36第八章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成(一)(新版)

1、第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成 （重點）下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種 典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例（史記：開發(fā)銷售模式），并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7 大項，即：房地產(chǎn)價格土地取得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤其中，土地取得成本和建設(shè)成本之和，稱為直接成本，即：直接成本土地取得成本建設(shè)成本土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息和銷售稅費之和，稱為開發(fā)成本，即：開發(fā)成本土地取得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利

2、息銷售稅費史家解讀：房地產(chǎn)價格開發(fā)成本開發(fā)利潤教材從 2011 年起對開發(fā)成本有個新的定義，且與建設(shè)成本含義有了區(qū)別，過去教材中開發(fā)成本與建設(shè)成本同義。一、土地取得成本（重要知識點）土地取得成本簡稱 土地成本 、土地費用， 是指購置土地的必要支出 ，或開發(fā)土地的的必要支出 及應(yīng)得利潤 ?！?2013 年教材變動點】過去教材的說法：土地取得成本簡稱土地成本、土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出， 包括土地開發(fā)補償費 （如土地和房屋征收補償費、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費等。土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用

3、地的途徑不同而有所不同。 目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有 3 個：通過市場購置取得；通過征收集體土地取得；通過征收國有土地上房屋取得。 在實際估價中， 應(yīng)根據(jù)估價對象中的土地在 價值時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。史家解讀： 取得土地方式或途徑除了通過市場購買、 通過征收集體土地， 通過征收國有土地上房屋之外， 還有通過土地劃撥方式、 與土地?fù)碛姓吆献鏖_發(fā)、 租用土地等方式。土地取得成本一般由 4 項構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、土地開發(fā)建設(shè)補償費和土地取得稅費。 值得說明的是， 土地取得稅費只有通過市場購置取得才有，通過征收集體土地和征收國有土地上房屋取得時

4、沒有此項稅費。（一）市場購置下的土地取得成本在有活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、應(yīng)由買方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。 目前主要是購買政府招標(biāo)、 拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的已完成土地和房屋征收補償?shù)慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括：（ 1）建設(shè)用地使用權(quán)價格（簡稱地價款）。主要是采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。（ 2）土地取得稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等， 通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。例如，某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為

5、5000 ，容積率為2，市場價格（樓面地價）為 800 元/ ，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：800× 5000× 2×（ 1 3%） 824（萬元）。（二）征收集體土地的土地取得成本征收集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關(guān)稅費、 地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。史家解讀：為便于大家記憶，征收集體土地的土地取得成本構(gòu)成總結(jié)為下表：征收集體土地的土地取得成本一覽表序號項目1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓金2 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3 地上物拆除、渣土清運和場地平整費土地征收補4.1

6、土地補償費4償費4.2 安置補助費4.3 地上附著物和青苗的補償費4.4 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用5.1新菜地開發(fā)建設(shè)基金征收城市郊區(qū)菜地才有5.2耕地開墾費占用耕地才有5相關(guān)稅費5.3耕地占用稅占用耕地才有5.4 征地管理費5.5 政府規(guī)定的其他有關(guān)費用防洪費、南水北調(diào)費等注：上表中第2、 3 兩項也可能放在土地開發(fā)成本中而不是在土地取得成本中。土地征收補償費用一般由下列4 項費用組成：（1）土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6 倍 10 倍。征收其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補償費的計算公式為：土

7、地補償費被征土地前3 年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)（2）安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的4 倍 6 倍。但是， 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 15 倍。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。安置補助費的計算公式為：（被征土地需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）15 時，總安置補助費被征土地前3 年平均年產(chǎn)值&

8、#215;補償倍數(shù)×被征土地需安置人數(shù)（被征土地需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）15 時，總安置補助費被征土地前3 年平均年產(chǎn)值× 15依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的30 倍。（ 3）地上附著物和青苗的補償費。 地上附著物補償費是對被征收土地上諸如房屋及其他建筑物（含構(gòu)筑物） 、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給

9、予的補償費?？梢砸浦驳拿缒?、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費；不能移植的，給予合理補償或作價收購。 地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。（ 4）安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。相關(guān)稅費一般包括下列費用和稅金：（ 1）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （征收城市郊區(qū)菜地的） 。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。（ 2）耕地開墾費 （占用耕地的） 。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀?

10、沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的， 應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。（ 3）耕地占用稅（占用耕地的） 。根據(jù)中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 （ 2007 年 12 月 1 日中華人民共和國國務(wù)院令第 511 號，以下簡稱耕地占用稅暫行條例 ）的規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)， 按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照耕地占用稅暫行條例的規(guī)定征收耕地占用

11、稅。（ 4）征地管理費。 該項費用是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。包干方式有全包方式、半包方式和單包方式三種。（ 5）政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。 部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取防洪費、南水北調(diào)費等。具體費用項目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和建設(shè)用地使用權(quán)出讓金一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用比較法求取?！?2007 年試題】征收集體土地下的土地取得成本中， 征地補償安置費用包括 （ ）。A土地補償費B安置補助費C地上附著物和青苗的補

12、償費D土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E安排被征地農(nóng)民的社會保障費用答案： ABCE（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收補償費用、 相關(guān)費用、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。史家解讀：為便于大家記憶， 征收國有土地上房屋的土地取得成本構(gòu)成總結(jié)為下表：征收國有土地上房屋的土地取得成本一覽表序號項目1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓金2 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3 地上物拆除、渣土清運和場地平整費4.1 被征收房屋補償費4.2 搬遷費4房屋征收補償費4.3 臨時安置費（貨幣補償方式的沒有此項）4.4 停產(chǎn)停業(yè)損失

13、補償費（非住宅）3.5 補助和獎勵5.1 房屋征收評估費5相關(guān)費用5.2 房屋征收服務(wù)費5.3 政府規(guī)定的其它有關(guān)費用注：上表中第2、 3 兩項也可能放在土地開發(fā)成本中而不是在土地取得成本中。房屋征收補償費用一般由下列5 項費用組成：（ 1）被征收房屋補償費。 是對被征收房屋價值的補償。被征收房屋價值包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定。（ 2）搬遷費。 根據(jù)需要搬遷的家具、電器（如分體式空調(diào)、熱水器） 、機器設(shè)備等動產(chǎn)的拆卸、搬運和重新安裝費用給予補助。對征收后不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)其殘余價值給予相應(yīng)補償。（ 3）臨時安置費。 根據(jù)被征收房屋

14、的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場租金結(jié)合過渡期限確定。（ 4）停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。（ 5）補助和獎勵。相關(guān)費用一般包括下列費用：（ 1）房屋征收評估費。 該項費用是承擔(dān)房屋征收估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)向房屋征收部門收取的費用。（ 2）房屋征收服務(wù)費。 該項費用是房屋征收實施單位承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作向房屋征收部門收取的費用。（ 3）政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。 這些費用一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用比較法求取。二、建設(shè)成本 （重要知識點）（史記： 2010 年以前教材為“開發(fā)成本”）建設(shè)成本是指在取得的房

15、地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金 等，主要包括下列幾項：（ 1）勘察設(shè)計和前期工程費， 如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、 交通影響評價、 規(guī)劃及建筑設(shè)計、 建設(shè)工程招標(biāo)， 以及施工通水、 通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的必要支出。要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。 如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。小知識： “三通一平”是指通水、通電、通路、場地平整。 “五通一平”是指通水、通電、

16、通路、通氣、通訊、場地平整。 “七通一平”是指通給水、通排水、通電、通訊、通路、通氣、通熱力、場地平整。（ 2）建筑安裝工程費， 包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費重復(fù)。（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費， 包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（ 4）公共配套設(shè)施建設(shè)費， 包括城市規(guī)劃要求配套的教育

17、（如幼兒園） 、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心） 、社區(qū)服務(wù)（如居委會） 、市政公用（如公共廁所）等 非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。（ 5）其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。（ 6）開發(fā)期間稅費 ，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用，如綠化建設(shè)費、人防工程費等。 （史記：還有城鎮(zhèn)土地使用稅）有時需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。三、管理費用

18、管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例，如 4%。因此， 管理費用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測 算。四、銷售費用銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設(shè)費、樣板房或樣板間建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。 為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設(shè)費、樣板房或樣板間建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（史記：開發(fā)完成后價值重新購建價格）的一定比例來測算，如為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的3%。