物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

1、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識本節(jié)概要n 什么是物業(yè)？什么是物業(yè)？ 物業(yè)是指物業(yè)是指已建成并投入使用的已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。的設(shè)備、設(shè)施和場地。其中，其中，“各類房屋各類房屋”可以是住宅區(qū)，可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。“與之相配套與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地的設(shè)備、設(shè)施和場地”，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、道路等。市政設(shè)

2、施及相鄰的場地、庭院、道路等。n 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和法律，物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和法律，對已竣工驗收投入使用的對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境，清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)專業(yè)化管理，化管理，并向住用人提供多方面的并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理的定義：物業(yè)管理的定義： 業(yè)主業(yè)主通過通過選聘選聘

3、物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（國務(wù)院（國務(wù)院20032003年頒布的年頒布的物業(yè)管理物業(yè)管理條例）條例）n 物業(yè)管理的目的在于：物業(yè)管理的目的在于： 通過物業(yè)管理企業(yè)提供通過物業(yè)管理企業(yè)提供 的專業(yè)化的管理服務(wù)，使業(yè)的專業(yè)化的管理服務(wù)，使業(yè)主的主的物業(yè)保值、增值物業(yè)保值、增值；提升業(yè)主的生活品質(zhì)；（為房產(chǎn)；提升業(yè)主的生活品質(zhì)；（為房產(chǎn)

4、創(chuàng)造附加值）創(chuàng)造附加值）物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容： 1 1、開發(fā)建設(shè)期間開發(fā)建設(shè)期間的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 2 2、物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容；的管理服務(wù)內(nèi)容； 3 3、入伙期間入伙期間的管理服務(wù)內(nèi)容；的管理服務(wù)內(nèi)容； 4 4、日常日常物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容；1、開發(fā)建設(shè)期間開發(fā)建設(shè)期間的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 分析原設(shè)計圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面分析原設(shè)計圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面 的改進建議；的改進建議； 提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置方面的改進建議；提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置方面的改進建議； 提出房屋設(shè)計

5、、工程質(zhì)量方面的改進建議；提出房屋設(shè)計、工程質(zhì)量方面的改進建議；設(shè)立物業(yè)管理設(shè)立物業(yè)管理“咨詢平臺咨詢平臺”（解答物業(yè)管理相關(guān)問題（解答物業(yè)管理相關(guān)問題 （以上幾點也是置業(yè)顧問應(yīng)該關(guān)注的問題（以上幾點也是置業(yè)顧問應(yīng)該關(guān)注的問題） 2、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容 參與竣工驗收；參與竣工驗收； 與開發(fā)商簽訂與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)合同； 組織接管驗收；組織接管驗收； 協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題及瑕疵，跟蹤相關(guān)問題的整改情況。協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題及瑕疵，跟蹤相關(guān)問題的整改情況。 3 3、入伙期間入伙期間的管理服務(wù)內(nèi)容的管理服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)已經(jīng)通過接管驗收，達到如下入住

6、條件：物業(yè)已經(jīng)通過接管驗收，達到如下入住條件： 實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；配套設(shè)施基本齊全，建成并能夠使用；用功能，可以滿足日常生活所需；配套設(shè)施基本齊全，建成并能夠使用；管理處有固定的辦公場所并開始辦公；物業(yè)企業(yè)已同地產(chǎn)鑒定管理處有固定的辦公場所并開始辦公；物業(yè)企業(yè)已同地產(chǎn)鑒定前期物前期物業(yè)管理服務(wù)合同業(yè)管理服務(wù)合同。 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；n 客服必須要了解的幾本書：前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； 前期物業(yè)管理服務(wù)合同前期物業(yè)

7、管理服務(wù)合同； 臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約； 服務(wù)手冊服務(wù)手冊； 房屋使用說明書房屋使用說明書； 房屋質(zhì)量保證書房屋質(zhì)量保證書；n 客服必須要知道的關(guān)于物業(yè)費的重要知識：從什么時間開始收物業(yè)管理費？從什么時間開始收物業(yè)管理費？ 以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“入伙通知書入伙通知書”上注明的物業(yè)費交付時間開始計收。上注明的物業(yè)費交付時間開始計收。2、物業(yè)管理費包含哪些方面的費用？物業(yè)管理費包含哪些方面的費用？ 管理人員的工資、保險和按規(guī)定提取的福利費等；管理人員的工資、保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

8、； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 服務(wù)中心辦公費用；服務(wù)中心辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；注：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，注：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不能從物業(yè)管理費中支出。應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不能從物業(yè)管理費中支出。什么是有償服務(wù)費？什么是有償服務(wù)費？ 有償服務(wù)費也叫特約服務(wù)費，是指為滿足房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人專門需要有償服務(wù)費也叫特約服務(wù)費，是指為滿足房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人專門需要而提供的個別服務(wù)的費用，包括房屋裝修、維修、衛(wèi)生打掃等。有償服務(wù)費而提供的個別服務(wù)的費用，包括房屋裝修、維修、衛(wèi)生打掃等。有償服務(wù)費不包含在物業(yè)管理費中。不包含在物業(yè)管理費中。4 4、水電公攤費是什么？、水電公攤費是什么？ 水電公攤費包含公共區(qū)域的保潔用水，綠化用水，公共設(shè)施設(shè)備用水用水電公攤費包含公共區(qū)域的保潔