中國房地產(chǎn)市場發(fā)展簡史

1、1988 -1993 疤痕記憶1990 年，國務院頒布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的55 號令，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的肇始，但很快地，第一次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。1993 -1997 負增長緊縮性的調(diào)控政策落實，經(jīng)濟過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情 , 資訊,評論）危機爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。1998 里程碑5月 9 日，中國人民銀行出臺個人住房貸款管理辦法，倡導貸款買房。7月 3 日，國務院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。同時， 建立和完

2、善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系被確定為基本方向。10 月 29 日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19 個首批經(jīng)濟適用房項目在北京房地產(chǎn)交易中心展示。央行頒布個人住房貸款管理辦法，并特意安排1000 億元的貸款指導性計劃。評述： 海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，延續(xù) 5 年的房地產(chǎn)頹勢就此得以扭轉(zhuǎn)。當年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3623 億元， 比上年增加13.79%， 改變了上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長態(tài)勢。 政策背景是，通貨緊縮的經(jīng)濟局勢使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點，其效應持續(xù)了10 年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

3、房地產(chǎn)熱不僅造就了大批中國富豪，也成為政府官員落馬的主要泥潭。 易被人忽視的是，中國在當年首次提出要建立以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。1999 - 2003 白銀年代1999 年 末班車3 月，北京春季房地產(chǎn)展示交易會在國貿(mào)舉辦，出現(xiàn)前所未有的觀展人流，個人首次代替單位成房展會購房主流。4 月，建設部出臺城鎮(zhèn)廉租房管理辦法， 5 月 1 日起實施。9 月，各地陸續(xù)停止福利分房。社會映像：結(jié)婚率大增。10月，北京發(fā)布文件規(guī)定，已購公房可上市交易。2000 年 零售時代1 月，國務院發(fā)布建設工程質(zhì)量管理條例。3 月，財政部、國家稅務總局及建設部聯(lián)合下發(fā)關于個人出售住房所得征收個人所得稅

4、有關問題的通知。4月，北京經(jīng)濟適用房實行統(tǒng)一物業(yè)管理收費標準：0.50元/月平方米 。國家計委、建設部 10 月聯(lián)合發(fā)出關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知， 對收費標準作了明確規(guī)定。12 月 12 日，財政部下發(fā)通知說，在京中央和國家機關事業(yè)單位職工的20 億購房補貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開始發(fā)放。評述： 房地產(chǎn)零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升。商業(yè)銀行發(fā)放的個人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。2001 年 炒房團7月 13 日，北京申奧成功。8 月， 第一支來自溫州的火車炒房團前往北京，共有 134 人， 創(chuàng)下了過億元成交額。幾天后，另一支火車炒房團前往杭州。9月11日，美國“

5、9 11”事件發(fā)生。10月，溫州第一支飛機炒房團前往北京。12月 10 日，中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國。評述： 申奧成功和入世，成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團開始成為一個新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發(fā)商占 28人。人民銀行禁止銀行零首付住房貸款的小小警告 難敵房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。但是，從防范風險來說，這一次出手是及時有效的。2002 年 招拍掛1 月 10 日，北京市取消住房建設中部分收費項目。1 月 18 日，建設部發(fā)布關于印發(fā)建設部2002 年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知，整頓建筑市場。2 月 21 日，公積金貸款利率下調(diào)。5 年以下（含

6、5 年 ）由現(xiàn)在的4.14%下調(diào)為3.6%，5 年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。2 月 22 日，央行降低金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54%， 5 年期以內(nèi)由5.31%降為4.77%， 5 年以上由5.58%降為5.04%。7 月 1 日， 國土資源部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定開始施行。這對規(guī)范土地使用權出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。2003 年 地王2 月，國土資源部叫停別墅供地，一時間低密度住宅成為 搶手貨 。3 月開始，SARS 爆發(fā)。6 月 5 日，央行頒布震動房地產(chǎn)業(yè)的121 號文件： 關

7、于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。8月 12 日，建設部公布了國務院18號份文件國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，在要求加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的同時，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。與121 號文件形成鮮明反差。12 月 8 日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以 9.05 億元天價中標，高出起拍價4.75億元，改寫北京土地市場價格標準。12月 31 日， 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法出臺。評

8、述： SARS 重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫寒冬出現(xiàn)。121 號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒?？v觀這一年，雖然政府加緊對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但是部門間的觀點并不完全一致。2004 - 2006 乖戾之象2004 年 個人集資建房3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即71 號令，此通知規(guī)定8 月 31 日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權，國有土地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。政府這一收緊政策，使積習已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各

9、地的房價漲聲一片。10 月 29 日央行決定，從該日起金融機構將5 年以下個人住房貸款利率調(diào)整為4.95%， 5 年以上 5.31%。這是 9 年來首次加息。12月，于凌罡在北京發(fā)起個人集資建房運動。評述： SARS 過后的房價報復性反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房價的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟過熱和流動性轉(zhuǎn)而成為焦點。房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)開始從北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2 億元，同比增長34.2%。2005 年 八條3月 17 日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營

10、性個人住房貸款利率，公開表態(tài)要通過此舉打擊炒房者，平抑房價。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，當年一季度全國房價上漲19.1%。3 月 26 日， 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知（國八條）清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮。4 月 27 日，國務院常務會議提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為新八條 。5 月 11 日中央七部門聯(lián)合出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知。 保證中小套型住房供應、 打擊炒地、 期房禁止轉(zhuǎn)讓，成為此次房地產(chǎn)新政的關鍵詞。6 月 1 日起，對個人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2 年 （含 2 年 ）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)

11、稅；對個人購買非普通住房超過2 年 （含2 年 ）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。8 月 15 日，央行2004 年中國房地產(chǎn)金融報告稱，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但后來建設部馬上進行了澄清，近期不會取消商品房預售制。全年北京房價上漲20%多，商品房預售均價達6776 元平方米；而在2000-2004年北京每年房價平均只上漲了0.78%。評述： 調(diào)控文件密度加大，但房價一路堅挺。旨在打擊投機行為的交易稅收不僅沒有控制房價，反而轉(zhuǎn)嫁了成本，加大了新房市場的市場需求。雖然預售制度沒有取消，但

12、是在這次風波中我們可以看出各部門之間對于房地產(chǎn)的疊加監(jiān)管和嚴控。2006 年 漲！漲！漲！3月 5 日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對當年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。4月 27 日，深圳市民鄒濤通過網(wǎng)絡發(fā)起不買房運動，并迅速得到來自32個大中城市的近2 萬名網(wǎng)民支持。4 月 28 日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27 個百分點，其中，5 年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。 這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。5 月

13、 17 日，總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（ 國六條） ，包括住房供應結(jié)構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面，拉開了2006 年調(diào)控序幕。6 月 29 日，國務院辦公廳頒布關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)2006 37 號 ），人稱9 部委十五條，對 國六條進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90 平方米、雙70%的標準。7 月 31 日，國稅總局下發(fā)關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知（國稅發(fā) 74 號文件 ），要求 6 月 1 日后個人對外銷售購買不足5 年的住房要全額征

14、收營業(yè)稅。8 月，原北京市副市長劉志華被免職，首創(chuàng)集團董事長劉曉光被協(xié)助調(diào)查。7月 6 日，建設部聯(lián)合發(fā)改委、工商總局下發(fā)166號文件關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知， 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。 同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預售廣告。9 月 11 日，建設部聯(lián)合其他5 部委下發(fā)171 號文件關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為外資限炒令，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構和個人購房的管理。10 月 24 日，國務院辦公廳發(fā)布關于建立國家土地督察制度有關問題的通知（國辦發(fā)

15、2006 50 號 ）， 9 個國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入9 大土地督察局嚴格監(jiān)管之下。11 月 26 日，國稅總局發(fā)布關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知（108 號文），宣布從8 月 1 日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。12 月 1 日，國土資源部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化。8月 9 日，上海市勞動和社會保障局原局長祝均一被正式免職，上海社保案爆發(fā)。13 5 日，國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布關于

16、規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。14 5 日，新華社受權全文播發(fā)國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知。15 月，孫宏斌賣掉順馳。16 月，中國金融業(yè)按WTO 規(guī)定全面放開，外資銀行進入個人房貸領域。2006 年北京住宅平均銷售價格達8050 元 /平方米，比去年上漲了20%。評述： 2006 年是房地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀。房價問題成為民生問題，外資、 熱錢首次受到空前關注，伴隨著高房價，A 股市場牛市來臨，顯然， 在中國金融業(yè)全面開放的背景下，流動性過剩、投資渠道狹窄成為房價高企的重要原因。2007 至今熱空氣17 月

17、 1 日，關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定正式施行： 新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1 倍。 城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高 2 倍，征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。1 月 17 日，國家稅務總局下發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以預征為主的土地增值稅繳納法。通知宣告自2月 1 日起從嚴征收土地增值稅。3月 16 日，全國人大五次會議表決通過了中華人民共和國物權法，物權法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義；物權法中的住宅建設用

18、地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期這一規(guī)定，打消了民眾對70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。央行宣布3月 18 日起同步上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。4月 6 日，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務總局、國家發(fā)展 改革委、工商總局等部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巍? 月 20 日，碧桂園在港上市，締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額，25 歲的楊惠妍也因此躍升內(nèi)地女首富。5月 14 日， 南京出臺了一房一價核價政策，開發(fā)商必須明碼標價，公示后不得擅自上調(diào)。新房的銷售價格不經(jīng)物價部門核準不得銷售。6 月，獲批新特區(qū)后重慶房價9 天飆升7.6%。每平方米11 萬元天價的上海湯臣一品豪宅被指有捂盤惜售和虛假交易嫌疑，遭到調(diào)查。6 月 10 日，商務部、國家外匯管理局發(fā)布關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審