固定資產(chǎn)貸款授信業(yè)務(wù)講解

1、固定資產(chǎn)貸款授信業(yè)務(wù)1 基本要素1.1   定義本外幣固定資產(chǎn)貸款是指企(事)業(yè)單位在基本建設(shè)、技術(shù)改造、科技開發(fā)等投資活動中按規(guī)定比例籌集自有資金后，向我行申請的中長期貸款。1.2  授信對象經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)，依法登記注冊，持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)經(jīng)營許可證、貸款卡的企業(yè)。經(jīng)國家有權(quán)審批機關(guān)批準(zhǔn)成立并到登記管理機關(guān)依法登記的事業(yè)單位法人。1.3  期限和利率固定資產(chǎn)貸款最長期限原則上不超過十年，其中，基本建設(shè)貸款一般為五至七年，技術(shù)改造貸款和科技開發(fā)貸款一般為三至五年。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的利率政策，根據(jù)貸款性質(zhì)、幣

2、種、用途、方式、期限、風(fēng)險等的不同來確定，其中外匯貸款利率分為浮動利率和固定利率。1.4  受理條件（1） 經(jīng)工商行政管理機關(guān)(或主管機關(guān))核準(zhǔn)登記，持有企(事)業(yè)法人(營業(yè))執(zhí)照、生產(chǎn)經(jīng)營許可證、貸款卡；（2） 有符合國家規(guī)定比例的資本金，并且資本金能足額到位；（3） 借款用途符合國家有關(guān)法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策，項目已經(jīng)國家有權(quán)機構(gòu)批準(zhǔn)；（4） 項目能產(chǎn)生良好經(jīng)濟效益，有可靠的收入來源，具有較強的中長期償債能力；（未來盈利能力及現(xiàn)金流情況分析）（5）能落實具有法人資格、有償還能力、實行獨立核算的保證企業(yè)；有屬己及第三人財產(chǎn)或權(quán)利作為抵押

3、或質(zhì)押。符合我行信用貸款規(guī)定的借款人，經(jīng)我行審批同意后可免除擔(dān)保；（6） 在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶等，并按規(guī)定報送財務(wù)報表，接受本行信貸和結(jié)算監(jiān)督；（7） 申請外匯貸款的企業(yè)還應(yīng)符合外匯管理局規(guī)定的有關(guān)條件。2授信調(diào)查與申報固定資產(chǎn)貸款適用于借款人為專門為被評估項目實施而成立的、僅負(fù)責(zé)該項目建設(shè)、經(jīng)營和管理的項目公司。授信客戶資料附件，除授信對象應(yīng)提供的基本資料，還應(yīng)提供以下資料：-      項目建議書；-      可行性研究報告；-  &

4、#160;   初步設(shè)計、新開工、概算調(diào)整等批復(fù)文件；-      項目建設(shè)與生產(chǎn)條件落實的有關(guān)批件；-      項目環(huán)境保護方案的批復(fù)文件(環(huán)境評估報告)；-      項目資本金落實文件；-      項目各投資者出具的分年度資本金安排承諾函(若貸款時資本金尚未全部到位)；-      借款人出具的用綜合效益償還項目貸款的

5、函；-      保證人或抵押人出具的擔(dān)保函或意向性承諾函(若適用)；-      房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)證書(適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款)；-      土地使用證復(fù)印件(適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款)；-      建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件(適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款)；-      建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件(適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款)；-   

6、;   建筑工程施工許可證復(fù)印件(適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款)；-      項目評估和授信決策需要的其他文件。如申報房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證尚未取得的，可將取得以上證件列為授信前提條件。3 授信分析3.1 項目背景分析(適用于固定資產(chǎn)貸款)對固定資產(chǎn)貸款，首先應(yīng)分析投資項目的合規(guī)性，即項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件是否已得到有權(quán)審批部門的批準(zhǔn)、批復(fù)或核準(zhǔn)，不需要審批的，是否已向這些部門備案，項目新占土地的，土地取得手續(xù)是否合規(guī)，是否取得土證使用權(quán)證，有無經(jīng)有權(quán)環(huán)境監(jiān)

7、管部門批準(zhǔn)的環(huán)境保護措施和方案及其批文等。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是否已取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，如建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證尚未取得，應(yīng)在放款時取得。其次，應(yīng)分析項目的必要性和合理性。根據(jù)國家和地方政府對該行業(yè)的政策，分析建設(shè)該項目的原因、建成后的作用，該項目與發(fā)起人現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)及長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系，項目發(fā)起人投資該項目有何相對優(yōu)勢等。第三，分析項目建設(shè)的基本內(nèi)容、建設(shè)條件和建設(shè)的進度計劃，包括項目建設(shè)地點、項目建設(shè)綱領(lǐng)、項目主要建設(shè)內(nèi)容、項目經(jīng)營期限，項目建設(shè)所需原材料、燃料、動力、勞動力來源的可靠性和穩(wěn)定性等，以及項

8、目建設(shè)有關(guān)時間節(jié)點，包括開工、完工、試生產(chǎn)、正式投產(chǎn)的日期，分析項目選址、建設(shè)內(nèi)容和工期安排是否合理，已開工的目前建設(shè)進展是否正常等。第四，分析項目的環(huán)境保護和職業(yè)安全衛(wèi)生防護情況。分析項目產(chǎn)生的主要污染物(包括廢水、廢氣、廢渣、噪聲等)，項目在環(huán)保和職業(yè)安全衛(wèi)生方面應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，保護環(huán)境和作業(yè)場所職業(yè)安全衛(wèi)生的主要措施是否有效。對固定資產(chǎn)貸款，除了解經(jīng)營管理的現(xiàn)狀和規(guī)劃外，還應(yīng)著重調(diào)查項目采用的生產(chǎn)工藝和設(shè)備情況，了解主要設(shè)備制造供應(yīng)商按時交貨的能力、國內(nèi)外同類工藝技術(shù)和設(shè)備的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)情況、項目能否按時完工、借款人是否有使用、維護該類技術(shù)及設(shè)備的經(jīng)驗和技術(shù)力量、項目選址是否

9、合適、是否有利于以后組織生產(chǎn)等。（后期配套設(shè)施及建成后是否具備投產(chǎn)的條件，另外能否達到預(yù)期的收益）3.2 借款原因和還款來源對固定資產(chǎn)貸款，應(yīng)了解項目全部資金來源、到位時間及方式，客戶對項目建設(shè)和項目建成投產(chǎn)后有關(guān)財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)及依據(jù)，包括對建設(shè)投資、投產(chǎn)后正常年份的總成本費用、銷售收入與銷售稅金及附加等的估算，以及項目貸款的還款安排等。對項目的借款原因分析(適用于固定資產(chǎn)貸款)在固定資產(chǎn)貸款的項目評估中，主要通過分析項目的投資總額和資金來源情況，說明其對銀行貸款的需求額，并分析其他資金來源的可靠性，判斷是否有足夠的資金以保證項目完工；配套流動資金占用量與周轉(zhuǎn)期是否符合生產(chǎn)要求，貸款的提款計劃和

10、項目資金的使用計劃是否恰當(dāng)，能否滿足項目工期、設(shè)備采購進度的要求；設(shè)備采購中需開立信用證或出具保函的，根據(jù)設(shè)備采購計劃，確定項目貸款額度中可用于開立信用證、擔(dān)保函等品種的分類額度和授信方式等。（1）分析項目總投資及其構(gòu)成情況，固定資產(chǎn)項目總投資包括固定資產(chǎn)投資和項目建成投產(chǎn)后鋪底流動資金。固定資產(chǎn)投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息。建設(shè)投資，指項目按擬定建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、建設(shè)內(nèi)容進行建設(shè)所需的費用，包括建筑工程費用、安裝工程費用、設(shè)備購置費用、其他費用和基本預(yù)備費；建設(shè)期利息指建設(shè)期內(nèi)，每年應(yīng)計提的借款利息總額。流動資金指為維持生產(chǎn)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金，可采用擴大指標(biāo)估算法，即參照同類企業(yè)流動資金

11、占銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資的一定比例，以及單位產(chǎn)量占用流動資金的比例來估算；或采取分項詳細(xì)估算法，即按流動資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中各種以應(yīng)收賬款、存貨等占用形態(tài)，分項計算資金占用量，估算項目正常生產(chǎn)時需要的流動資金數(shù)量。在進行固定資產(chǎn)投資估算時，應(yīng)分析工程內(nèi)容和費用是否齊全，有無增加建設(shè)內(nèi)容、提高標(biāo)準(zhǔn)、擴大范圍，或漏項、少算、人為壓低造價等情況，分析投資構(gòu)成比例合理性，以及在項目建設(shè)期間建筑材料、設(shè)備等設(shè)置費用價格變化引起的投資金額增減。（2）分析資金來源，應(yīng)分析項目資本金是否達到規(guī)定的要求以及權(quán)益性資金和債務(wù)性資金來源的可靠性和資金成本。項目資本金比例應(yīng)達到國家和銀行規(guī)定的要求。說明權(quán)益

12、資金在貸款使用前全部到位還是分批到位，以及權(quán)益性資金的出資方式；對分批到位的，要根據(jù)各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析各投資者的資金運用情況和現(xiàn)金流量；對擬發(fā)行股票籌資的，應(yīng)審查有關(guān)批準(zhǔn)文件，分析證券市場情況，確認(rèn)能否按時籌集資金；對以實物、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等非貨幣方式出資的，應(yīng)說明是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估，評估方法及出資比例是否符合法律、法規(guī)的要求。對債務(wù)性資金，應(yīng)分析其籌措金額、籌措方式、籌資成本、計劃安排和審批情況。3.3     財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測項目評估需預(yù)測的數(shù)據(jù)(適用于固定資產(chǎn)貸款)對項目評估中需預(yù)測的數(shù)據(jù)

13、，應(yīng)在客戶的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，作認(rèn)真深入的調(diào)查，分析其測算的合理性，并作獨立的預(yù)測。（1）項目計算期與生產(chǎn)負(fù)荷項目計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，建設(shè)期指項目從開工起到竣工投產(chǎn)為止的時期，生產(chǎn)經(jīng)營期分投產(chǎn)期及達產(chǎn)期兩個階段。項目計算期不宜太長，生產(chǎn)經(jīng)營期一般以不長于12-15年，個別行業(yè)最長一般不宜超過20年。對折舊年限較長的房屋建筑物，其計算期中的生產(chǎn)使用期可低于折舊年限，生產(chǎn)經(jīng)營期末可將其未折舊完的余額作固定資產(chǎn)余值收回。項目計算期的年序以建設(shè)開始年作為第一年。生產(chǎn)負(fù)荷即生產(chǎn)能力利用率，指項目建成投產(chǎn)后各年實際產(chǎn)量與設(shè)計生產(chǎn)能力的比值。預(yù)測生產(chǎn)負(fù)荷要充分考慮市場開拓、生產(chǎn)技術(shù)管理、原材

14、料供應(yīng)等因素的制約和影響作用，投產(chǎn)期應(yīng)低于100%，達產(chǎn)期可達到100%。（2）總成本費用估算總成本費用指項目各年內(nèi)為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而花費的全部成本費用，包括制造成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。其中制造成本包括直接材料、直接工資、其他直接支出和制造費用。管理費用指行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。銷售費用指企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項經(jīng)費。經(jīng)營成本指總成本費用扣除固定資產(chǎn)折舊費、維簡費、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費和利息支出以后的全部費用。（3）銷售收入與銷售稅金及附加銷售收入是指項目在

15、一定時期內(nèi)銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)取得的收入，產(chǎn)品銷售收入按含 稅價格計算。為便于估算，一般假定年銷售量等于年產(chǎn)量。銷售稅金及附加指項目建成投產(chǎn)后在一定時期內(nèi)因銷售產(chǎn)品而發(fā)生的增值稅、消費稅、營業(yè)稅、資源稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅及教育費附加等。應(yīng)考慮不同項目的具體情況，分別按生產(chǎn)經(jīng)營各年的生產(chǎn)負(fù)荷進行計算，產(chǎn)品銷售價格要符合現(xiàn)實情況和市場變化趨勢，各種稅金及附加的計稅依據(jù)和稅率要符合國家規(guī)定。（4）利潤總額及其分配估算利潤總額等于產(chǎn)品銷售收入減去總成本費用和產(chǎn)品銷售稅金及附加，企業(yè)取得利潤后，先繳納所得稅，稅后利潤按規(guī)定提取盈余公積金和公益金，剩余為未分配利潤。3.4 對項目的還款能力分析(適用于固定資產(chǎn)

16、貸款)3.4.1盈利能力和清償能力分析項目貸款的盈利能力和清償能力，主要分析財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資利稅率、投資回收期、貸款償還期等。（1）財務(wù)凈現(xiàn)值，是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。評估中折現(xiàn)率可取部門、行業(yè)制定的基準(zhǔn)收益率，或在項目平均資金成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮通貨膨脹、項目風(fēng)險因素，加一定的風(fēng)險報償率得出。財務(wù)凈現(xiàn)值應(yīng)大于零。（2）內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，它反映擬建項目的實際收

17、益水平。內(nèi)部收益率表明項目的實際盈利能力或所能承受的最高利率，是一個主要評價指標(biāo)。內(nèi)部收益率一般應(yīng)高于平均籌資成本4個百分點。（3） 投資利潤率，是指項目建成投產(chǎn)后，生產(chǎn)經(jīng)營各年利潤總額的年平均數(shù)與項目總投資之比率。投資利潤率一般應(yīng)高于行業(yè)平均水平。（4）投資利稅率，是項目的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比，投資利稅率一般應(yīng)高于行業(yè)平均利稅率。（5） 投資回收期，是指用項目的凈現(xiàn)金流量回收全部投資所需要的時間。投資回收期必須小于或等于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。（6） 貸款償還期，指借款人從支用第一筆借款到還清全部借款本息所需的時間。大中型項目貸款償還期一般

18、不超過8年，小型項目貸款償還期一般不超過3年。3.4.2  不確定性分析不確定性分析主要分析各種具體不確定因素對貸款項目財務(wù)效益的影響，主要包括盈虧平衡點分析和敏感性分析。（1）盈虧平衡點分析(BEP)，是指在一定的市場和生產(chǎn)能力條件下，測定項目盈利與虧損的平衡點。以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點，表示企業(yè)保本所須達到的最低限度的生產(chǎn)能力；以銷售價格表示的盈虧平衡點，表明企業(yè)不發(fā)生虧損所必須達到的最低銷售單價；以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點，表示企業(yè)不發(fā)生虧損所必須維持的產(chǎn)量。盈虧平衡點越低，表明項目適應(yīng)市場變化能力和抗風(fēng)險能力越強，項目盈利的可能性越大。（2）敏感性分析，指在項目

19、建設(shè)和投產(chǎn)后，當(dāng)若干主要的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目的經(jīng)濟效益的影響程度，一般選定某個敏感性因素，如總投資、銷售單價、經(jīng)營成本、投資總額等分別增減5%、10%，并假設(shè)其他因素不變，計算財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等主要評估指標(biāo)。項目對不利的變化因素越敏感，其抗風(fēng)險能力越弱。4 固定資產(chǎn)貸款審查審批要點風(fēng)險提示注意固定資產(chǎn)貸款以下特點：期限長、周轉(zhuǎn)慢；貸款需求金額一般較大；貸款所形成的資產(chǎn)通常具有不可移動性、不易變現(xiàn)、專用性較強等特點；固定資產(chǎn)貸款項目對外部環(huán)境、配套建設(shè)條件要求高；產(chǎn)品市場需求預(yù)測技術(shù)要求高，預(yù)測期較長等。對固定資產(chǎn)貸款應(yīng)進行嚴(yán)格的項目評估。項目的立項依據(jù)，是固定資產(chǎn)貸款的前提條

20、件。特別應(yīng)注意在項目資本金、項目用地和環(huán)境評估方面的政策風(fēng)險。嚴(yán)禁向沒有進行建設(shè)項目用地規(guī)模核定或者超越權(quán)限、化整為零進行項目用地規(guī)模核定的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款。4.1   授信準(zhǔn)則和要求（1） 固定資產(chǎn)貸款投向應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；（2） 固定資產(chǎn)投資須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或向有關(guān)部門備案；（3） 固定資產(chǎn)投資中項目資本金占總投資的比例應(yīng)符合國家規(guī)定；（4） 項目的環(huán)境影響評價文件經(jīng)環(huán)境保護行政主管部門審批通過；（5） 在開展固定資產(chǎn)貸款項目評估工作時，應(yīng)進一步加強技術(shù)可行性的評估論證。對大額固定資產(chǎn)貸款送審項目，除以下三種

21、情形外：A生產(chǎn)工藝技術(shù)成熟，國內(nèi)已廣泛應(yīng)用，無需引進國外技術(shù)和設(shè)備；B. 項目業(yè)主熟練掌握生產(chǎn)工藝技術(shù)，已具有相關(guān)生產(chǎn)實踐經(jīng)驗；C. 項目可行性研究報告由具有國家發(fā)改委頒發(fā)的工程咨詢甲級資格證書的單位編制，其生產(chǎn)工藝技術(shù)方案已獲行業(yè)專家論證通過。一般均須商請國內(nèi)相關(guān)專業(yè)權(quán)威人士或第三方同類專業(yè)技術(shù)專家對項目生產(chǎn)工藝技術(shù)方案的可行性作出書面咨詢或評價，并作為必備送審材料之一。4.2  一般固定資產(chǎn)貸審查審批要點授信客戶背景情況、行業(yè)風(fēng)險分析參照一般流動資金貸款審查審批要點進行審查分析。其余部分的審查要點：（1） 項目概況審查有權(quán)審批部門批復(fù)情況、項目建設(shè)條件中包括廠

22、址(車間)選擇的合理性，原材料、燃料、動力等供應(yīng)及其落實程度，擬建地區(qū)交通運輸情況；項目新占土地的，土地取得手續(xù)是否合規(guī)，是否取得土證使用權(quán)證；審查有無經(jīng)環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境保護措施和方案。審查項目建設(shè)工期及進度計劃是否合理。（2）審查評估人是否提供財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算來源。（3）投資估算與資金來源審查項目總投資及其構(gòu)成，資金籌措、到位情況及用款計劃。（4）市場分析可參照一般流動資金貸款審查審批要點中行業(yè)風(fēng)險分析及經(jīng)營管理風(fēng)險分析中相應(yīng)內(nèi)容。（5）設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計分析審查項目工藝技術(shù)和設(shè)備是否具備先進性、適用性，采購方案、項目選址是否合理可行。（6）財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測審查產(chǎn)品成本、銷售收入、銷售稅金等

23、的預(yù)測是否合理。（7）財務(wù)分析審查項目的財務(wù)盈利能力和清償能力的各項指標(biāo)的計算是否正確，判斷該項目在財務(wù)上的合理性：財務(wù)凈現(xiàn)值應(yīng)大于零，內(nèi)部收益率一般應(yīng)高于平均籌資成本4個百分點，投資利潤率、投資利稅率一般應(yīng)高于行業(yè)平均水平，投資回收期必須小于或等于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。固定資產(chǎn)貸款最長期限原則上不超過十年，其中，基本建設(shè)貸款一般為五至七年，技術(shù)改造貸款和科技開發(fā)貸款一般為三至五年。（8）不確定性分析 通過盈虧平衡分析和敏感性分析的審查，并根據(jù)不同行業(yè)的特點，預(yù)測項目的抗風(fēng)險能力。（9）擔(dān)保情況分析（10）綜合結(jié)論及授信安排綜合評價項目風(fēng)險以及存在的問題，項目貸款的金額、期限和還款安排是否合理，

24、貸款本金應(yīng)逐年歸還，每年還款安排應(yīng)與測算的可用于還款的現(xiàn)金對應(yīng)，一般不得安排到期一次歸還全部貸款本金，固定資產(chǎn)貸款額度一般應(yīng)為一次性使用，授信額度應(yīng)隨分年還貸計劃逐年遞減。對授信客戶和授信業(yè)務(wù)進行風(fēng)險評級，提出授信方案意見。4.3 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款審查審批要點房地產(chǎn)開發(fā)類貸款可參照“一般固定資產(chǎn)貸款審查審批要點”有關(guān)要求進行審查審批，同時應(yīng)按以下要求進行審查審批：（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查貸款投向是否符合規(guī)定。要確保項目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，確認(rèn)該項目的合法性、合規(guī)性、可行性。貸款投向應(yīng)重點支持符合市場需求的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目。

25、嚴(yán)格控制大戶型、大面積的高檔商品住房，別墅、高檔商業(yè)用房、酒店和高檔娛樂設(shè)施貸款。嚴(yán)禁對擅自變更土地規(guī)劃用途、非法圈占土地等違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款：不準(zhǔn)向以各類園、區(qū)名義取得土地變相進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放貸款；不準(zhǔn)向利用集體土地變相進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放貸款；不準(zhǔn)向不符政府規(guī)定，違規(guī)進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放貸款；不準(zhǔn)跨地區(qū)向房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。審查貸款對象是否符合規(guī)定。貸款對象應(yīng)為資金實力強、資質(zhì)等級高、信用記錄好且開發(fā)項目符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并須具備以下基本條件：A. 企業(yè)資本金達到與其資質(zhì)等級和開發(fā)規(guī)模相稱的標(biāo)準(zhǔn)；B. 企業(yè)主營業(yè)務(wù)50%以上來源于房地產(chǎn)；C. 綜合負(fù)

26、債率一般不高于65%；D. 開發(fā)項目資金來源中自有資金(指所有者權(quán)益)占比不低于35%；E. 開發(fā)項目已取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；F. 貸款不得用于繳納土地出讓金；G. 對確有市場需求的高檔商品住房和商業(yè)用房貸款，除滿足上述房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本條件外，須適當(dāng)提高貸款準(zhǔn)入條件：提高投資方自有資金比例至40%；一般要求項目土地使用權(quán)及在建工程足額抵押我行，抵押率不超過60%；貸款利率應(yīng)適當(dāng)上浮。H.關(guān)注行業(yè)性風(fēng)險。對投資增長過快、土地供應(yīng)過量、空置面積增幅過大、價格上漲過快，房地產(chǎn)市場已經(jīng)過熱或出現(xiàn)過熱苗頭的城市，應(yīng)從緊從嚴(yán)控制新增房地產(chǎn)貸款。I.

27、 加強對房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)貸款審查，防止其使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目，承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能獲得流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備(如塔吊、挖土機、推土機等)，對資產(chǎn)負(fù)債率高、應(yīng)收賬款多、賬齡長的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)不得新增貸款。（2）土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示必須把握土地儲備貸款的還款來源，注意當(dāng)?shù)赝恋貎涔芾磙k法對地塊出讓所得價款的分配方法和分配順序。加強項目合法性審查。土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項目必須按照國家規(guī)定程序，已納入當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃，取得有關(guān)土地儲備和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的合法性文件，

28、如建設(shè)用地規(guī)劃、房屋拆遷有效批件、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等。嚴(yán)格借款主體準(zhǔn)入條件。土地儲備貸款對象應(yīng)具有企、事業(yè)法人資格的土地儲備機構(gòu)，其必須具備政府批準(zhǔn)設(shè)立的合法、有效文件。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款對象僅限于公司法人，其營業(yè)執(zhí)照必須具有對應(yīng)的經(jīng)營范圍。申請人必須財務(wù)健全，運作規(guī)范，資本充足，信譽良好。不得對不符合上述條件或雖具備條件但有拖欠貸款本息不良記錄的申請人發(fā)放貸款。不得對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人發(fā)放土地儲備貸款。審查土地儲備貸款的投向。貸款投向主要支持直轄市、省會城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中心城市的土地儲備中心，并須滿足以下條件：A. 所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，財政

29、狀況和政府信譽良好；B. 地產(chǎn)市場容量大，土地具有升值潛力；C. 土地買賣按市場化運作，國有土地使用權(quán)出讓實行招標(biāo)、拍賣、掛牌制度；D. 借款人運作規(guī)范，擬收購儲備土地符合建設(shè)規(guī)劃，納入政府土地收購儲備計劃；E. 貸款用途僅限于規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地一級開發(fā)；F. 貸款方式為抵押貸款，貸款額度不超過所收購?fù)恋卦u估價值70%，貸款期限最長不超過2年。準(zhǔn)確把握項目承貸能力，落實還款來源。項目貸款還款能力與一個地區(qū)的土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實力、財政收支狀況、房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景密切相關(guān)，為此，要注意分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的潛力，了解當(dāng)?shù)刎斦罩Ъ捌湫庞脿顩r，準(zhǔn)確評價和預(yù)測當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場

30、和土地市場發(fā)展?fàn)顩r及前景，跟蹤監(jiān)測當(dāng)?shù)赝恋貎浯媪颗c上年度土地出售量的匹配性。對已收購、在開發(fā)的土地儲量即總的土地存量超出前兩年銷量之和的，要謹(jǐn)慎介入；對當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)貸款總余額超過當(dāng)年財政可用于還貸金額5倍的，不能發(fā)放新的貸款。審查土地的整體情況，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。謹(jǐn)慎分析和科學(xué)評估擬貸項目土地價值及其發(fā)展效果，了解項目銷售收入的資金來龍去脈及借款申請人對資金回籠的掌控能力和還款措施，如項目貸款依靠財政還款或項目實行收支兩條線的，一般要求當(dāng)?shù)刎斦?、土管部門作出優(yōu)先歸還我行貸款的書面承諾，并爭取得到當(dāng)?shù)厝舜笳J(rèn)可

31、，將還貸款本息資金列入財政預(yù)算。財政信譽不良的地區(qū)，不得發(fā)放土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。落實有效擔(dān)保手續(xù)。土地儲備貸款必須采取土地抵押方式，土地儲備機構(gòu)必須對設(shè)定的儲備土地享有土地使用權(quán)，抵押率不超過所收購?fù)恋卦u估價值的60或不高于收購價格的80。如為劃撥土地的，其測算值必須扣除未交出讓金及稅費。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款原則上也應(yīng)落實有效擔(dān)保，積極爭取以申請人或第三者享有的土地使用權(quán)及其地上建筑物作抵押，一般不接受在建工程抵押。嚴(yán)格審查和監(jiān)控貸款用途。貸款必須有具體的項目作對應(yīng)，項目的資金需求必須合理、合規(guī)，嚴(yán)禁短貸長用，借新還舊和用于歸還他行貸款。密切關(guān)注政策變化，分析宏觀經(jīng)濟、金融政策給當(dāng)?shù)赝恋貎洹⒐┬柙斐傻挠绊?，密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來