物業(yè)管理-影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素

1、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述（了解）1 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。另外， 同一影響因素引起不同類型物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的 。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)， 則鐵路可能成為增值因素。2 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。3 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的。例如，修筑一條道路穿過(guò)某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會(huì)提高該居住區(qū)住宅的價(jià)格；另一方 面由于帶來(lái)了噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全，會(huì)降低該居住區(qū)住宅的價(jià)格。

2、至于具體的影響如 何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的 負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過(guò)境公路，如全封閉的高速公路，則 對(duì)住宅來(lái)說(shuō)只有負(fù)面影響，無(wú)正面作用。4 有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響 與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān) 。5 某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響 可以用數(shù)學(xué)公式 或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但 更多的影響因素 對(duì) 物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻 難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái)。二、人口因素（了解）（一）人口數(shù)量當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，

3、對(duì)物業(yè)的 需求就會(huì)減少，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)下落。人口密度 從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來(lái)說(shuō)會(huì)提高物業(yè)價(jià)格；另一方面， 人口密度過(guò)高有可能降低物業(yè)價(jià)格。（二）人口素質(zhì)人口素質(zhì)的提升會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低，則該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格必然低落。（三）家庭人口規(guī)模般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)三、居民收入因素（了解）通常，居民收入的 真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），會(huì)增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看 現(xiàn)有的收入水平 及邊際消費(fèi)傾向的大小 而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起

4、的消費(fèi)變化。對(duì)于低收入者而言，其收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。對(duì)于中等收入者 而言，其收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。對(duì)于高收入者而言，其收入增加，邊際消費(fèi)傾向甚小，所以，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過(guò)，如果 他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，則會(huì)引起物業(yè)價(jià)格上漲。四、物價(jià)因素（了解）通常情況下，物業(yè)價(jià)格會(huì)隨著物價(jià)的普遍波動(dòng)而隨之變動(dòng)。另外，不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格（特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格）、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物

5、業(yè)價(jià)格上漲。從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系：在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。但在物業(yè)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供 應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的 地價(jià)水平在很大程度上 影響著新建商品房的價(jià)格水平 。五、利率因素（了解）從成本的角度 來(lái)看，利率升會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升，利率降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。從物業(yè)需求的角度 來(lái)看，利率升會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降，利率降會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，利率升會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降，利率降會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降

6、，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。六、匯率因素（了解）當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降。七、物業(yè)稅收因素（了解）在物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，增加物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 （如:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅），會(huì)推動(dòng)物 業(yè)價(jià)格上升；相反，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買(mǎi)方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降；而增加賣(mài)方的稅收，如收 取土地增值稅（或營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 ），會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。在物業(yè)持有環(huán)節(jié)，對(duì)保有物業(yè)課稅（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅），會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落； 相反，降低甚至取消對(duì)保有物業(yè)課稅，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升。八、城市規(guī)劃因素（了

7、解）城市規(guī)劃：城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)（用途 ）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率。就規(guī)定用途 來(lái)看，就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)；從總體上看，有提高地價(jià)的作用。但是， 如果規(guī)定用途不妥，則會(huì)使地價(jià)下降。九、交通管制因素（了解）交通管制：嚴(yán)禁某類車(chē)輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。交通管制對(duì)物業(yè)價(jià)格的 影響結(jié)果如何，要看這種 管制的內(nèi)容 和物業(yè)的使用性質(zhì)。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的 道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。十、心理因素（了解）心理因素：購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味 （偏好）；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng) 水或吉祥號(hào)碼，如講究門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。1 如物業(yè)的