南昌西客站項(xiàng)目建議書40六稿

1、南昌市紅谷灘區(qū)西客站地塊項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書結(jié)論：1、 地塊位于南昌市紅谷灘新區(qū)生米片區(qū)，生米鎮(zhèn)已于2012年2月12日正式劃歸紅谷灘新區(qū)。該區(qū)域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，現(xiàn)已全面啟動(dòng)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。地塊周邊利好因素包括：南昌國(guó)際體育中心已投入使用，已承辦了2011中國(guó)第七屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)；省政府辦公大樓項(xiàng)目已啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將于2014年整體搬遷；南昌客運(yùn)西站正在緊張建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2012年通車；地塊周邊交通路網(wǎng)已基本建成通車，在建的地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)將于2016年通車，規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線在地塊周邊也設(shè)有站點(diǎn)；省政府及省直單位和南昌市政府及市直單位的職工住房也將同步建成并投入使用，同時(shí)，已

2、在該地塊周邊規(guī)劃并引入江西最好的學(xué)校、醫(yī)院等配套公建項(xiàng)目。該地塊目前是南昌市新規(guī)劃和建設(shè)中的核心地塊，建議強(qiáng)力介入。2、 近年來(lái)南昌整體房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定、全面的發(fā)展勢(shì)頭，受宏觀調(diào)控影響，目前成交量及成交價(jià)格穩(wěn)中有降，但與去年同期相比整體表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅有限。局部區(qū)域，如朝陽(yáng)洲、紅谷灘板塊下降較為明顯，預(yù)計(jì)2012年南昌樓市將進(jìn)一步走低，但2013年樓市價(jià)格及成交量將逐步回穩(wěn)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷及產(chǎn)品定價(jià)是在目前的市場(chǎng)基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2012年開(kāi)工，2013年開(kāi)盤銷售的預(yù)估。3、 該項(xiàng)目占地面積18萬(wàn)平方米，綜合容積率2.64，總建筑面積約62萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積47.95萬(wàn)平方米，可售

3、計(jì)容建筑面積41.57萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級(jí)酒店及文化中心、購(gòu)物中心、寫字樓、臨街商鋪等，根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，建議在寫字樓部分增加精裝修公寓及商住兩用SOHO公寓，以提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率。業(yè)態(tài)面積分配見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積（）或個(gè)數(shù)售價(jià)（萬(wàn)/或個(gè)）總價(jià)（萬(wàn)元）備注可售部分419,233416,9201寫字樓及商務(wù)公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403臨街商鋪45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505車位(個(gè)數(shù))3,5331035,330配套建設(shè)部分8,8006配建幼兒園2,5007物管用房

4、1,5008配套用房4,800自持部分55,0009大型商業(yè)25,00010五星級(jí)酒店30,000合 計(jì)479,5004169204、 項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)措施優(yōu)勢(shì)：地塊位置較好，所處區(qū)域有便利的交通及市政規(guī)劃，且地塊方正，便于進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃?，F(xiàn)該地塊已完成土地整理，開(kāi)發(fā)周期較短。劣勢(shì)：地塊距離紅谷灘核心區(qū)、成熟區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域短期吸引力弱。目前區(qū)域內(nèi)人氣不足，且沒(méi)有形成商業(yè)氛圍，未來(lái)能否吸引客戶在此置業(yè)、經(jīng)營(yíng)還存在不可控性。機(jī)會(huì)：區(qū)域發(fā)展前景看好，省政府的定址對(duì)區(qū)域整體價(jià)值提升很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好，發(fā)展?jié)摿Υ螅滑F(xiàn)階段土地市場(chǎng)交投不活躍，可積極介入，有利于控制土地成本；威脅：宏觀調(diào)控對(duì)紅谷灘

5、區(qū)域市場(chǎng)影響較大，短期房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)信心不足，預(yù)計(jì)后市會(huì)進(jìn)一步走低，該地塊已有意向很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商一直在暗中運(yùn)作，新進(jìn)入者拿地難度較大應(yīng)對(duì)措施：1 密切關(guān)注政府辦公預(yù)留用地的動(dòng)態(tài)，因?yàn)檎欠褡罱K遷入在很大程度上決定了地段的未來(lái)升值空間，并將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)與政府動(dòng)遷時(shí)間相結(jié)合，充分借勢(shì)。2 產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級(jí)酒店及文化中心、購(gòu)物中心、臨街商鋪等，并根據(jù)南昌購(gòu)房者對(duì)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，增加部分精裝修酒店式公寓及商住兩用SOHO公寓，以提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率，此外考慮到省政府即將遷入對(duì)整體區(qū)域的影響，考慮增加部分高端餐飲及寫字樓業(yè)態(tài)面積，滿足后續(xù)政府相關(guān)單位招待宴請(qǐng)及辦公需要。3 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)順

6、序?yàn)橄乳_(kāi)發(fā)住宅，待周邊區(qū)域逐步成熟、人氣積累到一定程度再開(kāi)發(fā)其它業(yè)態(tài)，通過(guò)價(jià)格較低的住宅積累人氣，再通過(guò)價(jià)格較高的商業(yè)、酒店式公寓等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。4 掛牌前與土地管理部門保持密切聯(lián)系，對(duì)地塊的潛在競(jìng)爭(zhēng)者做到心中有數(shù)，增加拿地的可能性5、 項(xiàng)目建成后自持業(yè)態(tài)包括：五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心；出售業(yè)態(tài)包括：住宅、臨街商鋪、文化中心(即商業(yè)內(nèi)街)、寫字樓；配套建設(shè)的業(yè)態(tài)包括：幼兒園、物管用房、配套用房。對(duì)各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格按目前市場(chǎng)估算為：序號(hào)可售部分建筑面積（）或個(gè)數(shù)售價(jià)（萬(wàn)元/或個(gè)）總價(jià)（萬(wàn)元）備注1寫字樓及商務(wù)公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403臨街

7、商鋪45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505車位(個(gè)數(shù))3,5331035,330配套部分建筑面積（）或個(gè)數(shù)估值（萬(wàn)元/或個(gè)）總價(jià)（萬(wàn)元）6配建幼兒園2,50000交給教委7物管用房1,5008配套用房4,800自持部分建筑面積（）或個(gè)數(shù)估值（萬(wàn)元/或個(gè)）總價(jià)價(jià)值（萬(wàn)元）9大型商業(yè)25,0001.230,00010五星級(jí)酒店30,0001.545,000合 計(jì)491,920 6、 在目前市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目若以251萬(wàn)元/畝（總地價(jià)款7.1億元，折合可售建筑面積1508元/平米）的土地掛牌底價(jià)摘牌，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項(xiàng)目全部成本，即項(xiàng)目銷售完畢后可零成本

8、獲得2.5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)及3萬(wàn)平米的五星級(jí)酒店作為自持物業(yè)；在樂(lè)觀的市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目最高以350萬(wàn)元/畝（總地價(jià)款9.9億元，折合可售建筑面積2103元/平米）的價(jià)格摘地，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項(xiàng)目全部成本；在悲觀的市場(chǎng)情況下，可采取分期開(kāi)發(fā)的方式，即先開(kāi)發(fā)住宅及部分配套商業(yè)，用這部分物業(yè)的銷售收入沖抵項(xiàng)目前期成本，待市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖后再開(kāi)發(fā)酒店、公寓、寫字樓及soho、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，以獲得項(xiàng)目利潤(rùn)，在此情況下項(xiàng)目最高以282萬(wàn)元/畝（總地價(jià)款7.98億元，折合可售建筑面積1695元/平米）的價(jià)格摘地，前期銷售收入可沖抵拿地及前期開(kāi)發(fā)成本。建議：參與該地掛牌，競(jìng)牌地價(jià)上限為280萬(wàn)元/畝。如

9、果能夠拿到土地，采取分期開(kāi)發(fā)策略：先期開(kāi)發(fā)銷售住宅及底商部分，即便在相對(duì)悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下，也可爭(zhēng)取拿回全部地價(jià)和住宅及底商部分開(kāi)發(fā)成本，零成本持有酒店、酒店公寓、寫字樓、商住兩用soho公寓土地，待省政府遷入、周邊更成熟后，再行開(kāi)發(fā)。這樣風(fēng)險(xiǎn)能夠得到較好控制。55 / 55文檔可自由編輯打印一、 地塊分析1、地塊位置西客站地塊位置西客站地塊地處南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)。紅谷灘位于南昌贛江之北，與南昌主城區(qū)隔江相望，原屬于“昌西區(qū)域”，現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)，國(guó)際花園城市典范。2000年7月紅谷灘正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)生翻天覆地的變化，先后興建了一批有相當(dāng)知名度的文化設(shè)施和

10、旅游景點(diǎn)，包括：南昌之星摩天輪、南昌國(guó)際展覽中心、江西展演中心、南昌國(guó)際體育中心、前湖迎賓館、秋水廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)等。現(xiàn)紅谷灘新區(qū)由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三大片區(qū)組成，區(qū)域面積50余平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積40余平方公里，規(guī)劃人口40余萬(wàn)，但至今人口已超60萬(wàn)。紅角洲片區(qū)是紅谷灘新區(qū)的一個(gè)組成部分，規(guī)劃用地面積約25平方公里，為集高教、科研、旅游、體育和高級(jí)商住為一體的綠色生態(tài)新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精華示范區(qū)。紅角洲片區(qū)的規(guī)劃布局以前湖風(fēng)景區(qū)為中心，以山谷低地、河流水系為依托向周邊呈發(fā)散狀拓展，形成“一心、一環(huán)、六帶、五區(qū)”的總體布局?！耙恍摹奔匆郧昂畮?kù)（水域面積1.5

11、平方公里）和臥龍山風(fēng)景區(qū)（1.91平方公里）為整個(gè)規(guī)劃區(qū)的生態(tài)和休閑中心，著重體現(xiàn)生態(tài)保護(hù)和旅游度假、觀光兩大功能；“一環(huán)”即以豐和南大道、學(xué)府大道、前湖大道和臥龍大道組成的規(guī)劃區(qū)的交通、功能環(huán)路；“六帶”即以前湖和臥龍山公園為中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地為基礎(chǔ)的六條放射狀綠化帶；“五區(qū)”即指高校園區(qū)(6.64平方公里)、體育健身區(qū)(0.75平方公里)、紅角洲片區(qū)中心（1.4平方公里）、商貿(mào)綜合區(qū)(2.6平方公里)和濱水居住區(qū)(1.5平方公里)五個(gè)功能區(qū)，南昌大學(xué)、南昌航空大學(xué)、江西醫(yī)學(xué)院、江西經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、江西科技師范學(xué)院等一批高等學(xué)校已遷入前湖高校園區(qū)。西客站地塊位于紅角洲片區(qū)南部，

12、東臨第七屆全國(guó)城市運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦地南昌國(guó)際體育中心，西南角是正在建設(shè)中的南昌西客站，預(yù)計(jì)2012年建成通車，為滬昆高鐵、向莆鐵路及杭長(zhǎng)高鐵服務(wù)，承擔(dān)著長(zhǎng)三角、閩東南、珠三角地區(qū)進(jìn)入華中、華西的主要通道作用。地塊西側(cè)是預(yù)留的中小學(xué)教育用地，將建一所九年一貫制學(xué)校及一所高中，由于地塊附近有江西省政府預(yù)留辦公用地及配套住宅用地，預(yù)計(jì)此處將引入江西省最好的教育資源。此外，地塊附近還規(guī)劃有兩個(gè)市民公園，整體環(huán)境適合開(kāi)發(fā)高端居住區(qū)，并配建部分商業(yè)。2、 地塊環(huán)境西客站地塊位于紅谷灘新區(qū)，周邊多為新建成項(xiàng)目或待開(kāi)發(fā)用地，規(guī)劃前景較好，但目前人氣不旺，適合先從開(kāi)發(fā)住宅入手，待人氣積累到一定程度再開(kāi)發(fā)配套商業(yè)。3

13、、地塊交通紅谷灘新區(qū)的交通規(guī)劃是按世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的涵蓋公交、地鐵、高鐵的現(xiàn)代化立體交通路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)公車線路密集，主干道路線共設(shè)有20余條公交線路。西客站地塊處于紅谷灘新區(qū)南端紅角洲板塊，現(xiàn)整體區(qū)域尚處在發(fā)展中，地塊周邊已通車公交線路共計(jì)9條，但站點(diǎn)與地塊均有一定距離，交通現(xiàn)狀一般。因地塊西側(cè)的南昌城市體育中心是第七屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦地，在城運(yùn)會(huì)期間政府開(kāi)通了數(shù)條臨時(shí)公交線路以解決區(qū)域交通問(wèn)題，但城運(yùn)會(huì)結(jié)束后這些臨時(shí)公交線路已撤銷。因地塊周邊有規(guī)劃的南昌地鐵2、4號(hào)線及正在建設(shè)中的南昌火車西站，且地塊用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中已明確該地塊商業(yè)部分建設(shè)時(shí)需考慮與軌道2號(hào)線站點(diǎn)的地下空間銜接問(wèn)題，預(yù)計(jì)區(qū)域未來(lái)

14、的交通將非常便利，前景看好。備注：規(guī)劃中的南昌地鐵2、4號(hào)線在地塊周邊有龍崗公園站及國(guó)際體育中心站兩個(gè)站點(diǎn)。2號(hào)線起于望城、南昌“高速客運(yùn)西站”，途經(jīng)：“站前北大道”、“紅谷南大道”、“豐和大道”、“鳳凰一路”，穿贛江駛?cè)搿瓣?yáng)明路站”。預(yù)計(jì)2016年開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。 4號(hào)線起于“南昌火車西站”和“站前北大道”，穿江而過(guò)駛?cè)搿俺?yáng)洲南部地區(qū)”。尚在規(guī)劃中。4、項(xiàng)目綜述本地塊已經(jīng)由南昌紅谷灘區(qū)政府進(jìn)行土地整理，現(xiàn)地塊平整，周邊道路也已開(kāi)通。因地塊臨近南昌國(guó)家體育中心及南昌西客站兩個(gè)重點(diǎn)工程，周邊配套完善，發(fā)展前景較好。預(yù)計(jì)該地塊將于春節(jié)后掛牌，掛牌底價(jià)約為251萬(wàn)元/畝。D03D05G01G02此次掛牌

15、的地塊由四部分組成（上圖中紅線范圍內(nèi)標(biāo)注），分別為：D03（109畝，商業(yè)金融業(yè)、居住用地）、D05（36.5畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè)）、G01（97畝，二類居住用地）、G02（29.5畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè)）。四個(gè)地塊總面積為272畝，平均容積率2.65，總建筑面積將達(dá)到68萬(wàn)平方米。四個(gè)地塊將于春節(jié)后統(tǒng)一掛牌，因此本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算的指標(biāo)是四個(gè)地塊的總面積及平均容積率，不對(duì)單個(gè)地塊進(jìn)行分別測(cè)算?，F(xiàn)場(chǎng)照片地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊東邊界：國(guó)體大道地塊東邊界：國(guó)體大道海寶街（東西向?qū)⒌貕K分隔成G01、G02與D03、D05，修建中）南昌西客站（位于地塊西南側(cè)，預(yù)計(jì)201

16、2年通車，修建中）地塊東側(cè)：南昌國(guó)家體育中心地塊東側(cè)：南昌國(guó)家體育中心二、 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件西客站地區(qū)D03、D05、G01、G02地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)D03：商業(yè)金融業(yè)、居住用地；G01：二類居住用地；D05、G02：商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè)建筑密度D03、G01地塊25%；D05、G02地塊45%容積率D032.5；D054.5；G012.0；G023.0綠地率D03、G0130%D05、G0220%機(jī)動(dòng)車位居住、辦公：0.8ps/100m2；大型商業(yè)：1.0ps/100m2；普通商業(yè)：0.6ps/100m2；餐飲、娛樂(lè)：2.5ps/100m2；旅館業(yè)：0.4ps/100m2。主出

17、入口方向D03：海寶街、東側(cè)18米規(guī)劃路、北側(cè)15米規(guī)劃支路；D05、G02：西側(cè)18米規(guī)劃路；G01：海寶街、南坊路、東側(cè)、南側(cè)18米規(guī)劃路建筑間距按南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行退離紅線退國(guó)體大道27.5米以上；退海寶街8米以上；退南坊路、G01、G02南側(cè)18米規(guī)劃路5米以上；退D03與D05之間、G01與G02之間18米規(guī)劃支路3米以上；退D03北側(cè)15米規(guī)劃支路3米以上小戶型比例套型建筑面積90m2以下占住宅計(jì)容積率總建筑面積比例不小于70%必備的公共服務(wù)設(shè)施D03地塊配套一所12班幼兒園，用地規(guī)模不小于3150平方米，幼兒園生活用房應(yīng)滿足底層滿窗冬至日不小于3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)，活動(dòng)場(chǎng)

18、地應(yīng)有不小于一般的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其它D05地塊中五星級(jí)酒店和文化藝術(shù)中心建筑面積不小于3.8萬(wàn)平米（其中文化藝術(shù)中心建筑面積不小于0.8萬(wàn)平米）、購(gòu)物中心建筑面積不小于2.5萬(wàn)平米；D03地塊中公建建筑面積不小于2.8萬(wàn)平米，必須沿東側(cè)18米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置；G01地塊中公建建筑面積不小于0.8萬(wàn)平米，必須沿東側(cè)18米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置；D05、G02地塊需考慮與軌道2號(hào)線站點(diǎn)的地下空間銜接問(wèn)題。三、 相關(guān)資料1、 西客站片區(qū)HJZ704單元控規(guī)調(diào)整；2、 南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局西客站地區(qū)HJZ704地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （2011）紅第16號(hào)；四、 市場(chǎng)分析（一） 紅谷

19、灘區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜合考慮區(qū)域市場(chǎng)成交低迷及市場(chǎng)觀望分為濃厚等因素影響，暫以2011年前11個(gè)月的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)代替全年指標(biāo)，即忽略今年12月淡季的成交量。1. 紅谷灘新區(qū)商品房市場(chǎng)供求分析1) 紅谷灘新區(qū)2009年至2011年11月商品房供求分析年度紅谷灘區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積環(huán)比成交面積成交面積環(huán)比成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比2009年907310-5084-2010年22.59-7.67726742.942011年73.37-8.961136056.33-3,947,856-3,813,445-三年來(lái)，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求，2010、2011年供應(yīng)量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因

20、一是受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機(jī)購(gòu)房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進(jìn)程趨緩，區(qū)域人口增長(zhǎng)有限，三是房?jī)r(jià)上漲較快，對(duì)剛需產(chǎn)生擠出效應(yīng)。2) 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商品房供求分析月 份紅谷灘新區(qū)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)2011年01月4869311826986092011年02月14772312190152011年03月19458156701104642011年04月10010998097100542011年05月2221111596132932011年06月117917114514126632011年07月58058488465145042011年08月751231

21、29726126052011年09月533944115214121292011年10月20331992699124222011年11月703312113969311合計(jì)1,928,3001,159,800-作為2005年以來(lái)房地產(chǎn)飛速發(fā)展的新區(qū)，紅谷灘的供求關(guān)系同樣受到了國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，商品房市場(chǎng)供應(yīng)方面，2011年前11個(gè)月供應(yīng)總量為192.8萬(wàn)平方米，成交面積近116萬(wàn)平方米，目前總體為供大于求的局面。2011年商品房月度成交均價(jià)保持震蕩上行趨勢(shì)，從1月份的8600元/平方米攀升至年中14500元/平方米的歷史高點(diǎn)，隨后逐漸震蕩下行，至11月份回落至9310元/平方米，僅高于1月份成交

22、均價(jià)。2. 紅谷灘新區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求分析1) 紅谷灘新區(qū)2008年2011年（111月）商品住宅供求分析年度紅谷灘新區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比（%）2008年-629799-4874-2009年877149-25.78157.9851545.742010年8918301.67-33.35665529.132011年689210-22.72493692-54.41882932.67合計(jì)3,640,007-3,831,091-2011年供應(yīng)、成交總量雙雙下降，成交價(jià)格環(huán)比大漲：商品住宅供應(yīng)方面，紅谷灘新區(qū)近四年供應(yīng)總量近超364萬(wàn)平方米，2009年

23、開(kāi)始，供應(yīng)總量有所回落，其中2011年前11個(gè)月供應(yīng)總量約69萬(wàn)平方米，環(huán)比上年下降22.7%；商品住宅成交方面，2011年前11個(gè)月成交總面積超過(guò)49萬(wàn)平方米，環(huán)比上年大幅下跌約55.4%；成交價(jià)格方面，紅谷灘新區(qū)歷年保持較快的增速，商品住宅年度成交均價(jià)由2008年的4874元/平方米上漲至2011年的8829元/平方米，其中2009年環(huán)比微漲5.7%，2010年、2011年環(huán)比漲幅較大，分別為29%、32.7%。2) 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商品住宅供求分析表月份紅谷灘新區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積同比（%）成交面積成交面積同比（%）成交均價(jià)成交均價(jià)同比（%）2011年01月48

24、63341.8182367-18.74816255.022011年02月1477-19324-1.89851136.952011年03月1289662059.9527615-59.43822322.572011年04月39549-65.8763083-36.57833715.582011年05月1427-96.86457970.76810823.752011年06月59568-25.5834410-38.91825832.832011年07月97055147.2965249-4.611618107.092011年08月7368214.333150-47.06985963.942011年09月6

25、5010-76.2334552-82.11908340.242011年10月154765182.2613673-91.75923731.692011年11月19078-83.4174473-33.5279026.42-689,210-493,692-商品住宅供應(yīng)方面，紅谷灘新區(qū)今年前11個(gè)月供應(yīng)總量近69萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)同比增加與淡旺季有明顯關(guān)系；成交面積方面，除5月份同比微漲以外，其余10個(gè)月均維持同比下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅有助于加大的表現(xiàn)，9、10月同比去年跌幅高達(dá)80%以上，11月成交面積萎縮勢(shì)頭有所放緩，主要是受部分樓盤開(kāi)始全面降價(jià)促銷和剛需釋放的雙重影響；成交均價(jià)方面，各月同比均較快上漲

26、，7月份同比去年漲幅達(dá)107%，隨著調(diào)控加碼，此后各月同比漲幅逐漸放緩，至11月僅比去年11月略漲6.4%。3. 紅谷灘新區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1) 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)n 紅谷灘新區(qū)2008年至2011年商業(yè)房地產(chǎn)供求分析年度紅谷灘新區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比（%）2009年105678-50883-8543-2010年73797-30.178595968.941075525.892011年566002666.97406473372.871505640-745,477-543,314-2011年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲667%，主要是受住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響，不

27、少開(kāi)發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者對(duì)商業(yè)的熱情比對(duì)住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價(jià)自2009年以來(lái)出現(xiàn)跳躍式上漲勢(shì)頭，2010年、2011年分別上漲26%、40%。n 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商業(yè)供求分析月份紅谷灘區(qū)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比（%）成交均價(jià)同比（%）2011年01月127321281116.4870.62011年0224133.282011年03月249831997213960-22.8565.172011年04月6055928137144263.3454.782011年05月306762737389.7562.2

28、12011年06月114936487516010-41.51-5.652011年07月156351162802810775.5692.172011年08月13894110714280-49.2-13.822011年09月2788575139612806-10.3237.522011年10月20792595391411410.2141.72011年11月115778044710278-27.188.19-566,002406,473-2) 辦公物業(yè)市場(chǎng)n 紅谷灘新區(qū)2009年至2011年辦公供求分析年度紅谷灘區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比（%）2009

29、年71400-12609-7493-2010年12418373.93103727722.631055840.912011年392909216.4258657149.3610408-1.42-588,491-374,993-紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)面積三年來(lái)保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭，CBD效應(yīng)初顯，成交量也迅猛上升，2010年寫字樓成交均價(jià)同比上一年飛躍上漲，由2009年的7500元/平方米左右猛漲到2010年的10558元/平方米，2011年受大勢(shì)所累，均價(jià)略有回落，但維持在10000元/平方米以上。n 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月辦公供求分析表月份2011年各月供求供應(yīng)面積成交面積成交面

30、積同比（%）成交均價(jià)成交均價(jià)同比（%）2011年01月23170802.82788822.072011年02月2487-8151-2011年03月302418136153.971020616.352011年04月6877-57.967908-23.962011年05月3512390.867756-16.022011年06月3988015229137.78354-5.232011年07月204006693694.23972112.722011年08月554691438.21300540.622011年09月64207292661373.661453564.582011年10月2607219487

31、342.9894845.732011年11月28502564761621.1697916.57-392,909258,657-全年總體呈現(xiàn)供大于求的局面，成交面積除4月份外，各月同比大漲，形成井噴勢(shì)頭，成交均價(jià)在7月份以后維持穩(wěn)步同比上漲，但漲幅有所放緩。（二） 項(xiàng)目所在紅角州板塊市場(chǎng)分析1. 板塊市場(chǎng)總述1) 市場(chǎng)基礎(chǔ)條件人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開(kāi)發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2) 區(qū)域價(jià)值資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國(guó)際會(huì)展中心、高校規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育/運(yùn)動(dòng)休閑/居住等一體的城市科技新城配套/交通：配套缺乏，高校聚集地3) 市

32、場(chǎng)特征萬(wàn)達(dá)、綠地等知名開(kāi)發(fā)商已進(jìn)駐，實(shí)力較強(qiáng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn)4) 產(chǎn)品特征品質(zhì)感較強(qiáng)，以小高層和高層為主，少量的多層/洋房/別墅；主力面積：2房80-95，三房110-145為主；價(jià)格：高層6000-7500；整體銷售情況較好，地段較偏的金融街和香域?yàn)I江較差。5) 客戶特征來(lái)源：以新建縣地緣客戶、前湖校區(qū)老師以及朝陽(yáng)洲過(guò)江客戶為主置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主；特征：購(gòu)買力相對(duì)較差，對(duì)價(jià)格較為敏感；2. 區(qū)域市場(chǎng)最新銷售動(dòng)態(tài)區(qū)域市場(chǎng)住宅及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置分布住宅1.聯(lián)泰香域?yàn)I江項(xiàng)目西面地塊“橋郡”3#樓小高層、6#高層起價(jià)666

33、6元/，均價(jià)7500元/，戶型以78兩房，88-119三房為主，1#、2#樓小高層、4#樓高層，均價(jià)8000元/，戶型為108-123三房，購(gòu)房全款95折、按揭98折。以上房源交房時(shí)間為2013年3月。2.洪客隆地中海陽(yáng)光項(xiàng)目最后兩棟高層4# 6#在售，面積為97-170平米兩房三房四房，均價(jià)9000-10000元/，全款95折，按揭98折。3.奧克斯盛世經(jīng)典二期高層35#樓，價(jià)格7700-8800元/，36#樓,價(jià)格7180-8000元/，戶型均為46一房，86兩房和87的2+1房，購(gòu)35#樓、36#樓一房總價(jià)減1萬(wàn)元，兩房總價(jià)減2萬(wàn)元，全款96折、按揭99折；預(yù)計(jì)交房時(shí)間2013年3月31

34、日；23#樓少量在售，均價(jià)8600元/，戶型為126-142三房，全款97折優(yōu)惠，交房時(shí)間2011年12月31日。4.華南城一期高層住宅在售，均價(jià)5300元/，高層2#(32F)、3#（32F）和高層5#(30F)，戶型為213-259復(fù)式12套、143四房52套，126三房274套、87兩房350套，共688套。5.新地阿爾法國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目一期房源已全部推出，二期別墅房源開(kāi)工待定。全精裝發(fā)售，內(nèi)部配有部分家電。在售小高層C03#樓,均價(jià)16000元/，戶型為135兩房、160三房；高層、復(fù)式房源，均價(jià)17000元/，高層戶型為73-79一房、91-108兩房、138大兩房、166和190三房、

35、200四房，復(fù)式面積202-290平米；電梯洋房，售價(jià)17000-23000元/，戶型為190的四房。購(gòu)以上房源全款97折優(yōu)惠。商業(yè)1.奧克斯盛世經(jīng)典二期臨街獨(dú)棟商業(yè)1#樓、2#樓發(fā)售中，可整棟或分割購(gòu)買，1#樓（巴黎座）面積約3800，2#樓（米蘭座）面積約5900，均價(jià)15000元/。3#樓小商鋪，僅剩8席，面積135-216平米，均價(jià)12000元/，購(gòu)3#樓商鋪全款97折，按揭99折優(yōu)惠。商鋪房源交房時(shí)間為2012年3月底。2.華南城交易廣場(chǎng)商鋪同步推出，面積25-60不等， 一戶一價(jià)；1號(hào)、2號(hào)交易廣場(chǎng)內(nèi)部裝修中，預(yù)計(jì)2012年9月30日精裝交房，2012年12月或正式運(yùn)營(yíng)。區(qū)域市場(chǎng)寫

36、字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置分布寫字樓1.時(shí)間廣場(chǎng)A座為精裝，共22 層，整層銷售，標(biāo)準(zhǔn)層面積1280，均價(jià)11000-12000元/； B座為毛坯，共13層，僅剩2、3套在售，約位于5、6F， 均價(jià)10000-11000元/，標(biāo)準(zhǔn)層面積980，可自由分割 ，單間面積72.5起。全款95折，按揭無(wú)優(yōu)惠。寫字樓物業(yè) 費(fèi)3.95元/月；現(xiàn)工程進(jìn)度為已封頂，內(nèi)部裝修中，2012年8月交 付使用。2.博能佰瑞琪項(xiàng)目?jī)H剩3套B座LOFT寫字樓在售，層高8.4米，面積為200-400，均價(jià)12000元/。3.新地中銀廣場(chǎng)價(jià)格不詳，估計(jì)約12000元/平方米左右。2011年12月30日開(kāi)盤當(dāng)天成交總額1.8億，共售出五

37、層。公寓聯(lián)泰香域中央13#樓LOFT公寓，最低6686元/起，均價(jià)7800元/，4.5米挑高，戶型為52、56，毛坯，產(chǎn)權(quán)50年，全款95折、按揭98折，交房時(shí)間為2012年11月28日。3. 紅谷灘區(qū)紅角州板塊區(qū)域市場(chǎng)供求分析1.20102011年商品住宅成交項(xiàng)目（2010-2011年）項(xiàng)目名稱供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)奧克斯盛世經(jīng)典169732173617891617586357綠地香頌139216131615084213965445聯(lián)發(fā)江岸匯景641074991040197846020聯(lián)泰香域尚城87493798978008726811聯(lián)泰香域?yàn)I江6217648481891

38、5727124綠湖豪城115909942805987007117南昌華南城1222241134529655104945新地阿爾法國(guó)際社區(qū)643474824885836012355地中海陽(yáng)光73808680434794266755綠地海域香廷91070699228909318519新里梵頓公館44365797金融街紫金園19124808合計(jì)99008287708628927479-最近兩年共12個(gè)項(xiàng)目銷售，總體呈供大于求局面，總供應(yīng)面積近100萬(wàn)平米8770套，成交86萬(wàn)平米近7500套。下表可更清晰反應(yīng)2011年全年供求關(guān)系：2.2011年商品住宅成交項(xiàng)目（2011年）項(xiàng)目名稱供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)

39、成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)奧克斯盛世經(jīng)典87713967779318517308南昌華南城1222241134529655104945綠湖豪城58097419324832698521聯(lián)泰香域尚城1367290292802227907新地阿爾法國(guó)際社區(qū)198881822809322412499聯(lián)泰香域?yàn)I江41155353272332168057綠地海域香廷91070699228909318519聯(lián)發(fā)江岸匯景8250597177地中海陽(yáng)光262932206113538671綠地香頌1964157684新里梵頓公館25516657合計(jì)46011240642874572513-2011年全年共11個(gè)項(xiàng)目

40、在售，金融街紫金園于2010年清盤。紅角州版塊總供應(yīng)面積46萬(wàn)平米，成交28.7萬(wàn)平米，去化率僅62.5%。3.2009年至2011年辦公供求分析表（2009-2011年）年度紅谷灘區(qū)供應(yīng)面積供應(yīng)面積環(huán)比成交面積成交面積環(huán)比成交套數(shù)成交套數(shù)環(huán)比成交均價(jià)成交均價(jià)環(huán)比2009年71400-12609-144-7493-2010年12418373.93103727722.631059635.421055840.912011年392909216.4279100169.07197386.3110459-0.93合計(jì)588491-395435-3176-過(guò)去三年辦公供應(yīng)面積達(dá)58.8萬(wàn)平米，成交39.5萬(wàn)

41、平米，去化率67.2%。4.2011年辦公成交項(xiàng)目（2011年）項(xiàng)目名稱供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)新地阿爾法國(guó)際社區(qū)47804113502綠湖豪城26777411合計(jì)26777411478041-2011年，該區(qū)域辦公項(xiàng)目成交清淡，僅有兩個(gè)項(xiàng)目，其中阿爾法無(wú)新增供應(yīng)，為2010年整售項(xiàng)目，綠湖豪城新增供應(yīng)2.7萬(wàn)平米，無(wú)成交。4.5.2011年商業(yè)成交項(xiàng)目（2011年）項(xiàng)目名稱供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)南昌華南城259535557013300230349252聯(lián)泰香域?yàn)I江6587492341214811295奧克斯盛世經(jīng)典1072439133346313437新地阿

42、爾法國(guó)際社區(qū)11690113502新里梵頓公館85599312356地中海陽(yáng)光60132817134綠湖豪城1639514058409713694綠地香頌35045340554811931聯(lián)發(fā)江岸匯景5691216149合計(jì)29674558512064743524-2011年共9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售，均為住宅或綜合用地項(xiàng)目所規(guī)劃的商業(yè)配套，包括集中商業(yè)中心和社區(qū)底商、臨街獨(dú)立商鋪等，總供應(yīng)面積近30萬(wàn)平米，成交20.6萬(wàn)平米，去化率不足70%。（三） 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論與建議區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，?yīng)強(qiáng)力介入南昌目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第三階段山江湖聯(lián)動(dòng)發(fā)展，本案為郊區(qū)九龍湖組團(tuán)與紅谷灘新區(qū)之間的一個(gè)重要地理位置

43、節(jié)點(diǎn)，周邊配套日趨成熟，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，將發(fā)展成為集體育、交通、行政、文化、產(chǎn)業(yè)等于一體的商住片區(qū)。市場(chǎng)全面發(fā)展，成交均價(jià)逐年穩(wěn)步上漲南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)自2001年以來(lái)一直保持穩(wěn)定、較快的發(fā)展勢(shì)頭，但受2008年金融危機(jī)和2011年國(guó)家宏觀調(diào)控影響，2010年和2011年成交量連續(xù)兩年萎縮，但總體房?jī)r(jià)仍然快速上漲，2011年前11個(gè)月商品房成交均價(jià)突破9000元/平方米。受宏觀調(diào)控影響，新建商品住宅年內(nèi)房?jī)r(jià)有所下降，但降幅有限局部區(qū)域房?jī)r(jià)如朝陽(yáng)洲、紅谷灘板塊下降較為明顯，大部分區(qū)域則表現(xiàn)平穩(wěn)，整體均價(jià)也只是受部分高價(jià)位樓盤的擠兌作用。步入12月份，大部分開(kāi)發(fā)商為完成年終銷售目標(biāo)，將不得不采用

44、降價(jià)跑量策略，南昌房?jī)r(jià)也進(jìn)一步走低。寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目所在區(qū)域短期內(nèi)難以形成商務(wù)氛圍南昌寫字樓市場(chǎng)隨城市規(guī)劃發(fā)展更新交替完成“老城區(qū)紅谷灘 ”的區(qū)域變遷，競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金貶損，其價(jià)值在一定時(shí)期內(nèi)難以突破。項(xiàng)目所在的紅角州板塊商務(wù)氛圍尚未形成，短期內(nèi)難以受到紅谷灘核心商務(wù)區(qū)的有效、有力輻射。寫字樓風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議發(fā)展純高檔寫字樓，中低端辦公存在一定市場(chǎng)，可考慮發(fā)展商務(wù)公寓星級(jí)酒店發(fā)展加速，經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈南昌三星以上酒店主要集中在紅谷灘區(qū)域，目前在政府的推動(dòng)下，南昌的高星級(jí)酒店進(jìn)入快速發(fā)展的階段。經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源單一，經(jīng)營(yíng)成本高， 并受到“高星低價(jià)”擠壓，經(jīng)營(yíng)較差。本項(xiàng)目擁有充足的

45、客戶群體，經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，且與本項(xiàng)目形象存在偏差，因此不建議發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，可適當(dāng)考慮發(fā)展高端酒店。公寓近年供應(yīng)量偏少，酒店式公寓尤顯稀缺目前在售公寓則主要向東和向南外圍擴(kuò)散，隨著紅谷灘的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)公寓也逐漸增多，但未來(lái)供應(yīng)呈現(xiàn)偏緊。其中30-50平米的公寓產(chǎn)品短期內(nèi)銷售率更是達(dá)到80%以上。南昌近年來(lái)每年新推出的公寓項(xiàng)目維持在6-8個(gè)左右，供應(yīng)量偏少，且未來(lái)供應(yīng)主要以高端物業(yè)（別墅、多層洋房和大平層）為主，酒店式公寓尤顯稀缺。普通精裝公寓市場(chǎng)承載價(jià)格較低，酒店式公寓和SOHO公寓可實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)，項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)實(shí)力買家眾多，存在較多投資、自住需求，雖然本區(qū)域短期內(nèi)成熟度不足，但未來(lái)

46、的發(fā)展前景及地鐵開(kāi)通的利好仍存在較大的升值空間，普通精裝公寓承載價(jià)值較低，建議走以下2個(gè)方向?qū)崿F(xiàn)高溢價(jià)：酒店式公寓（精裝交樓）可商可住的SOHO公寓（毛坯，考慮拼合的可能性）近三年，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求三年來(lái)，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求，2010、2011年供應(yīng)量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因一是受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機(jī)購(gòu)房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進(jìn)程趨緩，區(qū)域人口增長(zhǎng)有限，三是房?jī)r(jià)上漲較快，對(duì)剛需產(chǎn)生基礎(chǔ)效應(yīng)。紅谷灘區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（臨街商鋪）發(fā)展迅速2011年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲667%，主要是受住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響，不少開(kāi)發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)

47、市場(chǎng)，投資者對(duì)商業(yè)的熱情比對(duì)住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價(jià)自2009年以來(lái)出現(xiàn)跳躍式上漲勢(shì)頭，2010年、2011年分別上漲26%、40%。由于南昌中心商圈過(guò)于強(qiáng)大，周圍商圈又處于發(fā)展培育期，格局短期內(nèi)難以改變，本項(xiàng)目區(qū)位條件不足以支撐大型百貨、購(gòu)物中心等區(qū)域型商業(yè)中心形態(tài)，建議發(fā)展集中型商業(yè)。1.本項(xiàng)目住宅開(kāi)盤定價(jià)參考依據(jù)住宅本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)為1參考項(xiàng)目聯(lián)泰香域?yàn)I江洪客隆地中海陽(yáng)光奧克斯盛世經(jīng)典華南城地段1.21.151.10.9交通條件1.11.11.050.95市政配套11.0510.95區(qū)域成熟度1.21.21.150.95產(chǎn)品定位1.10.950.950.9景觀資源1.21.10.9

48、50.9小計(jì)6.86.556.25.55權(quán)重系數(shù)40%20%20%20%權(quán)重分值2.721.311.241.11平均權(quán)重0.45 0.22 0.21 0.19 1.06 各項(xiàng)目?jī)r(jià)格7750950079905300-權(quán)重價(jià)格3513 2074 1651 981 8219 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格7730 本項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間2013年5月市場(chǎng)系數(shù)（負(fù)）-0.26184 7536 市場(chǎng)系數(shù)（正）0.158889 取地段、交通、配套、成熟度、產(chǎn)品和景觀等6項(xiàng)內(nèi)容為核心參照因素，以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)值1進(jìn)行綜合計(jì)算，本項(xiàng)目住宅2013年開(kāi)盤價(jià)格可設(shè)定為7500元/平方米左右。銷售周期假設(shè)為3年，剔除市場(chǎng)波動(dòng)因素，項(xiàng)目保守銷售均價(jià)暫可在開(kāi)盤價(jià)格基礎(chǔ)上上浮10%，即8250元/平方米。2.本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)盤定價(jià)參考依據(jù)商業(yè)本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)為1參考項(xiàng)目奧克斯盛世經(jīng)典華南城地段1.150.9交通條件0.950.95市政配套10.95區(qū)域成熟度1.21.1產(chǎn)品定位0.950.9小計(jì)5.254.8權(quán)重系數(shù)40%60%權(quán)重分值2.12.88平均權(quán)重0.35 0.48 各項(xiàng)目?jī)r(jià)83