精品資料（2021-2022年收藏）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款發(fā)起報告模板

1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款規(guī)范化發(fā)起報告模板（2013年版）目 錄第一部分 發(fā)起報告評估簡表1第二部分 發(fā)起報告分析正文21.借款人狀況21.1借款人信息21.2借款人股東信息21.3借款人財務(wù)指標分析31.4借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖41.5借款人核心競爭力分析41.6其他42.行業(yè)發(fā)展情況及市場分析42.1當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總體供需狀況分析42.2城市主要商圈分布及項目所在商圈情況42.3項目在商圈中的定位52.4其他需要說明的事項53.項目評價53.1項目位置53.2項目合規(guī)情況53.3項目基本信息53.4項目評估價值63.5項目還款現(xiàn)金流分析73.6項目擔保條件分析73.7其他需要說明的事項84.授信收益測算

2、84.1貸款利率申請與授信收益測算84.2新協(xié)議要求的測算84.3授信貢獻度評價85.授信風險分析85.1主要對授信的各類風險進行總結(jié)，并提出控制措施86.結(jié)論及建議86.1授信結(jié)論86.2授信條件及要求9第一部分 發(fā)起報告評估簡表上報單位客戶經(jīng)理聯(lián)系電話/手機傳真第一部分：簡要信息借款人名稱： （以下簡稱：“ ”）客戶性質(zhì)存量客戶 新授信客戶是否為集團客戶是 否所屬集團名稱（如有）集團授信限額（如有）客戶切分限額行業(yè)授信投向分類積極增長類 選擇性增長類 維持份額類 壓縮類客戶在我行地位“總對總”客戶 總行級重點客戶 分行級重點客戶 一般客戶外部機構(gòu)評級（填寫具體評級機構(gòu)名稱、時間和評級）最近

3、兩期內(nèi)部信用評級（填寫具體評級時間和評級）客戶在我行歷史履約記錄客戶在人行信貸系統(tǒng)信用記錄情況本次申請授信總金額 較上年度/上次增減額授信申請內(nèi)容及變化情況（萬元）申請授信品種金額較上年增減期限用途利率擔保條件房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款其他合計第二部分 發(fā)起報告分析正文本報告除特別標注外，面積單位均為萬平方米，貨幣單位均為萬元人民幣或萬美元。1. 借款人狀況1.1 借款人信息借款人名稱借款人成立日期注冊資本實收資本上年度信用評級本年度信用評級總行級重點客戶是否房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)控股股東總行級重點客戶是否控股股東房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)借款人為單獨項目公司是否借款人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗借款人主要管理人員從事房

4、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗1.2 借款人股東信息股東名稱持股比例控股股東概況控股股東名稱注冊資本成立時間股本比例房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)儲備土地面積主要股東房開（包括商業(yè)地產(chǎn)）經(jīng)驗有無如選擇“有”，請?zhí)盍邢率鰞?nèi)容主要股東已開發(fā)（或運營）的房地產(chǎn)項目及業(yè)績1.3 借款人財務(wù)指標分析近幾年財務(wù)指標XXXX年（前二個會計年度）XXXX年（前一個會計年度）XXXX年X月（最近財務(wù)數(shù)據(jù)）總資產(chǎn)流動資產(chǎn)應收帳款其他應收款存貨固定資產(chǎn)長期投資總負債流動負債短期借款應付帳款預收帳款其他應付款長期負債長期借款長期應付款所有者權(quán)益實收資本資本公積未分配利潤主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)利潤營業(yè)利潤凈利潤經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量投資活動現(xiàn)金凈流量籌資活動

5、現(xiàn)金凈流量凈現(xiàn)金流量資產(chǎn)負債率流動比率或有負債金額財務(wù)分析1.4 借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖給出借款人樹狀股權(quán)結(jié)構(gòu)圖，并做簡要說明1.5 借款人核心競爭力分析包括但不限于借款人在資金、管理、商業(yè)模式、產(chǎn)品研發(fā)、市場推廣、品牌號召力和開發(fā)業(yè)績等方面的情況說明。1.6 其他其他需要說明的情況2. 行業(yè)發(fā)展情況及市場分析2.1 當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總體供需狀況分析1、說明項目所在城市城市的人口、GDP、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃情況2、說明當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總體供需狀況2.2 城市主要商圈分布及項目所在商圈情況城市主要商圈分布，項目所在商圈情況（商圈地位、平均租金和出租率情況等），并填寫下表，比較兩個以上類似項目：項目2010

6、年2011年2012年復合增長率XX項目出租率%租金價格元/·月元/·月%XX項目出租率%租金價格元/·月元/·月%平均出租率%租金價格元/·月元/·月%2.3 項目在商圈中的定位項目商業(yè)模式及業(yè)態(tài)分布、與商圈中其他物業(yè)的競爭情況、是否成為所在商圈有機和不可或缺的一部分2.4 其他需要說明的事項3. 項目評價3.1 項目位置以地圖方式標明項目所處城市位置和地段，并做簡要說明3.2 項目合規(guī)情況準入情況說明說明項目是否符合準入要求貸款用途置換開發(fā)貸款/置換股東借款/置換關(guān)聯(lián)企業(yè)借款/其他貸款期限說明貸款期限及與我行授信政策是否匹配竣工驗

7、收時間辦妥房產(chǎn)證時間及房產(chǎn)證編號投入運營是否投入運營時間項目合規(guī)綜合評價3.3 項目基本信息項目所在城市項目所在區(qū)位房產(chǎn)證權(quán)屬人商業(yè)用房類型寫字樓/公寓/商場/超市/綜合商業(yè)用房商業(yè)用房面積寫字樓公寓商場超市其他合計商業(yè)用房等級寫字樓（等級）酒店（星級）用地取得方式劃撥/協(xié)議出讓/招拍掛出讓/其他土地證取得時間土地使用年限土地已使用年限商業(yè)用房已使用年限商業(yè)用房剩余使用年限原始建設(shè)成本（開發(fā)）購置成本（購買）如商業(yè)用房尚未建成，請在此說明項目建設(shè)情況，預計完工和取得房產(chǎn)證的時間，并按下表填寫項目總投的合理性，分析項目在總投上是否有優(yōu)勢。總投數(shù)值折合每平米成本（相應成本/可銷售建筑面積）類似項目

8、每平米成本（請標明項目名稱）（相應成本/可銷售建筑面積）土地成本建安成本裝修成本其他費用合計合計數(shù)應與上報總投數(shù)一致3.4 項目評估價值 1、項目優(yōu)勢項目整體規(guī)劃規(guī)模大小/單層面積、戶型設(shè)計、各類型物業(yè)的搭配、布局是否合理項目市場定位具體定位目標及匹配度，與所在商圈、目標顧客群體是否融合項目軟硬件條件建設(shè)標準及成新率、物業(yè)服務(wù)標準核心優(yōu)勢如特色功能及賣點（會議、餐飲等）、管理公司品牌和管理水平、是否占有獨特資源（如商圈核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)沙灘資源等）2、擬抵押的商業(yè)用房最近一次評估情況說明擬抵押的商業(yè)用房最近一次評估情況，并填寫下表：評估價值評估時間評估公司評估公司資質(zhì)3.5 項目還款現(xiàn)金流分析1、項

9、目商業(yè)模式及主力租戶情況請說明項目商業(yè)模式和盈利模式，并按下表格式說明主力租戶情況：類別面積（）租金標準XX年（最近一年）租金收入（萬元）備注(元/·月)XX租戶XX租戶總 計同時，應以文字說明主力租戶實力。2、項目凈現(xiàn)值測算參數(shù)測算期出租價格出租率其他收入占比經(jīng)營成本占銷售收入比例經(jīng)營成本=總成本-折舊-攤銷-利息支出折現(xiàn)率3、項目凈現(xiàn)值測算情況及敏感性分析請說明項目凈現(xiàn)值測算情況，并對凈現(xiàn)值做敏感性分析。4、還款現(xiàn)金流分析根據(jù)還款期內(nèi)現(xiàn)金收支情況測算還款期內(nèi)償債覆蓋率（EBITDA/應還本付息額），并進行敏感性分析，對存在還款資金缺口的情況，要綜合考慮樓齡等因素，分析考慮再融資能

10、力和我行抵押率情況，將再融資金額和期限控制在我行授信政策允許范圍內(nèi)。3.6 項目擔保條件分析說明商業(yè)用房評估情況，扣除相關(guān)稅費后的處置凈值情況及對我行貸款的覆蓋情況。如提供股東擔保等其他擔保方式，請說明其擔保實力。3.7 其他需要說明的事項4. 授信收益測算4.1 貸款利率申請與授信收益測算1、貸款利率定價及理由2、授信效益測算包括存款收益、貸款收益、中間業(yè)務(wù)收益的計算和評價，以及實際發(fā)生的存款、結(jié)算業(yè)務(wù)量的變動情況。4.2 新協(xié)議要求的測算1、債項評級與風險緩釋評價指標緩釋前緩釋后變動比率（%）參考值/區(qū)間違約概率（PD，%）初級法下違約損失率（LGD，%）違約風險暴露（EAD，萬元）預期損失（EL，%）預期損失（EL，萬元）風險加權(quán)資產(chǎn)(RWA，萬元)監(jiān)管資本占用(萬元)監(jiān)管資本收益率（%）損益平衡價（%）相當于信用貸款的客戶評級2、RAROC測算主要測算RAROC（基本）、RAROC（綜合），并與行業(yè)閾值進行比較。4.3 授信貢獻度評價給予優(yōu)惠利率、費率的必要性；對授信的風險與收益配比情況作出評價。5. 授信風險分析5.1 主要對授信的各類風險進行總結(jié)，并提出控制措施6. 結(jié)論及建議6.1 授信結(jié)論從有利因素和不利因素（風險）兩方面對授信進行總體評價，明確是否提供授信；如提供