yè)建筑面積，大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)，勢(shì)必改變商丘的商業(yè)格局，極大地提升城市東區(qū)的土地價(jià)值、物業(yè)價(jià)值，繼而提升城市價(jià)值。數(shù)萬(wàn)戶商鋪投資者與經(jīng)營(yíng)者、國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)巨頭、龐大的消費(fèi)人群，不但將解決數(shù)萬(wàn)人的就業(yè)，更將為商丘市及本區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)可觀并持續(xù)不斷的稅收來(lái)源。87人文價(jià)值：人文價(jià)值：商丘現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將有效提升城市人文品位及市民文化素質(zhì)，以城市的人文價(jià)值的提升，增強(qiáng)城市魅力及可持續(xù)發(fā)展的后勁與活力，而本項(xiàng)目將是這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要平臺(tái)。88PART8 投資商背景8990華西建筑裝潢房地產(chǎn)公司具有國(guó)家二級(jí)開(kāi)發(fā)施工資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、裝潢、機(jī)械施工、水電安裝等工民建工程的總承包，同時(shí)生產(chǎn)制造水泥