吉林市基準地價(2009年)

1、吉林市人民政府關(guān)于調(diào)整更新吉林市城區(qū)基準地價等土地價格的通知的通知吉市政發(fā)20101號各區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局，各直屬機構(gòu)： 根據(jù)省國土資源廳、省發(fā)展和改革委員會、省財政廳、省統(tǒng)計局關(guān)于印發(fā)全省基準地價更新與平衡工作方案的通知（吉國土資用發(fā)200726號）部署，我市認真組織開展了基準地價更新與平衡工作。為進一步加強我市土地價格管理，規(guī)范土地交易行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保證土地價格適應(yīng)我市經(jīng)濟社會發(fā)展需要。經(jīng)省國土資源廳、省財政廳、省物價局、省統(tǒng)計局關(guān)于公布實施全省新一輪城鎮(zhèn)基準地價的通知（吉國土資發(fā)20091號）批準，市政府決定公布實施調(diào)整更新后的吉林市城區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

2、基準地價、土地使用權(quán)出讓金、商業(yè)用地區(qū)段路線價和土地年租金等土地價格?，F(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：一、本次調(diào)整更新的吉林市城區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準地價和土地使用權(quán)出讓金等土地價格，是在2006年公布實施地價基礎(chǔ)上，以近期土地市場資料為依據(jù)，采用分類定級和綜合方法確定的商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途的土地價格。二、本次調(diào)整更新地價的范圍是：吉林市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地，包括吉林市城區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建成區(qū)。三、本次調(diào)整更新的地價有：（一）吉林市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)基準地價；（二）吉林市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓金價格；（三）吉林市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)

3、年租金標準（15年）；（四）吉林市城區(qū)商業(yè)用地區(qū)段路線基準地價、土地使用權(quán)出讓金價格、年租金標準（15年）；（五）吉林市城區(qū)工業(yè)用地最低價標準；（六）吉林市各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)基準地價；（七）吉林市各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓金價格；（八）吉林市各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地使用權(quán)年租金標準（15年）；四、本通知自下發(fā)之日起開始施行。原吉林市人民政府關(guān)于公布實施吉林市城區(qū)基準地價等土地價格的通知（吉市政發(fā)200613號）、吉林市人民政府關(guān)于工業(yè)用地出讓最低價標準的實施意見（吉市政發(fā)20079號）和吉林市國土資源局關(guān)于執(zhí)行工業(yè)用地價格的通知（吉市國土資字2

4、00749號）同時廢止。附件：1.吉林市基準地價等土地價格使用說明2.吉林市城區(qū)基準地價、土地使用權(quán)出讓金價格、年租金價格、工業(yè)土地使用權(quán)最低價、商業(yè)土地使用權(quán)路線價格表2-1吉林市城區(qū)基準地價表2-2吉林市城區(qū)土地使用權(quán)出讓金價格表2-3吉林市城區(qū)商業(yè)土地使用權(quán)年租金價格表2-4吉林市城區(qū)住宅土地使用權(quán)年租金價格表2-5吉林市城區(qū)工業(yè)土地使用權(quán)年租金價格表2-6吉林市城區(qū)工業(yè)土地使用權(quán)最低價表2-7吉林市城區(qū)商業(yè)土地使用權(quán)路線價格表3吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等別、基準地價、土地使用權(quán)出讓金價格、年租金價格表3-1吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等別表3-2吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準地價表3-3吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地使用權(quán)出讓金價格

5、表3-4吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地使用權(quán)年租金價格表4. 吉林市城區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準地價圖4-1吉林市城區(qū)商業(yè)用地基準地價圖4-2吉林市城區(qū)住宅用地基準地價圖4-3吉林市城區(qū)工業(yè)用地基準地價圖4-4吉林市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準地價圖。 2010年1月11日附件：1吉林市基準地價等土地價格使用說明一、關(guān)于本次基準地價更新與平衡的說明本次基準地價更新與平衡是根據(jù)省政府要求，在吉林市2006年公布實施的基準地價基礎(chǔ)上，通過近幾年土地市場運行變化情況樣點調(diào)查，依據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號）、國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）、國土資源部關(guān)于發(fā)布實施&l

6、t;全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知(國土資發(fā)2006307號)和國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知（國土資發(fā)200956號）精神,以城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ),采用多因素綜合評價法對城鎮(zhèn)土地級別進行綜合評定,重新劃分或部分調(diào)整了市城區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的土地級 (等)別。市城區(qū)為分類定級、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為綜合分等。在土地定級分等成果的基礎(chǔ)上，充分利用土地市場交易資料、土地收益資料，結(jié)合各部門專家論證，應(yīng)用土地信息系統(tǒng)技術(shù)，選用科學(xué)的評估方法，建立更新后的城市基準地價體系。為保證調(diào)整更新后的基準地價體系得到切實應(yīng)用，特作如下說明：（一）地價定義及內(nèi)涵1、土地使用權(quán)價

7、格是指在正常的土地市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。2、吉林市基準地價是指在吉林市土地利用總體規(guī)劃確定的城市市區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地，對現(xiàn)狀（規(guī)劃）利用條件下不同用途不同級（等）別，以2008年9月1日為估價基準日，評估確定法定最高年期平均容積率條件下出讓土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。本次公布的基準地價包括土地取得費、開發(fā)費和土地出讓純收益（不包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費）。其中，土地開發(fā)程度統(tǒng)一界定為“五通一平”；土地還原利率統(tǒng)一界定為：商業(yè)7.93%，住宅7.37%，工業(yè)6.87%；平均容積率統(tǒng)一界定為：市城區(qū)商業(yè)2.5、住宅2.0、工業(yè)0

8、.7，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）商業(yè)2.0、住宅1.5、工業(yè)0.7；出讓最高年期為商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年。3、土地使用權(quán)出讓金價格（即土地出讓純收益）是指土地所有者在國有土地上取得的純收益，即在國有土地上已完成或部分完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格（包括新增建設(shè)用地有償使用費）。4、土地使用權(quán)年租金價格是指最高年期的土地使用權(quán)出讓金貼現(xiàn)到一年期的地租標準。5、工業(yè)用地最低價標準是指國家根據(jù)城市等別和區(qū)域土地利用政策確定的工業(yè)用地出讓最低價控制標準。6、商業(yè)用地區(qū)段路線價主要是為了體現(xiàn)商業(yè)用地優(yōu)地優(yōu)用、優(yōu)地優(yōu)價的原則。路線價主要分布在商業(yè)用地較為集中的

9、街路兩側(cè)，依據(jù)用地效益按區(qū)段劃分。土地使用權(quán)出讓金和年租金執(zhí)行同一區(qū)段相應(yīng)標準。（二）地價更新的范圍本次基準地價更新的范圍為吉林市城區(qū)規(guī)劃區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。包括船營區(qū)、昌邑區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)、吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、吉林經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、船營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、龍?zhí)督?jīng)濟開發(fā)區(qū)、豐滿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、石井溝街道、豐滿街道、靠山街道、雙吉街道以及不包括在市城區(qū)范圍內(nèi)14個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所轄區(qū)域。更新調(diào)整的商業(yè)用地區(qū)段路線價街路有：河南街、琿春街、重慶路、長沙路、光華路、天津街、解放中路、上海路、遵義路、湘潭街、廈門街等11條街路的部分路段。（三）土地級（等）別的確定本次基準地價更新對市城區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的土地

10、級（等）別進行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，原市城區(qū)商業(yè)用地六個級別、工業(yè)用地五個級別保持不變，住宅用地由原七個級別調(diào)整為六個級別。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）由原來的定等分級改為統(tǒng)一分等，將14個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）分為三個等別。確定宗地的土地級別、商業(yè)用地路線區(qū)段和等別應(yīng)以市城區(qū)土地級別圖和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等別圖為準。商業(yè)用地以道路為級別界線的，高級別向低級別延伸一個宗地。商業(yè)用地同一宗地臨兩條或兩條以上區(qū)段路線價時，執(zhí)行最高價區(qū)段路線價。市城區(qū)土地級別圖范圍以外的國有土地使用權(quán)價格，參照區(qū)域末級執(zhí)行。（四）土地用途的確定本次基準地價更新維持原商業(yè)、住宅、工業(yè)三種基本用途不變。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007），商業(yè)用地包括批

11、發(fā)零售用地、住宿餐飲娛樂用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地等；住宅用地指城鎮(zhèn)用于居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地；工業(yè)用地包括為工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地、采礦用地、倉儲用地等。凡是不符合劃撥用地目錄的公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通用地、水域及水利設(shè)施用地等用地參照工業(yè)用地確定土地價格。車庫用地按照規(guī)劃部門批準的主體建筑物性質(zhì)確定土地用途和土地價格。二、關(guān)于調(diào)整更新后的基準地價等土地價格應(yīng)用說明（一）國有土地使用權(quán)出讓價格的確定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)出讓價格，由吉林市國土資源局委托具有土地評估資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估（凈地出讓按基準地價評估，毛地出讓按土地使用權(quán)出讓金價格

12、評估），在評估結(jié)果基礎(chǔ)上，由吉林市國土資源局集體研究確定。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)出讓價格，由吉林市國土資源局委托具有土地評估資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估（凈地出讓按基準地價評估，毛地出讓按土地使用權(quán)出讓金價格評估），在評估結(jié)果基礎(chǔ)上，由吉林市土地收購儲備招標拍賣掛牌出讓委員會集體研究確定出讓底價后，以競價結(jié)果確定成交價格。（二）關(guān)于工業(yè)用地出讓最低價的應(yīng)用對于符合國土資源部關(guān)于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知(國土資發(fā)2006307號)和國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知（國土資發(fā)200956號）號文件規(guī)定的工業(yè)用地項目，可以執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價

13、標準。（三）關(guān)于國有土地使用權(quán)年租金的應(yīng)用國有土地使用權(quán)租賃是國有土地使用權(quán)有償使用的一種形式，是土地一級市場行為。國有土地使用權(quán)年租金價格是確定土地使用權(quán)人繳納土地租金的依據(jù)。其適用范圍主要是指原以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，現(xiàn)已不符合劃撥用地目錄規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法有償使用的土地。土地使用權(quán)人應(yīng)依法繳納國有土地使用權(quán)年租金。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用國有土地租賃。（四）關(guān)于地下空間土地使用權(quán)土地價格的確定根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，單獨設(shè)立地下空間土地使用權(quán)，用地面積按規(guī)劃部門批準的地下建筑物的最大垂直投影面積計算。為鼓勵開發(fā)利用地下空間，地下空間土地使用權(quán)基準地價、土地出讓金價格按所在

14、級別同類土地用途價格的一定比例執(zhí)行。具體比例為：地下一層按同級別土地用途價格的20%執(zhí)行，地下二層按同級別土地用途價格的10%執(zhí)行，地下三層（含三層）以下按同級別土地用途價格的5%執(zhí)行。（五）關(guān)于建設(shè)用地審批后改變?nèi)莘e率補繳地價問題國有建設(shè)用地使用權(quán)成交后，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變。經(jīng)營性用地招拍掛成交后，用地單位確需調(diào)整容積率或規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)的，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門同意后報市政府批準。經(jīng)批準同意調(diào)整容積率或規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)的，用地單位應(yīng)當(dāng)持批準文件即時到市國土部門申報，簽訂土地出讓合同補充協(xié)議，并按批準改變?nèi)莘e率或規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)時的宗地市場價格評估確定樓面地價，計算應(yīng)補繳的土地出讓價款。如計算確定的土地出讓價款低于成交土地出讓價款的不退差。