改善居民居住條件促進(jìn)商洛市和諧發(fā)展

1、改善居民居住條件 促進(jìn)商洛市和諧發(fā)展    黨中央作出構(gòu)建社會主義和諧社會的決定，為房地產(chǎn)業(yè)賦予了新的內(nèi)涵，“和諧人居”是和諧社會的重要組成部分，它體現(xiàn)了人與自然和諧相處的科學(xué)發(fā)展觀，也體現(xiàn)了人人享有適當(dāng)住房的協(xié)調(diào)發(fā)展觀，這也是房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的重要理念。住房是一種特殊的產(chǎn)品，需求龐大，更涉及民生、社會等問題，購房對于普通居民又是一項(xiàng)較大的支出。   近幾年陜西省商洛市商品房銷售額和社會消費(fèi)品零售額的比例一直維持在較高的比例，同時(shí)住房還會帶動裝修裝飾等相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，因此住房消費(fèi)是啟動內(nèi)需和保增長的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。今年市政府承諾的辦好事關(guān)民生

2、的十件實(shí)事，第八就是實(shí)施住房保障工程。具體是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目7個(gè)，面積19.46萬平方米；建設(shè)或收購廉租房25萬平方米，對低收入住房困難家庭申請租金補(bǔ)貼基本做到應(yīng)保盡保，新增實(shí)物配租5000戶；實(shí)施農(nóng)村扶貧、工賑移民搬遷和危房改造4000戶，解決1.65萬人的住房困難問題。而在目前應(yīng)對國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，擴(kuò)內(nèi)需、保增長的經(jīng)濟(jì)形勢下，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)、規(guī)范和管理，對于促進(jìn)商洛房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，有效擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，構(gòu)建和諧社會都具有重要意義?，F(xiàn)就商洛市城鎮(zhèn)居民的住宅問題作一些探討。   一、商洛市城鎮(zhèn)居民居住的現(xiàn)狀   隨著改革開放深入，市委、市

3、政府為解決市民住房問題，從建設(shè)補(bǔ)貼房和推進(jìn)商品房開發(fā)兩大方面著手，采取政府補(bǔ)貼建設(shè)住宅，加快土地使用制度改革，開發(fā)新區(qū)商品房，推進(jìn)住房制度改革等一系列措施，使市區(qū)人均居住面積從1978年的5.3平方米，增加至2008年的25.33平方米，大大改善了市民的居住條件。改革開放30年來，商洛的城市住房發(fā)生了翻天覆地的變化，從土木房到水泥房、從平房到樓房、從福利房到商品房。進(jìn)入90年代，城市住房制度改革后，居民住房面積開始大幅上升。一些單位開始向職工出售公產(chǎn)住房，開始集資建房，人們的住房觀念也發(fā)生了改變，愿意出錢購買房子。逐步實(shí)行住房分配貨幣化，住房分配貨幣化主要包括為職工建立住房公積金和建立經(jīng)濟(jì)適用

4、房等。特別是商品房走入市場后，大量商品房如雨后春筍從平地崛起，人們選擇的余地更大了。而隨著住房公積金政策、銀行按揭政策的逐漸靈活，讓市民有了更多的選擇。人們對住房的要求不再是簡單的能住就行，樓房面積大、布局合理、光照好、物業(yè)管理好等條件，逐漸成為人們選擇樓房的重要指標(biāo)。特別是近幾年，相繼改建或新建了許多環(huán)境優(yōu)美的居民住宅小區(qū)，使我市住房狀況發(fā)生了很大變化，居民住房條件得到不同程度改善。   （一）戶均住房使用面積達(dá)80.81平方米。住房面積是衡量居民居住質(zhì)量的重要指標(biāo)。據(jù)城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查顯示，2008年，我市居民家庭戶均使用面積80.81平方米。值得注意的是，人均使用面積低于20平方

5、米的家庭，不同程度上存在著下崗、待業(yè)、工作單位效益差、福利待遇低及家庭負(fù)擔(dān)重、就業(yè)人口少等困難和年輕人，住房條件難以得到改善。   （二）近九成以上家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)。隨著住房制度改革的不斷深入，我市居民家庭住房逐步形成了目前以房改私房產(chǎn)權(quán)為主、商品房產(chǎn)權(quán)及原有私房為輔、多種形式并存的產(chǎn)權(quán)格局。調(diào)查資料表明，截止2008年末，我市有87.43%的居民家庭擁有了自主產(chǎn)權(quán)的住房，其中，按產(chǎn)權(quán)形式分類，居民家庭擁有房改私房的占30.16%，擁有商品房的占21.96%，擁有原有私房的占35.31%。   （三）住房成套率達(dá)53.61%。截止2008年末，我市居民家庭住房成套率達(dá)53.

6、61%，不成套的普通樓房和平房居住率分別為22.5%和13.71%。在成套住宅中，三居室家庭最多，達(dá)到33.48%，其余依次為二居室占19.4%、一居室占1.24%、四居室占4.41%及單棟住宅占5.26%。從居住條件看，絕大部分家庭擁有比較齊備的生活設(shè)施，有取暖設(shè)施的家庭占73.86%，其中有暖氣的占5.48%；擁有廁所浴室的家庭占61.15%，擁有液化石油氣的家庭分別90.78%。擁有管道煤氣的占3.9%。   （四）有裝修的家庭占近五分之二。調(diào)查顯示，有裝修的家庭占38.18%，裝修住房戶均支出近9.6千元。隨著生活水平的不斷提高，居民對居室環(huán)境的要求也越來越高。  

7、 （五）近兩年購房建房支出逐年提高。由于住宅兼有投資和消費(fèi)兩種屬性，在城鎮(zhèn)住戶調(diào)查中，購房建房支出不屬于居民的消費(fèi)支出，而是家庭總支出的組成部分。但城鎮(zhèn)居民的購房建房是促進(jìn)住房裝修支出和家庭設(shè)備用品更新和購買的直接因素，對消費(fèi)支出起到巨大的拉動作用。據(jù)城鎮(zhèn)住戶調(diào)查資料，20008年購房建房支出638元，比上年的410元增加228元，占居民家庭總支出比例為6.6%，比上年的4.4%提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。   二、近幾年商品房價(jià)格情況   商洛房地產(chǎn)正處于成熟時(shí)期，但建設(shè)規(guī)模相對較小。商洛的房價(jià)2006年以前保持在每平方1千元以內(nèi)，近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，

8、住房制度改革產(chǎn)生后續(xù)效應(yīng)，促進(jìn)商洛住房需求快速增長。同時(shí)，隨著境內(nèi)幾條高速公路和鐵路的建成通車，商洛真正融入了西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，商洛“山水園林生態(tài)旅游城市”、“西安后花園”已初步顯現(xiàn)。另外，受到西安及毗鄰城市的波及，房價(jià)有所上漲，2008年底住房均價(jià)為每平方1487.5元，與同規(guī)模同等級城市的房價(jià)對比，目前我市住宅價(jià)格處在一個(gè)合理的區(qū)間。   （一）影響房價(jià)的因素。首先，市場需求增加是房價(jià)上漲的最直接原因。隨著城市建設(shè)步伐的日益加快，城市人口日漸增多，市場需求增加。據(jù)商洛市十一五住房建設(shè)規(guī)劃，2005年商洛市區(qū)建成區(qū)面積15平方公里，城區(qū)人口約12.8萬，成套住房存

9、量約120萬平方米、12500套，無成套住房人數(shù)33522人。人均住房面積17.37平方米。2008年年底城區(qū)總?cè)丝跒?8萬人，預(yù)計(jì)我市城區(qū)人口2010年將達(dá)到23萬人。因此，未來我市對住房將有一定的的需求。其次，土地供應(yīng)的趨緊和土地價(jià)格的提高，在很大程度上推動了房價(jià)的上漲。土地價(jià)格上揚(yáng)使得關(guān)心樓市的置業(yè)者們誠惶誠恐，擔(dān)心這一輪土地的樓盤建成銷售后價(jià)格大幅提升，于是大家都有了“買房越早越好”的心理，一旦有了合適的樓盤，便及時(shí)出手。   （二）居民“收入房價(jià)比”較低?！笆杖敕績r(jià)比”的含義是：居民戶均年收入和在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)之比。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，合理的收入房價(jià)比（一個(gè)家庭年

10、收入與一套房屋的價(jià)格之比）為1比4至1比6。國際上合理的房價(jià)收入比為1比4-5。國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為大于1（戶年均收入）：6（平均房價(jià)）的被稱為泡沫區(qū)。在我國也有專家認(rèn)為1比8至1比10之間比較合理。所謂合理，就是市場繁榮、成交活躍而且價(jià)格穩(wěn)定。2008年商洛城鎮(zhèn)戶均住房建筑面積90平方米，按照當(dāng)年全市房價(jià)每平方米1750元計(jì)算，合計(jì)應(yīng)為套均價(jià)15.75萬元。計(jì)算下來，商洛的收入房價(jià)比約為1比4.5。把二手房考慮進(jìn)去，按新舊房價(jià)比例為1比0.7計(jì)算，則二手房每平方米為1225元，新舊房價(jià)的簡單算術(shù)平均值約為每平方米1487.5元，商洛的收入房價(jià)比約為1比3.8，而我國收入房價(jià)比1990年是1比1

11、3.12，2003年是1比8.42。   三、改善居住條件的有效途徑   各級、各部門要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循“黨員干部受教育、科學(xué)發(fā)展上水平、人民群眾得實(shí)惠”的總要求，突出實(shí)踐特色，把關(guān)注民生、造福于民作為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，采取有效措施，著力改善民生，努力讓人民群眾得到實(shí)惠。   （）大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。一是能夠加快城市建設(shè)步伐，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。二是能夠改善居民的居住條件，促進(jìn)消費(fèi)增長，推動城市住房制度改革。三是能夠進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少失業(yè)人員。房地

12、產(chǎn)業(yè)既是城市建設(shè)的重要組成部分，也是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個(gè)重要方面，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必將有力地推動整個(gè)城市建設(shè)的步伐，提高城市建設(shè)的總體水平。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家，完成投資55.45億元，比上年增長1.35倍。   （二）增加城鎮(zhèn)居民收入。堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)增加低收入家庭的收入，保護(hù)低收入群體的利益的政策，關(guān)心低收入群體的生活，采取有效的宏觀調(diào)控措施，調(diào)節(jié)收入分配，最大限度地縮小收入差距，有效控制貧富懸殊，有利于促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。增加就業(yè)規(guī)模和控制失業(yè)率，積極調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，落實(shí)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策措施，積極發(fā)展具有比較優(yōu)勢和市場需求的勞動密集型

13、產(chǎn)業(yè)，扶持中小企業(yè)，鼓勵(lì)、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)增長。進(jìn)一步完善社會保障措施，增加居民轉(zhuǎn)移性收入，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)制度、廉租房保障制度、醫(yī)療救助制度進(jìn)一步完善，增加了城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)移性收入。   （三）穩(wěn)定住房價(jià)格。采取有效措施穩(wěn)定房價(jià)，如降低房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)稅率、清理商品房價(jià)格構(gòu)成、清理不合格收費(fèi)、實(shí)行抵押貸款等方法。特別是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將逐漸滿足城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房需求，使普通工薪階層也能買得起房。同時(shí)進(jìn)一步完善居民住房金融服務(wù)體系，廣泛推行住房公積金制度是解決購房問題的有效途徑。住房公積金可以為住宅建設(shè)提供長期、穩(wěn)定的資金來源。隨著職工工資的

14、不斷提高，住房公積金的歸集量也會不斷增加。   （四）、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。遵循市場規(guī)律，履行政府職責(zé)，保護(hù)消費(fèi)者利益，保護(hù)投資者利益，建立健全高、中、低價(jià)位相結(jié)合的住房價(jià)格體系，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供應(yīng)體系，真正讓中低收入家庭享受到政府提供的保障性住房政策。   四、完善住房保障制度幾點(diǎn)建議   改革開放以來，商洛經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成就，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，人民生活明顯好轉(zhuǎn)，但和發(fā)達(dá)地區(qū)相比，商洛經(jīng)濟(jì)總量小、人均水平低。從住房問題來說，中低收入者居多，購房可支付能力弱是基本現(xiàn)實(shí)?；臼星闆Q定我市住房保障制度構(gòu)建的基本框架是：堅(jiān)

15、持特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合的基本原則。   （一）繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度。認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。通過加大廉租住房建設(shè)力度，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給。多渠道籌集建設(shè)資金，增加保障性住房供給，對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)制度。特別是完善廉租房制度。除明確保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入和退出機(jī)制外，還應(yīng)推行“福利就業(yè)”政策，

16、讓有勞動能力者參加社區(qū)管理與服務(wù)，包括小區(qū)環(huán)衛(wèi)、保安、物業(yè)維護(hù)等，防止社會福利養(yǎng)懶漢，滋生“等、靠、要”、越窮越光榮的思想。   （二）建立以住房公積金為核心的政策性住房金融體系。住房公積金制度是一項(xiàng)改分房為分錢的政策性保障制度，和把錢直接發(fā)給職工（包括行政機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員）不同。完善政策性住房抵押擔(dān)保制度，對置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行清理整頓、資格認(rèn)證，實(shí)施規(guī)范管理，形成一批專門從事政策性住房抵押擔(dān)保公司，為中低收入居民置業(yè)提供擔(dān)保，降低次級住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，通過化解和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高政策性金融體系整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為百姓提供更好的住房金融信貸服務(wù)。   （三）支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，開發(fā)保障性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施開發(fā)保障性住房，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是保障性在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，并提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。