房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程(共7頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上· 房地產(chǎn)律師實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程一中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于2008年1月1日實(shí)施，其中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建程序進(jìn)行了規(guī)定，身為房地產(chǎn)律師，從法律人的角度了解房地產(chǎn)報(bào)建流程以及內(nèi)部運(yùn)作程序，十分必要，現(xiàn)按照房地產(chǎn)報(bào)建的先后順序來(lái)詳細(xì)分解運(yùn)作流程。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。但是,這三個(gè)文件取得的先后順序，有很大奧妙。有經(jīng)驗(yàn)的律師，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三個(gè)文件涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)

2、范這個(gè)問(wèn)題。土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，容積率、建筑密度、停車位配置要求等這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出，包括小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件中明確體現(xiàn)。一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，現(xiàn)實(shí)中這個(gè)想

3、法只是一種理想。首先，很多地方的國(guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地

4、使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望今后能嚴(yán)格依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條的規(guī)定報(bào)建。    2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。這個(gè)階段需要律師在實(shí)務(wù)中發(fā)揮法律專業(yè)知識(shí)，分階段闡述。    設(shè)立

5、項(xiàng)目公司。這里要注意：母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。要深刻領(lǐng)會(huì)“母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。”的深刻內(nèi)涵。這意味著房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都懂得如此運(yùn)作。立項(xiàng)。這個(gè)過(guò)程是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，很繁瑣，立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與

6、其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。一般來(lái)說(shuō)是直接去政府部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，由計(jì)劃部門(mén)推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，讓環(huán)保局推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。這個(gè)環(huán)節(jié)有些技術(shù)含量，必須找到在省內(nèi)網(wǎng)絡(luò)上能查到資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員。最難找的是有資質(zhì)的結(jié)構(gòu)類的工程師。3、總平面審查階段  也有的省份叫做“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙

7、，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照、總?cè)莘e率、是否超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度、進(jìn)出小區(qū)的道路、是否符合消防規(guī)范等。舉例說(shuō)明：建筑密度就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？之所以限制我的建筑密度，就是為了保證綠化和居民的休閑空間?，F(xiàn)

8、在雖然好象是在地面上建了東西，但是這個(gè)東西頂上都是綠化，綠化沒(méi)有減少，休閑空間沒(méi)有減少，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，可以做點(diǎn)文章。容積率是總建筑面積除以凈用地面積。實(shí)踐中哪些是凈用地面積，從哪里起算，是純粹的土地使用權(quán)證載的面積還是比這個(gè)面積大一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去？這個(gè)問(wèn)題怎么算都行。所把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是可以鉆營(yíng)的地方。消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這樣會(huì)和小區(qū)綠化發(fā)生沖突。設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。審

9、總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的部分，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改，來(lái)回磨合，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。    4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，非常的專業(yè)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目報(bào)建中被這個(gè)環(huán)節(jié)卡住，功虧一簣。管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，三項(xiàng)需要綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線

10、路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等。上面這三大項(xiàng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接入戶。線路必須要合理安排，不能到處亂走。作為法律，不是非專業(yè)建筑工程人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)的管線規(guī)劃不合理；2、沙井蓋是不是沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果沙井蓋搞得滿地都是，看不出走向來(lái)，小區(qū)的管線布局就沒(méi)過(guò)關(guān)。為什么要強(qiáng)調(diào)管線綜合審查呢？如果它設(shè)計(jì)不好有以下后果：首先，交付以后給排水會(huì)出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘；其次，就是網(wǎng)絡(luò)出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)辦法選擇，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商

11、想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而唯一存在的這家，會(huì)總是出錯(cuò)；第三，夏天開(kāi)空調(diào)就斷電跳閘。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志。       排水許可證。由市政部門(mén)頒發(fā)，專門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分兩條管排。排水許可證載明了管徑和流量，以及連接市政管線的位置。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查非常嚴(yán)格，單體設(shè)計(jì)是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體審查方案的關(guān)鍵是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段最麻煩的是車位。目前我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管理非常嚴(yán)格的，要求每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)10

12、0平方米配一個(gè)車位。車位不夠難以通過(guò)單體審查。    開(kāi)發(fā)商為何不建大地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＭＯ乱慌_(tái)車，只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，要把這部車停進(jìn)去，另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)這么掌握。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。· 房地產(chǎn)律師實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程二6、消防和人防專項(xiàng)審查消防專項(xiàng)審查。我國(guó)的消防審查，很多消防上的要求影響使用，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，非常不方便?；旧蟻?lái)講

13、，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。開(kāi)發(fā)商不能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，也不能那樣做。人防工程專項(xiàng)審查。人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停

14、車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。但是所有人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查。節(jié)能審查，現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭等在節(jié)能方面肯定不達(dá)標(biāo)。搞

15、了這些花樣，夏天空調(diào)開(kāi)不停。不過(guò)買方都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天是要白白的花出取暖費(fèi)的。套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策是建設(shè)部出臺(tái)的帶有強(qiáng)烈的北方特的政策。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，但在南方，僅僅

16、只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。這也是現(xiàn)在為何大量的推出兩房單位。  施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，還有額外的費(fèi)用。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，兩樣?xùn)|西是最擾民。現(xiàn)在越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣的管理。余泥排放

17、問(wèn)題是各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察的生財(cái)?shù)缆?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的、噪音較輕的方式施工。是環(huán)境保護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。  9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督     質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。在

18、現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，也要收點(diǎn)費(fèi)用。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能

19、提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。私營(yíng)企業(yè)證明去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。施工招投標(biāo)領(lǐng)域涉及到幕后操作細(xì)節(jié)，不好評(píng)說(shuō)。監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，通過(guò)后發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。· 房地產(chǎn)律師實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程三11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。但實(shí)務(wù)中能辦齊上面所有的手續(xù)再申領(lǐng)施工許可證的很少，因?yàn)榍懊?0個(gè)大項(xiàng)，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在

20、未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。12、放線、驗(yàn)線圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合

21、，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。      放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得小心打點(diǎn)。13、預(yù)售許可證 預(yù)售的管理比較嚴(yán)格。在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完

22、成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許就對(duì)捂盤(pán)行為，有更深刻的認(rèn)識(shí)。辦預(yù)售許可，要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的花招。但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣100

23、00多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但不是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然不排除有個(gè)別開(kāi)發(fā)商這樣做。為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多

24、少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地解押的問(wèn)題，作為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)律師，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的奧妙。先從土地抵押說(shuō)起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這

25、就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物更加不可能。就算有實(shí)物也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，不可能辦理更換抵押物。怎樣即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證呢？?jī)蓚€(gè)辦法：現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的隔閡。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可