旅游景區(qū)商業(yè)街《思路定位及運營設(shè)想方案》

1、關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想根據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區(qū)旅游發(fā) 展的高度重視，香格里拉的核心區(qū)域亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進入了旅游發(fā)展的快車 道，景區(qū)各方面的旅游配套服務(wù)項目日趨完善， 亞丁機場計劃在今年年底前正式 試航運營，這面臨著亞丁景區(qū)即將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來亞丁旅游景區(qū)又好又快發(fā)展的新局面和千載難逢的商業(yè)契機。根據(jù)亞丁景區(qū)服務(wù)配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消 費需求。不斷豐富亞丁景區(qū)的旅游文化內(nèi)容，逐步提升亞丁景區(qū)的國際旅游形

2、象， 拉動地方旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈迅速發(fā)展。我公司結(jié)合亞丁景區(qū)目前的發(fā)展狀況， 經(jīng)多方研究和慎重考慮，決定立項開 發(fā)建設(shè)商業(yè)街項目，為亞丁景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項目設(shè)計思路及功能布局 更加完善，公司管理層及相關(guān)部門負責人多次召開會議反復討論及科學論證，根據(jù)公司管理層的各方意見，達成共識，共同認為現(xiàn)有的多民族商業(yè)街項目在項目 整體思路定位方面和規(guī)劃設(shè)計等方面缺乏理念設(shè)計和思路創(chuàng)新，商業(yè)街的整體藝術(shù)風格及地方特色還存在很多不足。為實現(xiàn)企業(yè)未來經(jīng)濟效益和社會效益迅速、科學、合理的長遠發(fā)展，建立良 好的旅游發(fā)展口碑，為項目前期的立項開發(fā)正式啟動，后期項目順利完成招商運 營應預先做好各項充分準備工作打好堅實

3、的基礎(chǔ)。 根據(jù)項目工程的時間安排計 劃進度，商業(yè)街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運等 諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng) 營成果，現(xiàn)綜合以上項目思路定位存在的不足之處， 特提出以下商業(yè)街項目規(guī)劃 設(shè)計思路定位及未來運營設(shè)想方案，以供參考。多民族文化特色商業(yè)街二、生存意義1、滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游 覽觀光需求、民俗表演需求。2、為景區(qū)大環(huán)境做好服務(wù)配套，豐富景區(qū)的觀光游覽內(nèi)容。3、延長游客在亞丁景區(qū)休閑旅游的停留時間。4、帶動景區(qū)其它配套服務(wù)項目的二次消費和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有利發(fā)展。5、為前來亞

4、丁景區(qū)休閑旅游愛好者留下美好難忘的回憶。三、商業(yè)街的建筑風格定位思路設(shè)想1、整體建筑風格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合 理的藝術(shù)風格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區(qū)別具特色 的一大亮點。2、商業(yè)街的建筑格局應充分體現(xiàn)集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要連貫通暢。3、商業(yè)街個體單店的外立面可根據(jù)經(jīng)營者的經(jīng)營特色進行裝修設(shè)計，我方審核商業(yè)街命名關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）4、商業(yè)街的思路定位和運營設(shè)想目標是：全力打造： “人無我有，人有我優(yōu)”的 項目發(fā)展理念。四、商業(yè)街文化氛圍體現(xiàn)1、商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應充分挖掘康巴文

5、化中多元、復合性特點，整合各地文化 資源。例如：用雕塑的藝術(shù)形式充分體現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、 扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震 撼心靈。2、充分利用地方的節(jié)慶文化，根據(jù)當?shù)毓?jié)慶文化制定的時間，開展商業(yè)街民俗 舞蹈表演和現(xiàn)場互動節(jié)目，吸引過往游客在商業(yè)街的停留時間，間接帶動商 業(yè)街的經(jīng)營收入，為游客豐富旅游內(nèi)涵，為經(jīng)營者增加經(jīng)營信心。本地文化 節(jié)慶內(nèi)容比較豐富，例如：康定四月八轉(zhuǎn)山會、九龍的游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、 德格的格薩爾王節(jié)。 本地民俗表演節(jié)目也是比較豐富的， 例如：色達的藏戲、 巴塘的弦子等。3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業(yè)街經(jīng)營者可根據(jù)自

6、己經(jīng)營的民族特色 為自己或員工著相應的服裝， 體現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氛圍， 為商業(yè)街增添一 道亮麗的人文民族風情。五、市場分析 要通過對亞丁景區(qū)周圍商業(yè)環(huán)境， 行業(yè)狀況進行深入了解， 并且要通過考察調(diào)研 掌握比較成熟的知名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅游風景區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營狀況，環(huán) 境優(yōu)略勢對比、 地方產(chǎn)品特色等方面進行深入了解， 來確定亞丁景區(qū)商業(yè)街的市 場定位。相關(guān)工作還有待外出考察， 力爭把亞丁景區(qū)的商業(yè)街打造成極具特色的 多民族文化特色商業(yè)街。六、經(jīng)營策略 經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完善商業(yè)街的軟件功 能，只有好的硬件基礎(chǔ)， 再加上強大的軟件支持，亞丁景區(qū)多民族文化特色商

7、業(yè) 街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面， 依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則， 制定了二十四字的 經(jīng)營模式：-統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營-整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商 除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余 商鋪和整體買斷的商鋪， 應采用統(tǒng)一招商的原則。 對于投資戶購買的商鋪， 應有 公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、 資本聯(lián)營、 招商引資和租賃等展開， 其中大商戶 和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營 商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式， 剔除獨門獨戶、 單兵作戰(zhàn)的散亂，由公

8、司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。-強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢， 讓所有來景區(qū)的游客主動來此消費。-每年都有很多地方民族盛大節(jié)日，通過節(jié)慶活動提高商業(yè)街的文化及藝術(shù) 魅力。-同演藝中心藝術(shù)團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風情歌 舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業(yè)街消費。-與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及本地游客 來此觀光消費。-全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，消費者一個享樂的 旅游購物天堂。-定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費。關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）3、部分自營

9、公司必須有充分的思想準備， 在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入的行業(yè)進 行自營，采用部分自營帶動商戶進駐， 促進旅游市場發(fā)展。 在自營項目獲得發(fā)展 后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：-市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；-經(jīng)營項目有風險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的， 如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；-有市場前景，但需要引導消費的項目，如旅游商品等；-游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超 市；-適當?shù)墓嫘皂椖浚缑赓M的休閑區(qū)；4、整和市場-整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；-整和

10、市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一 二層分割經(jīng)營；-整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商；-整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)， 整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、 促銷推廣；5、完善政策-向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；-完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；-強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、合理回報-保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；-通過市場整體機能的完善，帶動該亞丁旅游片區(qū)土地及租賃價格的提升， 使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；-通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；七、招商計劃1、成立

11、商貿(mào)公司（或旅游商貿(mào)中心）市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的 功能，以便對經(jīng)營和招商方案進行審核， 制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策， 并展 開操作和執(zhí)行。2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式， 經(jīng)營模式確立， 方可確定招商的政策， 是 聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營模式必須盡快 確立，否則具體的招商工作將很難展開；3、制定具體的招商政策-招商的目標和原則；-招商工作的各項規(guī)章制度；-制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；-制定不同商戶的準入條件；-確定招商合同樣本；-確定租金標準和聯(lián)營等條件；-確定優(yōu)惠幅度和條件；

12、-部分大項目的招商方案；4、招商區(qū)域和目標客戶確定關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）-招商區(qū)域以稻城、甘孜州、西南地區(qū)為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全 國；-招商的目標客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商-招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅游市場 招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開， 預計在商業(yè)街竣 工前5個月即可展開；-收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽 談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；-由公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招 商和合作談判；6

13、、市場招商的全面展開-針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面 啟動；-針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之， 配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；-該階段工作在商業(yè)街竣工前3個月應全面展開；7、商戶的登記和初選-制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等） ；-所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；-對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；-對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；8、商戶資格審查-審查經(jīng)營類型；-審查經(jīng)濟實力；-審查經(jīng)營能力；-審查品牌優(yōu)勢；-優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；-確定首披進駐商戶；-其余商戶視招商

14、情況決定是否入場；9、與商戶簽定合同-交納租金或保證金；-簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等） ；10、自營項目確定 對招商效果不佳， 但有必要經(jīng)營的項目， 確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備；11、開業(yè)籌備-一次裝修標準（初裝修） ，建議由公司進行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的 鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；-二次裝修（精裝修） ，由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供 應和裝修施工方面的支持；-統(tǒng)一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；-組織和督促商戶進貨；-進行店堂的布置及商品陳列；-進行開業(yè)活動的籌備；-商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預留伏筆） ；關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)

15、街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）12、經(jīng)營活動展開 詳細的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；八、招商策略81廣告策略1、廣告形式 以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢；2、訴求內(nèi)容 以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格-報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內(nèi)權(quán) 威或國內(nèi)權(quán)威的新聞機構(gòu)進行廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；-影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主； 投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放， 并依據(jù)招商進度，隨時投播字幕廣告；-印刷品廣告，建議印制5000

16、份招商手冊，規(guī)格為16開、12-16個P,主要 向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用； 制作招商政策說明書100份，主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；-戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即 可；布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應用，以擴大傳播效果； 彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛；82促銷策略A、公關(guān)活動1、活動主題 亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街招商經(jīng)營推介會關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目

17、整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）2、活動目標-借經(jīng)營推介會，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招 商；-借經(jīng)營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣；-引起社會廣泛關(guān)注，提高傳播效果；-邀請各媒體參與，進行新聞炒作；3、活動內(nèi)容-發(fā)布招商信息和招商政策公告；-展開客戶登記和預定；-邀請知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場氣氛；-進行自營項目的供應商投標；4、活動地點 建議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必要可考慮增加省會成都；5、活動時間 活動時間建議在商業(yè)街竣工前1個月展開。B、開業(yè)慶典1、活動主題香格里拉亞丁商業(yè)第一街-暨亞丁多民族文化特色商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動目標-借慶典傳達開業(yè)信息，強化市場信心；-借開業(yè)慶典提升市場品牌形象；-借開業(yè)慶典吸引大量游客前來購物、消費，提升商業(yè)街人氣，增強商戶信 心；-借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭，促進商業(yè)街未完成招商目標的商戶進駐；3、活動內(nèi)容 具體活動內(nèi)容需要企劃部提策劃方案，經(jīng)公司管理層召開專題會議討論確定。4、活動地點 多民族文化特色商業(yè)街現(xiàn)場，主會場還有待考證；5、活動時間 預計在商業(yè)街竣工以后， 并且盡量選擇亞丁景區(qū)旅游最旺的時候舉行， 具體 時間依據(jù)招商成果而定；