兩種劃撥土地使用權(quán)及其并軌問題

1、兩種劃撥土地使用權(quán)及其并軌問題              一、兩種劃撥土地使用權(quán)及其區(qū)分意義在改革開放之前，我國(guó)城市土地分散利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，為適應(yīng)建立可流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)市場(chǎng)，在深圳等地開始試行土地的有償批租制度并最終確立有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)制度。由于有償出讓土地使用權(quán)只適用于新取得國(guó)有土地的使用權(quán)，而對(duì)于舊體制下形成的劃撥土地仍舊由原產(chǎn)權(quán)單位按照舊方式使用。由此便形成土地使用權(quán)安排的雙軌制，即出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。但是，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

2、暫行條例及其之后的房地產(chǎn)管理法所規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)不同于原來計(jì)劃體制下的劃撥土地使用權(quán)。前兩部法律中確定的劃撥土地使用權(quán)原則只適用于公益目的（詳細(xì)論述參見下文），計(jì)劃體制下的劃撥土地則沒有這樣的區(qū)分，不管用于工商業(yè)還是公益事業(yè)均采用劃撥方式。為了加以區(qū)別本書暫且稱前者為公益目的的劃撥土地使用權(quán)，稱后者為傳統(tǒng)劃撥土地使用權(quán)。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)操作中甚至在立法中沒有很好地對(duì)兩種劃撥土地使用權(quán)加以區(qū)分，使劃撥土地使用權(quán)包括了除出讓土地使用權(quán)以外的國(guó)有土地使用權(quán)。這種不加區(qū)分的作法導(dǎo)致了許多不合理現(xiàn)象的發(fā)生。根據(jù)現(xiàn)行立法對(duì)劃撥土地的規(guī)定，允許劃撥土地使用權(quán)人在一定條件下進(jìn)行商業(yè)化利用（抵押和租賃），于是

3、，往往發(fā)生這樣現(xiàn)象：該以出讓方式取得土地的單位，通過各種渠道爭(zhēng)取劃撥土地；通過新的劃撥方式取得土地使用權(quán)人，仍然可以利用法律的規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等處分。這兩種現(xiàn)象擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序，侵害了國(guó)家的利益。同時(shí)，也使企業(yè)負(fù)擔(dān)不一樣，加劇了企業(yè)間的不平等，使企業(yè)不能在同一起跑線上公平競(jìng)爭(zhēng)。作者認(rèn)為，（正如前面在土地分類時(shí)所指出的）劃撥土地的存在不僅僅是對(duì)歷史或現(xiàn)狀的肯認(rèn)，而且有其民法學(xué)基礎(chǔ)。它主要在于圈定不可交易的土地使用權(quán)。國(guó)家可以利用劃撥方式，實(shí)現(xiàn)各種公益目的。但其前提是不允許這些土地使用權(quán)交易或進(jìn)入市場(chǎng)。如果也允許這類土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的話，那么又會(huì)妨礙公益目的的達(dá)成。因此，在土地使

4、用權(quán)方面采取雙軌制是一種必然選擇。而現(xiàn)實(shí)中存在的問題不在于雙軌制，而在于沒有很好地區(qū)分兩種劃撥土地使用權(quán)。也就是只看名稱，不問實(shí)質(zhì)或內(nèi)容，只要稱為劃撥土地，那么就可以利用現(xiàn)行法律和政策進(jìn)行商業(yè)化利用。因此，簡(jiǎn)單地肯定現(xiàn)實(shí)是不利于形成真正的雙軌制，不利于統(tǒng)一地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和統(tǒng)一的規(guī)則的確立。出路只有在于按照公益用地適用劃撥方式和經(jīng)營(yíng)用地使用出讓方式標(biāo)準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)行的劃撥土地進(jìn)行改造，逐漸形成新型的國(guó)有土地使用權(quán)雙軌制。二、公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性：兼與出讓土地使用權(quán)區(qū)別（一）公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定位公益目的劃撥土地使用權(quán)僅指嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律規(guī)定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權(quán)。城市

5、房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！币来艘?guī)定，劃撥方式取得土地使用權(quán)最主要的特征是行政行為性、無償性和無期限性。劃撥土地使用權(quán)直接產(chǎn)生政府的批準(zhǔn)行為，在交納征用補(bǔ)償安置費(fèi)后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國(guó)家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進(jìn)行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)（盡管法律法規(guī)沒有明確規(guī)定這一點(diǎn)）。另外，劃撥土地使用者也應(yīng)當(dāng)依照1988年

6、國(guó)務(wù)院發(fā)布的城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定繳納土地使用稅。劃撥土地使用權(quán)的基本特征是不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。對(duì)此城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第44條有明確的規(guī)定。這也就是前面我們所說的劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上被排除在交易之外。劃撥土地使用權(quán)這一特性決定了它只適用于公益事業(yè)或國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。對(duì)此城市房地產(chǎn)管理法第23條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計(jì)上，我國(guó)已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國(guó)家

7、重點(diǎn)工程建設(shè)上。也正是因?yàn)閯潛芡恋赜糜谶@些領(lǐng)域，才有必要規(guī)定劃撥土地使用權(quán)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。因此，公益目的決定了仍然采用無償劃撥方式，決定了由此形成的土地使用權(quán)不可進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的特性。（二）公益目的劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別這種意義上的土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)存在著以下不同點(diǎn)：（1）取得方式不同：劃撥土地使用權(quán)是通過行政劃撥的方式取得的，這種方式屬于行政方式；出讓方式是通過合同方式，它創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。（2）是否支付對(duì)價(jià)：劃撥土地不需要支付出讓金，可以說是一種無償取得土地使用權(quán)的方式。在劃撥的土地屬于農(nóng)民集體土地時(shí)，正規(guī)的作法是由國(guó)家支付補(bǔ)償金；在由單位支付

8、時(shí)，也不屬于土地使用權(quán)的出讓金范疇。而取得出讓土地使用權(quán)均要一次性地交付一筆出讓金，這種出讓金相當(dāng)于一定年限土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。（3）存續(xù)期限：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)存續(xù)期限是長(zhǎng)期的或無期限的；而出讓土地使用權(quán)則只存在一定期限，在出讓合同期限屆滿后，未申請(qǐng)續(xù)展或續(xù)展未獲批準(zhǔn)，使用權(quán)即告消滅。（4）使用權(quán)的性質(zhì)不同：由于以上原因，出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)不同。出讓土地使用權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)，屬于民法上可交易的財(cái)產(chǎn)范疇；而劃撥土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，是一種不可交易的財(cái)產(chǎn)。不可交易即意味著使用權(quán)人只能自己使用，而不能處分（租賃、買賣、抵押等），這樣它的財(cái)產(chǎn)價(jià)值僅體現(xiàn)在自己可以排他使用

9、，它的價(jià)值無法通過市場(chǎng)評(píng)價(jià)體系體現(xiàn)出來。因此，不可交易的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上失去了財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)屬性。（三）劃撥土地使用權(quán)及其終止劃撥土地使用權(quán)雖然可稱為一種地產(chǎn)權(quán)，但它喪失了民法上的財(cái)產(chǎn)的合理內(nèi)核，即可交易性，劃撥土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，不能用于任何投資活動(dòng)。劃撥土地使用權(quán)不僅是無償?shù)模乙话阋彩情L(zhǎng)期的或永久性的，所有這些特征均是由劃撥土地使用權(quán)用于公益目的所決定的。目的的非商業(yè)性決定這種土地只有用于該目的，不能通過市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)移而用于其他目的；目的的公益性也決定了它應(yīng)是無償?shù)暮蜔o期限的。當(dāng)然，劃撥土地使用權(quán)也可能因公益目的實(shí)現(xiàn)或不再需要而終止，或者因使用者終止而終止。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓

10、和轉(zhuǎn)讓暫行條例第47條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的終止作了規(guī)定：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！比鹘y(tǒng)的（或非公益目的的）劃撥土地的“轉(zhuǎn)軌”（一）非公益目的劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)化處分由于現(xiàn)行的劃撥土地使用權(quán)不僅僅是根據(jù)新法取得的，更主要的是在過去的體制下形成的

11、；而上述對(duì)于劃撥土地使用權(quán)的規(guī)范并不能完全適用于舊體制下形成的劃撥土地使用權(quán)。因?yàn)樵谶^去體制下并不是按照上述用途確定劃撥土地使用權(quán)，所有的建設(shè)用地均是通過劃撥方式獲得的，而不是按照用途劃分的；有許多本應(yīng)當(dāng)是出讓土地使用權(quán)，而實(shí)為劃撥土地使用權(quán)。這樣，無法建立截然分明的劃撥土地使用權(quán)規(guī)則和出讓土地使用權(quán)規(guī)則。因?yàn)橹挥袆潛芡恋鼐怯糜诜巧虡I(yè)性目的時(shí)，才能建立涇渭分明的兩種土地使用權(quán)。而事實(shí)上，現(xiàn)在有許多劃撥土地根本不是用于公益事業(yè)，而用于商業(yè)或經(jīng)營(yíng)目的。目前我國(guó)對(duì)用于經(jīng)營(yíng)目的的劃撥土地使用權(quán)采取的是基本穩(wěn)定現(xiàn)實(shí)并允許滿足一定條件的劃撥土地通過市場(chǎng)化處分的方式，使現(xiàn)有用于經(jīng)營(yíng)目的的劃撥土地轉(zhuǎn)化為出讓

12、土地使用權(quán)。這里的市場(chǎng)化處分，是賦予這些劃撥土地使用者像出讓土地使用權(quán)人那樣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或投資等處分行為，使劃撥土地使用權(quán)因這種處分而市場(chǎng)化。這也就是說，并不是強(qiáng)制要求所有劃撥土地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)，統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)化”，而是允許滿足一定條件的劃撥土地使用權(quán)人自愿選擇采取市場(chǎng)化或商業(yè)利用劃撥土地，如進(jìn)入投資、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃方式，使之與出讓土地使用權(quán)接軌。為此，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)

13、人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。“這一規(guī)定是針對(duì)過去體制下形成的劃撥土地使用權(quán)而言的。雖然法規(guī)沒有明確指明這一點(diǎn)，這里不能理解為適用新的劃撥土地。因?yàn)樾碌膭潛芡恋厥怯糜诠婺康?，而允許劃撥土地轉(zhuǎn)讓等處分會(huì)妨礙公益目的的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)中往往不作區(qū)分，凡是劃撥土地即允許其作市場(chǎng)化處分，是違背劃撥土地制度設(shè)計(jì)初衷的。因此，劃撥土地

14、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等處分只是彌補(bǔ)過去體制下形成的用于經(jīng)營(yíng)目的的劃撥土地缺陷的變通作法，而非適用于一切劃撥土地的普遍規(guī)則。也就是說，該條所規(guī)定的情形只是彌補(bǔ)舊體制下的缺陷，而不是新劃撥土地使用權(quán)的基本特性。假如這些占用劃撥土地主體重新獲得所占用土地使用權(quán)的話，那么肯定是出讓方式而不是劃撥方式，之所以它們?nèi)匀皇莿潛芊绞剑瑑H僅是因?yàn)檫^去形成的。為了使之統(tǒng)一到出讓方式上，不是推到重來，而是直接允許它們作市場(chǎng)化處分，將之轉(zhuǎn)化為可流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)。因此，在現(xiàn)實(shí)中必須從嚴(yán)掌握轉(zhuǎn)化的條件。為此我們建議不要使用以主體界定允許市場(chǎng)化處分的范圍，而應(yīng)根據(jù)土地用途，將可轉(zhuǎn)化的劃撥土地局限于商業(yè)用途的土

15、地。不是說公司、企業(yè)所占有的全部劃撥土地均可轉(zhuǎn)化，只有非用于公益目的時(shí)才可為之。簡(jiǎn)言之，第45條適用的前提不是劃撥土地，而用于非公益目的的劃撥土地。（二）劃撥土地轉(zhuǎn)軌的正式方式和程序?yàn)檎_規(guī)范劃撥土地轉(zhuǎn)化工作，國(guó)家土地管理局1992年發(fā)布了劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說明（下稱說明）。根據(jù)這些規(guī)章，土地使用權(quán)出讓方為市、縣土地管理部門，受讓方為原劃撥土地使用者。也就是劃撥土地必須先辦理出讓手續(xù)后，才能進(jìn)行市場(chǎng)化處分（轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押），即實(shí)行先出讓后進(jìn)行市場(chǎng)化處分的原則。按照第45條和說明，劃撥土地轉(zhuǎn)化的基本條件和程序是：（1）申請(qǐng)土地管理

16、部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)化處分（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）意味著土地使用權(quán)性質(zhì)的改變，因此必須經(jīng)政府部門批準(zhǔn)。這種批準(zhǔn)手續(xù)是由原劃撥土地使用者提起。所提交的文件是：1）土地使用者申請(qǐng)審批表，若是經(jīng)濟(jì)組織外的其他組織，須附其上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件；2）國(guó)有土地使用權(quán)證；3）地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；4）對(duì)已經(jīng)發(fā)生劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為而補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，還須提交所在地市、縣土地管理部門的處理意見和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同；5）需要改變土地用途的，須附城市規(guī)劃部門的審查意見。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)

17、沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。但是批準(zhǔn)是一個(gè)程序性的手續(xù)問題，關(guān)鍵在于批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么。（2）政府審批的條件在說明中，列舉了土地管理部門審查的要點(diǎn)。除了根據(jù)審查第45條規(guī)定的三項(xiàng)條件（一是為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；二是領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證），還審查出讓宗地實(shí)際使用狀況與文件、資料所載是否一致，是否對(duì)四鄰及自身工作秩序造成不良影響；如果已發(fā)生市場(chǎng)化處分行為，還審查轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同書內(nèi)容是否符合有關(guān)規(guī)定。但是，所有這些都是形式要件，我們認(rèn)為最關(guān)鍵是這里應(yīng)有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的標(biāo)準(zhǔn)，即這些土地非用于公益目的。政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照此實(shí)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)

18、合前三項(xiàng)條件給予批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。（3）簽訂土地出讓合同、交納出讓金劃撥土地的市場(chǎng)化處分實(shí)質(zhì)上是以更為簡(jiǎn)便的方式取得出讓土地使用權(quán)或者使劃撥土地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)。因此，這種市場(chǎng)化處分除了得到政府主管部門的批準(zhǔn)外，還必須按照出讓合同基本程式進(jìn)行。第45條規(guī)定要求簽訂土地使用權(quán)出讓合同和補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。關(guān)于出讓合同的內(nèi)容大致與一般的出讓合同相同；說明特別提出出讓年限不得超過城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的最高年限。土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最抵不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%.標(biāo)定地價(jià)由土地所在地市、縣土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地用途、出讓期限和宗地條件核定。至于支付方

19、式分為一次性交付和以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交兩種。若采用后者，應(yīng)在繳付定金的基礎(chǔ)上，在合同中約定所獲收益優(yōu)先用于繳付出讓金及最后期限。但是，根據(jù)建設(shè)部1995年頒布并于2001年8月修改實(shí)施的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第12條，在一些情形下，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理（應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明）。這些情形是：1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)公益事業(yè)的（即城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定的項(xiàng)目的）；2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；3）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；5）轉(zhuǎn)

20、讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)用途、年限和其他條件的；6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜作出讓的；7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。不過，該管理規(guī)定第13條又規(guī)定，依照第12條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的（注意，這里并沒有規(guī)定必須辦理，而只是需要辦理），應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。（4）辦理土地使用出讓登記手續(xù)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行任何市場(chǎng)化處分必須辦理登記，劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說明對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓土地的登記手續(xù)作出了規(guī)范。登記是原土地使用者向土地管理部門提出申請(qǐng)轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)性質(zhì)的最后一

21、道手續(xù)。登記的方法為在宗地原土地登記卡上進(jìn)行登記，登記內(nèi)容為：1）土地使用權(quán)取得方式由劃撥變?yōu)槌鲎尩囊罁?jù)；2）標(biāo)定地價(jià)；3）出讓金額；4）出讓期限及起止日期；5）土地用途。同時(shí)根據(jù)土地登記卡更改國(guó)有土地使用證的相應(yīng)欄目，向原劃撥土地使用權(quán)人頒發(fā)出讓土地使用權(quán)證。如果土地使用者在繳納出讓金和辦理出讓登記之前即已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同的，土地管理部門在辦理土地使用權(quán)出讓登記的同時(shí)，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。這種登記是由受讓人、承租人、抵押權(quán)人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)除在原土地登記卡上進(jìn)行前5項(xiàng)內(nèi)容的登記外，還得分別進(jìn)行以下登記：（a）在為轉(zhuǎn)讓處分情形下，增加6）轉(zhuǎn)讓后的土地使用者，并加蓋“注銷”印章。同時(shí)建立新土地登記卡，根據(jù)新土地登記卡為受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。（b）在出租或抵押情形下，在土地登記卡上進(jìn)行出租登記或抵押登記，并根據(jù)土地登記卡在國(guó)有土地使用權(quán)證上注明土地使用權(quán)