杭州寫字樓簡況及錢江新城寫字樓展望

1、杭州寫字樓簡況及錢江新城樓宇市場展望孫幼幼 朱鵬一、杭州市寫字樓基本情況杭城寫字樓市場的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初慶春路金融街的定位，那時出現(xiàn)了一批以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為一些小型民營企業(yè)的辦公場所。杭州寫字樓市場從 2002 年開始，供應(yīng)量超過 40 萬平方米并穩(wěn)步增長，但需求量一直維持在 30 萬平方米左右，供求失衡，空置率一直較高。尤其是近年來開發(fā)商開發(fā)眾多商住式辦公樓，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)一步加劇寫字樓的空置率，而較高空置率壓制了杭州寫字樓租金價格，使杭州寫字樓租金僅為上海、北京等地一半水平。 、杭州寫字樓市場（含各類商住兩用物業(yè)）總體供應(yīng)分析 1）、

2、歷年總體供給量估算 表1：杭州寫字樓市場歷年供給統(tǒng)計 年份2001年2002年2003年2004年2005年供給量(萬平方米)30.940.856.863.675.91增幅41.60%32.04%39.22%11.97%19.36% 數(shù)據(jù)來源：杭州中原地產(chǎn)研究中心 單從寫字樓供應(yīng)量水平來看，杭州寫字樓市場在 2002 年和 2003年的供給增幅是比較大的。而恰恰是這兩年的大量建設(shè)和失衡供給，使得目前杭州寫字樓市場空置率總體較高。歷年總供給=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 萬平方米；歷年銷售消化總量 150 萬平方米（按中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計口徑估算）。目前可銷售

3、存量=歷年總供給-歷年銷售消化存量=110 萬平方米（包含開發(fā)企業(yè)自持和部分轉(zhuǎn)住宅的物業(yè)） 以上估算反映目前杭州寫字樓市場存量的絕對水平，可以看出目前巨大的存量對租金水平的提升構(gòu)成了一定壓力。 2)、未來杭州寫字樓供給及分布情況 根據(jù) 2004 年-2005 年杭州市土地出讓信息，可以清楚地看到杭州未來幾年寫字樓供應(yīng)的空間分布將發(fā)生巨大的改變錢江新城和濱江區(qū)將成為供給的絕對主力。 表2：2004年杭州分區(qū)寫字樓用地供應(yīng)情況 區(qū)域全市錢江新城濱江區(qū)其他區(qū)寫字樓用地供應(yīng)塊數(shù)241095寫字樓用地供應(yīng)面積(M2)633861202836247206183820占全市的比例(%)32%39%29%表3

4、：2005年杭州分區(qū)寫字樓用地供應(yīng)情況 區(qū)域全市錢江新城濱江區(qū)下城區(qū)其它寫字樓用地供應(yīng)塊數(shù)147223寫字樓用地供應(yīng)(萬M2)8605924216908605931841934424占全市的比例(%)49%10%37%4%數(shù)據(jù)來源：杭州市國土資源局 按照近兩年寫字樓土地市場的供給和寫字樓建設(shè)周期來看，今后數(shù)年錢塘江兩岸將成為寫字樓供應(yīng)的重頭區(qū)域，杭州寫字樓市場將逐步趨向區(qū)域集中化。 2、近期寫字樓市場分區(qū)域吸納率分析 1）、吸納率分析說明 吸納率是給定時間內(nèi)物業(yè)被租售的百分比。由于各樓盤營銷周期的差異，分析區(qū)域?qū)懽謽菢潜P的市場吸納率在統(tǒng)計時間上很難統(tǒng)一。這里以截止到2005年底來分析區(qū)域?qū)懽謽?/p>

5、市場的消化情況和吸納程度。 2）、各區(qū)域吸納率情況分析 圖4：杭州寫字樓市場分區(qū)域吸納率統(tǒng)計 區(qū)域上城區(qū)下城區(qū)江干區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)各區(qū)域市場可售量(平方米)136713216341224216787721597各區(qū)域吸納率33.03%19.37%63.22%44.18%78.88%數(shù)據(jù)來源：戴德梁行杭州地產(chǎn)研究中心 下城區(qū)寫字樓吸納率僅為 19.7%，上城區(qū)為 33%，兩區(qū)尚未消化的總量達(dá)到 35 萬平方米。該區(qū)域吸納情況不理想的主要原因是供應(yīng)量偏大且辦公環(huán)境劣勢比較明顯，導(dǎo)致需求增長跟不上供應(yīng)的增加。 江干區(qū)和西湖區(qū)吸納情況較好，達(dá)到了 60%以上的水平。特別是西湖區(qū)的黃龍商圈，許多樓盤基本上

6、銷售率接近 100%。這表明該區(qū)域的辦公樓市場定位準(zhǔn)確，資源利用合理，今后該區(qū)域的寫字樓市場仍有近一步的發(fā)展空間。3、總體銷售價格情況概況 杭州寫字樓市場 2005 年銷售均價在 13100 元/平方米左右，相對于同一地段的住宅價格而言相對比較合理。 近年來杭州寫字樓價格與住宅價格“商住倒掛”的現(xiàn)象有所改變，價格上漲比較明顯，但較投資回報率來看寫字樓價格整體仍有上漲空間。)、從價格分布來看，高端寫字樓的比重和價格都有較大的上升趨勢。圖5：杭州寫字樓市場價格分布情況 價格10000元/平方米以下10000-15000元/平方米15000元/平方米以上比重24%30%46%數(shù)據(jù)來源：杭州久源不動產(chǎn)

7、營銷機(jī)構(gòu) 2)、分區(qū)域銷售價格情況及特征 杭州寫字樓市場 2005 年各區(qū)域均價情況如下： 圖6：杭州寫字樓市場價格分布情況 區(qū)域上城區(qū)下城區(qū)江干區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)元/平方米122781706279541124215301數(shù)據(jù)來源：杭州透明售房系統(tǒng) )、分區(qū)域租金水平情況 分區(qū)域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型寫字樓抽樣數(shù)據(jù)。 表7：杭州寫字樓市場分區(qū)域租金水平情況 區(qū)域典型樣本樓盤數(shù)2004年末均價2005年末均價漲幅量武林152.652.53-4.53%慶春122.322.29-1.1%黃龍73.684.3919.29%湖濱72.793.1512.90%高新81.791.69-5.59%

8、城站61.821.978.24%均值2.422.617.85% 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行杭州地產(chǎn)研究中心4、客戶構(gòu)成情況1）、總體客戶構(gòu)成2）、分區(qū)域客戶構(gòu)成情況A、城站區(qū)域?qū)懽謽强蛻魳?gòu)成情況B、黃龍區(qū)域客戶構(gòu)成情況C、慶春廣場區(qū)域客戶構(gòu)成情況D、文三路區(qū)域客戶構(gòu)成情況E、慶春路區(qū)域客戶構(gòu)成情況F、武林門區(qū)域客戶構(gòu)成情況二、寫字樓市場需求因素分析 作為建設(shè)中的杭州城市新中心和中央商務(wù)區(qū)，僅錢江新城核心區(qū)將建設(shè)650萬平方米的各類建筑體，其中寫字樓約占60%以上，相當(dāng)于目前杭州市10年的寫字樓開發(fā)量（靜態(tài)量）。從2007年開始，錢江新城寫字樓將集中放量，供應(yīng)杭州市場。寫字樓大規(guī)模集中建設(shè)，有利于產(chǎn)生集

9、聚效應(yīng)，有利于錢江新城的快速形成，但也產(chǎn)生了一定的市場風(fēng)險。如果市場對寫字樓需求不旺，可能會產(chǎn)生大量空置，這不利于錢江新城的發(fā)展。通過對杭州寫字樓需求群體、行業(yè)規(guī)模及布局、需求影響因素三方面的剖析，將有助于錢江新城寫字樓未來的更好招商和功能培育。1、需求客戶群體分析 杭州寫字樓市場的需求客戶群體可以初步分為：政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群，大型企業(yè)客戶群，民營企業(yè)客戶群，中小型自營企業(yè)客戶群（包括個體工商企業(yè)），純粹投資客戶群體。 ）、各類群體需求特征及需求發(fā)展趨勢 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群 該類群體主要是改善辦公環(huán)境和適應(yīng)城市發(fā)展格局變化的需求，帶有顯著的行政計劃色彩，一般按照政府計劃逐步釋放。該

10、群體的主要需求將集中在錢江新城辦公樓，且多為自建自用。 大型企業(yè)客戶群 目前杭州寫字樓市場該類客戶群主要包括各類大型的金融企業(yè)，工商企業(yè)，信息企業(yè)、制造企業(yè)。這類客戶群的辦公場所主要集中在以慶春板塊和武林板塊為主的傳統(tǒng)市中心商業(yè)區(qū)。 此類客戶群體是未來杭州高檔寫字樓的重要消費(fèi)群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小型企業(yè)、越來越多總部遷入杭州的浙江民營企業(yè)、外資企業(yè)跨國公司駐杭州分公司、快速發(fā)展壯大的高新企業(yè)等，都是這類客戶群體需求擴(kuò)大的基礎(chǔ)。 未來這些客戶群體的需求將以錢江新城 CBD 區(qū)域及黃龍商務(wù)區(qū)為主。 需求特征:對寫字樓的地段、外觀、樓宇硬件設(shè)施(車位、電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平

11、等要求較高，能承受的房價和租金水平較高，需求面積大，一般從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中跨國公司多通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)辦理寫字樓租賃事宜。因跨國公司海外分支機(jī)構(gòu)有使用專業(yè)代理機(jī)構(gòu)服務(wù)的慣例，通常與一些外資房地產(chǎn)顧問公司有長期服務(wù)關(guān)系或戰(zhàn)略合作關(guān)系。民營企業(yè)客戶群 浙江省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程也是大量民營企業(yè)成長的過程。它們創(chuàng)業(yè)之初資金實力有限，而且企業(yè)作風(fēng)低調(diào)務(wù)實，因此在生產(chǎn)基地就近辦公或在“宜居宜辦公”的商住樓辦公成為最好的選擇。 但隨著企業(yè)的逐漸成長，形象宣傳和品牌塑造會促使這類客戶群體產(chǎn)生到省會等更高層次城市發(fā)展及到高檔寫字樓辦公需求。未來該類客戶群體的需求將主要分布在錢江新城CBD 區(qū)域黃龍商務(wù)

12、區(qū)和傳統(tǒng)市中心區(qū)域。需求特征：追求寫字樓市中心的區(qū)位和實惠的樓價及租金，關(guān)注城市發(fā)展規(guī)劃及寫字樓的升值潛力,面積需求一般在半層至二層之間(約600-2000平方米)。 中小型自營企業(yè)客戶群（包括個體工商企業(yè)） 這類客戶群對于寫字樓的外觀、樓宇硬件設(shè)施(車位、電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平?jīng)]有特別要求，他們更多關(guān)注的還是對于價格和營業(yè)方式的選擇，一般選擇市中心邊緣地帶或主要客源附近就近辦公。合適的地段、便利的交通、便宜的租金是他們決定的基礎(chǔ)。該客戶群分布十分分散。投資性需求的客戶群體 隨著住宅投資價值的回落，寫字樓相對較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報率（租金回報率高于住宅）將會吸引一定數(shù)量的純粹投

13、資型客戶群體。他們將成為未來杭州寫字樓市場的“助燃劑”和“潤滑劑”。該類客戶群體的需求將主要分布在錢江新城CBD 區(qū)域、黃龍商務(wù)區(qū)為主和傳統(tǒng)市中心區(qū)域。需求特征：總價低，面積小，出租市場好,升值潛力大。 當(dāng)前杭州甲級寫字樓的租金回報率高于 6%，杭州甲級寫字樓具有較好的投資價值和回報率。 、行業(yè)規(guī)模及分布分析按照錢江新城CBD的規(guī)劃設(shè)計，30余幢高檔商務(wù)辦公樓的拔地而起，不僅要求錢江新城形成CBD主要功能之一的金融商務(wù)辦公功能，而且要求通過對浙江民營企業(yè)總部、跨國公司及金融機(jī)構(gòu)駐中國分部的吸引，從而體現(xiàn)錢江新城CBD的總部經(jīng)濟(jì)。另外，錢江新城還要重點(diǎn)發(fā)展貿(mào)易、傳媒、電信、信息服務(wù)和咨詢等行業(yè)，

14、使錢江新城集行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商業(yè)、服務(wù)等功能于一體，發(fā)揮著中央商務(wù)區(qū)所具有的綜合服務(wù)、生產(chǎn)創(chuàng)新和要素集散等作用。1）國際的經(jīng)驗國外著名CBD中，較為成功的就包括東京、倫敦和紐約的CBD。表8為這三個城市CBD內(nèi)外第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)構(gòu)成比較。表8 東京、倫敦、紐約CBD內(nèi)外的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)構(gòu)成比較城 市批發(fā)和零售金融保險和房地產(chǎn)商務(wù)服務(wù)業(yè)公共服務(wù)業(yè)東京（1980）CBD外49.137.751.040.7CBD內(nèi)50.962.349.059.3倫敦（1981）CBD外69.620.980.2CBD內(nèi)30.479.119.8紐約（1984）CBD外52.342.435.854.1CBD內(nèi)47.7

15、57.664.245.9資料來源：表中數(shù)據(jù)根據(jù)Saskia Sassen 的The Global City一書的資料編制。從表8列舉的3個世界城市的資料可以得到以下結(jié)論：3個世界城市中，CBD的面積雖只占城市總面積的極小部分，但其第三產(chǎn)業(yè)的集中度卻很高。任何一個第三產(chǎn)業(yè)的門類在CBD的集中程度至少高于30%；在列舉的4個第三產(chǎn)業(yè)門類中，傳統(tǒng)商業(yè)（零售和批發(fā)）的CBD集中程度普遍較低，除東京出現(xiàn)CBD內(nèi)外基本持平外（因有副中心），余者均為外高于內(nèi)；金融行業(yè)（金融、保險、房地產(chǎn)）的CBD集中度普遍較高，尤以倫敦的集中度為最高，為79.1%；商務(wù)服務(wù)業(yè)與公共服務(wù)業(yè)因行業(yè)門類界定不清，因此CBD內(nèi)外的

16、比例各有高低；倫敦城的面積僅2.5平方公里，在這么小的區(qū)域已經(jīng)聚集了大批的金融機(jī)構(gòu)，因而沒有給其他的第三產(chǎn)業(yè)留有足夠的空間，因此其他服務(wù)業(yè)在全市所占的比重就明顯偏低。2）行業(yè)的規(guī)模和分布狀況。通過調(diào)查分析，IT、金融、貿(mào)易、制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)及咨詢、房地產(chǎn)及建筑等行業(yè)將是錢江新場寫字樓潛在的消費(fèi)群體。u 金融行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布慶春路、武林門較集中，由于大型金融企業(yè)往往有獨(dú)立的自有物業(yè)不在統(tǒng)計之內(nèi)，此表僅顯示中小型金融企業(yè)情況，追求區(qū)位和建筑的標(biāo)志性，具有集聚傾向?qū)ξ飿I(yè)的要求核心區(qū)位和地標(biāo)性建筑，對于寫字樓的知名度、地段、交通、品質(zhì)以及寫字樓本身的配套設(shè)施、物業(yè)等方面的軟硬件指標(biāo)要求都較

17、高。u 貿(mào)易行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)域及黃龍兩個區(qū)域相對集中，且規(guī)模較大；其余各區(qū)分布均勻，規(guī)模不一對物業(yè)的要求大公司對地段、物業(yè)品質(zhì)要求高，中小公司偏好小面積辦公，希望和許多貿(mào)易公司形成聚集效應(yīng)，尤其是產(chǎn)業(yè)鏈集中效應(yīng)明顯。u 制造業(yè)行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布傾向傳統(tǒng)市中心區(qū)域，具有集聚分布傾向?qū)ξ飿I(yè)的要求偏好半層以上的辦公面積，對寫字樓的設(shè)備和條件要求并不高，但對于交通、地段，對層高也有比較高的要求以便媒體設(shè)備安放和使用，要求適當(dāng)價格。u IT行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布傾向分布相對分散，以傳統(tǒng)市中心區(qū)域為主對物業(yè)的要求交通便利，人流密集，高級商務(wù)人士聚集，大公司對建筑的

18、標(biāo)志性要求高u 專業(yè)服務(wù)及咨詢行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布傳統(tǒng)市中心區(qū)域，具有集中分布傾向?qū)ξ飿I(yè)的要求對周邊的配套、寫字樓的建筑形態(tài)、景觀環(huán)境有一定的要求，對于區(qū)位不敏感u 房地產(chǎn)及建筑行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布城西文一、文二路和教工路沿線區(qū)域和濱江區(qū)較集中對物業(yè)的要求注重商務(wù)便捷和降低場地費(fèi)用，以及IT行業(yè)的聚集度、需求影響因素 影響寫字樓市場需求的要素很多，例如宏觀上的城市經(jīng)濟(jì)活力、企業(yè)數(shù)量質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，中微觀上的地理區(qū)位及交通、配套設(shè)施、商務(wù)氛圍，寫字樓硬件品質(zhì)、物業(yè)管理水平、銷售策略租賃服務(wù)等?，F(xiàn)就中微觀因素進(jìn)行分析。1）、地段及交通 寫字樓的功能決定了地段在寫字樓開發(fā)中的中心

19、地位，其銷售價格、租金水平、空置率等要素都與地段好壞有著直接的關(guān)系。相對成熟且具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)辦公地段是寫字樓物業(yè)成功開發(fā)必不可少的條件。錢江新城被市政府定位杭州城市新中心和現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)主平臺，有著其它區(qū)域無可比擬的發(fā)展?jié)摿偷囟蝺?yōu)勢。交通：包括公共交通和自駕車便捷情況。目前杭州市中心交通較為擁堵，同時杭州公交系統(tǒng)發(fā)展相對滯后，地鐵開通還須時日，市中心道路的改造趕不上私車的增長，老城區(qū)的道路已接近負(fù)荷極限且已無太大的擴(kuò)容潛力可挖。錢江新城交通條件較優(yōu)越，新城內(nèi)地鐵已列入杭州地鐵一期開發(fā)，新城內(nèi)路網(wǎng)密集，主要路口均采用立體交叉，交通狀況較老城區(qū)有質(zhì)的提升。另錢江新城緊依老城區(qū)，到西湖僅十分鐘

20、路程，和老城區(qū)聯(lián)接緊密、交通十分便捷。2）、配套 寫字樓的商務(wù)屬性使其對周邊配套的要求大大高于住宅，商業(yè)、金融、通訊、交通網(wǎng)絡(luò)和停車場等配套設(shè)施是必不可少的。寫字樓項目的配套因素：配套因素主要內(nèi)容必備配套員工餐廳、商務(wù)中心、小超市、銀行（可根據(jù)周邊銀行的布點(diǎn)情況選擇）、餐飲店(可根據(jù)周邊餐飲店的分布情況選擇種類和檔次)等。企業(yè)選擇寫字樓十分關(guān)注配套設(shè)施的完善程度，尤其出租項目，配套商業(yè)的引進(jìn)必須在企業(yè)入住之前完成，否則會影響企業(yè)入住。特色配套或商業(yè)高檔餐飲、會所、高檔俱樂部、健身中心等可以提高寫字樓的檔次，吸引高檔次的客戶入住。綜合體配套綜合類項目不但要考慮配套商業(yè)，同時還要考慮公寓、酒店、大

21、型商場等配套設(shè)施。這對高檔項目來說尤其重要，高端客戶（如大型跨國公司）由于國際業(yè)務(wù)往來頻繁，尤其隨著外籍工作人員的逐漸增多，寫字樓是否能夠提供完善的國際化配套設(shè)施，如五星級酒店、高檔公寓、大型商場、國際學(xué)校、高檔餐飲等已成為影響這類企業(yè)選址的重要因素。配套與周邊互補(bǔ)商業(yè)配套與周邊商業(yè)形成互動，在功能上相成互補(bǔ)，達(dá)到多方共贏的目的。一般來講，綜合體開發(fā)的寫字樓由于配套齊全，經(jīng)營狀況都比較好。但是單個寫字樓項目很難做到商業(yè)配套應(yīng)有盡有，所以項目的商業(yè)配套要與周邊項目商業(yè)資源形成互動，在功能上互補(bǔ)，共同創(chuàng)造一個盡可能成熟商務(wù)環(huán)境。車位：在戴德梁行對杭州寫字樓客戶的問卷調(diào)查中， 擬定了 30 個“影響

22、寫字樓客戶購買決策”方面的指標(biāo)。 調(diào)查結(jié)果顯示，排在前 4 位的分別是車位、辦公智能化、物業(yè)管理、寫字樓商務(wù)環(huán)境四項。而開發(fā)商比較重視的，甚至作為主要賣點(diǎn)的因素，例如外立面、標(biāo)準(zhǔn)層高、大堂等，客戶重視程度并不高，分別列 30 個因素中的第 10 位、第 19 位和第 28 位。主要原因是現(xiàn)杭州老城區(qū)停車位極其緊張，絕大部分寫字樓不能滿足客戶停車需要，且缺乏改善空間。相比之下，錢江新城寫字樓車位規(guī)劃充足，除每幢樓規(guī)劃有200-300個停車位以外，新城還規(guī)劃有數(shù)千個公共停車位。 3）、商務(wù)氛圍 商務(wù)氛圍是影響寫字樓銷售價格和租金的另一大重要因素。所謂的商務(wù)氛圍一般是自由形成的，聚集效應(yīng)在商務(wù)氛圍的

23、形成中扮演者重要的角色。著名企業(yè)的入駐或行業(yè)大量集聚都將對潛在的客戶群產(chǎn)生巨大的吸引力，好的商務(wù)氛圍可以直接提升寫字樓的品味及其租金水平。4）、物業(yè)品質(zhì) 合理體貼的建筑設(shè)計、優(yōu)良的施工質(zhì)量、高品質(zhì)的內(nèi)部辦公硬件配置（對成本的影響很大）、構(gòu)成了物業(yè)品質(zhì)的保證。 寫字樓外觀造型的設(shè)計因素：設(shè)計因素主要內(nèi)容造型是第一要素人們對寫字樓建筑的印象，首先來自于造型，之后才是其他因素如立面材料、立面顏色、外觀裝飾等。外觀造型與環(huán)境的協(xié)調(diào)性寫字樓物業(yè)的價值首先在于為地段和形象，地段與物業(yè)形象具有對應(yīng)關(guān)系，外觀形象的是否與項目所處的地段和環(huán)境保持高度的一致性。外觀造型與客戶性質(zhì)的匹配物業(yè)形象傳遞著企業(yè)及機(jī)構(gòu)的形

24、象，或張揚(yáng)、或內(nèi)斂、或傳統(tǒng)、或現(xiàn)代，都與行業(yè)特征與企業(yè)身份息息相關(guān)，所以寫字樓的外觀造型是否與目標(biāo)客戶的性質(zhì)相符合至關(guān)重要。寫字樓層高的設(shè)計因素：設(shè)計因素主要內(nèi)容樓層凈高要求頂級寫字樓的凈高一定要在2.7米以上，這是知名國際企業(yè)在選擇寫字樓的基本要求之一；一般中高檔寫字樓的樓層凈高不得低于2.6米。層高與平面布局層高的高低和樓層平面布局是影響寫字樓采光和通風(fēng)換氣性能的兩個重要因素；在很多情況下，必須對這兩個因素綜合考慮。錢江新城寫字樓開發(fā)商高度重視寫字樓的外觀及層高問題，許多寫字樓為國際著名建筑設(shè)計事務(wù)所的作品，樓層凈層高均高于2.6米，其中一半左右凈層高高于2.7米以上。）、物業(yè)管理 物業(yè)管

25、理對物業(yè)來說尤為重要，是物業(yè)附加值的源泉。對于寫字樓來說，有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司的早期介入是非常重要的。因為有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。特別是在樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等方面可以站在客戶給開發(fā)商一些建議?？梢哉f，物業(yè)管理公司在整個寫字樓的開發(fā)過程中進(jìn)入得越早，起的作用就會越大。此外，好的物業(yè)管理公司能夠在提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)的同時，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命、提高設(shè)備設(shè)施的使用效率、降低物業(yè)運(yùn)營的成本。）、銷售策略 杭州目前的寫字樓，除了受限于產(chǎn)權(quán)之外，幾乎全部是出售。銷售可以快速回收資金，而租賃卻是細(xì)水長流。應(yīng)當(dāng)看到，寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)，它與普通住宅的開發(fā)經(jīng)營模式是有所

26、區(qū)別的。對商業(yè)地產(chǎn)來說，后期的經(jīng)營管理可能比前期的開發(fā)更重要，同時也需要更多的專業(yè)知識。目前國內(nèi)寫字樓市場多數(shù)采用銷售的方式，但作為一種趨勢，未來寫字樓市場的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓會不斷增加統(tǒng)一經(jīng)營。尤其要指出的是著名跨國公司等頂級客戶通常是只租不買。目前北京、上海、深圳只租不售的寫字樓數(shù)目開始增加，而且這些寫字樓租金表現(xiàn)明顯好于同類出售寫字樓。 城市比較一、上海市 二、北京市三、廣州市三、錢江新城寫字樓展望表11 錢江新城核心區(qū)07年擬面市寫字樓細(xì)表項目名稱地上建筑面積(M2)標(biāo)準(zhǔn)層高(M)裙樓面積(M2)車位數(shù)(個/座)預(yù)計開盤時期藍(lán)鯨國際349583.960001232007.5尊寶大廈1206

27、464.15240003002007.94.15300圣奧558313.890002502007.8國際時代廣場396173.5750010002007.11626723.67500626723.67500華成591803.6140002982007.8特福隆1625004無3002007.11日出錢塘551073.6120003182007.7中天471923.969142582007.9東杭352163.672382012007.7迪凱642293.6122223142007.7總計644216錢江新城潛在客戶群分析一、 金融摩天大樓反映銀行的精神、形象和實力，是銀行信譽(yù)的擔(dān)保的外化和延伸。金融機(jī)構(gòu)依靠信譽(yù)做生意，都希望擁有代表自身形象的大樓，這是陸家嘴優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)屢屢被他們大面積甚至整棟收購的根本原因。作為經(jīng)營錢的企業(yè)，人們對其的信任和信心是企業(yè)生存和發(fā)展的基石，這就是無論在世界任何一個城市，占據(jù)市中心的地標(biāo)性建筑往往就是銀行大樓的原因