中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作規(guī)程

1、附件中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作規(guī)程第一章總 則第一條 為規(guī)范我行中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的管理，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及總行信貸政策，結(jié)合中小企業(yè)市場的實際情況特制定本操作規(guī)程。第二條 經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)竣工并投入商業(yè)運營，通過出租等經(jīng)營方式在較長時期內(nèi)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金收入的商業(yè)房產(chǎn)，包括商場、寫字樓、專業(yè)市場、酒店、倉庫、工業(yè)廠房等。中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指我行向中小企業(yè)客戶發(fā)放的以其自有的經(jīng)營性物業(yè)抵押，以該經(jīng)營性物業(yè)的租金收入質(zhì)押，并以此租金收入和經(jīng)營收入作為主要還款來源的中長期貸款。第三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款流程分為貸款受理與調(diào)查、風(fēng)險評價與審批、合同簽約、發(fā)放與支付、貸后管理五環(huán)

2、節(jié)，貸款的用途屬于固定資產(chǎn)貸款的，還應(yīng)遵守招商銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法和招商銀行固定資產(chǎn)貸款用途管理指引的相關(guān)規(guī)定。第二章 基本規(guī)定第四條 市場準(zhǔn)入申請企業(yè)為我行中小企業(yè)客戶，其授信和貸款申請應(yīng)符合我行公司一般授信和貸款的基本條件，具有穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營活動，沒有不良信用記錄，能夠與我行建立起長期的合作關(guān)系，其還款來源為申請企業(yè)的租金收入及經(jīng)營收入。申請企業(yè)應(yīng)將其經(jīng)營性物業(yè)抵押給我行，并將該物業(yè)項下所有租金債權(quán)質(zhì)押給我行，并與我行簽訂相應(yīng)的最高額抵押合同、最高額質(zhì)押合同、應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議等法律文本，資金結(jié)算通過我行辦理，接受我行對物業(yè)營運收入、支出款項的封閉式監(jiān)管。第五條 抵押物基本規(guī)定（一）

3、抵押物位于經(jīng)濟較發(fā)達的城市區(qū)域，產(chǎn)權(quán)清晰，能設(shè)定抵押，能單獨處置。（二）抵押物的樓齡不超過15年（核心商業(yè)區(qū)除外），且地理位置佳，具備良好的變現(xiàn)能力。（三）抵押物為工業(yè)廠房的應(yīng)位于成熟的工業(yè)區(qū)內(nèi)，配套條件好，以規(guī)劃的重點工業(yè)區(qū)為主。（四）位于各分行所在城市行政區(qū)域管轄范圍內(nèi)。（五）經(jīng)營物業(yè)需正式投入商業(yè)運作，出租率不低于60%。第六條 抵押物價值和抵押率的基本規(guī)定（一）抵押物價值以我行指定評估公司評估的凈值為準(zhǔn)。（二）抵押率不超過可評估凈值的70%。（三）抵押物月租金收入（包括其他收入如停車費、廣告費、物業(yè)管理費等，下同）/月還款額100%；或月租金收入/月還款額80%，且授信申請企業(yè)能夠提供

4、其他穩(wěn)定的還款來源。第七條 貸款資金用途應(yīng)符合外部監(jiān)管政策和我行信貸制度的要求，主要用于支付該經(jīng)營性物業(yè)工程尾款、經(jīng)營物業(yè)的裝修改造、歸還其他借款、購建新物業(yè)等。貸款資金用于直接歸還借款人在其他銀行的同一抵押物法人按揭貸款的，應(yīng)遵守監(jiān)管機構(gòu)和我行關(guān)于按揭貸款首付和利率的限制要求。目前，該類貸款首付不得低于50%，利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍。第八條 授信期限最長不超過10年，授信額度為一次性額度，不可循環(huán)使用。第九條 還款方式原則上按月/季分期還本付息。分期還款的方式可以選擇等額還款法或遞減還款法。第十條 抵押物的評估與保險（一）必須由我行指定的評估公司進行評估。授信審批前需有評估公司

5、向我行出具正式評估報告。分行中小企業(yè)金融部或公司銀行部應(yīng)每年定期請評估公司對所有中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押物進行批量簡易評估，支行客戶經(jīng)理須將簡易評估報告結(jié)果存檔備查。（二）申請企業(yè)應(yīng)對抵押物購買財產(chǎn)險，以我行為第一受益人，具體按我行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三章 授信操作的基本規(guī)定第十一條 受理與調(diào)查中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押授信及貸款的操作流程按照我行現(xiàn)行的信貸業(yè)務(wù)制度的規(guī)定執(zhí)行。中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款須進行雙人實地調(diào)查，已實施風(fēng)險經(jīng)理制的分行，要求風(fēng)險經(jīng)理參與調(diào)查。除按照我行一般授信及貸款業(yè)務(wù)要求的調(diào)查內(nèi)容外，須重點解物業(yè)的經(jīng)營收入、支出情況：（一）要求通過銀行流水或其他收款憑證詳細核實物業(yè)

6、經(jīng)營現(xiàn)金流情況，包括但不限于以下內(nèi)容。1.租金收入；2.停車場收入；3.廣告收入；4.物業(yè)管理費收入；5.供暖供冷收入；6.各類稅費支出，如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等；7.各類成本支出，包括人員工資、水電費、日常辦公支出等；8.申請企業(yè)的其他經(jīng)營收入。（二）對抵押物業(yè)經(jīng)營情況進行市場調(diào)研和分析，并對抵押物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行詳細測算和分析。（三）調(diào)查和甄別抵押物在設(shè)定抵押前簽訂的租賃、管理等各類合約的性質(zhì)、種類和數(shù)量，分析、評估其對實現(xiàn)抵押權(quán)的影響程度，特別關(guān)注承租人等依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等對我行實現(xiàn)抵押權(quán)的限制。調(diào)查報告中須根據(jù)借款人資信狀況的不同，分析并明確借款人在我行開立的租金收入

7、賬戶的性質(zhì)（一般結(jié)算賬戶或保證金賬戶）。（四）調(diào)查貸款用途，保證其合法、合規(guī)、合理性。調(diào)查報告中必須明確貸款用途。（五）物業(yè)情況。主要包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、物業(yè)周邊環(huán)境、建造成本、賬面價值、評估價格、出租情況、變現(xiàn)能力等。（六）償債能力情況。主要包括申請企業(yè)現(xiàn)金流狀況、年租金情況、每年可用于還貸的物業(yè)收入情況，分析我行貸款期限、還款方式等與申請企業(yè)現(xiàn)金流狀況是否匹配，預(yù)測企業(yè)的償債能力。授信調(diào)查報告經(jīng)辦行雙人調(diào)查簽署意見后，按規(guī)定報批。已經(jīng)實施風(fēng)險經(jīng)理協(xié)同作業(yè)的，須風(fēng)險經(jīng)理出具風(fēng)險評價報告后報批。第十二條 中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照我行一般授信業(yè)務(wù)的相關(guān)要求，結(jié)合經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的特點，根據(jù)

8、總分行授信授權(quán)的規(guī)定進行審批。授信審批結(jié)論必須明確貸款用途、受托支付要求和租金收入賬戶性質(zhì)（一般結(jié)算賬戶或保證金賬戶）。第十三條 合同簽約經(jīng)營性物業(yè)抵押授信及貸款應(yīng)簽訂如下法律文本。1.授信協(xié)議（適用于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款）（見附1）；2.借款合同（適用于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款）（見附2）；3.最高額抵押合同；4.最高額質(zhì)押合同（適用于經(jīng)營性物業(yè)租金債權(quán)質(zhì)押情形）（見附 3）；5.應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議（適用于經(jīng)營性物業(yè)租金債權(quán)質(zhì)押情形）（見附4）；6.我行規(guī)定的其他法律文件，如補充協(xié)議（適用于房產(chǎn)抵押項下融資業(yè)務(wù)）關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于房屋抵押貸款風(fēng)險提示的通知（招銀辦發(fā)201059號附件2）

9、。第十四條 抵（質(zhì)）押登記（一）按照抵押物登記要求，到相關(guān)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，確保我行為抵押物第一順位抵押權(quán)人。（二）經(jīng)營性物業(yè)所有租金債權(quán)質(zhì)押給我行，有效期至授信期限結(jié)束后兩年，對租金質(zhì)押事宜應(yīng)在應(yīng)收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)中進行登記公示。租金質(zhì)押登記的操作步驟參照招商銀行應(yīng)收賬款質(zhì)押融資管理辦法執(zhí)行。（三）對抵押的經(jīng)營性物業(yè)必須辦理保險并繳清保費，明確我行為第一受益人，且保險期限不短于我行貸款期限。第十五條 貸款發(fā)放與支付（一）開立租金收入專戶對審批同意貸款的項目，按照審批結(jié)論要求，借款人在我行開立監(jiān)管專戶，用于收取抵押物業(yè)經(jīng)營性收入，要求經(jīng)營性物業(yè)項下租金收入全部進入上述專戶管理，不得挪用

10、。由經(jīng)辦行根據(jù)最高額質(zhì)押合同（適用于經(jīng)營性物業(yè)租金債權(quán)質(zhì)押情形）中的要求對回籠資金情況進行監(jiān)管。（二）告知租戶合同簽訂后，經(jīng)辦行應(yīng)督促借款人告知所有物業(yè)承租人：物業(yè)已設(shè)置抵押，抵押權(quán)人為我行；租金已設(shè)定質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人為我行。同時，借款人應(yīng)向我行出具關(guān)于履行告知義務(wù)的承諾書（附5），并向我行提交有關(guān)告知的證據(jù)（如公告函等）。（三）放款審核上述手續(xù)辦妥后，客戶經(jīng)理將相關(guān)放款資料報有權(quán)審批人和放款中心審核，經(jīng)審核放款手續(xù)無誤、資料完備后，按照我行貸款的有關(guān)規(guī)定辦理放款與支付手續(xù)。（四）須受托支付的，按照我行相關(guān)要求將貸款資金直接支付給受益人。（五）由客戶自主支付的，客戶經(jīng)理最遲須在貸款發(fā)放后20日內(nèi)收

11、集客戶資金支付相關(guān)的合同、支付憑證等，檢查貸款用途是否符合審批要求。第十六條 貸后管理（一） 貸后管理除按照一般授信業(yè)務(wù)的規(guī)定定期檢查外，應(yīng)重點檢查抵押物業(yè)以下情況：1.我行專戶中租金收到情況。2.物業(yè)出租率的變化情況。3.租金水平的變化情況。4.整個物業(yè)的管理狀況，租金收取情況，欠租率等。5.物業(yè)價值的變化情況。（二） 加強對抵押物業(yè)價值的動態(tài)監(jiān)測。分行中小企業(yè)金融部或公司銀行部應(yīng)每年定期請評估公司對所有中小企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押物進行批量簡易評估，向支行公布評估結(jié)果，支行客戶經(jīng)理須將簡易評估結(jié)果歸入貸后檢查報告。對于抵押物價值下降20%以上的借款人，支行應(yīng)對額度和貸款重新評估審查，報分行審批，根據(jù)實際情況決定是否要求借款人對抵押物正式評估出具報告、補充抵押物、強化其他擔(dān)保條件、減少授信額度或提