第二章 不動產(chǎn)估價(jià)的原則與程序

1、1第二章第二章 不動產(chǎn)估價(jià)的不動產(chǎn)估價(jià)的原則和程序原則和程序第一節(jié)第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的定義不動產(chǎn)估價(jià)的定義第二節(jié)第二節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的原則不動產(chǎn)估價(jià)的原則第三節(jié)第三節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的程序不動產(chǎn)估價(jià)的程序2第一節(jié)第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述不動產(chǎn)估價(jià)概述 一、不動產(chǎn)估價(jià)的概念一、不動產(chǎn)估價(jià)的概念 不動產(chǎn)估價(jià)不動產(chǎn)估價(jià) 3 把握兩點(diǎn)：把握兩點(diǎn)：不動產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合； 不動產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的不動產(chǎn)價(jià)格揭示、顯現(xiàn)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)字強(qiáng)加給估價(jià)對象。 4不動產(chǎn)估價(jià)中的相關(guān)術(shù)語不動產(chǎn)估價(jià)中的相關(guān)術(shù)語5一名合格的不動產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)符合下列條件：一名合格的不動產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)符合下列條件：6

2、二、不動產(chǎn)估價(jià)的意義二、不動產(chǎn)估價(jià)的意義1.為不動產(chǎn)市場交易服務(wù) 2.有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率3.是確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)4.有利于稅負(fù)公平 7三、不動產(chǎn)估價(jià)的范圍三、不動產(chǎn)估價(jià)的范圍1、不動產(chǎn)交易評估2、不動產(chǎn)抵押評估3、不動產(chǎn)保險(xiǎn)評估4、不動產(chǎn)典當(dāng)評估5、不動產(chǎn)稅收評估6、不動產(chǎn)征用補(bǔ)償評估81、不動產(chǎn)的合法使用；2、評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立具備合法條件；3、從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員具有合法的執(zhí)業(yè)資格；4、評估范圍應(yīng)有限制。第二節(jié)第二節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的原則不動產(chǎn)估價(jià)的原則一、合法原則一、合法原則9二、最高最佳使用原則二、最高最佳使用原則最高最佳使用是指估價(jià)對象不動產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行

3、，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。1、看現(xiàn)行使用方式是否在規(guī)劃許可的前提下；2、看土地與建筑物是否處于均衡狀態(tài)；3、看不動產(chǎn)與周圍環(huán)境是否處于協(xié)調(diào)狀態(tài)；4、看不動產(chǎn)最優(yōu)使用方式的持續(xù)時(shí)間10 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。該原則是市場比較法的基礎(chǔ)。 類似不動產(chǎn)指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相似的不動產(chǎn)。 同一供求范圍是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格會互相影響的不動產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。三、替代原則三、替代原則11四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求不動產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)

4、對象在估價(jià)時(shí)的客觀合理價(jià)格。同一不動產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變動而變動。估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況 不動產(chǎn)市場狀況 過去（回顧性估價(jià)） 過去 過去 過去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來 現(xiàn)在 未來（預(yù)測性估價(jià)） 未來 未來 12例：現(xiàn)狀為在建工程，可能同時(shí)存在著現(xiàn)狀為在建工程，可能同時(shí)存在著3種估價(jià)：種估價(jià)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，即在建工程現(xiàn)在的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格 是多少；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，即在建工程未來建成后的價(jià)值是多少。 13五、供求原則五、供求原則1、不動產(chǎn)價(jià)格通常隨供給的增加而下降。不動產(chǎn)的供給與不動產(chǎn)的生產(chǎn)成本以及現(xiàn)有不動

5、產(chǎn)改變用途的可能性有關(guān)。2、不動產(chǎn)的價(jià)格隨需求的增加而上漲。由于在短時(shí)間內(nèi)特定用途不動產(chǎn)的供給難以增加，所以需求對不動產(chǎn)價(jià)格的影響更大。3、不動產(chǎn)價(jià)格由供給和需求兩方面因素綜合決定。14六、公平原則六、公平原則1.獨(dú)立性獨(dú)立性：估價(jià)機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)估價(jià)過程中擺脫不動產(chǎn)利益主體的影響，站在第三方的立場獨(dú)立開展估價(jià)業(yè)務(wù)；2.科學(xué)性科學(xué)性：(1)估價(jià)工作的系統(tǒng)性 (2)估價(jià)方法的嚴(yán)謹(jǐn)性(3)估價(jià)結(jié)果的可靠性 (4)估價(jià)人員的專業(yè)性3.客觀性客觀性：估價(jià)人員嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，尊重客觀事實(shí)，以公平、公正、嚴(yán)肅、認(rèn)真的態(tài)度對待估價(jià)工作。15 不動產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)不動產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的不動產(chǎn)估價(jià)程序

6、是指一個(gè)不動產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。 狹義：注重估價(jià)本身，開始于受理估價(jià)程序的基礎(chǔ)上，狹義：注重估價(jià)本身，開始于受理估價(jià)程序的基礎(chǔ)上，結(jié)束于出具估價(jià)報(bào)告；結(jié)束于出具估價(jià)報(bào)告； 廣義：在狹義的土地估價(jià)程序基礎(chǔ)上，加上受理估價(jià)委廣義：在狹義的土地估價(jià)程序基礎(chǔ)上，加上受理估價(jià)委托之前的獲取估價(jià)業(yè)務(wù)和出具估價(jià)報(bào)告之后的估價(jià)資料歸檔。托之前的獲取估價(jià)業(yè)務(wù)和出具估價(jià)報(bào)告之后的估價(jià)資料歸檔。第三節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)程序16被動接受被動接受 主動爭取主動爭取 自有自估自有自估一、估價(jià)業(yè)務(wù)受理一、估價(jià)業(yè)務(wù)受理即坐等估價(jià)需求者即

7、坐等估價(jià)需求者找上門來征求估價(jià)找上門來征求估價(jià)服務(wù)，委托方包括服務(wù)，委托方包括政府、企業(yè)、個(gè)人、政府、企業(yè)、個(gè)人、銀行等。銀行等。 即估價(jià)人員走出門即估價(jià)人員走出門去力爭為他人提供去力爭為他人提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)業(yè)務(wù)市場化后，這業(yè)務(wù)市場化后，這是估價(jià)業(yè)務(wù)的最主是估價(jià)業(yè)務(wù)的最主要來源要來源 即對自己擁有或擬即對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自取得的房地產(chǎn)，自己進(jìn)行估價(jià)。不屬己進(jìn)行估價(jià)。不屬于專業(yè)估價(jià)行為，于專業(yè)估價(jià)行為，不具有法律效力，不具有法律效力，僅供自己掌握以做僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。到心中有數(shù)。 （一）業(yè)務(wù)來源（一）業(yè)務(wù)來源171 1、與委托方簽訂必要的土地估價(jià)合同、與委

8、托方簽訂必要的土地估價(jià)合同2 2、爭取服務(wù)、爭取服務(wù) 3 3、爭取時(shí)效、爭取時(shí)效 4 4、提高估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)質(zhì)量 （二）注意事項(xiàng)（二）注意事項(xiàng)5 5、適應(yīng)國際化的要求、適應(yīng)國際化的要求18 不動產(chǎn)估價(jià)合同的主要內(nèi)容不動產(chǎn)估價(jià)合同的主要內(nèi)容 委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)( (包括名稱或者姓名和住所包括名稱或者姓名和住所) )；估價(jià)目的；估價(jià)目的；估價(jià)對象；估價(jià)對象；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；委托人的協(xié)助義務(wù)；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；出具估價(jià)報(bào)告的日期；出具估價(jià)報(bào)告的日期；違約責(zé)任；違約責(zé)任；解決爭議的方法；解決爭議的方法；估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約

9、定的其他事項(xiàng)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。 191 1、明確委托方為什么要進(jìn)行估價(jià)；由委托方提出、明確委托方為什么要進(jìn)行估價(jià)；由委托方提出2 2、不動產(chǎn)的估價(jià)目的有：企業(yè)改制（上市、配股、收購、不動產(chǎn)的估價(jià)目的有：企業(yè)改制（上市、配股、收購、兼并、改制、破產(chǎn)等）、出讓、轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)償、交換（資產(chǎn)兼并、改制、破產(chǎn)等）、出讓、轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)償、交換（資產(chǎn)置換）、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、抵押、保險(xiǎn)、課稅、置換）、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、抵押、保險(xiǎn)、課稅、資產(chǎn)核定及租金確定或租金重新議定等資產(chǎn)核定及租金確定或租金重新議定等 。（一）明確估價(jià)目的（一）明確估價(jià)目的二、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)二、明確估價(jià)

10、的基本事項(xiàng)201 1、包括明確估價(jià)對象的、包括明確估價(jià)對象的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。狀況。2 2、其次，估價(jià)人員應(yīng)掌握，依據(jù)有、其次，估價(jià)人員應(yīng)掌握，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)關(guān)法律、行政法規(guī)，有些不動產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制有些不動產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對象及其了可以作為估價(jià)對象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的

11、，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見后綜合確定。據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見后綜合確定。 （二）明確估價(jià)對象（二）明確估價(jià)對象211 1、也叫估價(jià)時(shí)點(diǎn)，具體時(shí)點(diǎn)由、也叫估價(jià)時(shí)點(diǎn)，具體時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目地估價(jià)目地決定；決定；2 2、為了解決過去的某個(gè)時(shí)日所產(chǎn)生的糾紛，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為、為了解決過去的某個(gè)時(shí)日所產(chǎn)生的糾紛，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)；為近期交易提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為某個(gè)時(shí)點(diǎn)；為近期交易提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在現(xiàn)在的某個(gè)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)；為了投資評估預(yù)測將來的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為時(shí)點(diǎn)；為了投資評估預(yù)測將來的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為將來將來的某個(gè)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)；3 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確

12、到日。、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。（三）明確估價(jià)基準(zhǔn)日（三）明確估價(jià)基準(zhǔn)日221 1、估價(jià)條件不同所評估的價(jià)格或租金種類也不相同；、估價(jià)條件不同所評估的價(jià)格或租金種類也不相同；2 2、估價(jià)條件包括待估宗地的交易時(shí)間、交易方式以及與、估價(jià)條件包括待估宗地的交易時(shí)間、交易方式以及與價(jià)格或租金種類有關(guān)的基本項(xiàng)目。價(jià)格或租金種類有關(guān)的基本項(xiàng)目。（四）明確估價(jià)條件（四）明確估價(jià)條件231 1、考慮不動產(chǎn)是有限年期或無限年期、是劃撥用地還是、考慮不動產(chǎn)是有限年期或無限年期、是劃撥用地還是出讓用地、剩余多少年限等內(nèi)容。出讓用地、剩余多少年限等內(nèi)容。2 2、尤其在租金評估時(shí)，更要明確使用年限、實(shí)

13、質(zhì)租金支、尤其在租金評估時(shí)，更要明確使用年限、實(shí)質(zhì)租金支付類型、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其付類型、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其附加費(fèi)支付情況等。附加費(fèi)支付情況等。（五）明確不動產(chǎn)使用權(quán)年限（五）明確不動產(chǎn)使用權(quán)年限241 1、確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)技術(shù)路線是評估遵循的根本途、確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)技術(shù)路線是評估遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路；初步選擇估價(jià)方法。使后面徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路；初步選擇估價(jià)方法。使后面進(jìn)入搜集資料和實(shí)地查勘時(shí)有的放矢，避免不必要的無效勞動。進(jìn)入搜集資料和實(shí)地查勘時(shí)有的放矢，避免不必要的無效勞動。2 2

14、、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。3 3、據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期了解估價(jià)、據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期了解估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而確定投入多少人力參加估價(jià)。項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而確定投入多少人力參加估價(jià)。4 4、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常最好間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。附以流程圖

15、、進(jìn)度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。 三、擬定估價(jià)作業(yè)方案三、擬定估價(jià)作業(yè)方案251、搜集社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般性資料，區(qū)域因素和個(gè)別因素；2、產(chǎn)權(quán)登記資料；3、收集圖件資料；4、不動產(chǎn)價(jià)格、租金資料；5、市政管網(wǎng)圖件及資料6、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖四、搜集所需資料四、搜集所需資料261、查證不動產(chǎn)基本項(xiàng)目；2、勘察地上建筑物的基本狀況、內(nèi)部裝修及使用情況；3、待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件勘察； 估價(jià)人員親身感受估價(jià)對象的位置、環(huán)境，拍攝估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況、環(huán)境、景觀或臨路狀況的影像資料。需要委托方人員和房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，形成“實(shí)地查勘記錄”。 估價(jià)人員、委托人、房地產(chǎn)的業(yè)主

16、在“實(shí)地查勘記錄”上簽字認(rèn)可，并注明實(shí)地查勘日期。 五、實(shí)地查勘估價(jià)對象五、實(shí)地查勘估價(jià)對象27 一般性資料的整理 主要資料（估價(jià)師本身收集的）和次要資料（許多機(jī)構(gòu)和專業(yè)團(tuán)體收集、出版的各種資料等)。 一般性資料的用途 （1）提供宗地背景材料、提供可能影響地價(jià)的趨勢資料、作為判斷最佳用途、）提供宗地背景材料、提供可能影響地價(jià)的趨勢資料、作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價(jià)格以及確定最后價(jià)格的基礎(chǔ)調(diào)整試算價(jià)格以及確定最后價(jià)格的基礎(chǔ)。 一般性資料的分析 （1）國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢分析；（2）地方性的經(jīng)濟(jì)形勢分析；（3）法規(guī)政策的影響分析；（4）物價(jià)水平和利率的影響分析。（一）一般性資料的分析（一）一般性資料的

17、分析六、分析整理相關(guān)資料六、分析整理相關(guān)資料281 1、市場交易實(shí)例資料的搜集與分析；、市場交易實(shí)例資料的搜集與分析； 2 2、收益及費(fèi)用資料的搜集；、收益及費(fèi)用資料的搜集；3 3、土地開發(fā)及建筑成本資料的搜集；、土地開發(fā)及建筑成本資料的搜集；4 4、還原利率資料搜集與分析、還原利率資料搜集與分析（二）基礎(chǔ)性資料的分析（二）基礎(chǔ)性資料的分析29（一）待估宗地上無建筑物（一）待估宗地上無建筑物1 1、可單獨(dú)采用市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正、可單獨(dú)采用市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法直接進(jìn)行評估。法和路線價(jià)法直接進(jìn)行評估。2 2、根據(jù)宗地的條件，有時(shí)也可采用兩種方法

18、混合使用，先采、根據(jù)宗地的條件，有時(shí)也可采用兩種方法混合使用，先采用市場比較法預(yù)估開發(fā)完成后房屋銷售總值，再采用剩余用市場比較法預(yù)估開發(fā)完成后房屋銷售總值，再采用剩余法扣除建筑成本、利潤及稅金等，最后推算出土地價(jià)格。法扣除建筑成本、利潤及稅金等，最后推算出土地價(jià)格。七、選定估價(jià)方法七、選定估價(jià)方法30（二）待估宗地上有建筑物（二）待估宗地上有建筑物1 1、可單獨(dú)采用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法、可單獨(dú)采用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法直接進(jìn)行評估。直接進(jìn)行評估。2 2、分兩步，先求出房地產(chǎn)總值，而后扣除建筑物部分價(jià)值，、分兩步，先求出房地產(chǎn)總值，而后扣除建筑物部分價(jià)值，從

19、而推算出土地價(jià)格。從而推算出土地價(jià)格。31對初步結(jié)果進(jìn)行判斷，看估價(jià)結(jié)對初步結(jié)果進(jìn)行判斷，看估價(jià)結(jié)果是否與市場價(jià)格接近，是否客果是否與市場價(jià)格接近，是否客觀真實(shí)。觀真實(shí)。根據(jù)估價(jià)資料、對象、目的、方根據(jù)估價(jià)資料、對象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最后客觀分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最后確定估價(jià)結(jié)果。確定估價(jià)結(jié)果。以為估價(jià)結(jié)果與實(shí)際價(jià)格以為估價(jià)結(jié)果與實(shí)際價(jià)格偏差較大的要對估價(jià)結(jié)果偏差較大的要對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整進(jìn)行調(diào)整確定所引用的資料和分析方法所依據(jù)的確定所引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥當(dāng)、實(shí)際，并查邏輯程序是否明確、妥當(dāng)、實(shí)際

20、，并查證估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性證估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性復(fù)審復(fù)審 判斷判斷 調(diào)整調(diào)整 確定確定 八、確定估價(jià)結(jié)果八、確定估價(jià)結(jié)果321 1、不動產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、不動產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方；不動產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告委托方；不動產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確定或備案。由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確定或備案。2 2、報(bào)告格式上，分為書信式、文字式和表格式，通常采用文、報(bào)告格式上，分為書信式、文字式和表格式，通常采用文字式。字式。3 3、在撰寫報(bào)告中應(yīng)做到、在撰寫報(bào)告中應(yīng)做到（1 1）全面性）全面性 （2 2）公正性和客觀性）公正性和客觀性能；（能；（3 3）準(zhǔn)確性；（）準(zhǔn)確性；（4 4）概括性。）概括性。九、撰寫估價(jià)報(bào)告書九、撰寫估價(jià)報(bào)告書33 估價(jià)報(bào)告書的主要內(nèi)容：估價(jià)報(bào)告書的主要內(nèi)容：1、委托估價(jià)方名稱2、受理估價(jià)方名稱3、估價(jià)對象概況4、估價(jià)目的5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6、估價(jià)依據(jù)7、估價(jià)方法、技術(shù)路線和測算過程8、估價(jià)結(jié)論9、決定估價(jià)額的理由1