深圳海岸城案例分析

1、國際視野 創(chuàng)新思維 全球資源International Vision Innovative Thinking Global Resources項(xiàng)目概況交 通 分析建 筑 分析品 牌 分析業(yè) 態(tài) 分布綜 合 描述項(xiàng)目概況深圳西部最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目，也是迄今為止深圳市最大的室內(nèi)購物、休閑、娛樂中心。海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。海岸城配備地下停車位約2000個(gè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況海岸

2、風(fēng)情街由 海 岸 城 東 座 寫 字 樓 和 西 座寫 字 樓 的 裙 樓 商 業(yè) 組 成 ， 總面 積 約 4 萬 平 方 米 ， 總 長 度約 8 0 0 米 ， 包 括 主 力 店 新 桃園 酒 店 在 內(nèi) 的 2 8 1 間 獨(dú) 立 商鋪 ， 單 間 面 積 從 2 0 平 方 米 至數(shù) 千 平 方 米 不 等 ， 商 鋪 全 部對(duì) 外 出 售 。 海 岸 風(fēng) 情 街 建 筑設(shè) 計(jì) 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 、 簡(jiǎn) 潔 ， 充 分演 繹 濱 海 風(fēng) 情 ， 弘 揚(yáng) 海 洋 文化 ， 倡 導(dǎo) 全 新 的 濱 海 體 驗(yàn) 與時(shí) 尚 。項(xiàng)目概況深圳海岸城項(xiàng)目概述定位深圳西部最大的購物中心，南山新的形象

3、標(biāo)志。區(qū)位深圳海岸城位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，是深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務(wù)中心、文化中心。業(yè)態(tài)類型購物中心商業(yè)面積36908，地上五層、地下二層商業(yè)檔次時(shí)尚年輕中高檔開業(yè)時(shí)間2007.12海岸城由東座寫字樓、西座寫字樓、購物中心和風(fēng)情街組成，購物中心是深圳最有影響力的大型購物中心成 功 因 素 1 ： 覆 蓋 區(qū) 域 主 要人 群 下 的 差 異 化 業(yè) 態(tài) 定 位 ；成 功 因 素 2 ： 主 力 店 引 進(jìn) 聚集 人 群 ， 促 進(jìn) 銷 售 和 租 賃 ；成 功 因 素 3 ： 帶 租 約 銷 售 ，控 制 整 個(gè) 商 場(chǎng) 的 業(yè) 態(tài) 和 檔次成 功 因 素 4 ： 規(guī) 模 效 應(yīng) ， 通

4、過 業(yè) 態(tài) 組 合 和 品 牌 組 合 ，強(qiáng)力 目 的 地 型 消 費(fèi) 牽 引交通分析交通分析項(xiàng) 目 四 周 道 路 比 較 多 ， 共 有 海 德二 道 、 海 德 一 道 、 文 心 三 路 、 文心 四 路 、 文 心 五 路 五 條 道 路 ， 且在 每 條 道 路 上 都 有 出 入 口 。海 岸 城 首 層 被 文 心 四 路 分 隔成 兩 塊 ， 在 該 條 道 路 上 增 加 了 四個(gè) 出 入 口 引 導(dǎo) 人 流 。人 車 分 流 ， 人 行 入 口 主 要 設(shè)在 兩 端 ， 緊 靠 公 交 車 站 ， 車 行 入口 與 人 行 分 開 ；貨 車 單 獨(dú) 設(shè) 置 出 入 口 ，

5、人 行 出 入 口 ： 多 出 入 口 與 多主 力 店 結(jié) 合 ， 從 各 個(gè) 方 向 集 聚 人流 ， 同 時(shí) 保 證 主 力 店 的 地 位 和 經(jīng)營 。 主 出 入 口 有 四 個(gè) ， 與 公 交 站聯(lián) 系 緊 密 ， 分 別 在 兩 端 與 中 間 ，次 主 入 口 有 4 個(gè) ， 主 要 在 文 心 四路 處 ；車 行 出 入 口 ： 車 行 出 入 口 共有 3 個(gè) ， 分 流 上 下 層 停 車 ， 節(jié) 省用 地 ； 停 車 后 客 梯 與 與 出 入 口 與車 行 出 入 口 緊 密 結(jié) 合 ， 便 于 客 戶上 下 樓 層 停 取 車 輛 。建筑分析建筑分析 南 廣 場(chǎng) 與

6、 水 景 完 美 結(jié) 合 ， 通 過 簡(jiǎn) 單 的 線 條和 樸 素 的 材 質(zhì) ， 展 現(xiàn) 現(xiàn) 代 、 動(dòng) 感 的 休 閑 主題 ； 北 廣 場(chǎng) 面 積 約 1 0 0 0 0 平 方 米 ， 設(shè) 有 多功 能 大 舞 臺(tái) 和 超 大 電 子 屏 幕 ， 為 各 類 演 出 、聚 會(huì) 、 商 業(yè) 活 動(dòng) 和 市 民 的 公 共 休 閑 娛 樂 活動(dòng) 提 供 了 廣 闊 空 間 。南 北 雙 廣 場(chǎng) “ 萬 國 美 食 風(fēng) 情 街 ” 匯 聚 美 、 意 、 法 、 日 、韓 、 東 南 亞 等 國 的 特 色 餐 飲 ， 帶 來 世 界 各地 的 美 味 體 驗(yàn) 的 同 時(shí) ， 為 辦 公 、

7、 休 閑 人 士提 供 優(yōu) 越 的 就 餐 和 休 閑 環(huán) 境 。 貫 穿 海 岸 城與 周 邊 寫 字 樓 、 商 務(wù) 廣 場(chǎng) 、 文 化 廣 場(chǎng) 、 五星 級(jí) 酒 店 以 及 海 雅 商 圈 的 二 層 步 行 高 架 橋長 達(dá) 7 1 0 米 ， 真 正 實(shí) 現(xiàn) 了 人 車 分 流 。雙 步 行 街 強(qiáng) 調(diào) 商 業(yè) 的 實(shí) 效 性 ， 海 岸 城 購 物 中 心 創(chuàng) 造性 地 推 出 了 “ 雙 首 層 ” 的 消 費(fèi) 聚 集 模 式 。在 海 岸 城 不 僅 有 傳 統(tǒng) 的 “ 基 礎(chǔ) 首 層 ” 可 以聚 集 繁 華 的 商 業(yè) 人 流 ， 更 增 加 了 二 層 北 面與 高 架

8、步 行 街 相 連 的 “ 增 值 首 層 ” ， 讓 南來 北 往 的 人 群 如 織 交 匯 。雙 首 層 海 岸 城 購 物 中 心 二 樓 至 五 樓 采 用 新 穎 別 致的 退 臺(tái) 式 餐 飲 設(shè) 計(jì) ， 不 僅 讓 人 們 在 用 餐 的同 時(shí) 親 近 自 然 ， 享 受 輕 松 ， 更 直 接 將 戶 外的 消 費(fèi) 群 體 接 駁 進(jìn) 購 物 中 心 室 內(nèi) ， 產(chǎn) 生 最直 接 的 消 費(fèi) 契 機(jī) 。 室 內(nèi) 外 空 間 的 巧 妙 結(jié) 合 ，構(gòu) 筑 出 生 動(dòng) 的 城 市 風(fēng) 景 線 和 豐 富 的 消 費(fèi) 機(jī)會(huì) 性 。退 臺(tái) 餐 飲外 立 面 設(shè) 計(jì) ： 現(xiàn) 代 風(fēng) 格

9、， 色 調(diào) 統(tǒng) 一 協(xié) 調(diào)建 筑 細(xì) 節(jié) 設(shè) 計(jì) ： 多 中 庭 ， 中 庭 具 有 不 對(duì) 稱 性 ，節(jié) 點(diǎn) 設(shè) 計(jì) 亮 點(diǎn) 突 出 ， 中 庭 兩 側(cè) 立 面 豐 富 ， 減 少 只 有 一 條 主 動(dòng) 線 帶 來 的 單 調(diào) 感 。內(nèi) 部 裝 修 ： 體 現(xiàn) 現(xiàn) 代 高 檔 時(shí) 尚 ， 以 石 材 玻 璃為 主 。標(biāo) 識(shí) 設(shè) 計(jì) ： 簡(jiǎn) 潔 、 現(xiàn) 代 ， 色 彩 豐 富 ， 具 有 濱海 風(fēng) 情 特 色 。尺 度 問 題 ： 主 通 道 寬 6 - 8 米 ， 輔 道 寬 4 - 4 . 5米 ， 尺 度 宜 人 。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布主力店: jusco超市商鋪：大眾餐飲中端服飾部分家居

10、生活用品/大眾型珠寶店/銀行商鋪：中高端服飾/中端珠寶鐘表/部分中高端餐飲主力店：嘉禾影院/順電商鋪：加居生活和數(shù)碼產(chǎn)品為主/中高端服飾/中端和餐飲 /禮品和精品主力店：冰fun滑冰場(chǎng)/英孚教育/瑪花纖體商鋪：中高端服飾/中高端和大眾餐飲/禮品精品/數(shù)碼/其他休閑娛樂服務(wù)主力店：中森名菜/大飽口福商鋪：童裝零售為主/中高端餐飲/部分娛樂/其他服務(wù)/育嬰室3F2F4F5F滑冰場(chǎng)停車場(chǎng)、少量大眾餐飲店/禮品精品/汽配店停車場(chǎng)中 高 端 餐 飲 在 高 層 分 布 為等 待 兒 童 游 戲 的 家 長 們 提 供消 費(fèi) 之 所影 院 和 滑 冰 場(chǎng) 分 布 于 層以 上 ， 聚 人 氣 帶 動(dòng) 高

11、層 商業(yè) 人 流中 高 端 產(chǎn) 品 為 中 高 端 消 費(fèi) 人群 提 供 一 個(gè) 專 屬 的 消 費(fèi) 場(chǎng) 所首 層 商 業(yè) 以 大 眾 型 的 餐 飲和 超 市 零 售 為 主 ， 居 家 型商 業(yè) 為 主 。改善型商業(yè)居家型商業(yè)4 4 7 個(gè) 車 位4 8 5 個(gè) 車 位從縱向來看，餐飲娛樂業(yè)等在低層和高層兩端分布，帶動(dòng)商場(chǎng)人流；各層以主力店為主，輔以國內(nèi)外品牌旗艦店業(yè)態(tài)分布主力店占33%，零售和餐飲作為購物中心的主要商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)體量（萬）比例大型購物3.1226%零售4.6839%休閑娛樂1.815%餐飲2.420%業(yè)態(tài)體量（萬）比例主力店3.9633%餐飲2.420%零售4.6839%休

12、閑娛樂0.968%主力店體量（萬）比例吉之島2.5263%順電0.369%海岸影城0.615%真冰場(chǎng)0.185%其他0.38%大型購物26%零售39%休閑娛樂15%餐飲20%主力店33%餐飲20%零售39%休閑娛樂8%吉之島63%順電9%海岸影城15%真冰場(chǎng)5%其他業(yè)態(tài)分布三 層 以 上 以 大 型 的 集 中 式 購 物店 （ 順 電 ） 、 休 閑 娛 樂 場(chǎng) 所（ 影 院 / 真 冰 場(chǎng) ） 為 主 力 店 ，配 合 特 色 餐 飲 ， 將 休 閑 購 物 融于 一 體 ， 提 升 人 氣 ， 帶 動(dòng) 人 流 。順 電 ： 3 6 0 0 影 院 ： 6 0 0 0 真 冰 場(chǎng) ： 1

13、8 0 0 低 層 主 力 店 以 大 型 超 市（ J U S C O ） 吸 引 客 戶 ，提 升 周 圍 商 鋪 價(jià) 值 。J U S C O ： 2 5 2 0 0 主力店布局合理，形態(tài)多樣，帶動(dòng)整體商業(yè)人氣業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)代表品牌B1大眾型餐飲、禮品精品、汽配 lock%lock、益言堂、寶明堂、足友、靚車高手、紅酒 會(huì)、燕之家、lcn,金碧磊、譚木匠、美珍香、1F百貨超市、大眾型餐飲、服裝、 銀行、休閑娛樂jusco、G2000、casio、only、colour-eighteen、jack&jones、ochirly、ferti、大家樂、恒生銀行、芭諾克、千味涮、面點(diǎn)王、

14、金壽司、美心西餅、味千拉面、滿記甜、優(yōu)之良品品、2F中端服飾、中低端的珠寶佩飾、 少量中高端餐飲smamy、addidas、levis、Di caro、jessie、 staccato、jass、world time、周大福、亨吉利、彩鉆、千 禧之星、泰元素、天使灣法式鐵板燒、集美.葡萄酒.雪茄、星巴克3F大眾型娛樂、中端餐飲、中高 端服飾、中端生活用品嘉禾影院、titi、bossini style、pucca、sasa、ojack、odbo、仙蹤林、火間土、法藍(lán)瓷、天母藍(lán)鳥咖啡、江南廚子、順電、永源電器、創(chuàng)意生活、玫瑰人生、美思工坊4F大眾型生活?yuàn)蕵?、部分中高?餐飲、美容/個(gè)人護(hù)理、生活用

15、品冰fun溜冰場(chǎng)、addidas、puma、bossini、kappa、inverness、金湯匙、扒工坊、diosa chocolate、生活本色、英孚教育、瑪花纖體、panasonic5F童裝/玩具為主、部分中高端餐飲反斗樂園、奇樂匯、派克蘭蒂、生肖王、安奈兒、芝麻 小王國、橡膠星、拉比、中森名菜、大飽口福、太興新世代、從橫向來看各層以主力店為主，輔以國內(nèi)外品牌旗艦店，整個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)定位清晰，都是以大眾和中端品牌為主。業(yè)態(tài)分布海岸城采取”主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式吉 之 島 百 貨 ： 標(biāo) 準(zhǔn) 旗 艦 店 之 一 ，面 積 達(dá) 2 3 0 0 0 平 方 米 （ 包 括 B 層

16、） 。海 岸 影 城 ： 影 廳 建 筑 面 積 達(dá) 4 1 6 5平 方 米 ， 有 6 個(gè) 影 廳 ， 包 括 5 個(gè) 普通 廳 和 1 個(gè) 貴 賓 廳 ， 共 1 1 9 3 個(gè) 座位 ， 其 中 1 號(hào) 廳 為 目 前 深 圳 最 大 的影 廳 。冰 F U N 海 岸 真 冰 場(chǎng) ： 深 圳 西 部 第 一家 室 內(nèi) 真 冰 溜 冰 場(chǎng) ， 冰 場(chǎng) 面 積 達(dá)1 9 2 7 ， 冰 面 面 積 約 1 2 0 0 平 方 米 。業(yè)態(tài)分布品牌所屬樓層使用面積原潮負(fù)一樓486優(yōu)衣庫一樓552YE SELF二樓472江南廚子三樓420順電三樓1270生活本色四樓690瑪花纖體四樓151英孚

17、教育四樓656美麗田園四樓380玩具反斗城五樓263中森名菜五樓1918大飽口福五樓2356合計(jì)9619次主力店面積業(yè)態(tài)分布品牌使用面積主力店19029餐飲9733男裝725流行便裝6340女裝2658運(yùn)動(dòng)系列719鞋/包1480配飾268珠寶眼鏡892童裝/玩具1425生活/數(shù)碼2982禮品/精品356護(hù)理/藥品1637銀行/服務(wù)1882合計(jì)50216 主 力 店 包 含 吉 之 島 百 貨 、 海 岸 影 城 、真 冰 場(chǎng) ， 面 積 按 照 使 用 面 積 計(jì) 算 男 裝女 裝 店 鋪 未 重 復(fù) 計(jì) 算 ， 以 各 品 牌 主 打產(chǎn) 品 占 該 店 5 0 % 以 上 分 類 。 在

18、各 業(yè) 態(tài) 中 ， 除 主 力 店 外 ， 餐 飲 、女 裝 、 生 活 / 數(shù) 碼 等 所 占 比 例 較 大 ；各業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)分布樓層序號(hào)類別品牌面積 B11西式餐飲棒.約翰2501F2中式餐飲真功夫2501西式餐飲韓流2802西式餐飲禾綠回轉(zhuǎn)壽司2503西式餐飲金壽司2304西式餐飲麥當(dāng)勞2505西式餐飲壽師傅2306西式餐飲壽司皇2607西式餐飲味千拉面2608中式餐飲大家樂2809中式餐飲麻辣派對(duì)26010中式餐飲面點(diǎn)王27011中式餐飲面牽一線23012中式餐飲鼎好黔莊35013中式餐飲千味涮26014特色休閑餐飲滿記甜品10015特色休閑餐飲面包新語6016特色休閑餐飲甜言蜜

19、語70樓層序號(hào)類別品牌面積 2F1特色休閑餐飲泰元素3802西式餐飲天使灣法法式鐵板燒2603西式餐飲亞馬遜巴西烤肉6204西式餐飲意粉屋2305中式餐飲黃記煌2606特色休閑餐飲Hey Yo喜.乳酪607特色休閑餐飲思慕雪608特色休閑餐飲星巴克2509特色休閑餐飲喜多26010中式餐飲蜀味坊100 3F1西式餐飲漢拿山6302西式餐飲火間土酒屋6303中式餐飲江南廚子2604特色休閑餐飲仙蹤林7305特色休閑餐飲甜言物語2606特色休閑餐飲TORO207特色休閑餐飲摩提工坊608特色休閑餐飲 許留山80餐飲面積分布業(yè)態(tài)分布餐飲面積分布樓層序號(hào)類別品牌面積4F1西式餐飲藍(lán)瑪赫扒房2602特色

20、休閑餐飲麥當(dāng)勞甜品405F1特色休閑餐飲鑫泰泰國料理5302西式餐飲 中森名菜8303中式餐飲 大飽口福6804中式餐飲 太興餐廳3605中式餐飲漁米香5606中式餐飲滋味堂民間瓦缸煨湯館380中式餐飲35%西式餐飲38%特色休閑餐飲28%序號(hào)餐飲類別店鋪數(shù)占比1中式餐飲1435%2西式餐飲1538%3特色休閑餐飲1128%品牌分析品牌分析品牌定位海 岸 城 品 牌 種 類 較 多 ， 以 時(shí) 尚 、 高 貴為 主 力 品 牌 ， 主 要 包 括 為 國 際 二 線 以及 國 內(nèi) 一 線 品 牌 為 主 ， 以 2 5 - 4 5 歲 消費(fèi) 人 群 為 主 力 ， 定 位 為 中 高 檔 .女

21、 裝 品 牌 較 多 ， 主 要 分 布 在 1 - 3 樓 , 主要 以 國 際 二 線 和 國 內(nèi) 一 線 品 牌 為 主 。海 岸 城 以 女 裝 品 牌 為 主 ， 分 布 的 樓 層屬 于 購 物 中 心 的 黃 金 樓 層 。品牌分析品牌介紹主力店品牌介紹吉之島亞洲第一大、全球第十三大商業(yè)零售集團(tuán)永旺旗下。深圳海岸影城硬件規(guī)格代表了當(dāng)今放映設(shè)備的最高水平，有6個(gè)影廳，其中1號(hào)廳為目前深圳最大的影廳。冰FUN海岸深圳西部最大的室內(nèi)真冰滑冰場(chǎng)。次主力店品牌介紹優(yōu)衣庫店鋪位于1層，主要是休閑、時(shí)尚類服裝，以年輕時(shí)尚風(fēng)格為主，年齡層次偏低，產(chǎn)品價(jià)格定位在大眾能接受的范圍內(nèi)，屬于中檔商品，是較有影響力的暢銷品牌。玩具“反”斗城是全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商。憑借精致的店內(nèi)裝修、應(yīng)有盡有的創(chuàng)新有趣的玩具精品、具有互動(dòng)性的購物環(huán)境，熱情而專業(yè)的客戶服務(wù)等，玩具“反”斗城真可謂是兒童的“天堂” ！順電是一家專