物業(yè)管理公司構思

1、物管公司組建及管理方法一、總體思路：1、遵循“以人為本，以客為先的管理理念和誠信、周到、全 程、真情演繹“精心管理，全心呵護的效勞理念。以“為客戶提供 平安、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理效勞，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管 理不斷再增長的需求為企業(yè)使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效 的企業(yè)作風。2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、效勞 優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、效勞意識、競爭意識、 本錢意識、效益意識、平安意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心： 安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護方案，使物業(yè)“保值、“增值。根據(jù)物業(yè)工程的設備、設施來制定不

2、同階段的養(yǎng)護方案，結合設備、設施特性， 以日常養(yǎng)護為根底，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理效勞質量。圍繞業(yè) 主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色 的公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持， 促使物業(yè)管理效勞水平 的持續(xù)提高。二、前期公司構架與人員1、公司構架：董事至長12、人員總經(jīng)理：1人財務：2人物業(yè)管理部：人工程管理部：人平安保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人3、培訓實施：根據(jù)制定的管理目標，結合物業(yè)工程業(yè)主的要求，將對員工進展 不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓，提高員工

3、素質，使其能夠滿足碧 水云軒物業(yè)管理和業(yè)主的要求，到達預期的目的。-崗位培訓：上崗前組織對管理和效勞員工進展的針對性培 訓，主要內(nèi)容包括：企業(yè)開展規(guī)劃、管理效勞理念、質量方針和目標、 物業(yè)特點、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。-崗內(nèi)培訓：上崗后針對不同的工作崗位進展專題培訓，主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能 日常培訓 ：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專題培 訓，其中：管理人員側重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及 管理知識，并組織參觀、 考察、學習先進的物業(yè)管理工程， 交流經(jīng)歷， 取長補短； 工程技術人員參加特種崗位培訓和專業(yè)培訓； 其他員工根 據(jù)崗位

4、需要，參加不同的培訓。 培訓后跟蹤 ：員工進展培訓后，由管理層進展跟蹤，建立個 人培訓檔案， 日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進展工作， 并 將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結合起來。三、職責、效勞內(nèi)容與程序：一物業(yè)管理部：1、職責：為物業(yè)管理和效勞配套配置適合的人力資源負責日常辦公行政事務管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案承受和處理業(yè)主報修、投訴、委托效勞事宜協(xié)調各部門日常運作檢查效勞質量，對不合格效勞采取糾正和預防措施負責日常物業(yè)管理費用收取2 、效勞內(nèi)容：建立客戶效勞中心，承受業(yè)主報修、投訴、熱線效勞根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調各部門為業(yè)主提供效勞按檔案資料管

5、理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作按培訓方案，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結果做好與業(yè)主的溝通、回訪工作按效勞質量評定要求和不合格效勞控制，做好效勞質量控制工作按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作做好業(yè)主裝修管理3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)實際情況和新的需求擬定新的工作方案實施過程中信息反應質量分析改正擬定糾正/預防措施對外效勞工作流程圖制定新的管理制度-滿足業(yè)主要求-效勞質量改良信息反應/分析改良擬定糾正I預防措施效勞質量控制圖各種質量記錄各種效勞信息反應結果效勞質量評定會議進展分析、討論業(yè)主信息反應擬定糾正/預防措施效勞結果有效性驗證

6、改良和提高效勞質量業(yè)主意見問卷調查1T到達業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序為保障業(yè)主住戶和物業(yè)公司的合法權益，按售、租合同有關條款順利進展交付工作，特制定以下工作程序：A、業(yè)主住戶憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶效勞中心辦理入伙手續(xù)。工程部相關人員陪同業(yè)主住戶前往交接。檢查室內(nèi)建筑情況如墻面、頂面、門、窗等；檢查室內(nèi)所有設備、設施室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等；查對水電表的當前讀數(shù)并記錄。B、將上述三項內(nèi)容的檢查結果填寫在 ？交房驗收記錄表？中，由 業(yè)主住戶與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給物業(yè)公司，在確認處理意見 后安排落實整修、調換、清潔、清掃等效勞

7、工作。由業(yè)主住戶認 證并填寫？樓宇維修記錄？。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進展接收準備工作成立工程管理處組織驗收小組相關記錄及表格工程等部門物業(yè)資料移交產(chǎn)權資料政府部門驗收合格資料工程技術資料開發(fā)商通知物業(yè)管理，準備驗收符合接收驗收條件物業(yè)公司復函，進展驗收的準備工作房屋接收驗收標準？物業(yè)公司、開展商共同進展驗收'開展商移交鑰匙，物業(yè)公司接收' 工程質量遺留問題'施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權益，確保物業(yè)的平安和整體形象，按 照有關規(guī)定，結合物業(yè)工程的實際情況，編制 ？裝修手冊？，加強對業(yè) 主的裝修管理工作，標準裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修

8、 跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、裝修管理組織：物業(yè)管理部負責裝修管理事宜平安保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查B、裝修管理：受理業(yè)主裝修申請并辦理有關手續(xù)審核裝修者的相關資料，宣傳？裝修手冊？及裝修管理規(guī)定跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保平安施工辦理施工人員出入登記監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾裝修平安管理發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進展物業(yè)工程檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成局部，管理好檔案是物業(yè)管理工作的 重要內(nèi)容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理 工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮

9、重要 作用。A、建檔要求：按建檔流程，完善檔案管理制度明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理對使用率高的檔案實行受控制管理 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、標準化、經(jīng)?；芾鞡、建檔流程：收集整理分類|編號|登記-檢查使用入柜輸入電腦，C、檔案分類：物業(yè)公司管理文件檔案房屋構造、建筑工程檔案設備、設施檔案 住戶檔案各項效勞檔案D 、 檔案資料受控管理：為防止檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。E、 相應文件、資料：物業(yè)管理效勞合同管理公約業(yè)主公約住戶手冊裝修手冊有關政策法規(guī)資料崗位職責員工手冊行政管理制度報修、投訴、熱線效勞受理有關規(guī)定報修、投訴、

10、熱線效勞處理及回訪制度檢查制度效勞質量評定、不合格效勞控制有關規(guī)定相關費用收取的財務管理制度F、 質量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和效勞的實際需要具體制定。二工程管理部1、職責:確保物業(yè)工程各種公用設備、設施正常運轉及完好按照方案對物業(yè)設備、設施進展日常維修保養(yǎng)為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮扌?、內(nèi)容：供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修效勞3、程序：工程管理部工作流程圖下達工作指令組織實施實施各設備、設施主管各崗位領班及員工檢查各崗位領班業(yè)主評定信息綜合檢查各設備、設施主管業(yè)主意見或建議質維修、保養(yǎng)質量分析改良量維修、保養(yǎng)過程信息反應結果設備、設施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年方

11、案、月方案下達指令組織實施實施驗收質量維修、保養(yǎng)質量分析改良維修、保養(yǎng)過程信息反應卜 擬定糾正 /預防措施，保存記錄業(yè)主報修工作流程業(yè)主報修物管部客服中心登記、指令工程管理部核實處理、開維修單維修班檢查驗收上門提供效勞維修服務結果4、工程管理部應急預案發(fā)生停電事故時應急預案發(fā)生漏水事故時應急預案供電所一路供電斷開時應急預案發(fā)生停水事故時應急預案發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件崗位職責各種設備、設施操作程序各崗位交接班規(guī)定設備、設施管理總那么設備、設施巡檢制度各種設備、設施臺帳年度維修保養(yǎng)方案平安操作規(guī)程裝修工程管理制度報修效勞規(guī)程各項抽查制度不合格效勞控制有關規(guī)定6 、 質量記

12、錄 ：根據(jù)物業(yè)工程設備、設施管理和效勞實際具體制定。三平安保衛(wèi)部：1 、 職責：負責物業(yè)工程的平安保衛(wèi)工作負責物業(yè)工程的消防平安工作負責物業(yè)工程的車輛進出、停放的管理工作負責物業(yè)工程內(nèi)業(yè)主施工裝修平安的管理工作2 、 內(nèi)容：物業(yè)工程內(nèi)、外平安停車場、停放車輛平安設備、設施區(qū)域平安消防設備、設施正常使用業(yè)主二次裝修平安3、 程序：平安保衛(wèi)工作流程圖仃1 F效勞過程的效勞業(yè)績效勞結果效勞過程信息反應分析和改良檢查平安管理組織示意圖公司平安領導小組平安保衛(wèi)部各部門平安小組消防專員義務消防隊突發(fā)事件搶險隊全體員工消防應急方案試圖消防中心報警巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警,采取最快最有效的方法邊滅火邊報警根據(jù)報警數(shù)據(jù)

13、確定報警地址消防中心解 除報警信號, 暫時封閉煙 感探頭告消防中心向119報警打開應急播送系 統(tǒng)；通知相應 樓層有序撤離確定火災 情況，向消 4 控中心總火警消控中心向119 報警，翻開應急播送通知相應樓;通知機動人員 急赴現(xiàn)場；向 司公領導報告值班報告層有序撤離，向 有關領導報告突發(fā)事件應急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)狀況， 控制事態(tài)的開展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主的人身平安 和財產(chǎn)平安。處理程序：A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現(xiàn)場了解情況、 確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原因及目前 狀況。必要時中控室應向110報警，報清地點、路名

14、、聯(lián)系 目前狀況。B、中控室應立即通知總值班和公司負責人及各部門有關人員 趕赴現(xiàn)場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶著下前往 現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度 控制事態(tài)的開展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。D、成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。E、根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務。F、配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調查取證。G、采取外圍戒備：保護現(xiàn)場，維持秩序，確?，F(xiàn)場勘察。H、事件完畢后，分析原因，制定糾正 / 預防措施，填寫 ?突發(fā) 事件記錄表 ?。I、物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正 / 預防措施的落實結果。4 、 相應文件：崗位職責各

15、崗位交接班規(guī)定各崗位效勞程序日常工作規(guī)定中控室管理規(guī)定 巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序 消防平安“三級工作管理制度消防平安檢查制度 消防報警操作及滅火應急方案突發(fā)事件時的應急方案 停車場管理規(guī)定各級抽查制度5 、 質量記錄： 根據(jù)物業(yè)工程安保管理和效勞實際具體制定。四環(huán)境清潔部：1、 職責:負責物業(yè)工程區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔負責物業(yè)工程綠化養(yǎng)護工作負責物業(yè)工程區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作負責物業(yè)工程區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作不包括建筑垃圾、裝修垃圾2、內(nèi)容：公共場所、公共區(qū)域清潔設備、設施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包區(qū)域清潔區(qū)域綠化區(qū)域滅蟲3、程序：按有關規(guī)定的清潔標準進展標準程序清潔按有關的

16、綠化標準進展標準程序綠化養(yǎng)護按垃圾房管理規(guī)定進展標準程序垃圾清運按有關的無蟲害標準進展標準程序滅蟲環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令安排工作環(huán)境清潔部作業(yè)指導書工作計劃效勞業(yè)績分析改良效勞過程信息反應擬定糾正/預防措施4、相應文件：崗位職責環(huán)境清潔工作標準垃圾房管理制度垃圾處理及清運效勞公司效勞業(yè)主住戶環(huán)境清潔部主管綠化管理制度滅蟲工作操作標準各級抽查制度5 、質量記錄：根據(jù)物業(yè)工程環(huán)境管理和效勞實際具體制定。四、物業(yè)管理費核算工程：員工工資員工福利四金員工餐費勞保用品費培訓費辦公費日常通訊費正常水電耗損費公用設備、公共設施日常運行、維修、保養(yǎng)費環(huán)境保潔費安保費消耗物料、材料費保險購置費稅金物品折舊

17、費物業(yè)管理費及各項效勞收費標準另定。五、近期目標及開展目標：1、近期目標一年：A、建立一支具有高水平、高素質的物業(yè)管理隊伍B、業(yè)主住戶滿意率到達 90%以上。c、其他日常效勞標準與內(nèi)容：工程與標準內(nèi)容24小時安保、工程維修值班制度確保小區(qū)平安和設備、設施運行平安。24小時效勞熱線文明待客，禮貌用語，承受客戶投訴、報修、 委托效勞。業(yè)主、住戶投訴處理率 100%及時處理投訴，來電、來訪6小時內(nèi)給予處 理和答復。報修、零修、急修及時率 100%急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一般零修、報修1小時內(nèi)到達現(xiàn)場處理。返修率不咼于 1%對各種修理工程嚴格按照標準程序進展，杜絕二次返修，建立回訪制度和回訪記錄。房屋完好率98%以上房屋外觀無破壞立面， 整潔；無改變使用功 能；無亂搭建；公用設施及通