新加坡及商務(wù)花園

1、新加坡的商務(wù)花園與美國(guó)、歐洲等地的商務(wù)花園建設(shè)最大的區(qū)別不在于其建筑形態(tài)的不同，而在于其建設(shè)的背景和原因。新加坡商務(wù)花園是新加坡政府發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要步驟之一。新加坡的商務(wù)花園是在政府支持下人為規(guī)劃建設(shè)完成的。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，為了更好地與城市發(fā)展相結(jié)合，新加坡商務(wù)花園在規(guī)劃建設(shè)之初就有意識(shí)地注意了與大規(guī)模的居住組團(tuán)的結(jié)合，由此帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能。目前，我國(guó)很多地區(qū)都規(guī)劃建設(shè)商務(wù)花園，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。很多城市在建設(shè)商務(wù)花園的同時(shí)也面臨城市功能進(jìn)一步完善的問題。因此，仔細(xì)研究新加坡商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)商務(wù)花園的建設(shè)具有直接的借鑒作用。一、新加坡商務(wù)花園發(fā)展背

2、景說明新加坡作為一個(gè)東南亞的微型國(guó)家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然礦產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源。但是由于新加坡位于重要的通商貿(mào)易航道馬六甲海峽的盡端，而且官方語(yǔ)言為華語(yǔ)和英語(yǔ)兩種語(yǔ)言，因此新加坡成為連接歐亞的重要國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn)。正是由于上述國(guó)情特點(diǎn)，新加坡政府很早就意識(shí)到了總部經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)效應(yīng)。因此，新加坡政府根據(jù)自身國(guó)際口岸優(yōu)勢(shì)開始主動(dòng)吸引國(guó)際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡。為了更集約，更有效地為這些國(guó)際企業(yè)的總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國(guó)際商務(wù)花園。可以說，新加坡的商務(wù)花園，從建設(shè)之初就是發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”中的重要步驟，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。事

3、實(shí)證明，這種政府決策是正確的，隨著國(guó)際商務(wù)花園的打造，國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展促進(jìn)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而通過建設(shè)商務(wù)花園所帶來的總部聚集，則更為直觀地為其所在的區(qū)域的發(fā)展帶來促進(jìn)作用。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1. 提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定從下圖中可以看出，在新加坡九個(gè)主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)花園所在樟宜和裕廊兩個(gè)區(qū)域所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)名列第三（提供就業(yè)機(jī)會(huì)最多的是新加坡的中央商務(wù)區(qū)）。由此可見，隨著總部的聚集，可以帶來較多的就業(yè)機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)來源：新加坡統(tǒng)計(jì)局在這些所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)中有很多是由于商務(wù)花園的建設(shè)，而向商務(wù)花園所地居民提供的。具體而言，商務(wù)花園作為商務(wù)載體，將

4、許多總部企業(yè)相對(duì)集中在一起。這種聚集使得商務(wù)花園可以更為集約地，同時(shí)為多家公司提供各種商務(wù)配套服務(wù)。這種商務(wù)服務(wù)不僅包括金融信貸等高級(jí)專業(yè)配套服務(wù)，而且還包括清潔衛(wèi)生、快遞、餐飲、零售，托幼等等更適合本地居民就業(yè)的配套服務(wù)?？偛烤奂瘮?shù)量越多，配套成本就越低，從而也就能增加更多的配套服務(wù)。而所有這些配套服務(wù)也就為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)?？梢哉f，總部自身不一定能針對(duì)本地提供很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。但是其所在的商務(wù)花園將為本地直接提供就業(yè)機(jī)會(huì)。目前國(guó)內(nèi)的商務(wù)花園建設(shè)開發(fā)過程中，很多項(xiàng)目都面臨著將由于土地上的居民另行安置到別的區(qū)域。而這些居民則往往是農(nóng)民或者低收入群體，簡(jiǎn)單地拆遷安置往往會(huì)引起社會(huì)矛盾的激化

5、。然而，通過新加坡的商務(wù)花園建設(shè)可以看出，作為總部聚集地的商務(wù)花園，只要合理規(guī)劃是可以為當(dāng)?shù)靥峁┹^好的就業(yè)機(jī)會(huì)。可以說，商務(wù)花園的建設(shè)有助于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定。2. 拉動(dòng)區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)國(guó)際總部聚集也帶來了商務(wù)人員的聚集，這促進(jìn)了動(dòng)區(qū)域住宅的需求。下圖是國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模以后的幾年里，IBP樟宜國(guó)際商務(wù)花園所在地區(qū)的住宅銷售情況和住宅需求情況的數(shù)據(jù)。 數(shù)據(jù)來源：新加坡Housing & Development Board從上圖可以看出，作為IBP國(guó)際商務(wù)花園所在地樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)的平均值，由此可見通過商務(wù)花園的建設(shè)使得國(guó)際總部相對(duì)

6、集中地聚集在一起，這將會(huì)帶來大量的工作人員，直接促進(jìn)了所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的繁榮。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮則會(huì)極大地拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。值得注意的是，新加坡商務(wù)花園的這種決策的成功并不是偶然的，這與新加坡政府科學(xué)地選址規(guī)劃密切相關(guān)。以新加坡最有代表性的兩個(gè)國(guó)際商務(wù)花園裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）為例，（具體位置如圖所示）這兩個(gè)國(guó)際商務(wù)花園均建設(shè)于新加坡的邊緣居住組團(tuán)區(qū)域中。新加坡政府并在沒有大量占用自己有限的土地資源，而是盡量選擇在靠近開發(fā)相對(duì)成熟的邊緣組團(tuán)附近進(jìn)行商務(wù)花園的建設(shè)，使商務(wù)花園與居住組團(tuán)共同形成了“職住一體”區(qū)。這種“職住一體”是指本地居民與本地的

7、工作者基本上是重合的。人們可以在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域內(nèi)，就近上班、就近生活。這會(huì)大大減輕城市的通勤交通。更為重要的是，由于商務(wù)活動(dòng)的加入，是整個(gè)區(qū)域不再是沒有生氣的“臥城”，變的功能復(fù)合，活力持久?？梢哉f，雖然新加坡商務(wù)花園屬于政府的人為規(guī)劃，但是由于規(guī)劃的科學(xué)合理，其商務(wù)花園建設(shè)十分成功，對(duì)總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。正是由于其規(guī)劃的成功，因此對(duì)于國(guó)內(nèi)的商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)具有很大的借鑒意義。根據(jù)我們對(duì)裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）的實(shí)地考察和相關(guān)資料的收集分析，認(rèn)為有以下幾點(diǎn)十分值得國(guó)內(nèi)商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)者學(xué)習(xí)。二、新加坡國(guó)際商務(wù)花園建設(shè)經(jīng)驗(yàn)介紹1. 在商務(wù)

8、花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合商務(wù)花園的特征之一就在于其位于城市邊緣區(qū)域。但是僅僅在城市郊區(qū)，土地成本相對(duì)較低是不夠的。新加坡商務(wù)花園的位置選擇方面十分注重以下兩點(diǎn)：注重與城市交通的緊密聯(lián)系：無(wú)論是裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）還是樟宜商務(wù)花園（CBP）均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，而且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)置有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)以及其他公共交通站點(diǎn)設(shè)置在一起。這使得商務(wù)花園既能保持自身郊區(qū)的環(huán)境特色，又能與城市緊密相連，而不致成為缺乏人氣的野外荒郊。注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系：正如位置圖中所示，樟宜商務(wù)花園（CBP）和裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）分別設(shè)置在新加坡東、西兩邊緣居住組團(tuán)區(qū)域

9、內(nèi)。這種與居住區(qū)域相復(fù)合的規(guī)劃設(shè)置，有助于完善區(qū)域的城市功能，保證區(qū)域的持久活力。區(qū)域的繁榮反過來也將促進(jìn)商務(wù)花園的發(fā)展。     2. 在商務(wù)花園內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性在樟宜商務(wù)花園（CBP）和裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）的規(guī)劃圖中可以看出，在商務(wù)花園內(nèi)的地塊劃分方面，基本上保證每個(gè)地塊都能臨近內(nèi)部道路。這使每塊地都有很好的交通可達(dá)性，同時(shí)也保證了地塊內(nèi)的建筑都具有自身的展示面。這種規(guī)劃方法保證了每個(gè)地塊都具有很好的商務(wù)價(jià)值。3. 注重對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃對(duì)于商務(wù)花園內(nèi)應(yīng)建設(shè)什么樣的配套設(shè)施，應(yīng)建設(shè)多大規(guī)模的配套設(shè)施呢？為了避免商務(wù)花園建設(shè)

10、成為變相的商業(yè)開發(fā)。新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)）在商務(wù)花園的開發(fā)調(diào)空方針中對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定。具體規(guī)定包括：l獨(dú)立于寫字樓之外的配套設(shè)施，其規(guī)模最到不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%l寫字樓內(nèi)部的配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的1540%同時(shí)，為了使商務(wù)花園的建設(shè)更加靈活和符合可戶的需求，新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)）提出配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)具有良好的可達(dá)性。為了提高配套設(shè)施的盈利性，在公共交通站點(diǎn)（如地鐵MTR，汽車站等）附近的配套設(shè)施規(guī)模可以相應(yīng)提高，增加其在整體配套中的比例。對(duì)于商務(wù)花園配套設(shè)施的類別，也做了如下詳細(xì)規(guī)定：為了更好地建設(shè)商務(wù)花園，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)對(duì)商務(wù)花園中不可建設(shè)的物業(yè)類別也有明文規(guī)定：* 工人宿舍：指低層員工的集體居住場(chǎng)所* 停車場(chǎng)：指獨(dú)立于寫字樓之外的配套設(shè)施用地中禁止建設(shè)停車場(chǎng)。在寫字樓自身的配套中可以建設(shè)適當(dāng)?shù)牡厣匣虻叵峦?/p>