商品房交房及驗(yàn)收

1、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的,它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目,只要送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng)的話,這個(gè)樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,

2、必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款,特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表要點(diǎn)提示:1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件,確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件,收房

3、時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表,一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn),您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件,一方面要驗(yàn)收它有沒有,另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您:住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由

4、開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則:“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件,確認(rèn)無誤后再簽署收房文件?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款,消費(fèi)者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款,就履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋:1. 檢測(cè)房屋面積:要求開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積,核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%,可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量:購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)

5、收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手:(一 房屋本身的質(zhì)量(二景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。(三裝修質(zhì)量特別提示:1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí),防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款,按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房,否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果

6、開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn),除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的:按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上,應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄,凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng),則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實(shí)記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中,作為書面依據(jù),若開發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。3. 發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬

7、可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示:1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則:只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,則應(yīng)自備紙筆,一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權(quán),因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí),一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn),約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題,一定要取得證據(jù),

8、證明不是買房人不按時(shí)收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項(xiàng)以下問題,購房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出,提醒消費(fèi)者予以重視,以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)(一商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi):1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)(二稅費(fèi)問題特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間:契稅只能在過戶時(shí)交納特別提示:除稅務(wù)機(jī)關(guān),任何

9、單位無權(quán)代收。實(shí)施:業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi),只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率:房屋成交價(jià)的2%。特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰委托,誰付費(fèi)”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼

10、標(biāo)價(jià),收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí),一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。(一存在的問題:1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差,這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面,建議購房人在購房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定,以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測(cè)算房屋面積,是專業(yè)人員的

11、工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn),正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠,使得購房過程中信息不對(duì)稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。(二如何解決面積誤差?面積誤差:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;(二面積誤差比絕對(duì)值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之

12、日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%部分的房?jī)r(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示:1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款,應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積

13、誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),購房人有權(quán)退房。(三關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t:1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成:1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室

14、、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;2、套(單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間:1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房。4、對(duì)于半地下室,不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計(jì)入建筑面積。特別提示:1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定

15、公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷(預(yù)售商品房時(shí),在銷(預(yù)售合同(含補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房,需要進(jìn)行分?jǐn)偟?應(yīng)在銷(預(yù)售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告(一出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到,我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所”購房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑,但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn),現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手;另外

16、,裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。(二解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤,收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據(jù)出示,要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象,購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉,以免形成事實(shí),出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件:在房屋驗(yàn)收過程中,業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題,是不是都可以退房呢?退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種:1. 購房合

17、同無效:實(shí)踐中,造成購房合同無效的常見情形有:開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn);開發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房:按套(單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí),或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對(duì)此未約定處理方式的,購房人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房:房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過3%(不含3%的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房:開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的,買受人有權(quán)退房。特別提示:1. 由于樓盤整體

18、建筑未完成而根本無法驗(yàn)收,未取得“三書一證一表”的樓房,買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí),購房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房,相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件,但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議:可以考慮集體收房。買房過程中,常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題,只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問題,在此,特別建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!-收房需要帶的工具:11只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道21只小榔頭-用于驗(yàn)收

19、房子墻體與地面是否空鼓31只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度41只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高51只萬用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通61只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)71只水筆-用于簽字81把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生91只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶,包裝繩-用于時(shí)間長(zhǎng),可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。最佳收房流程:核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)

20、商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題,無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽?開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接:驗(yàn)完樓后,業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫住戶驗(yàn)房交接表,同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在驗(yàn)房交接表中;符合政府規(guī)定和合同約定的,通過驗(yàn)收;如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在樓宇驗(yàn)收記錄表中,作為書面依據(jù),如發(fā)

21、展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見,合同雙方協(xié)商解決辦法,如屬可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過天。不能整改的,應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;問題嚴(yán)重,對(duì)房屋使用功能影響重大的,可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任,甚至退房。交費(fèi)筆筆算清:檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān),更要筆筆算清。簽物業(yè)合同,拿鑰匙,辦理入住手續(xù):驗(yàn)完樓后,開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書等協(xié)議書,同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊(cè)、服務(wù)指南等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。具體過程如下:1. 去物業(yè)部門查看資料部分,分別有以

22、下幾份資料需要查驗(yàn):1 房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走2 住宅使用說明書-可帶走3 竣工驗(yàn)收備案表4 面積實(shí)測(cè)表5 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。2. 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而變,時(shí)間為30-40分鐘驗(yàn)收房子看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子

23、了,小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來交付,可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦1 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象;(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大【提示】:由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng),在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時(shí)候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清楚后就可以看了2 檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂

24、面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。3 仔細(xì)檢查地面,仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾尽?如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4 水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?！咎崾尽?關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。5 驗(yàn)收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左

25、右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。【提示】:做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置。6 驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在2 4小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽?在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7 核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;【提示】:通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8 測(cè)量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數(shù)據(jù)

26、來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù),最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上,同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主,還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān),及時(shí)讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(包括精裝修的房屋驗(yàn)收:核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。門窗1.試試門窗開啟是否靈活,目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關(guān)上門窗聽聽隔音效果,同

27、時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2.門插是否插入得太少,門間隙是否太大?(特別是門鎖的一邊3.門四邊是否緊貼門框,門開關(guān)時(shí)有無特別聲音?4.大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊?5.窗邊與混凝土接口有無縫隙?窗框?qū)僖鬃矒籼?框墻接縫處一定要密實(shí),不能有縫隙。6.窗戶玻璃是否完好?7.窗臺(tái)下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。地板1.地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響?2.地板間隙是否太大?3.柚木地板有無大片黑色水漬?4.地腳線接口是否妥當(dāng),有無松動(dòng)?5.地面是否有裂縫,是否有起砂現(xiàn)象?頂棚1.頂上是否有裂縫?沒有裂縫最好,有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁

28、平行的裂縫,屬眼下的質(zhì)量通病,雖有質(zhì)量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說明房屋沉降嚴(yán)重,該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2.看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”,是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn),對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3.頂棚有無水漬、裂痕?如有水漬,說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶,那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5.墻身頂棚有無部分隆起,用木棍敲一下有無空聲。6.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7.墻身、墻角接位有無水漬、裂痕?

29、8.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)?廚廁1.檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏,地面是否存水?2.放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施?3.衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆?4.已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的,衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施,還應(yīng)設(shè)置返水彎。5.距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置,廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝,洗手盆的上方不應(yīng)有插座,衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6.衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7.廚廁潔具有無裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā),要仔細(xì)觀察。8.坐廁下水是否順暢,沖水聲響是否正常,沖廁水箱有無漏水聲?9.浴缸、面盆與墻或柜的接

30、口處防水如何?10.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格,磚塊不能有裂痕,不能空鼓,必須砌實(shí)。11.磚縫有無滲水現(xiàn)象?12.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?13.大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。驗(yàn)收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實(shí),然后在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道,指的是排水/污管道。尤其是陽臺(tái)之類的排污口,驗(yàn)收時(shí),預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。水池龍頭安

31、裝是否妥當(dāng),下水是否順暢?14.自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施;衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏,坡度是否對(duì)頭,絕不能往門口處傾斜,不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。15.出水是否通暢,會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾?16.自來水水質(zhì)怎么樣?其他1.廚柜柜身有無變形,壁柜門是否牢固周正,門能否順利開合?2.電器閘具及戶表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電,戶內(nèi)有閘具的,應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開,如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具,空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開;應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度;電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下,看是否虛設(shè)。

32、3.供水管的材質(zhì)?由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管,目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì),銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng),增長(zhǎng)水中的銅含量,有益健康。4.試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用,并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。5.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過,因?yàn)橛休^多管線穿越居室,會(huì)造成裝修困難,也會(huì)造成視覺上的障礙,影響整體感。6.陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。7.房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象,保溫不好墻滴水;冬天,房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴,這個(gè)墻面的保溫層

33、肯定有問題。8.在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里,還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象,支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管,地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米,地面為初裝修的,應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14的現(xiàn)象。9.供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題,各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案,以備維權(quán)。一般說來,房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實(shí)際居住的,除非合同有特別的約定,不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付,但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因此而消除。商品房銷售管理辦法規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同

34、中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”同時(shí)國(guó)家對(duì)最低保修期還有詳細(xì)的規(guī)定,所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時(shí)向開發(fā)商提出,要求開發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。收房時(shí),留心這些陷井!辛辛苦苦挑選了一套房子,經(jīng)過了半年多之后,房子終于做好了,可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn),收房時(shí)“貓膩”還不少?zèng)]有驗(yàn)收合格證書房子交得不明不白提醒一:各種收房資料要看齊一些市民反映,由于對(duì)收方程序不太了解,收房時(shí)常碰到這樣的情況:開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工,并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí),必須要看開發(fā)商是否具備以下文件:一是建筑工程竣工備案表,二是房屋的質(zhì)量保證

35、書和使用說明書,三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí),業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件,業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二:和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少市民在合同上約定了收房期限,不按期限收房要交違約金,部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房,然后對(duì)房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候,粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒:一定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房,有問題當(dāng)面注明,并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作,主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原

36、圖相符,房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣,水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位,其他購房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提醒,在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任,以便以后找其解決。最后,向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”(質(zhì)量保證書和使用說明書和竣工后房屋水遇管線圖,交納尾款后,再領(lǐng)鑰匙,半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看提醒三:簽收房文件時(shí)“留一手”一些小區(qū)交房時(shí),開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看,業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心,如果先交了錢,一旦出現(xiàn)問題,就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒:專家建議,在簽合同時(shí)應(yīng)約定,“交房時(shí),應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。”如當(dāng)初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣,萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況,也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購房屋半未備案提醒四:仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表,但卻不知道,自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定,竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)