惠州建筑退線規(guī)定

1、建筑紅線建筑紅線 ，也稱 “建筑控制線 ”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等 )靠臨街面的界線。 任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。建筑紅線 由道路紅線 和建筑控制線 組成。道路紅線 是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線；建筑控制線 是建筑物基底位置的控制線。基地與道路鄰近一側(cè)，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規(guī)劃需要，主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。民用建筑設(shè)計通則 （ JGJ37 87）規(guī)定建筑物的臺階、平臺、窗井、地下建筑及建筑基礎(chǔ)，除基地連通城市管線以外的其它地下管線

2、不允許突出道路紅線。允許突出道路紅線的建筑突出物：1在人行道地面上空：（1） 2 米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不大于0.4 米；（ 2）2.50 米以上允許突出活動遮陽， 突出寬度不應(yīng)大于人行道寬度減 1 米，并不應(yīng)大于 3 米；（ 3）3.50 米以上允許突出陽臺，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于 1 米；（ 4） 5 米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減 1 米，并不大于3 米。2在無人行道的道路上空：（1） 2.50 米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不應(yīng)大于0.4米；（2）5 米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于1 米。建筑紅線及建筑退讓（總結(jié)版）征地

3、紅線最大，規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線及環(huán)境劃出用地紅線有時候規(guī)劃部門還會給你粗略的建筑紅線，精確的建筑紅線，還是得自己根據(jù)用地紅線及建筑本身和環(huán)境來進行計算確定。（比如， 規(guī)劃部門畫了建筑紅線退用地紅線3 米，但你設(shè)計的是高層，考慮到消防、日照、衛(wèi)生防疫等關(guān)系，實際需要退用地紅線9 米才能滿足各方面要求，因此你真正的建筑紅線是在9 米的地方，而不是規(guī)劃部門給的 3 米處。不過圖中表達的建筑紅線還是畫在3 米的地方，實際布置建筑的時候卻不能超過9 米。）道路紅線其實是一種環(huán)境制約，遇到了就按當?shù)匾?guī)劃部門要求退就可以了。具體的數(shù)字，這個是規(guī)劃部門的事，我們做了不主。建筑退線，當時有人和我講是五線：紅線

4、征地紅線、用地紅線、道路紅線（包括鐵路，高速高架，航空航道） 。藍線 天然水體后退線(包括河口線這一定義，一是為了防止建筑影響天然水體，具體太近了，就成了天然垃圾框了，二是為了在河、湖邊上來點綠化，美化環(huán)境，三是為了某些與外界相通的水體，防洪需要，必須退到某個高度，某個距離，防止水位升高，以及水位升高時帶來的河堤松滑坡。)綠線 退讓出的綠化帶寬度，及退讓原有綠地的距離。黃線 電力高壓線，煤氣管道運輸線等，我想通訊信號圍也可以算在這里。紫線 俗稱古建保護距離，反正就是這些古董級東西必須退的。建筑防火間距，日照間距， （這兩點都有相關(guān)規(guī)規(guī)定）建筑衛(wèi)生防疫距離，應(yīng)該會有規(guī)定，可能是我孤陋寡聞，還沒見

5、到，建筑防干擾視線距離， （防干擾視線距離，技術(shù)措施中規(guī)定是18 米，這特別是住宅與住宅之間，兩個窗戶對望，距離太近了，就沒隱私了，整天拉著窗簾，那這房間也太悶了點，呵呵，我是喜歡能看到天空的地方， 要我整天住在拉著窗簾看不到外面的房間里，我會憋死的）這一部分都是新建的根據(jù)原有的，新規(guī)劃的根據(jù)原規(guī)劃的，如果相鄰地塊未明確用地性質(zhì)，則按大家一半分擔。其他就是建筑本身的要求，建筑功能 （比如幼兒園的服務(wù)半徑，那就要求做在這個圓里面），建筑視線，需要看到什么（比如今年的注冊考試，二級的場地和一級的住宅設(shè)計里都有這樣的要求。）征地紅線， 圍最大，至于怎么定的，那就要問規(guī)劃部門了。用地紅線， 規(guī)劃部門根

6、據(jù)征地紅線，根據(jù)周邊環(huán)境初步劃的圍，用地紅線小于等于征地紅線，用地紅線是各經(jīng)濟技術(shù)指標的分母，所以它的面積必須明確，否則建筑密度建筑容積率都沒辦法定了。但用地紅線并非你建筑實際可建線。其圍也是規(guī)劃部門定的。道路紅線， 其實和前面兩條線沒任何關(guān)系。只是和地塊有關(guān)系的道路用地的邊界線。不要以為道路只會和地塊邊線相鄰，道路也有可能橫穿地塊。如果規(guī)劃部門沒有對相鄰地塊作出性質(zhì)確定，則按本地塊確定，本地塊為高層住宅，那相鄰地塊也當成是高層住宅進行考慮。本地塊為多層住宅，那相鄰地塊也按多層住宅考慮 。首先，確保規(guī)劃部門要求的距離，然后考慮消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素，最后考慮日照因素。規(guī)劃部門需要你后退

7、用地紅線距離為 X 米，消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素需要保證建筑間距為 Y 米，日照因素（主要考慮南北相鄰地塊）需要間距為 Z 米。那一般來說：東西方向，則在 X 米和 Y/2 米之間選最大值；南北方向，則在 X 米、 Y/2 、 Z/2 米之間取最大值。如果規(guī)劃部門已經(jīng)對相鄰地塊的用地性質(zhì)有了初步規(guī)劃，但對相鄰地塊的建筑紅線、建筑體量高度等還沒有具體要求。唯一的區(qū)別就是在本地塊北面的地塊如果沒有日照要求，則可在北面退讓紅線時，不考慮 Z/2 的因素。如果規(guī)劃部門已經(jīng)對相鄰地塊有了具體規(guī)劃，或相鄰地塊已經(jīng)有了初步方案，那就需要向規(guī)劃部門提供相鄰地塊的相關(guān)資料，按相鄰地塊已經(jīng)建成來確定本地塊建

8、筑的退讓了，這時候只能說是本地塊吃虧。上面的過程，一般是設(shè)計人員來計算確定的，如果遇到一個好點的規(guī)劃管理部門的話，他們會提供相應(yīng)的最終數(shù)據(jù)。不過無論是誰來確定，到最后規(guī)劃部門會審核圖紙。對后退距離進行核實。但設(shè)計人員提前做到位了，那就可以減少后面修改的工作量。對于居住區(qū)道路的規(guī)規(guī)定：居住區(qū)（級）道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市常與城市支路同級。小區(qū)（級）路一般用以劃分組團的道路。組團（級）路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路居住區(qū)的道路規(guī)劃，應(yīng)遵循下列原則：根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模、用地四周的環(huán)境條件、城市交通系統(tǒng)以及居民的出行方式，應(yīng)選擇經(jīng)濟，便捷的

9、道路系統(tǒng)和道路斷面形式；小區(qū)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢，避免往返迂回，并適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車等的通行；居住區(qū)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路和宅間小路四級。其道路寬窄，應(yīng)符合下列規(guī)定：居住區(qū)道路：紅線寬度不宜小于20m；小區(qū)路：路面寬6m-9m ，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m;組團路：路面寬3m-5m ；建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；宅間小路：路面寬不宜小于2.5m；不過最好還是在規(guī)的基礎(chǔ)上多看看相關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的書，因為道路的確定，關(guān)系到居住區(qū)建筑的布置、交通

10、組織、小區(qū)環(huán)境，道路的確定，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中最重要的一個環(huán)節(jié)，比建筑單體設(shè)計，做不好，等于整個居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計就廢了。所謂的建筑紅線準確的說就是建筑控制線，有時可以和道路紅線合在一起，用地紅線是確權(quán)圍，說建筑紅線包括道路紅線和建筑控制線是典型的概念不清，正因為有時建筑控制線和道路紅線合在一起，才有建筑部分構(gòu)件懸挑凸出道路紅線的問題。各地一般都有詳細退讓要求：建筑后退用地紅線距離控制指標建筑后退城市道路規(guī)劃紅線控制指標 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī) GB 50180 93(2002 年版）道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑紅線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。建筑紅

11、線的定義，市規(guī)劃局是這樣的：建筑紅線：指經(jīng)規(guī)劃確定的建筑物基底位置的控制線。民用建筑設(shè)計通則GB 50352 2005道路紅線：規(guī)劃的城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的邊界線。用地紅線：各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬圍的邊界線。建筑控制線： 有關(guān)法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。建筑物及附屬設(shè)施不得突出道路紅線和用地紅線建造，不得突出的建筑突出物為： 地下建筑物及附屬設(shè)施，包括結(jié)構(gòu)擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎(chǔ)、化糞池等； 地上建筑物及附屬設(shè)施，包括門廊、連廊、。散水明溝、集水井、采光井等； 除基地連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設(shè)施外的其他設(shè)施。當?shù)爻?/p>

12、市規(guī)劃行政主管部門在用地紅線圍另行劃定建筑控制線時，建筑物的基底不應(yīng)超出建筑控制線，突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設(shè)施應(yīng)符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求。實際工程中我是這么做的，規(guī)劃局放的線，最后驗收也合格了我做的一個高層辦公樓11 層，建筑控制線退后道路紅線12 米，地下室筏板基礎(chǔ)，基礎(chǔ)突出建筑紅線，并且由于用地非常緊，消防水池設(shè)在了道路紅線和建筑紅線之間，我是這么理解的，建筑之所以不能突出道路紅線（包括基礎(chǔ)）技術(shù)上是因為城市道路下面有各種管線（上下水，暖氣，通信，電力等），但是在道路紅線和建筑紅線之間的部分并沒有市政管線，我認為建筑的地下室可以突出建筑紅線但是不能突出道路紅線.地下室是不能突出道路

13、紅線與用地紅線的，一般情況下還應(yīng)該退讓一定的距離。建筑為什么要后退道路紅線呢 ?就是要在后退圍安排建筑臺階停車 綠化 管線基礎(chǔ)等容 ! 再補充一句 :用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬圍的邊界線也就是說用地紅線與道路紅線之的地屬于你們家的,雖然是你們家的地 ,也需要滿足當?shù)匾?guī)劃部門的規(guī)定退距.地下室的邊線應(yīng)該是不能突入道路紅線的且要有一定的距離，這個距離大概是要當?shù)氐囊?guī)劃部門來決定，應(yīng)該可以突入建筑控制線，但要有一定的覆土深度以方便管線的進出一般來說 ,用地紅線和建筑控制線是不同的！用地紅線一般和道路紅線重合 ( 主干道上 ),在城市商業(yè)區(qū)寸土寸金的地方，臨街的商業(yè)建筑都是墻貼墻的建造的

14、，請問那個退讓的建筑控制線在哪里，用地紅線又在哪里？應(yīng)該不言自明，臨街建筑的建筑控制線有時就是道路紅線，可實際要建造的時候還是要考慮基礎(chǔ)的尺寸要求而退一點，除非基礎(chǔ)懸挑，否則很難做到一點不讓，何況有時還要安排臺階出入口呢。所以我們這里的建筑控制線一般退用地紅線 10m,也就是退主干道的道路紅線 10m,這 10m 可用來做人行道 ,綠化什么的。我們這里的建筑控制線是以投影的最大尺寸來定的 ,這個是指建筑的地上部分而言 ,而地下室一般最多超建筑控制線 5m,如果首層是商鋪,二層以上后縮 2m,這樣到地下正好有 7m,可以做地下車庫的車道 .道路紅線： boundary line of roads

15、 規(guī)劃的城市道路 ( 含居住區(qū)級道路 )用地的邊界線。用地紅線： boundary line of land ；property line各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬圍的邊界線。建筑紅線：building line又稱為建筑控制線，有關(guān)法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。用地紅線、道路紅線、建筑紅線相信做總圖或者規(guī)劃的在項目設(shè)計中經(jīng)常會碰到吧，但對它們的認識以及相互之間關(guān)系的認識如何，估計每個人還是有深有淺的。以下是我個人目前的一些認識，不知準確與否， 還望高人指點。1、一般情況下，由道路中心線至基地的順序為道路紅線、用地紅線、建筑紅線。2、用地紅線任何建筑物，包括建

16、筑突出物以及地下建筑不得越過用地紅線。2、基地外如有道路，一般都會有道路紅線，但用地紅線與道路紅線之間有可能出現(xiàn)三種關(guān)系，一、分離，即道路紅線在用地紅線外側(cè)，并與用地紅線相隔一定距離，這兩條線之間的用地功能由城市規(guī)劃部門確定，屬于城市用地，建設(shè)單位不得占用。二、重合，即道路紅線與用地紅線是一條線。三、分割，即道路紅線橫穿用地紅線。這種情況一般比較少見，但還是存在的。個人認為這種情況主要是由于業(yè)主取得基地的使用權(quán)后，一段時期沒有進行項目建設(shè)，在此期間城市規(guī)劃部門由于道路拓寬或道路移位重新劃定了道路紅線，使得用地紅線一部分用地成為道路用地。但道路紅線，仍是不允許占用的。這個業(yè)主只能認栽了，呵呵。3

17、、建筑紅線主要看當?shù)匾?guī)劃部門之規(guī)定，有的規(guī)劃部門沒有要求，即建筑紅線與用地紅線重合。有的規(guī)劃部門要求用地紅線退讓，而且各個方向退讓距離也不同，退讓后的圍就是建筑紅線了。但不管退讓與否及如何退讓，都要保證建筑物基底不能超出建筑紅線，注意是基底。退讓后的距離即用地紅線與建筑紅線之間的用地，使用權(quán)仍是業(yè)主的，但使用權(quán)卻打折了。一般都只是允許在此圍里做道路，停車用地或者綠地等，而且地下建筑也可以跨越建筑紅線，但決不能有建構(gòu)筑物存在。有的規(guī)劃部門甚至更絕，不允許你硬化，這樣就是變相的說你只能綠化了。征地線：征地圍的邊線。征地圍小于等于紅線圍，超出部分一般不是建設(shè)用地，多為綠化或其他用地。用地紅線：各類建

18、筑工程項目用地的使用權(quán)屬圍的邊界線。建筑紅線，也稱“建筑控制線 ”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等 )靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線與建筑紅線相比，用地紅線詞義明顯寬泛。只要是在所屬用地紅線的施工，都不受外界的影響。紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。生地：完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。熟地：經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。具體特征：三通一平，通路、通水、通電，土地平整。個人整理（摘自市城市規(guī)劃標準與準則2007 年版）：建筑紅線（建筑控制線，指建筑物基底位置（即一層占地）的控制線）退讓道路紅線（指建 構(gòu) 筑物臨道路一側(cè)的外墻面距道路紅線的距離）應(yīng)符合以下規(guī)定：道路寬度（米）退讓最小距離（米）>9123>12 185>18 2410>24 3615>36 4220>42 5