居民住宅現(xiàn)狀消費和投資行為調(diào)查分析報告文案

1、 . . . 居民住宅現(xiàn)狀、消費和投資行為調(diào)查的分析報告一、摘要 本文是對居民住宅現(xiàn)狀、消費和投資行為調(diào)查的分析報告。本次調(diào)查的有效樣本475個，基本代表城市居民的住房消費、投資情況。日報告主要從住房現(xiàn)狀、購房需求、購房資金狀況和購房決策影響因素等四個方面進行說明，并將本次調(diào)查結(jié)果與2003年的調(diào)查做了對比分析。主要調(diào)研結(jié)論如下： 1.當前居民的住房狀況較之2003年有所提高，擁有私人住房的消費者平均住房面積達到了91.2平方米；住宅面積在90平方米以上的比例提高了14個百分點，達到39.8%； 2.消費者購房目的單一化趨勢明顯，僅為改善自身居住條件而購房的消費者占60.2%，與2003年消費

2、者具有多重購房目的的狀況差異明顯； 3.在需求的面積方面，對90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%； 4.住宅選擇區(qū)域擴大，城西依然是熱點區(qū)域，有31.5%的消費者選擇該區(qū)域，同時，下沙、濱江等非主城區(qū)被越來越多的消費者認同和接受； 5.消費者能接受的價格提高幅度較大，單價在7000元/平方米的住宅的接受比例由2003年的0.6%上升到35.4%； 6.從購房資金上來看，由于大部分消費者自身具有的資產(chǎn)與房產(chǎn)總價的差距較大，超過80%的消費者需要采取各種形式的貸款購房，其中商業(yè)按揭以超過50%的比例成為購房的主要資金來源和付款方式； 7.報刊廣告是消費者最為關(guān)注

3、的地產(chǎn)廣告形式；在消費者的購買決策中，房屋質(zhì)量已經(jīng)成為其最擔心和看重的因素；同時，消費者對于開發(fā)商品牌也非?？粗?。 二、調(diào)查樣本情況比較 本次調(diào)查的居民年齡更為年輕化。25歲以下的被調(diào)查者所占比例有較大提高，從2003年的12.2%上升到今年的26.5%；而30歲以上人所占比例有明顯下降。由于25歲以下的青年人是未來幾年購置住宅的主力軍，更多地了解他們的需求和愿望更具現(xiàn)實意義。 本次調(diào)查人群個人基本狀況與2003年的調(diào)查相比，兩次調(diào)查的樣本基本情況中，差別最大的應屬家庭收入這一特征。本次調(diào)查的結(jié)果比2003年相比有以下特點：(1)家庭收入過低的情況大幅減少。此次調(diào)查家庭收入小于3萬的比例僅為6

4、.3%，而2003年調(diào)查的比例為20.5%。(2)中低檔和中檔收入家庭比例減少也有所減少。(3)中高檔和高檔收入家庭比例增加。消費者的購買力是影響消費者需求的重要因素，而購買力的主要決定因素即為消費者經(jīng)濟因素也就是收入水平。因此，消費者收入的變化對其住宅需求也必將產(chǎn)生影響。 三、住房現(xiàn)狀分析 3.1租房者和投資客增多，出租為投資的主要形式 根據(jù)調(diào)查的情況，目前沒有住房的人占總數(shù)的25.9%。近一半的人目前有一套住宅，將近20%的人有兩套。住宅數(shù)目為三套或超過三套的人所占比例總計為5.3%。與前年的調(diào)查結(jié)果相比，僅具有一套住房的比例減小，其它比例均有不同程度的增加。其中，對于具有兩套與兩套以上住

5、宅的比例增高現(xiàn)象，一種可能性是由于近兩年房價不斷上漲導致消費者投資或投機行為增加所致；另一種可能性是越來越多的居民為改善居住條件，在原有住宅的基礎上再次置業(yè)甚至三次置業(yè)，引起持有的住宅數(shù)量增多。 對擁有1套以上住宅的人，我們進一步了解了目前空余房產(chǎn)處置形式。對空余房產(chǎn)，72.2%的人選擇了出租，其中15.1%的人準備長期出租；19.3%的人計劃在適當?shù)臅r機賣掉。從分析可以看出，出租仍是居民住宅長期投資的最重要的形式。 3.2住宅性質(zhì)多樣，商品房成為主導 在住房性質(zhì)方面，隨著住房制度改革的不斷深入，市已打破了單一的公有制住房產(chǎn)權(quán)形式，形成了以居民自主產(chǎn)權(quán)為主，多種產(chǎn)權(quán)并存的格局，初步構(gòu)建了住房新

6、體制基本框架。由于長期受福利分房的影響，過去市居民家庭中公有住房為絕大多數(shù)，私有住房甚少。近幾年來國家加大房改力度，居民掏錢買房住的意識已經(jīng)形成。住房觀念的轉(zhuǎn)變，加快了住房公有向私有的轉(zhuǎn)變和購買商品房的進程。本次調(diào)查進一步驗證了上述現(xiàn)象。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品房比例明顯增加而房改房比例下降較多。居民所購商品房的比例從2003年的33.3%上升到今年的42.5%。房改房的比例也降低了近20個百分點，從37.1%降到18.5%。其它性質(zhì)的住房比例變化不大。這種變化的出現(xiàn)可能是受到市房改房可上市買賣政策的影響。由于房改房建成時間較早，大部分在面積、戶型結(jié)構(gòu)等方面存在不足，已購房改房的消費者為了改善居住條

7、件，很可能將原有住房出售，再購置較為理想的住房。而經(jīng)濟條件更好的消費者則很可能另外購置，將原住房留作他用。調(diào)查中多次出現(xiàn)既有商品房又有房改房的樣本正說明了這一點。因此，目前仍居住在原房改房的居民比例逐漸減少，不少房改房的性質(zhì)經(jīng)過市場交易后，已轉(zhuǎn)變?yōu)樗椒俊?在擁有經(jīng)濟適用房的居民中，家庭年收入沒有在1萬以下的情況，其中10萬-20萬的比例為55.6%。 3.3住房面積增加，房齡年輕化 從住房面積來看，總體樣本的平均值為91.2平方米。對于有住房的消費者，每個家庭的居住面積平均達到106.44平方米，而沒有住房的消費者平均居住面積僅為45.56平方米。從住房的性質(zhì)上看，住宅為祖?zhèn)魉椒亢鸵奄徤唐贩康?/p>

8、平均面積為121.32平方米；而房改房的平均面積僅為67.45平方米；經(jīng)濟適用房的住宅平均面積為81平方米，面積適中。本次調(diào)查居住面積分布情況與2003年調(diào)查情況相比，居住面積在50平方米以下、90-110平方米和110平方米以上戶型的比例明顯增多，而面積處于50-70平方米、70-90平方米等戶型的比例有所下降。經(jīng)相關(guān)分析，收入是影響消費者住宅面積大小的重要因素之一。 在房齡方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年以前，年代比較久遠。另有43.9%的住宅建成時間在上世紀90年代。近五年建成的住宅比例為33.3%，這一數(shù)字比2003年調(diào)查的結(jié)果提高了16個百分點?？梢哉f，經(jīng)過兩年的發(fā)展，越

9、來越多的居民住上了較新的住宅。 3.4八成租金千元以下，收入、面積影響最大 對于租房者來說，房租的高低影響著他們生活水平的高低和資金積累的多少。本次調(diào)查的結(jié)果顯示：對于目前仍在租房的居民來說，房租在500-1000元/月的比例最高，為51.3%；月租金在500元以下的比例為28.6%；租金在1000-1500元/月的比例為14.3%；月租金在1500元以上的比例較小。 通過相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，房屋面積是影響租金最重要的因素之一，房屋面積越大，則租金越高。此外，家庭收入對租金接受度有重要影響，收入越高，越可能接受較高的租金價格。 3.5住宅滿意度提高，物業(yè)管理任務艱巨 總體來看，被調(diào)查者對現(xiàn)有住宅的滿

10、意度尚可。十分滿意、滿意和基本滿意的比例總計為67.6%，比前年調(diào)查的結(jié)果增加了13.8%，這說明居民對住房的滿意度呈上升趨勢。不太滿意的比例仍不低，為28.8%。十分不滿意的比例為3.6%。相關(guān)分析的結(jié)果表明，居民的住宅面積與其滿意度顯著相關(guān)。居住面積越小，對住宅的滿意度越低；居住面積越大，居民的住宅滿意度越高。因此，可認為兩年中居民住宅面積的增加是引起住宅滿意度升高的重要原因。而物業(yè)管理滿意度對住宅滿意度的顯著相關(guān)也表明，物業(yè)管理狀況已經(jīng)成為影響住宅總體滿意度的重要原因。 3.6小結(jié) 經(jīng)過2003年和2005年的兩次調(diào)查對比分析，可以看出，經(jīng)過兩年的發(fā)展，居民的居住狀況有了明顯提高。首先，

11、住宅面積在90平方米以上的比例有大幅度提高，由2003年的25.8%上升到今年的39.8%。其次，隨著房地產(chǎn)市場化的發(fā)展，居民收入的不斷提高，本次調(diào)查中商品房所占比例增加明顯，原有房改房的比例顯著下降。在2000年以后建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%，說明更多的人住上了較新的房子。此外，從居民對住宅的總體評價來看，滿意度大幅度提高?；緷M意以上的比例提高了13.8%。從住宅的個體特征來看，交通狀況是居民最為滿意的方面；在生活配套、自然環(huán)境等方面的滿意度緊隨其后。 但問題仍然存在。首先，具有多套住房的消費者比例有所增加。兩年前房價的飛漲使得具有投資目的的購買行為增加，而今年調(diào)控措施和交易

12、稅率變化造成的整體樓市疲軟，又使投資者手中的住宅難以在短期出售，短期投機變?yōu)殚L期投資，具有多套住宅的消費者比例增加。 其次，租房者比例提高且對住宅滿意度較低。在被調(diào)查人群中，租房者所占比例比前年提高了5.3個百分點，這可能是樣本本身年齡結(jié)構(gòu)所引起，也可能是收入的增加與房價的上升相比微乎其微，不能真正提高消費者的購買力所致。租房者對目前的居住狀況滿意度較低，加之租房者本身比例較高，因此僅在租房者中，就有大量的人需要通過市場來改善當前居住狀況。 再次，本調(diào)查發(fā)現(xiàn)購買經(jīng)濟適用房的家庭年收入過高的現(xiàn)象。在購置經(jīng)濟適用房的家庭中，年收入在10萬以上的比例總計為72%，這一數(shù)字遠高出總體樣本比例的45.9

13、%。不論造成這種現(xiàn)象的原因是什幺，也不管這些原因是否為客觀因素所引起，都應當?shù)玫较嚓P(guān)部門的重視。有關(guān)部門應該充分重視該政策的嚴肅性和重要性，因為有眾多的百姓仍對通過政府幫助改善住房條件寄予厚望，若處理不得當將會嚴重影響百姓對政府的信任度和信心。 最后，從對住房的整體滿意度來看，物業(yè)管理仍然是居民對住宅最不滿意的因素。從本次調(diào)查來看，要將物業(yè)管理的滿意度提高到較高的水平，仍需主管部門和從業(yè)人員不懈的努力。 四、購房需求分析 4.1六成半購房者欲在三年購房 在購房的時間上，調(diào)查結(jié)果顯示，30.4%的人預計在一年購房，35.3%的人認為自己可能在兩至三年購房。預計在三至五年購房的比例為15.3%，五

14、年以后購房的比例為8.3%。已經(jīng)購房，不打算再次購房的人所占比例為8.5%，而目前雖沒購房，但仍不打算購買的比例為2.1%?？梢钥闯觯谧罱隃蕚滟彿康娜藬?shù)占被調(diào)查者總數(shù)的65.7%，因此，對住宅的需要量在近幾年應不會減少。經(jīng)統(tǒng)計分析，購房的時間與居民收入狀況、婚姻狀況與年齡因素顯著相關(guān)。個人或家庭收入越高，已婚且年級較大的消費者預計購房時間越短；而收入較低、未婚或年紀尚小的消費者越傾向于多年以后購房。 4.2購房目的單一化，改善居住條件仍是購房主要目的 在問與被調(diào)查者購房目的時，69.3%的人購房的首要目的是改善自己居住條件。雖然該題為多項選擇，但僅選此一項而沒選其它項的比例達到60.2%

15、，這充分說明，在被調(diào)查的人群中，多數(shù)人確實存在住房消費的需要。此外，購房純粹為投資的比例不高。 此次被調(diào)查消費者的購房目標基本為單項，購房目的比較單一。而與兩年前相比，由于當時房價還處于飆升時期，消費者購房的目的帶有明顯的多重性，他們更希望購房既能解決住房問題又能積累家庭財富，若干年后還能出租或出售獲利。前年的調(diào)查結(jié)果中，雖然所選為改善條件的比例很高，達到了85.5%，但除了這個購房目的比例較高外，其它目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購房目的多重性顯而易見。 4.3主力需求戶型為三室、面積為90-130平方米之間 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者在對住宅面積的偏好上主要有以下特征：對中等和中等以上面積需求

16、的比例最大，而對較小和過大面積的需求的比例較小。這一特征與2003年本中心調(diào)查結(jié)果相符。但在對不同面積區(qū)間需求的比例上存在差別：本次調(diào)查對于面積為90-110平方米、110-130平方米的需求比例分別為34.2%和29.2%，分別比2003年的調(diào)查結(jié)果高出7%和1.1%；而對建筑面積在70-90平方米、50平方米以下的住宅需求比例出現(xiàn)小幅下降；對面積在130-150平方米之間的需求也出現(xiàn)小幅回落；但對于建筑面積在150平方米以上的需求比例略有上升。 在住宅的戶型上，消費者更傾向于三室結(jié)構(gòu)的住房，其中選三室兩廳的比例為38.9%，選三室一廳的占16.6%，兩者所占比例超過了一半。由此可見，消費者

17、對住宅的面積、戶型的需求更趨向于舒適和實用，中等以上面積、多廳室的房屋仍然最受消費者歡迎。 4.4高層、小高層住宅需求增加 從住房類型上，消費者更傾向于高層和小高層住宅，對兩者的需求比例有增加的趨勢，分別由2003年的8.2%和30.5%上升到今年的10.8%和40.4%。而對多層住宅的需求比例下降，從2003年的49.4%下降到今年的42.4%。其主要原因一方面是消費者考慮到近兩年市區(qū)土地供給狀況嚴峻這一客觀情況，市區(qū)大量開發(fā)多層住宅的可能性降低；另一方面越來越多的消費者從觀念上接受了高層和小高層住宅。消費者對于排屋、別墅等豪華型住宅的偏好比例降低，分別由前年的9.5%和2.4%下降到今年的

18、4.9%和1.6%。 4.5購房區(qū)域擴大，郊區(qū)漸成熱點 從消費者對住宅區(qū)位的選擇看，出現(xiàn)中間向四周發(fā)散趨勢。雖然城西仍是熱點區(qū)域，有31.5%的人選擇該項，但從總體上看，消費者對主城區(qū)住宅的需求比例減少，而對于下沙、余杭、蕭山等近郊和遠郊以與近兩年來發(fā)展態(tài)勢較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例上升。對下沙和濱江區(qū)域需求的比例分別從2003年的2.3%和4.6%上升到今年的6%和10.2%。對濱江區(qū)位的需求比例已經(jīng)脫離低迷狀態(tài)，而對蕭山和余杭兩區(qū)域的需求雖有所上升，但仍舊保持低比例狀態(tài)。本次被調(diào)查居民對主城區(qū)住宅需求的比例總計為76.5%，這一數(shù)字比2003年的88.6%降低了12.1個百分點；而對近、

19、遠郊的住宅需求比例則從2003年的11.4%上升到今年的23.5%。隨著市交通設施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善，未來對近郊和遠郊的住宅需求仍會不斷增加，對市中心住宅的需求因受環(huán)境和價位的影響，將逐漸減少。 4.6價格接受度增加，主力需求單價在5500-10000元之間 價格一直是非常敏感的熱點。近兩年價格的上漲也促使居民能接受的心理價位提高，雖然消費者收入提高的速度遠低于房價上漲的速度。在消費者對價格的接受度上，可接受的價格上升幅度較大。預計價格在4500元/平方米的比例僅為17.7%，而兩年前該比例為66.1%；預計購房價格在4500-5500元/平方米檔的比例也比2003年減少，從

20、前年的28%下降到今年的17.2%；5500-7000元/平方米是本次調(diào)查中消費者最能接受的價格區(qū)間，預計價格在此圍的比例達到29.7%，而兩年前最可能接受的價格區(qū)間是3500-4500元/平方米，該比例高達26.6%。此外，本次調(diào)查還表明，對于中高價、高價房的接受比例大幅度提高，選擇7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米和10000元/平方米以上價格的比例分別為18.8%、13.4%、3.2%，而預計價格在7000元/平方米以上的比例在2003年僅為0.6%?？梢钥闯?，房價現(xiàn)狀歷練了消費者的心理接受度。 4.7對房價走勢看法不一，調(diào)控影響不明顯 在對于房地產(chǎn)市場3-5年

21、的趨勢預測上，兩次調(diào)查的結(jié)果大體一樣，僅在認為房價上漲和保持不變的比例上差別稍大。雖然國家宏觀調(diào)控措施不斷出臺，也給樓市造成了不小的沖擊，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費者中認為未來3-5年房價走勢上漲的比例卻從前年的18.8%上升到今年的23.9%，增長了5.1%；預計下降的比例基本沒變，前后兩次調(diào)查分別為28.9%和28.6%。 實際上，房價的上升和下降與購房者的心理預期有緊密聯(lián)系。因為心理預期會促使購房者采取相應的消費行為，而消費行為又直接導致價格的上升或下降。 4.8小結(jié) 購房意愿是整個購房消費行為的開始。本部分主要分析了購房者在購房目的、購房行為時間、購房面積、戶型與區(qū)位以與購房價格等方面的偏好。 在

22、購房目的方面，對于大部分的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，此結(jié)果與2003年的調(diào)查結(jié)果一樣。將本次調(diào)查的結(jié)果與兩年前的結(jié)果相比較，我們發(fā)現(xiàn)兩個變化：其一是僅從投資角度購房的比例減少，這是房市正常發(fā)展的一個積極因素；其二是購房目的專一化。消費者購房目的的雙重性甚至多重性被基本打破。這也說明，今年國家的宏觀調(diào)控政策出臺和當前樓市的發(fā)展狀況，考驗了消費者的投資或投機心理。預計在樓市前景明朗之前，樓市中投資或投機行為仍會逐漸減少，這有利于住宅的正常消費和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 從購房的區(qū)域偏好來看，相對于蕭山、余杭、濱江，購房者更偏愛老城區(qū)，但與兩年前的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)域的比例

23、差距呈現(xiàn)逐漸縮小的趨勢。事實上，消費者在購房區(qū)域方面的變化受到近年來房價上漲的影響較大，主城區(qū)的住宅價格已經(jīng)遠遠超過普通居民的接受度，促使居民不得不選擇離主城區(qū)較遠的郊區(qū)或新區(qū)域。盡管如此，隨著交通、配套的進一步完善，選擇近、遠郊也不失為明智之舉。在老城區(qū)中，城西仍是首選；新區(qū)中，濱江熱度近兩年來增加。面積與戶型也是住房需求的兩個重要參考指標。在購房的面積方面，本次調(diào)查顯示，面積在90-130平方米、三室兩廳的住宅對消費者具有更大的吸引力。 此外，我們還發(fā)現(xiàn)本年度宏觀調(diào)控措施的不斷出臺并沒有改變消費者對于房價前景的判斷。預計3-5年房價會上漲的比例有所提高，而認為會下降和保持不變的比例稍有減少

24、。 購房者愿意支付的房價是購房行為的一個重要因素。這體現(xiàn)了房產(chǎn)市場的有效需求。從兩次調(diào)查的結(jié)果看，消費者對于價格承受度有大幅度提高。其可能的原因一方面是兩年間房價上漲迅速所致，另一方面與消費者收入的提高密切相關(guān)。大部分消費者對樓市的發(fā)展較為樂觀，選擇房價在未來3-5年上漲或持平的比例總計為61.9%。若不考慮其它因素，從消費者對房價的走勢上看，的房價上升的可能性較大。 五、購房資金分析 5.1付款方式中商業(yè)按揭唱主角 從付款方式來看，被調(diào)查者中選擇商業(yè)按揭的比例最高，達到50.8%；其次為公積金貸款和組合貸款，比例分別為19.9%和13.3%；一次性付款的比例也達到11%；采用分期付款的比例為

25、4.9%。經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，采用何種付款方式與居民所持金融資產(chǎn)的數(shù)量顯著相關(guān)。持有的金融資產(chǎn)數(shù)量越多，則采取的付款方式越可能是一次性付款或商業(yè)按揭。與2003年的調(diào)查結(jié)果相比，采用商業(yè)按揭的比例有大幅度提高，2003年的比例僅為31.3%；采用公積金貸款的比例則降低了近20個百分點。 5.2一半人首付款低于20萬元，八成人月還款額少于4000元 在購房首付款上，選擇首付額度在8萬-15萬的比例是27.6%，是所有備選額度區(qū)間中比例最高的。其次是15萬-20萬元，比例為23.3%。首付款在20萬-30萬元、30萬-40萬元和40萬元以上的比例也不低，分別為19.8%、11.1%和12.8%。而首付額在

26、8萬元以下的比例較小，僅為5.4%。 在被調(diào)查者中，能承受的月還款額為2000元以下的比例為15.6%；2000-3000元之間的比例最多，為43.9%；有22.8%的人能承受3000-4000元的月還款額；能承擔4000-5000元、5000-6000元、6000-7000元以與7000元以上的月還款額的比例依次為9.1%、4.3%、1.2%和3.1%，四項比例之和為17.7%。該結(jié)果與2003年的調(diào)查相比差異顯著。隨著收入的提高，居民能承受的月還款額有大幅度提高。居民在消費心理上的變化可見一斑。 5.3家庭金融資產(chǎn)差距較大，貸款和儲蓄是購房主要資金來源 從本次調(diào)查結(jié)果來看，家庭金融資產(chǎn)(包

27、括存款、債券、股票、基金等，以人民幣計算)在中等與以下水平的各檔次所占比例接近，如在10萬元以下的比例為23%，10萬-20萬元以下的比例為24.9%，20萬-40萬元之間的比例為23.6%。金融資產(chǎn)持有量數(shù)額在40萬-60萬元、60萬-80萬元和80萬元以上的比例分別為12.3%、5.9%和10.3%?？梢钥闯鲭m然有近一半的人金融資產(chǎn)在20萬元以下，但持有資產(chǎn)數(shù)額高的比例也相對較高。 在資金來源方面，被調(diào)查者中將個人儲蓄積累作為首要資金來源的比例最高，達到43.4%。而銀行已成為購房者資金來源的第二個選擇，將商業(yè)貸款作為首要資金來源的比例為26.5%。 5.4公積金成為多數(shù)單位唯一住房福利

28、隨著住宅市場化的深入，大部分單位在職工住宅方面的政策均能按國家的規(guī)定執(zhí)行。在被調(diào)查者中，單位為其繳納住房公積金的比例為69.4%，有近三分之一的單位不提供公積金。當然，公積金數(shù)額的多少與消費者的個人收入有直接關(guān)系。 在所調(diào)查的人群中，幾乎沒有單位為職工提供購房補貼。從這一點看，對于沒有享受過福利分房的年輕員工來說，由于所在單位提供的住房福利有限，不能對其改善住房條件提供本質(zhì)幫助。 5.5小結(jié) 與2003年的調(diào)查結(jié)果相比，購房者資金實力在兩年有了較大程度的提高。無論是月還款額、首付款額度，還是家庭金融資產(chǎn)的持有量，均有顯著提高。當然，這與消費者收入的增加緊密相關(guān)。 本次調(diào)查進一步表明，隨著住房制

29、度改革的深入和銀行個人住房貸款“門檻”的調(diào)整。居民的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。他們正逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，基本樹立了貸款購房這一觀念。而公積金由于其數(shù)額有限且條件嚴格，購房者中應用此種方式的比例很小，說明公積金在消費者真正購房時能發(fā)揮的作用并不大。 從企業(yè)提供的住房福利上看，目前被調(diào)查人群所在的單位已經(jīng)對員工的住房基本不提供除公積金以外的任何補貼措施。即使提供公積金，大部分單位為員工繳納的數(shù)額也較低，59.6%的單位提供的額度在500元/月以下。雖然，公積金的上繳額度較低與大部分員工個人收入不高密切相關(guān)，但是，大多數(shù)企業(yè)就低不就高的現(xiàn)象也是不可忽視的原因。在這樣房價處于高水平的地區(qū)，若沒有薪

30、酬上的優(yōu)勢和政府、企業(yè)的支持，必定會影響人才的引進和留住。 六、購房決策分析 6.1開發(fā)商品牌和報紙成為最重要的信息來源和廣告類型 對于購房的信息，我們從來源和信息類型方面作了調(diào)查。 在信息來源的問題上的調(diào)查結(jié)果顯示，購房者對平時了解的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌和聲譽等信息最為重視，該選項的均值最高，達到3.68。媒體廣告和開發(fā)商提供的各種宣傳資料也是比較重要的消息來源，均值分別為3.36和3.33。雖然親朋好友的推薦可信度較高，但這并不是購房信息的主要來源，重要性在四個選項中最低。本次對于該問題的調(diào)查結(jié)果與2003年的不同之處在于宣傳資料和親友推薦兩個選項位置的變化。開發(fā)商的品牌聲譽和媒體廣告在兩次

31、調(diào)查中都處在第一、第二位。這從側(cè)面說明，隨著工作節(jié)奏的加快，各種媒介廣告的不斷盛行，通過與親友交流得到信息的可能性有降低的趨勢。 在消費者關(guān)注的房地產(chǎn)廣告和宣傳類型上，我們要求被調(diào)查者選出3個最為關(guān)注的房地產(chǎn)廣告和宣傳形式。從圖6.2中可以看出，報紙廣告是消費者最為關(guān)注的形式，選擇此項的比例高達65.1%。關(guān)注度位居其次的是房交會這種形式，該項比例為58.9%。開發(fā)企業(yè)售樓處的模型、介紹以與樣板房等形式也是購房者比較關(guān)注的宣傳形式，該項比例為42.3%。購房者對路牌廣告關(guān)注度最低，比例僅為12.2%。選擇開發(fā)商舉辦的推介活動、開發(fā)商印制的樓書等兩種廣告形式的比例分別為24%和41.3%。 該問

32、題調(diào)查結(jié)果的排序情況與2003年的調(diào)查結(jié)果完全一樣。這說明，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，報刊廣告的效果最佳，因為消費者對該形式的關(guān)注度最大。房交會也繼續(xù)成為消費者獲取信息的主要來源。路牌廣告目前仍沒有得到消費者足夠的關(guān)注。 6.2房屋質(zhì)量成為購房者擔心的首要因素 為了了解對消費者購房決策的影響因素以與該影響因素的重要性程度，我們分別設置了購房過程中擔心的因素以與購房時看重的因素兩個問題。 在購房過程中擔心的因素問題上的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費者在購房過程中最擔心的三大因素。在房屋質(zhì)量上，60.6%的人選擇了最重要，選擇一般的比例為21.8%，僅有3.7%的人認為不重要，此項

33、擔心度的均值為4.22。其次是對配套不兌現(xiàn)的擔心，均值為4.16，有近一半的人選擇了最擔心。對宣傳失真的擔心程度均值也達到了4.09。在表述的幾個選項中，購房者相對最不擔心的因素是交付時間與時與否，均值為3.63。對于面積誤差和辦證時間兩個因素，可以說有超過一半的人對于這兩個問題擔心程度較高。 6.3房屋質(zhì)量和房產(chǎn)價格是消費者購房最為看重的因素 若購房者決定購買某處房產(chǎn)，該房產(chǎn)應該是具有某個或多個吸引消費者的特征。那幺哪些特征是消費者在購房時看重的呢？為了解該問題，我們在調(diào)查中提供以下九個因素：住宅價格、建筑和戶型設計、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商的品牌和信譽、居住區(qū)社會環(huán)境、地理位置和交通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治