重慶碧桂園仿古商業(yè)街2011(提案稿)1719289567

1、長壽碧桂園長壽碧桂園仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街 20112011年?duì)I銷策略暨組團(tuán)包裝創(chuàng)作年?duì)I銷策略暨組團(tuán)包裝創(chuàng)作溝通提案溝通提案重慶重慶長壽長壽20112011年年0303月月2828日日目錄目錄長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家PART1：2011 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析PART2：仿古商業(yè)街：仿古商業(yè)街概況概況PART3： 2011年度年度 營銷策略營銷策略PART5： 2011年度年度 商業(yè)街推廣費(fèi)用預(yù)估商業(yè)街推廣費(fèi)用預(yù)估PART4： 創(chuàng)作工作創(chuàng)作工作 長壽商圈分析 長壽商業(yè)特點(diǎn)分析 主要競爭對(duì)手分析2011 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析長壽商圈分析：長壽商圈分析： 長壽

2、目前有2大商圈較具規(guī)模，協(xié)信廣場商圈、以陽光世紀(jì)城為主的新城商圈。 其中協(xié)信商圈商業(yè)氣氛最濃，銀行、餐飲、KTV、小吃店較多； 新城商圈因區(qū)政府搬遷至桃花新城，周邊樓盤開發(fā)較多，入住人群較多且有一定消費(fèi)實(shí)力，自2005年開始逐漸興起，至今已具有一定規(guī)模。 長壽商業(yè)環(huán)境分析長壽商業(yè)環(huán)境分析 長壽古鎮(zhèn)長壽古鎮(zhèn)協(xié)信廣場商協(xié)信廣場商圈圈本案本案陽光世紀(jì)商陽光世紀(jì)商圈圈餐飲街餐飲街.黃桷灣黃桷灣2大商圈：協(xié)信商圈大商圈：協(xié)信商圈+新城商圈新城商圈盛世桃源盛世桃源主要競爭對(duì)手分析主要競爭對(duì)手分析 長壽古鎮(zhèn) 洋世達(dá)世紀(jì)廣場 維豐涴溪里 華盛盛世桃源古鎮(zhèn)核心區(qū)占地古鎮(zhèn)核心區(qū)占地800畝，另畝，另1200畝為純

3、商住小區(qū)，總建筑面畝為純商住小區(qū)，總建筑面積為積為130萬平方米，總投資萬平方米，總投資43億元。按照國家億元。按照國家5A級(jí)景區(qū)標(biāo)級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的長壽古鎮(zhèn)作為菩提山風(fēng)景區(qū)的核心部分，將與準(zhǔn)打造的長壽古鎮(zhèn)作為菩提山風(fēng)景區(qū)的核心部分，將與菩提山景區(qū)互相依托打造菩提山景區(qū)互相依托打造5A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)。級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)。長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）古鎮(zhèn)設(shè)計(jì)理念古鎮(zhèn)設(shè)計(jì)理念 古鎮(zhèn)規(guī)劃定位為旅游地產(chǎn)以巴渝文化為背景，以中國西部（云、古鎮(zhèn)規(guī)劃定位為旅游地產(chǎn)以巴渝文化為背景，以中國西部（云、貴、川、渝）建筑文化為平臺(tái)，展示幾千年來巴渝人文文化及貴、川、渝）建筑文化為平臺(tái)，展示幾千年來巴渝人文文化及中

4、國壽文化。中國壽文化。 吃、住、行、游、購、娛等形成一條線。吃、住、行、游、購、娛等形成一條線。長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）銷售速度：銷售速度：首次開盤首次開盤2011年年 1月月16日日，銷售A區(qū)78間商鋪，均價(jià)6600元/，面積從302300不等，主要以240為主。其中：30-14000元/；240-6900元/；2300-6200元/B區(qū)目前正接受誠意登記，預(yù)計(jì)均價(jià)6900元/；貨量103套商鋪。優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：一次性97折，按揭98折。長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）租賃政策：租賃政策： 一樓臨街商鋪一樓臨街商鋪35元/ ，臨河商鋪一樓25元/ ，二樓20元/

5、，三樓15元/ 。2011年下半年展示區(qū)對(duì)外開放，可簽意向性協(xié)議，免租期1年，至2012年。2012年下半年開街后，簽正式合同，最長可免租半年。業(yè)態(tài)限制：業(yè)態(tài)限制：靠近項(xiàng)目主干道有業(yè)態(tài)限制，其余商鋪無業(yè)態(tài)限制，重點(diǎn)鋪位可返祖，返祖率未定。長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽長壽碧桂園碧桂園長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（重點(diǎn)關(guān)注）長壽古鎮(zhèn)（優(yōu)劣勢分析）長壽古鎮(zhèn)（優(yōu)劣勢分析）S優(yōu)勢優(yōu)勢W劣勢劣勢定位明確：定位明確： 旅游地產(chǎn)（項(xiàng)目）、壽文化（推廣）功能劃分明確：功能劃分明確：以旅游為支撐，涵蓋餐飲、民俗、旅業(yè)、

6、購物、娛樂等規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積800畝，住宅面積1200畝，又后勁支撐景觀資源：景觀資源：菩提山4A級(jí)風(fēng)景區(qū)政策優(yōu)勢：政策優(yōu)勢：商業(yè)地產(chǎn)年+長壽區(qū)政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：操作過云南楚雄“彝人古鎮(zhèn)”，河北“灤州古鎮(zhèn)”，操盤經(jīng)營豐富價(jià)格優(yōu)勢：價(jià)格優(yōu)勢：首期開盤商業(yè)均價(jià)僅6600元/，目前價(jià)格6900元/，但仍對(duì)新城各商圈形成價(jià)格打壓！商業(yè)體量太大商業(yè)體量太大，本地客源難以支撐其商業(yè)發(fā)展，需加大外部客源開發(fā)力度。商業(yè)氣氛缺乏：商業(yè)氣氛缺乏：雖處桃花新城片區(qū)，但與桃花新城各大樓盤發(fā)展方向背離，周邊樓盤較少，常住人口較少，短時(shí)間內(nèi)氣氛難以形成，商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣有待培養(yǎng)交通不便：交通不便

7、：離老城區(qū)和新城區(qū)均有10分鐘車程，通往項(xiàng)目僅有部分是雙向4車道，大部分為雙向2車道，且路面坑洼不平區(qū)域認(rèn)知度低：區(qū)域認(rèn)知度低：菩提山風(fēng)景區(qū)知名度有待市場培養(yǎng)，外界認(rèn)知度不高（外界對(duì)長壽旅游資源第一印象是：長壽湖長壽湖）長壽古鎮(zhèn)（優(yōu)劣勢分析）長壽古鎮(zhèn)（優(yōu)劣勢分析）借借 鑒鑒1、開發(fā)模式借鑒：開發(fā)模式借鑒：學(xué)習(xí)并研究對(duì)方開發(fā)方式，對(duì)某些優(yōu)點(diǎn)加以強(qiáng)自身信息渠道傳播；2、操盤經(jīng)驗(yàn)借鑒：操盤經(jīng)驗(yàn)借鑒：對(duì)方的某些操盤手法可以研究，并運(yùn)用到自身項(xiàng)目中來；3、客群分布研究：客群分布研究：該項(xiàng)目與我司項(xiàng)目在某種程度上相似度很高，研究對(duì)方的成交客戶分布，有利于我項(xiàng)目更精確、快捷地找準(zhǔn)客戶源，提高效率。洋世達(dá)洋世

8、達(dá)世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場 洋世達(dá)世紀(jì)廣場位于新區(qū)政府對(duì)面，總建筑面積25萬，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等。其中商業(yè)總體量13萬（11萬 為商業(yè)，2萬 為地下車庫）。 已開盤，只租不售。沃爾瑪即將入駐。洋世達(dá)洋世達(dá)世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場 購物中心：購物中心：12000平米的國際知名生活超市，20000多平米的知名大型百貨，3000平米的國內(nèi)一線家電賣場；10000平米的家具家居城，30000平米名品專賣店；美食中心：美食中心：8000平米的品牌餐飲，1000平米的國際中（西）式快餐，1000平米的美食小吃廣場；娛樂中心：娛樂中心：3000平米的五星級(jí)電影院，600平米的兒童娛樂城，10000平米的少兒

9、才藝中心；休閑中心休閑中心:2000平米的保健中心,2000平米的健身中心；商務(wù)中心商務(wù)中心: 1000平米以上的商務(wù)會(huì)所、國際商務(wù)公寓、寫字樓；金融中心金融中心: 農(nóng)行、交行、建行、工行、中國銀行、商業(yè)銀行。6大中心大中心洋世達(dá)洋世達(dá)世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場 洋世達(dá)洋世達(dá)世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場 租售政策： 11萬商業(yè)全部為項(xiàng)目持有，只租不售。 目前1000 左右商鋪?zhàn)饨?5元/ ，100左右商鋪?zhàn)饨?0-100 元/ 。洋世達(dá)洋世達(dá)世紀(jì)廣場（優(yōu)劣勢分析）世紀(jì)廣場（優(yōu)劣勢分析）S優(yōu)勢優(yōu)勢W劣勢劣勢區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢：地處桃花新城核心，新區(qū)政府對(duì)面，靠近體育中心，交通便捷 客群優(yōu)勢：客群優(yōu)勢：周邊住宅樓盤較多

10、，有客戶量支撐商業(yè)優(yōu)勢：商業(yè)優(yōu)勢：洋世達(dá)步行廣場已建成并投入運(yùn)營，目前商家較多，且以餐飲為主，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、沃爾瑪?shù)葯C(jī)構(gòu)入駐促進(jìn)該區(qū)域商業(yè)氣氛的提升。區(qū)域認(rèn)知度較高區(qū)域認(rèn)知度較高：是僅次于協(xié)信廣場商圈的長壽第二大商圈商業(yè)類型多為沿街布局，分布較分散，不利于集中式發(fā)展，擴(kuò)大影響力。維豐維豐涴溪里涴溪里 維豐維豐涴溪里商業(yè)項(xiàng)目位于維豐涴溪里商業(yè)項(xiàng)目位于維豐沁園坊住宅項(xiàng)目對(duì)面，沁園坊住宅項(xiàng)目對(duì)面，依桃花溪而建，（處于我司商業(yè)街上游，距我司商業(yè)依桃花溪而建，（處于我司商業(yè)街上游，距我司商業(yè)街約街約1里路）?？傮w量里路）?？傮w量 2.5萬。萬。 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2011年年4月下旬月下旬5月初開售，均價(jià)約

11、月初開售，均價(jià)約2.5萬元萬元/ 。維豐維豐涴溪里涴溪里 一層商鋪以一層商鋪以50 100小面積為主，二三層可以相互連通，做成不同面積大小的鋪位； 項(xiàng)目自己持有4000 商業(yè)招租大型餐飲，其余商鋪只售不租。華盛華盛盛世桃源盛世桃源 華盛華盛盛世桃源位于長壽中學(xué)、長壽體育中學(xué)對(duì)面，其盛世桃源位于長壽中學(xué)、長壽體育中學(xué)對(duì)面，其商業(yè)按照地塊特點(diǎn)，分為餐飲街、裝修街、建材街，商業(yè)按照地塊特點(diǎn)，分為餐飲街、裝修街、建材街，其中餐飲街正對(duì)長壽中學(xué)，目前已有本地知名餐飲品其中餐飲街正對(duì)長壽中學(xué)，目前已有本地知名餐飲品牌牌“老陳菜老陳菜”入駐營業(yè)，大型超市永輝超市即將于入駐營業(yè)，大型超市永輝超市即將于2011

12、年下半年?duì)I業(yè)。年下半年?duì)I業(yè)。 因其正對(duì)長壽中學(xué)、體育中心，餐飲商業(yè)氛圍較濃。因其正對(duì)長壽中學(xué)、體育中心，餐飲商業(yè)氛圍較濃。 目前售價(jià)：目前售價(jià)：9600元元/ 16000元元/ 業(yè)態(tài)：建材業(yè)態(tài)：建材 租金：租金：50元元元元/ 1、2大商圈，協(xié)信廣場為商業(yè)中心；2、以社區(qū)性商業(yè)為主，大型獨(dú)立性商業(yè)步行街僅協(xié)信廣場為主，陽光世紀(jì)城為輔；3、餐飲商業(yè)以黃桷灣為主，但檔次較低；陽光世紀(jì)城、泊景灣等餐飲氣氛尚未完全形成，較分散；長壽商業(yè)特點(diǎn)長壽商業(yè)特點(diǎn)4、娛樂性商業(yè)明顯缺乏，只有為數(shù)不多的幾家KTV、酒吧、茶樓，但環(huán)境普遍一般，裝修檔次較低，更缺乏景觀性。桃花新城為未來商業(yè)發(fā)展中心！桃花新城為未來商業(yè)

13、發(fā)展中心！ 清明上河坊將成為中心的核心！清明上河坊將成為中心的核心?。ㄕΥ蛟斓目偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)，新區(qū)政府所在地；長壽碧桂園、碧桂園鳳凰酒店、盛世桃源、長壽古鎮(zhèn)、維豐浣溪里等大型項(xiàng)目開發(fā)將加速該區(qū)域成熟速度，有人口支撐、消費(fèi)力支撐） 結(jié)結(jié) 論論長壽碧桂園長壽碧桂園 仿古商業(yè)市場仿古商業(yè)市場 仿古商業(yè)街概況 所屬區(qū)域及發(fā)展規(guī)劃簡述 商業(yè)街SWOT分析仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街概況概況概況：概況：沿桃花溪而建，全長1.8公里； 總共8萬，分兩期開發(fā)，首期3萬長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家特色：沿桃花溪而建，全長1.8公里體量：分兩期開發(fā)，首期3萬，總共8萬關(guān)鍵詞：仿古、巴渝風(fēng)、

14、桃花溪、獨(dú)立性商業(yè)、1.8公里、清明上河圖首期首期仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街概況概況風(fēng)格：風(fēng)格： 以北宋名畫清明上河圖為設(shè)計(jì)藍(lán)本， 巴渝民居 建筑風(fēng)格，場鎮(zhèn)式空間設(shè)計(jì)長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街概況概況長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家特色：特色：休閑廣場、觀溪臺(tái)、垂釣臺(tái)、碼頭、 古牌坊、塔樓、茶樓仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街概況概況規(guī)格：規(guī)格：一類商鋪：3811、3676、2977、2447 二類商鋪：1200 、1000 、595 、569 三類商鋪： 5010010間； 1001505間； 15020032間； 20025012

15、間； 3003506間 長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街概況概況長壽碧桂園長壽碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 仿古、巴渝風(fēng)、桃花溪、仿古、巴渝風(fēng)、桃花溪、 獨(dú)立性商業(yè)、獨(dú)立性商業(yè)、1.8公里、公里、 清明上河圖清明上河圖首期開盤預(yù)計(jì)：首期開盤預(yù)計(jì)： 2011年年10月！月！1.城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 商業(yè)街地處長壽未來城市發(fā)展核心“桃花新城”，自2005年開發(fā)建設(shè)以來，已有12個(gè)樓盤開發(fā)建設(shè)，并且大部分將在2011年交樓入住。新城人口規(guī)模約3萬人。2.人口支撐：人口支撐： 光宇、鵬運(yùn)、水墨、碧桂園最靠近商業(yè)街的4盤共

16、有約10000戶的住宅體量，在商業(yè)街結(jié)束時(shí)全部將入住；商業(yè)街桃花溪對(duì)岸的土地是桃花新城未來住宅土地儲(chǔ)備的核心區(qū)，現(xiàn)已經(jīng)確定指標(biāo)的已有2000余畝，按照容積率2計(jì)算約可規(guī)劃2.6萬戶住宅。3.緊鄰長壽中學(xué)、體育中心，人文氣息濃厚緊鄰長壽中學(xué)、體育中心，人文氣息濃厚 所屬區(qū)域及發(fā)展規(guī)劃簡述所屬區(qū)域及發(fā)展規(guī)劃簡述所屬區(qū)位：所屬區(qū)位：區(qū)域發(fā)展規(guī)劃：雙百規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃：雙百規(guī)劃 長壽規(guī)劃構(gòu)建雙百特大城市，即在1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)率先建成一百萬人口一百萬人口，一百平方公里一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口總規(guī)模達(dá)到100萬以上。10年后長壽化工園區(qū)、晏家工業(yè)園區(qū)將達(dá)到4000億工業(yè)產(chǎn)值。所屬區(qū)位及區(qū)

17、域規(guī)劃簡述所屬區(qū)位及區(qū)域規(guī)劃簡述長壽區(qū)政府長壽區(qū)政府長壽碧桂園規(guī)劃利好規(guī)劃利好仿古商業(yè)街（仿古商業(yè)街（SWOT分析）分析）S優(yōu)勢優(yōu)勢W劣勢劣勢區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢：地處桃花新城核心，未來城市發(fā)展方向，交通便捷 ，下高速后5分鐘即可到達(dá) ，環(huán)線公交從商業(yè)街路口而過客群優(yōu)勢：客群優(yōu)勢：周邊住宅樓盤較多，有客戶量支撐，并有消費(fèi)力保障，靠近長壽中學(xué)，有一定人文氣息品牌優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢：經(jīng)過一期項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)?shù)厥鼙妼?duì)我司產(chǎn)品、品牌已有較大認(rèn)知配套優(yōu)勢：配套優(yōu)勢：五星級(jí)酒店開業(yè)，長壽最高端配套，凸顯了我司打造高端項(xiàng)目的能力。景觀優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢：長壽唯一大型水景商業(yè)步行街規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：首期3萬，二期5萬，加

18、社區(qū)商業(yè)，總共超過8萬體量，建筑類型多樣商業(yè)類型多為沿街布局，分商業(yè)類型多為沿街布局，分布較散布較散，不利于集中式發(fā)展，聚攏商業(yè)氛圍。區(qū)域認(rèn)知度偏低區(qū)域認(rèn)知度偏低：人們對(duì)該區(qū)域從住宅角度上逐漸予以接受，但商業(yè)消費(fèi)上尚未形成習(xí)慣，認(rèn)為比較偏遠(yuǎn)。商業(yè)氣氛未形成：商業(yè)氣氛未形成：周邊較荒涼，人們對(duì)在該區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)習(xí)慣還未達(dá)成，餐飲、購物更多的是去協(xié)信廣場、洋世達(dá)世紀(jì)廣場等地。仿古商業(yè)街（仿古商業(yè)街（SWOT分析）分析）O機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)T威脅威脅政策：政策：2011，商業(yè)地產(chǎn)年交通：交通：重慶三環(huán)即將開建，接駁長壽；渝萬高鐵即將修通，經(jīng)過長壽社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)：我司42、43幢底層商業(yè)已經(jīng)租滿并且開始運(yùn)營，

19、有超市、餐飲、汽車4S店等，對(duì)仿古商業(yè)街的運(yùn)營有信心提振作用；周邊樓盤開發(fā)的臨街底商對(duì)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值也有較大提升作用長壽古鎮(zhèn)體量大，價(jià)格低，推廣手法密集，為本項(xiàng)目最大威脅維豐浣溪里項(xiàng)目搶占本項(xiàng)目較多前期客源（本地客源經(jīng)過長壽古鎮(zhèn)、洋世達(dá)、維豐三個(gè)項(xiàng)目已消耗殆盡，必須尋找新的市場予以突破！）銀行政策多變，加息等不利因素更促使按揭購買商業(yè)難度加大。2011年度年度 營銷策略營銷策略PART1：租售策略：租售策略PART2：推廣策略：推廣策略整體營銷策略整體營銷策略策策略略分分解解租售策略租售策略 分區(qū)租售、以租帶售，互為基礎(chǔ)分區(qū)租售、以租帶售，互為基礎(chǔ) 即：一部份功能面積較大者實(shí)行先租后售，另一部

20、份面積較小先售后租，獨(dú)立操作，互 為基礎(chǔ)，最終達(dá)到本項(xiàng)目租售雙贏的目標(biāo)。租售策略租售策略 目標(biāo)分解：目標(biāo)分解：1.首期開盤，通過極富競爭力的價(jià)格以及高規(guī)格的項(xiàng)目展示，提振消費(fèi)者信心，達(dá)到迅速簽約的目的；2.首次開盤消化60%，次月消化20%，年底前消化90%以上甚至售罄，銷售業(yè)績超3達(dá)4！3.商業(yè)項(xiàng)目一炮而紅，成為集團(tuán)發(fā)展大型獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)排頭兵。 首期銷售目標(biāo)：首期銷售目標(biāo)：3億元！億元！推廣策略推廣策略：尋找客群：尋找客群：確定案名、推廣語：確定案名、推廣語：推廣及傳播策略：推廣及傳播策略：商業(yè)街市場定位商業(yè)街市場定位 ：推廣目標(biāo)：推廣目標(biāo)：推廣思路：推廣思路推廣策略推廣策略 ：推廣思路：推

21、廣思路 將巴渝文化的包容、不屈與廣博精神與仿古商業(yè)街的特征進(jìn)行完美結(jié)合。通過巴渝文化的展現(xiàn)，將仿古商業(yè)街提升到一個(gè)高度：桃花新城商業(yè)核心的戰(zhàn)略構(gòu)想。推廣策略推廣策略 ：推廣目標(biāo)：推廣目標(biāo)高端商業(yè)核心區(qū)高端商業(yè)核心區(qū)（面向招商）（面向招商）1、使“清明上河街”迅速成為長壽乃至重慶商業(yè)市場的招商熱點(diǎn)項(xiàng)目；2、為“清明上河街”的成功招商制造市場人氣，并實(shí)現(xiàn)首期100%的招商率和銷售率；3、促進(jìn)大品牌運(yùn)營商加盟“清明上河街”，促進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)營。推廣策略推廣策略 目標(biāo)分解：目標(biāo)分解：1.通過大型活動(dòng)體現(xiàn)開發(fā)商打造高端商業(yè)的能力2.通過與招商業(yè)相關(guān)的推廣活動(dòng)，營造商業(yè)氛圍，讓客戶形成消費(fèi)記憶（如營造系列酒類

22、活動(dòng)，讓客戶記住這里是酒吧一條街）3.通過精致的現(xiàn)場展示、精美物料，文化氣息濃厚的標(biāo)語體現(xiàn)商業(yè)街精致、藝術(shù)格調(diào)4.通過在重慶主城的系列推廣運(yùn)動(dòng)，給予長壽本地人以消費(fèi)信心（墻外開花墻內(nèi)香），并且通過不斷培育市場，后期主城客戶成交比例將占據(jù)主導(dǎo)地位 ：推廣目標(biāo)：推廣目標(biāo)高端商業(yè)核心區(qū)高端商業(yè)核心區(qū)（面向招商）（面向招商）推廣策略推廣策略 ：推廣目標(biāo)：市場領(lǐng)導(dǎo)者：推廣目標(biāo)：市場領(lǐng)導(dǎo)者（面向終端消費(fèi)者）（面向終端消費(fèi)者）1、短期內(nèi)迅速樹立“清明上河街”在市場中的領(lǐng)導(dǎo)品牌形象；2、使重慶及長壽等周邊目標(biāo)消費(fèi)人群,翹首以盼“清明上河街” 的盛大開幕；3、使“清明上河街”的項(xiàng)目定位和獨(dú)特賣點(diǎn)為終端消費(fèi)者所認(rèn)

23、同。推廣策略推廣策略 ： 尋找客群尋找客群 根據(jù)長壽古鎮(zhèn)首期A區(qū)成交客群分析，約有80%客戶來自長壽本地，且該80%客戶中，有6成以上是長壽人在主城區(qū)工作；20%左右來自重慶主城和其它區(qū)域； 首期B區(qū)成交客群，約有70%來自長壽本地，25%左右來自重慶主城,5%來自其它區(qū)域； 據(jù)其市場人員估計(jì)，首期C區(qū)來自主城客群比例將達(dá)到30%以上。推廣策略推廣策略 ： 尋找客群尋找客群 由此可見，商業(yè)街首期開盤將以地緣性客戶為主，但后期將更多的來自主城區(qū)客戶； 由于長壽古鎮(zhèn)、維豐涴溪里與本項(xiàng)目相似度較高，且在本項(xiàng)目前期開售，本地客源將被搶去相當(dāng)大一部分比例；故，尋找新的客源市場為營銷重責(zé)所在！ 在主城區(qū)進(jìn)

24、行深度、精準(zhǔn)推廣，能培育市場，并對(duì)本地市場起到提振作用。推廣策略推廣策略 ： 尋找客群尋找客群 我們的客群目標(biāo)：主城為主、本地為輔 客群特征描述：富有的，有較強(qiáng)消費(fèi)能力的，有車的、年齡中上的，具有投資消費(fèi)習(xí)慣的，具有較深生活閱歷的人 客群出現(xiàn)場所：機(jī)場、酒店、高鐵、別墅區(qū)、度假區(qū)、奢侈品店、高級(jí)轎車4S店推廣策略推廣策略 ：商業(yè)街市場定位商業(yè)街市場定位 市場定位：酒吧餐飲購物一條街 招商定位：時(shí)尚+藝術(shù)+餐飲 （參考重慶天地） 主打酒吧文化以及藝術(shù)文化，通過酒吧、藝術(shù)等活動(dòng)帶動(dòng)該商業(yè)街（與長壽古鎮(zhèn)主打壽文化區(qū)別開來）推廣策略推廣策略 ：確定案名、推廣語：確定案名、推廣語案名一：清明上河街案名一

25、：清明上河街命名緣由：商業(yè)街繞桃花溪而建，蜿蜒流轉(zhuǎn)，與北宋名畫清明上河圖建筑形態(tài)及街道布局有較多相似之處，故命名為清明上河街。案名二：鳳凰水岸案名二：鳳凰水岸 仿古商業(yè)街仿古商業(yè)街命名緣由：一：與公司企業(yè)文化相符，我司企業(yè)文化為鳳凰精神、LOGO標(biāo)志也為鳳凰；二：商業(yè)街旁邊有五星級(jí)鳳凰酒店；與長壽項(xiàng)目現(xiàn)有住宅可形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，便于推廣；三：鳳凰名稱更顯大氣。推廣策略推廣策略 ：確定案名、推廣語：確定案名、推廣語 備選一：打造重慶首席巴文化休閑消費(fèi)之都 備選二：心醉巴文化，感受不夜城 備選三：吃喝玩樂購，就在碧桂園清明上河街 備選四：打造東重慶的南濱路 備選五：暢享人生，愜意生活 備選六：玩轉(zhuǎn)上河

26、街，品巴渝味道 主推廣語：濱水天地，巴渝味道 推廣語要素：玩樂、休閑、巴文化、碧桂園、案名推廣策略推廣策略 ：推廣階段劃分策略推廣階段劃分策略推廣策略推廣策略 ：推廣推廣 整體策略整體策略 推廣未動(dòng)、輿論輿論先行、活動(dòng)造勢 以事件營銷事件營銷吸引輿論關(guān)注，形成主動(dòng)傳播 以區(qū)域價(jià)值炒作區(qū)域價(jià)值炒作形成引導(dǎo)投資熱點(diǎn)，提升區(qū)域形象 主城區(qū)主城區(qū)通過報(bào)廣+戶外+機(jī)場大巴影視+航空雜志+高鐵月報(bào)+別墅折頁投遞等形式精確打擊高端消費(fèi)人群 長壽本地長壽本地通過大型活動(dòng)+區(qū)域新聞炒作+集中式推介等形式長壽本地高端消費(fèi)人群推廣策略推廣策略 ：推廣階段劃分策略推廣階段劃分策略 目的：推廣清明上河街價(jià)值，形成巨大社會(huì)效應(yīng)目的：推廣清明上河街價(jià)值，形成巨大社會(huì)效應(yīng) 高調(diào)亮相：高調(diào)亮相：通過一次較大、參與人群廣泛的活動(dòng)，迅速引起外界注意，拉開形象推廣序幕 區(qū)域價(jià)值炒作：區(qū)域價(jià)值炒作：通過對(duì)桃花新城區(qū)域發(fā)展價(jià)值的炒作，達(dá)到對(duì)桃花新城商業(yè)前景的全新認(rèn)知； 獨(dú)立商業(yè)概念炒作：獨(dú)立商業(yè)概念炒作：達(dá)到對(duì)“清明上河街”項(xiàng)目唯一性認(rèn)知，傳播投資價(jià)值； 商業(yè)業(yè)態(tài)炒作：商業(yè)業(yè)態(tài)炒作：達(dá)到對(duì)酒吧餐飲一條街定位的清晰認(rèn)知推廣策略推廣策略 ：推廣階段劃分策略推廣階段劃分策略推廣策略推廣策略 ：推廣階段劃分策略推