一宗土地不能分割抵押

1、一宗土地不能分割抵押蔡萬(wàn)華問(wèn):能否辦理"土地的分割抵押"登記?答:實(shí)踐中,不少地方出現(xiàn)了所謂的"土地的分割抵押",即只抵押一宗地的一部分面積.具體做法如企業(yè)將其土地的一部分抵押給一家銀行,將其中的另外一部分抵押給另外一家銀行.有的地方土地登記機(jī)構(gòu)按照抵押的面積為當(dāng)事人辦理了土地抵押登記,筆者認(rèn)為不能辦理"土地的分割抵押登記",理由如下:"土地的分割抵押"與相關(guān)法律的立法宗旨不符.根據(jù)物權(quán)法第.一百八十二條"以建筑物抵押的.該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押.以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物

2、并抵押.抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押"的規(guī)定,物權(quán)法所倡導(dǎo)的是抵押物的整體抵押.目前由于行政管殫體制等原因,房屋和土地的分別抵押登記已經(jīng)造成許多糾紛,產(chǎn)生了很多弊端,嚴(yán)重影響了交易安全.人為地將土地按面積分割抵押,只會(huì)造成更多的糾紛."土地的分割抵押"與相關(guān)法律的規(guī)定不符.根據(jù)擔(dān)保法第三十五條規(guī)定"抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值,財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分.可以再次抵押,但不得超出其余額部分",抵押物可以再次抵押的部分是其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額,指的是抵押物的價(jià)值,而不是抵押物的面積

3、.42"土地的分割抵押登記"違反了土地以宗地為單位進(jìn)行登記的原則.土地抵押登記也應(yīng)當(dāng)以宗地為單位進(jìn)行,:土地抵押登記的效力及于整宗土地.同一宗地多次抵押的,應(yīng)當(dāng)按照土地登記辦法第三十六條第二款的規(guī)定,以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記."土地的分割抵押"影響當(dāng)事人的利益.人為分割土地抵押,不僅會(huì)影響抵押土地的變現(xiàn)能力和造成抵押土地價(jià)值的降低,更重要的是將影響后一抵押權(quán)人的利益.因?yàn)槲餀?quán)法第一百九十九條規(guī)定,同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí).拍賣(mài),變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款并非按照分割的面積各自進(jìn)行清償,而是按照登記的先后順序清償.抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人完全可以要求以整宗土地的價(jià)值要求優(yōu)先受償,抵押記在后的抵押權(quán)人只能就抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人受償完畢后的土地價(jià)值余額部分進(jìn)行優(yōu)先受償,而不能就其所抵押的那一部分土地面積進(jìn)行優(yōu)先受償.如果因土地價(jià)格的波動(dòng)導(dǎo)致土地的價(jià)值減少,后一抵押權(quán)人的債權(quán)就存在無(wú)法完全受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn).實(shí)踐中,對(duì)同一宗土地抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的,土地登記機(jī)構(gòu)必須按照土地登記辦法第三卜六條的規(guī)定,以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記,不得辦理所謂的"土地的分割抵押登記".如果抵押宗地的面積確實(shí)較大,宗地內(nèi)的地塊之問(wèn)界限清晰且當(dāng)事人有分別抵押意愿的,土地登記機(jī)