以房養(yǎng)老的國際經(jīng)驗(yàn)及借鑒

1、https:/以房養(yǎng)老的國際經(jīng)驗(yàn)及借鑒以房養(yǎng)老的國際經(jīng)驗(yàn)及借鑒摘 要：隨著我國人口老齡化的發(fā)展，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足和社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老金缺口的增大使得探索新的養(yǎng)老模式成為了擺在我們面前的急迫問題。以房養(yǎng)老是一種新型養(yǎng)老資金來源途徑，本文在借鑒美國以房養(yǎng)老成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了我國推行以房養(yǎng)老的建議。關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；經(jīng)驗(yàn)；借鑒隨著我國社會(huì)老齡化程度的加劇，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式遭到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老保障體制和社會(huì)需求存在巨大的差距。如何在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式以外尋找新的養(yǎng)老模式成為了擺在我們面前的問題。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見的精神，我國 2014 年在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市試點(diǎn)以房養(yǎng)

2、老。一、以房養(yǎng)老概述狹義的以房養(yǎng)老又稱住房反向抵押貸款，是指擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋所有人將房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相關(guān)機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋所有人的年齡、房屋剩余價(jià)值、房屋所有人預(yù)期壽命等因素綜合評(píng)估的基礎(chǔ)上綜合計(jì)算，發(fā)放養(yǎng)老金給房屋所有人，房屋所有人去世后，金融機(jī)構(gòu)取得房屋所有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處置。以房養(yǎng)老滿足了“住房富有、現(xiàn)金窮人”的老年人的生活需要，對(duì)于緩解老年人的經(jīng)濟(jì)貧困起到了一定的作用。二、“以房養(yǎng)老”的美國模式HECM 是美國適用范圍最廣泛、規(guī)模最大最重要的貸款品種。在美國各州都可以申請(qǐng)，占到美國以房養(yǎng)老 95%以上的市場份額。下面著重介紹 HECM 的相關(guān)知識(shí)。1.申請(qǐng)者條件要求在美國

3、凡是 62 歲以上擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老人都可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)雙方簽署抵押貸款協(xié)議。咨詢機(jī)構(gòu)是經(jīng)過美國政府批準(zhǔn)并與反向抵押貸款保持獨(dú)立關(guān)系的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向申請(qǐng)人詳細(xì)介紹住房反向抵押貸款的益處和弊端，其他養(yǎng)老方式的選擇、對(duì)申請(qǐng)人財(cái)務(wù)及生活的影響，保證潛在的申請(qǐng)人在得知全部信息的基礎(chǔ)上綜合衡量自己的決定，這樣就可以保證申請(qǐng)老人獲得準(zhǔn)確的信息。2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式貸款的額度要受到多方面因素的影響，如借款人的年齡、申請(qǐng)時(shí)市場利率、房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值越高可貸金額越高，貸款額度也因房屋所在地的不同而有所不同。總體來說貸款額度不能高于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。HECM 在貸款的發(fā)放和償還問題上也允許申請(qǐng)

4、人靈活選擇。申請(qǐng)人既可以根據(jù)自身意愿選https:/擇一次性全部領(lǐng)取，或者在一定時(shí)間段內(nèi)分次領(lǐng)取，還可以在一個(gè)信用額度內(nèi)按需要靈活領(lǐng)取，這樣給予了貸款申請(qǐng)者更多自由選擇權(quán)。三、美國以房養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)的啟示（一）、正確引導(dǎo)加強(qiáng)宣傳作為一種全新的養(yǎng)老模式要想取得長足的發(fā)展必須獲得民眾的支持和信任。美國專門成立了國家房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化中心，專門負(fù)責(zé)向申請(qǐng)人宣傳介紹以房養(yǎng)老的相關(guān)知識(shí)。我國在以房養(yǎng)老的推廣過程中，也可以成立專門的管理機(jī)構(gòu)，由其負(fù)責(zé)對(duì)以房養(yǎng)老知識(shí)的管理、咨詢和宣傳。還可以同時(shí)利用電視、微博、互聯(lián)網(wǎng)等方式廣泛宣傳，使得全社會(huì)認(rèn)識(shí)到以房養(yǎng)老是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充進(jìn)而引導(dǎo)居民參與到新興的養(yǎng)老模式中來。（

5、二）設(shè)計(jì)合理的、多層次的以房養(yǎng)老產(chǎn)品針對(duì)不同群體進(jìn)行個(gè)性化定制是以房養(yǎng)老順利推行的保障。我國應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的群體結(jié)合申請(qǐng)人財(cái)富、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、年齡、身體狀況等方面的實(shí)際情況設(shè)計(jì)出個(gè)性化產(chǎn)品。擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋且子女沒有繼承意愿具有較強(qiáng)理財(cái)觀念的老人可以使用反向抵押貸款模式。在養(yǎng)老金的發(fā)放上尊重老人的意愿采取靈活多樣的方式。申請(qǐng)人既可以選擇一次性領(lǐng)取，也可以選擇分期領(lǐng)取，還可以選擇在一定額度內(nèi)自由領(lǐng)取。（三）健全的法律作為制度保障美國制定了完善的法律法規(guī)為以房養(yǎng)老的順利實(shí)施保駕護(hù)航。但是我國現(xiàn)階段以房養(yǎng)老推行過程中仍然存在一些制度障礙，如我國物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán) 70 年，尚沒有制定以房養(yǎng)老方面專門

6、的法律法規(guī)，這使得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)辦理過程中存在畏難情緒，申請(qǐng)老人也擔(dān)心自己的權(quán)益受損。我國可以出臺(tái)以房養(yǎng)老資產(chǎn)評(píng)估細(xì)則或?qū)ｍ?xiàng)條例，在修訂老年人權(quán)益保護(hù)法的時(shí)候?qū)夏耆司幼?quán)給予優(yōu)先保護(hù)。（四）政府積極發(fā)揮主導(dǎo)作用各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)在以房養(yǎng)老的推行實(shí)踐中發(fā)揮積極主導(dǎo)作用，給予實(shí)際性引導(dǎo)和推動(dòng)。以房養(yǎng)老存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、住房價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)等等。如果僅僅依靠市場自發(fā)的力量來辦理可能會(huì)造成管理上的混亂。政府提供擔(dān)保是反向抵押貸款順利推行的保證。我國政府可以參與到直接融資和間接融資的過程中來。在政策實(shí)行之初，政府可以給予金融機(jī)構(gòu)一定的財(cái)政支持措施，激發(fā)金融機(jī)構(gòu)金融創(chuàng)新的動(dòng)力，降低研發(fā)、推廣新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)2 宋唯琳.從美國模式到中國本土化 對(duì)我國推行住房反向抵押貸款模式https:/的思考J.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2008，7（13）.3LiangWang ， Valdez Emilianoand Piggott John.Securitization ofLongevity Risk in Reverse Mort