我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力分析

1、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力分析我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力分析李雯頎(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué),湖北武漢430000)摘要:房地產(chǎn)業(yè)作為高負(fù)債行業(yè),其償債能力一直倍受關(guān)注.2010年樓市宏觀調(diào)控政策使信貸趨緊,房企直接融資受阻,償債能力再次成為焦點(diǎn)問(wèn)題.本文通過(guò)系統(tǒng)抽樣,選取我國(guó)3O家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為為樣本,以財(cái)務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ),結(jié)合其他因素綜合分析我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力.為股東,潛在投資者及企業(yè)客戶提供相關(guān)信息和趨勢(shì)分析;為房產(chǎn)企業(yè)管理者提供建議,以改善和提高地產(chǎn)公司償債能力.關(guān)鍵詞:上市房地產(chǎn)公司,短期償債能力,長(zhǎng)期償債能力中圖分類號(hào):F823文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):l6711009(20l1)0

2、30036022olo年,中國(guó)的房地產(chǎn)交易額達(dá)197l億美元,占全球交易額的34.房地產(chǎn)企業(yè)正在中國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演越來(lái)越重要的角色,而本身因投資規(guī)模大,資金周轉(zhuǎn)慢等行業(yè)特點(diǎn),相較于其他行業(yè)企業(yè)要承擔(dān)更多的負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn).2010年,為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,政府相繼出臺(tái)22條房地產(chǎn)調(diào)控政策,使信貸趨緊,預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán).房地產(chǎn)企業(yè)直接融資受阻,其高增長(zhǎng)背后的償債能力受到相關(guān)利益主體的高度關(guān)注.程款等.(二)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)指杯償債能力分短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力.流動(dòng)比率,速動(dòng)比率映企業(yè)用可在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期的流動(dòng)負(fù)債的能力.利息保障倍數(shù)反映公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度,該指標(biāo)值越大

3、,表明公司償付借款利息的能力越強(qiáng),負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就小;資產(chǎn)負(fù)債率反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度,該指標(biāo)較低,說(shuō)明企業(yè)有較好的償一,房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的內(nèi)涵與評(píng)價(jià)指標(biāo)債能力和負(fù)債經(jīng)營(yíng)能力.本文選以上四個(gè)指標(biāo)衡量量企業(yè)(一)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力內(nèi)涵償債能力.企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)及時(shí),足額償還長(zhǎng)期二,我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力現(xiàn)狀債務(wù)與短期債務(wù)的能力.企業(yè)有無(wú)支付現(xiàn)金的能力和償還(一)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到期債務(wù)能力,是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵.房地產(chǎn)本文以我國(guó)上市房地產(chǎn)公司為總體(ST股除外),進(jìn)企業(yè)舉債融資,其一旨在補(bǔ)充流動(dòng)資金,其二旨在為擴(kuò)張籌行系統(tǒng)抽樣,選取3O家

4、上市公司為行業(yè)樣本.此外,以"招,備資金.其負(fù)債類科目主要包括:短期借款,預(yù)收賬款,應(yīng)付保,萬(wàn),金"四家龍頭企業(yè)指標(biāo)作為行業(yè)標(biāo)桿進(jìn)行參考比對(duì).賬款等,而其負(fù)債主要源于金融機(jī)構(gòu)貸款,預(yù)收房款,應(yīng)付工以下摘錄部分樣本公司的償債能力情況如表l所示.表1樣本公司償債能力情況短期償債能力指標(biāo)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)流動(dòng)比率租息保障倍數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率述動(dòng)比率序股代股票202012O2020l202Ol2Ol20l2Ol202OIO2OII碼稱l120112O1020lO010lOOlO0lO0lOl23.333.33193O一6.3O129.6.一12.9.6.3一33一12.9.3一61131.

5、3l30303130Ol3l03030個(gè)樣本季度2.221O5218.2I98118661.6O.6I61.2.42.4O7O.8O.8O.8,ti.均值52.232.87lO.120236414572738l0530個(gè)樣本年度半均值2.3464333330.808l6525.782159461.23644333四家龍頭企,l:sh6000保利地2.01113712一l173699581.478.78.76.2.1232.40.4O.50.50.5l4811.649.883.85.8209892772894540733681sh6003金地集2.O3567.13244024.197872.17

6、1.72.69.2.12.12_30.60.70.5O5783團(tuán)9768.991.774.6841526858564844223sz00001.41221.2468.1803.1687.76.17473.69.1.51.61.70.40.50.5O.4202萬(wàn)科A8991376345697583958861619083sz0000招商地1.93906.3617.84886O15665164.62.6】.1.82.12.1O.5O.50.50.5124l3l886.75.607653l30830l80296龍企業(yè)季度平1.8608.3051.337687657372.71.69.2O2.1O.5

7、06O.50.5均值71.94090284.65.867237814477280042龍頭企業(yè)年度平均值2.Ol4040.548l一5639.103071.83290作者簡(jiǎn)介:李雯頎,(1990一),研究方向:房地產(chǎn)企業(yè)償債能力.36(二)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力評(píng)價(jià)1.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析由表1數(shù)據(jù)可得出,招,保,萬(wàn),金四家上市房企年均速動(dòng)比率都在0.5左右,低于0.8的安全水平,年均流動(dòng)比率在2.0左右,低于2009年平均水平;招,保,萬(wàn),金資產(chǎn)負(fù)債率均在7O左右,遠(yuǎn)高于6O的警戒線,且有逐漸遞增趨勢(shì).2O1O年下半年利息保障倍數(shù)指標(biāo)有所好轉(zhuǎn),但2011年仍走弱.此外,"招,保,萬(wàn),金

8、"四家龍頭房企2010年負(fù)債合計(jì)高達(dá)3718.42億元.其中,萬(wàn)科負(fù)債合計(jì)達(dá)1610.51億元,同比增長(zhǎng)74.68%.四家龍頭房企負(fù)債增加,償債能力整體下降,短期償債壓力增大,長(zhǎng)期償債能力并不樂(lè)觀2.由表1數(shù)據(jù)可得出,3O個(gè)樣本中,流動(dòng)比率呈下降趨勢(shì)的房企數(shù)量達(dá)15家,基本持平4家,呈上升趨勢(shì)l1家,年度均值為2.3.速動(dòng)比率呈下降趨勢(shì)的房企數(shù)量達(dá)l1家,基本持平10家,呈上升趨勢(shì)9家,年度均值為0.8.短期償債能力輕微下降.利息保障倍數(shù)呈下降趨勢(shì)的房企數(shù)量達(dá)17家,基本持平4家,呈上升趨勢(shì)9家,年度均值達(dá)526倍.資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢(shì)的房企數(shù)量達(dá)16家,基本持平5家,呈下降趨勢(shì)9家

9、,年度均值為61.此外,截至2011年3月20日,已公布年報(bào)的42家上市房企中,有29家公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁递^2009年同期出現(xiàn)下降,占比近七成.不難看出,上市房企總體長(zhǎng)期償債能力下降趨勢(shì)較為明顯.2.其他影響因素分析就短期償債能力而言,房地產(chǎn)行業(yè)相較其他行業(yè),通常存貨量大,價(jià)值高,但多為在建工程,可預(yù)售,變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng),因而速動(dòng)比率較低并不意味其短期償債能力弱.此外,企業(yè)聲譽(yù)應(yīng)列入考量因素,同等條件下,良好的聲譽(yù)為企業(yè)提供良好的變現(xiàn)基礎(chǔ),使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)獲取現(xiàn)金能力提升,增強(qiáng)企業(yè)的償債能力.就長(zhǎng)期償債能力而言,單純看房企資產(chǎn)負(fù)債率上升并不能充分說(shuō)明其資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)付賬款,

10、預(yù)收賬款等比重遠(yuǎn)高于其他行業(yè),從資產(chǎn)負(fù)債中剔除其影響后,資產(chǎn)負(fù)債率才更具有參考價(jià)值.總體看來(lái),盡管流轉(zhuǎn)類指標(biāo)普遍下降,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來(lái)新高,大多數(shù)企業(yè)仍然在加快囤地和開(kāi)發(fā)的步伐.綜合以上,房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力并未顯著轉(zhuǎn)差或?qū)嵸|(zhì)性下降.三,我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力提升對(duì)策(一)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào),實(shí)施"債務(wù)長(zhǎng)期化"策略在負(fù)債結(jié)構(gòu)上,和萬(wàn)科相比,保利的資產(chǎn)負(fù)債率較高,但是長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債基本持平,2O1O年末,流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債59,2009年末,流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債61;而萬(wàn)科短期負(fù)債比重則較大,2010年末,流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債8O,2009年末,流動(dòng)負(fù)債占

11、總負(fù)債74.整體看來(lái),企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)略有調(diào)整,減少短期借款比例,增加長(zhǎng)期借款的比例,實(shí)施"債務(wù)長(zhǎng)期化"的策略以應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì).長(zhǎng)期負(fù)債較為穩(wěn)定,要在將來(lái)幾個(gè)會(huì)計(jì)年度之后才償還,公司面臨的流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)較小,短期內(nèi)償債壓力不大.因此,企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)長(zhǎng)期負(fù)債融資,把長(zhǎng)期負(fù)債籌得的資金用于增加固定資產(chǎn),擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模.這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),更能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展.(二)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),控制成本在房市逐漸走高的大背景下,如果地產(chǎn)公司不忙于購(gòu)買土地和新開(kāi)工項(xiàng)目,則破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小.而"招,保,萬(wàn),金"這樣的大型房企,擴(kuò)張速度并不迅速.四大房企中擴(kuò)張最快的保利地產(chǎn)的

12、主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率僅56.15.而萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資擴(kuò)張率均為負(fù)值.因此,當(dāng)前形勢(shì)下,收縮戰(zhàn)線,減開(kāi)工規(guī)模,放緩擴(kuò)張步伐,保持現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)地位的情況下達(dá)到降低成本的目的.此外,企業(yè)采取的一系列降價(jià)促銷舉措加快流轉(zhuǎn),確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和安全性,能夠緩解資金緊張的局面,使得資金回籠效果較為明顯,緩解當(dāng)前債務(wù)壓力的有效途徑,達(dá)到提升公司短期償債能力的目的5.四,結(jié)語(yǔ)總體看來(lái),盡管流轉(zhuǎn)類指標(biāo)普遍下降,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來(lái)新高,多數(shù)房企仍然在加快擴(kuò)張步伐,房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力并未顯著轉(zhuǎn)差或?qū)嵸|(zhì)性下降.然而,本文亦存在不足之處,如選取樣本量較小,可能導(dǎo)致樣本代表性不足.如何更深層次分析企業(yè)償債能力不足原因所在,有待繼續(xù)研究.參考文獻(xiàn)Ea徐曉音.房地產(chǎn)