商業(yè)地產(chǎn)黃金時(shí)代的來(lái)臨

1、商業(yè)地產(chǎn)黃金時(shí)代的來(lái)臨時(shí)間：2011年3月28日 10:17 2010年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)用跌宕起伏來(lái)形容一點(diǎn)也不過(guò)分，從4月份起，停發(fā)第三套房貸、限購(gòu)令出臺(tái)、央行加息、提高公積金貸款利率樓市調(diào)控政策頻出，招招劍指“價(jià)格過(guò)快上漲”的住宅地產(chǎn)。嚴(yán)厲的政策讓眾多房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅項(xiàng)目開發(fā)上頗為掣肘，銷售價(jià)格及速度都難與往年相提并論，回款速度也大幅放緩，越來(lái)越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)身投入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的浪潮之中。由于貸款及購(gòu)買套數(shù)方面的限制，大多數(shù)原本還處于觀望狀態(tài)的投資者也正批量地退出住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上2010年保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的放松，雖然2011年還不會(huì)有大量資金的涌入，但這一重大利好無(wú)

2、疑為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又打了一針強(qiáng)心劑。自2006年起，由于住宅地產(chǎn)過(guò)熱，北京相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象，即便在CBD中心，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以及升幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上同地區(qū)的住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被嚴(yán)重低估。也正因?yàn)槿绱?，?010年起，在政府調(diào)控的大背景下，由于商業(yè)市場(chǎng)整體在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中逐漸復(fù)蘇，以及其它多種因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值正在被被重新評(píng)估，原本住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)之間冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢(shì)正在逐漸扭轉(zhuǎn)，北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在經(jīng)歷了太長(zhǎng)時(shí)間的靜默后，終于在2011年與住宅站在了同一起跑線上。 如果說(shuō)2010年是商業(yè)地產(chǎn)由幕后走到臺(tái)前初試啼聲的分水嶺的話，那么2011無(wú)疑將是商業(yè)地產(chǎn)叱咤風(fēng)云的黃

3、金年，這一趨勢(shì)也體現(xiàn)在自2010年下半年開始，無(wú)論是央企國(guó)企還是民營(yíng)的開發(fā)商都紛紛地將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)價(jià)值洼地上，無(wú)論是之前有無(wú)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)背景的開發(fā)商都或積極或被動(dòng)的轉(zhuǎn)型，一時(shí)間各地以商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目陡然增多。作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)人，我深信在這股熱烈的轉(zhuǎn)型大潮中，當(dāng)然會(huì)有華麗轉(zhuǎn)身，優(yōu)雅上位”的例子，但“華麗轉(zhuǎn)身，尷尬撞墻”的個(gè)數(shù)也將絕不在少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)操作由于其專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)從業(yè)人員培養(yǎng)的時(shí)間周期長(zhǎng)、操作周期長(zhǎng)、難度大等原因，一直屬于地產(chǎn)圈的中只有少數(shù)人才能駕馭的領(lǐng)域，而這種現(xiàn)象也絕對(duì)是“事出有因”的，在接觸過(guò)的大量開發(fā)商并深度溝通后加上近百個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，我總結(jié)了在北京從業(yè)十年來(lái)，

4、遇到的，經(jīng)過(guò)的，令人感慨的，普遍存在于開發(fā)商當(dāng)中的對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)操作的誤區(qū)：由于受到住宅開發(fā)模式的影響，有些開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回款速度期待值過(guò)高，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目操作的專業(yè)性嚴(yán)重低估，在并不了解市場(chǎng)和沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)支持的情況下，想當(dāng)然地認(rèn)為只要是商業(yè)物業(yè)的形式能分割成小面積銷售，完成銷售就行，于是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，施工方建造，這樣出來(lái)的產(chǎn)品可能在外表十分光鮮搶眼，但到底是不是市場(chǎng)需要的呢？如果不是，那它根本不能稱作是商業(yè)物業(yè)，只是一個(gè)長(zhǎng)得有些不一樣的住宅而已，但最關(guān)鍵的是它不是住宅，不存在剛性需求，失敗的住宅項(xiàng)目可以靠?jī)r(jià)格政策的調(diào)整來(lái)解決，最終總能實(shí)現(xiàn)一部分回款，但失敗的商業(yè)項(xiàng)目就絕對(duì)無(wú)人問(wèn)津。商業(yè)

5、地產(chǎn)的靈魂在于把握市場(chǎng)，最終使得經(jīng)營(yíng)方加入，無(wú)人經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目就是一堆徒有其表的空房子而已，而且，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的手段絕對(duì)是持有而不是銷售。不光是北京，全國(guó)范圍內(nèi)這樣的案例不勝枚舉。眾多開發(fā)商尤其是中小型住宅開發(fā)商受到資本的限制和住宅開發(fā)的慣性思維限制，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性的認(rèn)識(shí)，因此付出了昂貴的學(xué)費(fèi)。很多開發(fā)商不重視項(xiàng)目前期的專業(yè)商業(yè)策劃工作，認(rèn)為商業(yè)團(tuán)隊(duì)的作用就是在招商的時(shí)候才有用，往往等到施工都進(jìn)行到一定程度了才想到接觸商業(yè)團(tuán)隊(duì)，這時(shí)，對(duì)于該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品要求還都全未考慮，整個(gè)項(xiàng)目的方案只是開發(fā)商的良好意愿加上設(shè)計(jì)院并沒有針對(duì)性的設(shè)計(jì)，這樣制造出來(lái)的方案是絕對(duì)經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)的。往

6、往會(huì)發(fā)生商業(yè)團(tuán)隊(duì)一接手就發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)嚴(yán)重脫節(jié)需要進(jìn)行產(chǎn)品改造或是設(shè)計(jì)的產(chǎn)品和想要招商的商戶需求的結(jié)構(gòu)不符，可是此時(shí)的工程已經(jīng)進(jìn)展到?jīng)]有辦法再進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的改變或者要付出很大代價(jià)才能改變，結(jié)果通常就是“既已如此，因陋就簡(jiǎn)”，導(dǎo)致了很多核心地段可以做的很好的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)和硬件問(wèn)題，“委屈求全”了，最終出來(lái)的產(chǎn)品和本來(lái)應(yīng)該出來(lái)的產(chǎn)品相去甚遠(yuǎn)。這樣的情況在太多開發(fā)商身上上演，每每讓人感嘆一個(gè)好地段好位置被浪費(fèi)了，而這樣的地段是不能復(fù)制的。開發(fā)商對(duì)于商業(yè)形式的復(fù)雜性和市場(chǎng)認(rèn)知重要性的認(rèn)識(shí)不夠會(huì)直接導(dǎo)致對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的認(rèn)知就發(fā)生偏差，盲目崇拜高檔品牌，認(rèn)為只有經(jīng)營(yíng)高檔商品的商業(yè)項(xiàng)目才是成

7、功的商業(yè)項(xiàng)目，完全不顧自己的項(xiàng)目所在地市場(chǎng)需求及目標(biāo)消費(fèi)人群，一心只想引進(jìn)國(guó)際大牌，認(rèn)為只要自己的項(xiàng)目中有這樣的品牌進(jìn)入就是項(xiàng)目成功了，而對(duì)于不惜一切代價(jià)引進(jìn)一兩個(gè)大牌后，項(xiàng)目的整體布局，其它品牌的選擇和落位卻不考慮，認(rèn)為只要有大牌進(jìn)入，其它品牌當(dāng)然會(huì)進(jìn)。這種對(duì)于高檔品牌選址和項(xiàng)目定位完全不了解只抱著一腔熱情想做高檔商業(yè)的最終后果不外乎兩種：一是浪費(fèi)了很多時(shí)間精力，最終還是無(wú)法達(dá)到選址要求，再回過(guò)頭來(lái)重新認(rèn)識(shí)自己的項(xiàng)目重新定位操作，往往錯(cuò)過(guò)了最好的入市時(shí)機(jī)，被市場(chǎng)上其它同類產(chǎn)品占領(lǐng)了先機(jī)。二是在犧牲了大塊的項(xiàng)目展示面和一樓的黃金位置以及貼補(bǔ)了大筆裝修資金后最終成功引進(jìn)了一兩個(gè)國(guó)際一二線品牌，但

8、是由于對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的定位不明，其它品牌和業(yè)態(tài)不能與之匹配，發(fā)生了后期經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，或是由于引進(jìn)大牌的租金犧牲太大，將租金壓力轉(zhuǎn)至其它樓層和品牌，造成其經(jīng)營(yíng)壓力大，最終難以為繼，頻繁換商戶，整個(gè)項(xiàng)目也慘淡經(jīng)營(yíng)，空有其表。而因?yàn)橐M(jìn)了一兩個(gè)大牌就使得整個(gè)項(xiàng)目一舉成功、名利雙收的，這樣的案例從未遇到過(guò)。商業(yè)項(xiàng)目的成功從來(lái)都不是基于一兩個(gè)品牌的成功引進(jìn)，從操作層面來(lái)看，只有認(rèn)真的研究了市場(chǎng)，尊重商業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律，了解市場(chǎng)需求和自己的產(chǎn)品，再加上相匹配的營(yíng)銷方案，才有可能走上成功之路。商業(yè)管理不同于物業(yè)管理，是一門專業(yè)的學(xué)問(wèn)，把這兩者混為一談，甚至讓物業(yè)兼管商業(yè)管理，是存在于很多中小城市商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)操

9、作中的誤區(qū)，即使在北京，也有相當(dāng)一部分開發(fā)商并不重視商業(yè)管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功的按照定位開業(yè)還只算是成功了一半，想要長(zhǎng)期持續(xù)地實(shí)現(xiàn)利益產(chǎn)出利潤(rùn)，除了良好的物業(yè)管理，良好的商業(yè)管理也是不可或缺的，從補(bǔ)充招商、調(diào)整品牌、到商業(yè)活動(dòng)的策劃和項(xiàng)目商業(yè)形象打造和維護(hù)。商業(yè)管理涵蓋了很多方面。目前國(guó)內(nèi)國(guó)際比較知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，幾乎無(wú)一例外的擁有一支強(qiáng)大的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。隨著近年來(lái)北京土地資源的稀缺，上馬的商業(yè)項(xiàng)目也逐年減少，大多北京的開發(fā)商包括國(guó)企和民企都把二三線城市甚至是四線城市作為下一步發(fā)展的目標(biāo)，這些區(qū)域在對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求程度上和開發(fā)價(jià)值上無(wú)疑都稱得上是價(jià)值洼地，但是商業(yè)操作人員和管理人員的稀缺也是不容忽視的問(wèn)題。以上列舉的現(xiàn)象只是一些常見的問(wèn)題，正如前面提到的，商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)自于復(fù)雜的實(shí)踐性的認(rèn)知和大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，絕非一蹴而就。在伴隨著北京的商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)的這十年中，見證了北京的商業(yè)從以少數(shù)幾個(gè)商圈的傳統(tǒng)百貨形式為主的單一布局到慢慢過(guò)渡到綜合性購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)等多種商業(yè)物業(yè)類型平分天下，百花爭(zhēng)艷的局面，見證了北京的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)從無(wú)到有、從弱變強(qiáng)的過(guò)程，見證了北京的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員團(tuán)隊(duì)從幾乎完全沒有，要靠外來(lái)商業(yè)人“挑大梁”，到現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)人員本土化的過(guò)程，這些過(guò)